افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای تقسیم مال مشترک (مشاع) میان شرکا است، به‌گونه‌ای که هر شریک بتواند سهم خود را به‌صورت مستقل و مشخص در اختیار داشته باشد. در این نوشتار، ضمن تعریف افراز و تفاوت آن با سایر روش‌های تقسیم، مبانی قانونی، مراحل و شرایط اجرای افراز مورد بررسی قرار می‌گیرد.

—

1. تعریف افراز و تفاوت آن با سایر روش‌ها

افراز یکی از شیوه‌های تقسیم اموال مشاع است. در حقوق ایران، اموال مشاع به اموالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن مالکیت دارند، بدون آن‌که حدود سهم هر یک مشخص باشد.

تفاوت افراز و تفکیک

افراز: منجر به پایان اشتراک و تعیین سهم شرکا می‌شود.

تفکیک: تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر است، اما اشتراک شرکا ممکن است باقی بماند.

تفاوت افراز و تقسیم به تعدیل

در تقسیم به تعدیل، مال مشترک با تعیین ارزش معادل میان شرکا تقسیم می‌شود، بدون آنکه سهم‌ها عیناً جدا شوند.

—

2. مبانی قانونی افراز

مبانی قانونی افراز در قوانین مختلف به‌ویژه قانون مدنی، قانون افراز و فروش املاک مشاع، و قانون ثبت اسناد و املاک ذکر شده است.

2.1. قانون مدنی

ماده ۵۸۳:

هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد، تقاضای تقسیم اموال مشترک را کند.

ماده ۵۹۱:

پس از تقسیم، هر شریک مالک قسمت مفروزی خواهد بود که در سهم او قرار گرفته است.

2.2. قانون افراز و فروش املاک مشاع

این قانون در سال ۱۳۵۷ تصویب شد و مقررات مربوط به افراز املاک مشاع و نحوه فروش آنها را تعیین کرده است.

ماده ۱:

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، در صلاحیت اداره ثبت اسناد است.

2.3. قانون ثبت اسناد و املاک

ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری:

اگر ملکی در جریان افراز قرار گیرد، باید مقررات مربوط به تأمین سرانه خدمات شهری در نظر گرفته شود.

—

3. شرایط قانونی افراز

برای افراز یک ملک مشاع، شرایط زیر باید رعایت شود:

3.1. قابلیت افراز ملک

ملک باید قابل افراز باشد؛ به این معنا که تقسیم آن به سهم‌های مساوی از نظر ارزش و مساحت ممکن باشد.

در صورتی که افراز عملی نباشد (مثلاً به دلیل محدودیت‌های شهری)، ملک باید فروخته شود.

3.2. اتمام جریان ثبتی ملک

مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملک باید ثبت‌شده باشد و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.

3.3. درخواست از سوی شرکا

هر یک از شرکای ملک مشاع می‌تواند درخواست افراز را ارائه کند.

—

4. مرجع صالح برای افراز

مراجع صالح برای افراز به شرح زیر است:

4.1. اداره ثبت اسناد و املاک

زمانی که تمامی شرکا مالک رسمی هستند و جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اداره ثبت مسئول رسیدگی به افراز است.

4.2. محاکم دادگستری

در مواردی که ملک غیرقابل افراز باشد یا میان شرکا اختلاف وجود داشته باشد، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.

—

5. مراحل انجام افراز

مراحل قانونی افراز به شرح زیر است:

5.1. درخواست افراز

متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت محل ارائه دهد. درخواست باید شامل مشخصات ملک، مدارک مالکیت و اطلاعات شرکا باشد.

5.2. بازدید و ارزیابی

کارشناس رسمی اداره ثبت از ملک بازدید کرده و نقشه‌های لازم را تهیه می‌کند.

5.3. تصمیم‌گیری اداره ثبت

در صورت قابلیت افراز، تصمیم نهایی توسط رئیس اداره ثبت صادر و به طرفین ابلاغ می‌شود.

5.4. اعتراض به تصمیم اداره ثبت

در صورتی که یکی از شرکا به تصمیم اداره ثبت اعتراض داشته باشد، باید ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ، به دادگاه صالح مراجعه کند.

5.5. اجرای افراز

در صورت تأیید نهایی، ملک طبق نقشه افراز به قطعات مشخص تقسیم می‌شود.

—

6. افراز در املاک غیرقابل افراز

اگر ملک به دلیل شرایط خاص مانند کوچک بودن قطعات یا مقررات شهری قابل افراز نباشد، به دستور دادگاه به فروش گذاشته می‌شود. درآمد حاصل از فروش نیز بر اساس سهم شرکا میان آنان تقسیم می‌گردد.

—

7. نکات حقوقی مهم

7.1. حق شریک در درخواست افراز

هر شریک حق دارد درخواست افراز کند، حتی اگر سایر شرکا مخالف باشند.

7.2. لزوم توجه به مقررات شهرداری

در افراز املاک واقع در محدوده شهری، مقررات شهرداری از جمله تأمین فضای سبز و معابر عمومی باید رعایت شود.

7.3. حق اعتراض شرکا

هر یک از شرکا می‌توانند به تصمیم اداره ثبت یا دادگاه اعتراض کنند.

7.4. هزینه‌های افراز

هزینه‌های مربوط به کارشناسی و ثبت نقشه افراز معمولاً بر عهده متقاضی است.

—

8. آثار حقوقی افراز

پس از افراز، مالکیت مشاع به مالکیت مفروز تبدیل می‌شود.

هر شریک می‌تواند در سهم خود تصرف مستقل داشته باشد.

سهم‌های تعیین‌شده قابل معامله، اجاره یا وثیقه‌گذاری است.

—

9. چالش‌ها و مشکلات رایج در افراز

اختلاف شرکا: در بسیاری از موارد، اختلاف میان شرکا مانع از اجرای سریع و روان افراز می‌شود.

مقررات شهری: الزامات قانونی شهرداری‌ها ممکن است فرآیند افراز را پیچیده کند.

هزینه‌های بالا: هزینه‌های مربوط به کارشناسی و تهیه نقشه ممکن است برای برخی از متقاضیان مشکل‌ساز باشد.

—

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای درخواست افراز ملک مشاع، متقاضی باید مدارک زیر را ارائه دهد:

1. سند مالکیت:

اصل و کپی سند رسمی ملک (سند تک‌برگی یا دفترچه‌ای).

2. مدارک شناسایی متقاضی:

اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه.

3. وکالت‌نامه (در صورت نیاز):

اگر درخواست از سوی وکیل انجام می‌شود، ارائه وکالت‌نامه الزامی است.

4. نقشه تفکیکی یا موقعیت ملک:

در صورت وجود، نقشه دقیق ملک جهت بررسی توسط کارشناسان اداره ثبت یا دادگاه.

5. مدارک مربوط به جریان ثبتی ملک:

شامل پایان عملیات ثبتی ملک (استعلام از اداره ثبت).

6. مدارک پرداخت عوارض شهرداری:

در صورت وقوع ملک در محدوده شهری، ارائه گواهی پرداخت عوارض الزامی است.

7. درخواست کتبی افراز:

تهیه درخواست رسمی خطاب به اداره ثبت یا دادگاه (بسته به مرجع رسیدگی).

تحلیل قانون افراز و فروش املاک مشاع

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357، شامل مقرراتی است که فرآیند تقسیم اموال مشاع را تنظیم می‌کند. تحلیل این قانون شامل موارد زیر است:

1. صلاحیت مراجع رسیدگی:

طبق ماده 1 این قانون، افراز املاکی که ثبت رسمی دارند، توسط اداره ثبت انجام می‌شود. در غیر این صورت، دادگاه صالح رسیدگی است.

2. قابلیت افراز یا فروش:

اگر ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت یا دادگاه آن را تقسیم می‌کند.

در صورت غیرقابل افراز بودن، ملک از طریق مزایده فروخته شده و عواید آن میان شرکا تقسیم می‌شود.

3. ماده 5 و ضمانت اجرای آن:

این ماده مقرر می‌کند که اگر یکی از شرکا درخواست فروش دهد، دادگاه می‌تواند حکم فروش صادر کند.

4. حق اعتراض شرکا:

شرکا می‌توانند به تصمیم اداره ثبت اعتراض کرده و موضوع را به دادگاه ارجاع دهند.

5. هدف قانون:

هدف اصلی این قانون پایان دادن به اختلافات میان شرکای مشاعی و تسریع در تعیین تکلیف مالکیت است.

—

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع به شرح زیر است:

عنوان دادخواست: افراز ملک مشاع

خواهان: [نام و مشخصات متقاضی]
خوانده: [نام و مشخصات سایر شرکا]
موضوع: درخواست افراز ملک مشاع

متن دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی [نام شهرستان]
با سلام،
اینجانب [نام خواهان] به‌عنوان یکی از شرکای ملک مشاع با پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [نشانی ملک]، به دلیل عدم توافق میان شرکا بر نحوه تقسیم ملک، تقاضای افراز ملک مذکور را دارم. نظر به اینکه این ملک قابل افراز است، خواهشمند است دستور لازم جهت بررسی و صدور حکم افراز را صادر فرمایید.

امضا

[برای دریافت نمونه تکمیلی، می‌توانید به سایت‌های رسمی حقوقی مراجعه کنید.]

—

ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع

ماده 5:
“ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با درخواست یک یا چند نفر از شرکا، به دستور دادگاه شهرستان فروخته شده و وجه حاصل بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می‌شود.”

تحلیل ماده 5:

این ماده امکان فروش ملک غیرقابل افراز را فراهم می‌کند و از پیچیدگی‌های ناشی از نگه‌داشتن مال مشاع جلوگیری می‌کند. دادگاه با صدور دستور فروش، به‌نوعی اختلاف میان شرکا را پایان می‌دهد.

—

نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت

نمونه درخواست:

به نام خدا
ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان]

موضوع: درخواست افراز ملک مشاع

با سلام،
اینجانب [نام متقاضی]، مالک [میزان سهم] از پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس ملک]، درخواست افراز ملک مذکور را دارم. مدارک موردنیاز شامل سند مالکیت و نقشه ملک ضمیمه می‌گردد. خواهشمند است دستورات لازم جهت اقدام و تعیین وضعیت افراز ملک صادر گردد.

با احترام،
[نام و امضا]

[برای دسترسی به نمونه‌های آماده می‌توانید به سامانه‌های رسمی ثبت اسناد مراجعه کنید.]

—

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه‌های افراز ملک مشاع بسته به نوع رسیدگی و محل ملک متفاوت است. برخی از هزینه‌ها عبارتند از:

1. هزینه کارشناسی:

تعیین هزینه بر اساس تعرفه رسمی کارشناس رسمی دادگستری.

معمولاً از 5 تا 15 میلیون تومان متغیر است (بسته به ارزش و موقعیت ملک).

2. هزینه دادرسی:

اگر درخواست افراز از دادگاه باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود.

3. هزینه نقشه‌برداری:

در مواردی که نیاز به تهیه نقشه جدید باشد، هزینه نقشه‌برداری نیز لحاظ می‌شود.

4. هزینه مزایده (در صورت فروش):

هزینه‌های مزایده ملک به میزان مشخصی از قیمت فروش (معمولاً 3 تا 5 درصد) تعلق می‌گیرد.

5. عوارض شهری و مالیات:

پرداخت بدهی‌های مربوط به ملک قبل از افراز بر عهده مالکین است.

نکته:

توصیه می‌شود پیش از اقدام به افراز، با کارشناس یا وکیل حقوقی مشورت کنید تا هزینه‌های دقیق مشخص شود.

وکیل افراز ملک مشاع

برای سپردن پرونده‌های مربوط به افراز ملک مشاع، انتخاب یک وکیل متخصص و با تجربه بسیار مهم است. وکیل سلمان احدی با سال‌ها تجربه در امور حقوقی، به‌ویژه در پرونده‌های مرتبط با افراز و فروش املاک مشاع، می‌تواند بهترین مشاوره و خدمات حقوقی را ارائه دهد. برای دریافت راهنمایی و پیگیری پرونده‌های خود، می‌توانید با شماره تماس 09120466204 ارتباط برقرار کنید.