دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی حقوقی مهم در معاملات املاک و اموال منقول است. تنظیم سند رسمی مالکیت، شفافیت و امنیت حقوقی را برای مالکیت افراد تضمین می‌کند. در این مقاله به بررسی جامع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مدارک و مراحل لازم، نمونه دادخواست‌ها و شرایط رد این دعوا پرداخته می‌شود.

 

مفهوم و تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به درخواست قانونی اطلاق می‌شود که یکی از طرفین قرارداد با هدف اجبار طرف مقابل به انتقال مالکیت و ثبت سند رسمی، به دادگاه تسلیم می‌کند. در قراردادهای خرید و فروش املاک و یا خودرو، اغلب طرفین با سند عادی مانند قولنامه، قرارداد می‌بندند. با این حال، تنها ثبت این معاملات در دفترخانه اسناد رسمی، سبب انتقال قانونی و رسمی مالکیت می‌شود.

وقتی فروشنده از تعهد خود برای تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق طرح دعوا، فروشنده را ملزم به اجرای تعهداتش کند. برای موفقیت در این دعوا، خریدار باید بتواند اثبات کند که تعهد تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده پذیرفته شده است و در نتیجه، دادگاه حکم به الزام فروشنده به انتقال سند می‌دهد.

—

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط و پیش‌نیازهایی وجود دارد که باید رعایت شوند. این شرایط به شرح زیر است:

1. وجود قرارداد معتبر:

خریدار باید بتواند وجود قرارداد و تعهد فروشنده به انتقال رسمی سند را اثبات کند. این قرارداد می‌تواند به شکل قولنامه یا مبایعه‌نامه تنظیم شده باشد، به شرطی که شرایط صحت قرارداد در آن رعایت شده باشد.

2. احراز مالکیت فروشنده:

خریدار باید مطمئن باشد که فروشنده مالک رسمی ملک است یا اینکه اختیار قانونی برای انتقال سند دارد. این امر معمولاً از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یا بررسی مدارک رسمی مانند سند مالکیت مشخص می‌شود.

3. تسویه حساب‌های قانونی و مالی:

خریدار باید اثبات کند که پرداخت‌های مالی و تعهدات خود را انجام داده است. به عبارت دیگر، برای الزام به تنظیم سند رسمی، نباید بدهی‌های مالیاتی یا بدهی به بانک یا افراد دیگر بر روی ملک وجود داشته باشد.

4. صدور پایان کار و مجوزهای لازم:

اگر موضوع معامله ملک باشد، باید پایان کار از شهرداری و گواهی‌های لازم (مانند افراز و تفکیک) وجود داشته باشد تا بتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را طرح کرد.

5. مهلت مقرر در قرارداد:

اغلب در قراردادها مهلتی برای تنظیم سند رسمی تعیین می‌شود. در صورتی که این مهلت به پایان رسیده باشد و فروشنده همچنان از تنظیم سند امتناع کند، خریدار می‌تواند اقدام به طرح دعوا کند.

—

انواع دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است موضوعات مختلفی مطرح باشد. این موارد شامل املاک، خودرو و سایر اموال منقول یا غیرمنقول است. در ادامه به برخی از رایج‌ترین انواع دعاوی در این زمینه اشاره می‌کنیم.

1. الزام به تنظیم سند رسمی املاک

این نوع دعوا مربوط به خرید و فروش املاک است. در این حالت خریدار تلاش می‌کند فروشنده را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملزم کند. این دعوا، به ویژه در معاملات ملکی، اهمیت زیادی دارد زیرا ثبت رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی موجب تثبیت و شفافیت حقوق مالکیت می‌شود.

2. الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

در معامله خودرو، خریدار و فروشنده ابتدا یک قولنامه عادی تنظیم می‌کنند. اما انتقال مالکیت رسمی باید در دفترخانه و از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود. در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه او را ملزم به این کار کند.

3. الزام به تنظیم سند رسمی سهام و اموال منقول

برخی از اموال منقول نیز نیاز به تنظیم سند رسمی دارند، به خصوص زمانی که موضوع معامله ارزش بالایی داشته باشد. یکی از مثال‌های رایج، الزام به تنظیم سند رسمی برای انتقال سهام در شرکت‌هاست که در برخی مواقع خریدار نیاز به پیگیری قانونی برای ثبت سند رسمی دارد.

—

 

مراحل و روند طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1. تقدیم دادخواست

ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم و به دادگاه صالح تسلیم شود. این دادخواست شامل مشخصات کامل خریدار و فروشنده، اطلاعات مربوط به قرارداد، و جزئیات ملک یا مال مورد معامله است.

2. رسیدگی در دادگاه

دادگاه با بررسی مستندات و احراز شرایط قانونی، به دعوا رسیدگی می‌کند. در این مرحله، استماع اظهارات طرفین، مدارک و مستندات، و استعلام‌های مربوطه صورت می‌گیرد. دادگاه همچنین ممکن است از اداره ثبت اسناد و املاک برای تأیید وضعیت ملک یا مال مورد نظر استعلام بگیرد.

3. صدور حکم و الزام به تنظیم سند

اگر شرایط قانونی فراهم باشد و دادگاه صحت ادعای خریدار را تأیید کند، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر می‌شود. فروشنده با دریافت این حکم موظف به تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت در دفترخانه می‌شود.

4. اجرای حکم

در صورتی که فروشنده پس از صدور حکم نیز از تنظیم سند امتناع کند، خریدار می‌تواند درخواست اجرای حکم را از طریق اجرای احکام دادگستری داشته باشد. در این صورت دادگاه با دستور اجرای حکم، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌کند.

—

نکات حقوقی و مسائل جدید در مورد الزام به تنظیم سند رسمی

1. تأثیر قانون پیش‌فروش ساختمان: بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، هرگونه پیش‌فروش باید با تنظیم سند رسمی انجام شود. این قانون برای حمایت از خریداران وضع شده و سبب کاهش دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی در پیش‌فروش‌ها می‌شود.

2. شرایط معامله با سند عادی: بر اساس قوانین، خرید و فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر نیست و سند عادی تنها به عنوان مبنای تعهد به تنظیم سند رسمی پذیرفته می‌شود. این موضوع می‌تواند در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد.

3. نقش اداره ثبت در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی: در مواردی که سند رسمی ملک در دسترس نباشد یا مشکلات ثبتی وجود داشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک می‌تواند نقش حیاتی در حل و فصل دعاوی ایفا کند. استعلام از این نهاد و همکاری آن در فرایند تنظیم سند رسمی می‌تواند دعاوی را تسهیل کند.

4. استفاده از نیابت قضایی: در مواردی که فروشنده به صورت حضوری در دادگاه یا دفترخانه حاضر نمی‌شود، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست نیابت قضایی کند تا به جای فروشنده مراحل انتقال سند انجام شود.

5. نقش خیار شرط و خیار فسخ در معاملات: در برخی موارد، اگر قرارداد دارای خیار شرط باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند. این امر از مشکلات آتی جلوگیری می‌کند و منجر به طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌شود.

 

 

—

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، موانعی وجود دارد که می‌تواند روند انتقال سند رسمی را به تعویق اندازد یا باعث رد دعوا شود. در زیر به مهم‌ترین این موانع اشاره شده است:

1. مشکلات ثبتی ملک:

اگر ملک دارای مشکلات ثبتی نظیر نقشه‌برداری نامناسب، ایرادات در شماره سند یا تداخل ملکی باشد، تنظیم سند رسمی دشوار می‌شود و ابتدا این مشکلات باید حل شود.

2. وجود بدهی‌های معوقه یا وثیقه بودن ملک:

اگر ملک وثیقه بانک باشد یا بدهی معوقه به اداره دارایی، شهرداری یا بیمه داشته باشد، تنظیم سند رسمی تا تسویه این بدهی‌ها به تعویق می‌افتد.

3. عدم پایان کار و مجوزهای قانونی:

برای تنظیم سند رسمی املاک تازه‌ساخت، داشتن پایان کار و سایر مجوزها از شهرداری و اداره ثبت ضروری است. نبود این مجوزها، مانعی برای تنظیم سند رسمی محسوب می‌شود.

4. شرایط معامله املاک مشاع:

در املاک مشاع، تمامی شرکای ملک باید در تنظیم سند رسمی حضور داشته باشند و توافق کنند. در غیر این صورت، امکان تنظیم سند به صورت مشاعی با مشکل مواجه خواهد شد.

5. عدم مالکیت رسمی فروشنده:

اگر فروشنده مالک رسمی نباشد یا از انتقال سند ممانعت کند، خریدار نمی‌تواند به راحتی الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری کند.

 

—

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای موفقیت در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فراهم کردن مدارک زیر ضروری است:

1. اصل و کپی قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه):

این سند اثبات می‌کند که بین خریدار و فروشنده قراردادی وجود دارد که یکی از بندهای آن الزام به تنظیم سند رسمی است.

2. کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین:

برای احراز هویت و اثبات حقوقی دو طرف معامله در دادگاه ضروری است.

3. اصل سند مالکیت:

اگر اصل سند رسمی ملک در اختیار فروشنده باشد، ارائه آن ضروری است.

4. پایان کار و سایر مجوزهای لازم (در املاک نوساز):

برای املاک نوساز پایان کار و تفکیک ملک از طرف شهرداری و اداره ثبت لازم است.

5. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:

این استعلام نشان‌دهنده وضعیت ثبتی ملک است و اطلاعاتی نظیر بدهی‌ها یا وجود مانع برای انتقال سند را مشخص می‌کند.

 

—

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

خواهان: (نام و نام خانوادگی خواهان، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی دقیق)

خوانده: (نام و نام خانوادگی خوانده، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی دقیق)

وکیل خواهان: (در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل وکیل ذکر شود)

خواسته: الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

دلایل و مستندات:

اصل و کپی قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه)

مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی)

پایان کار و سایر مجوزهای قانونی ملک

استعلام ثبتی و سند مالکیت

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی… اینجانب به استناد قولنامه تنظیمی فی‌مابین اینجانب و خوانده محترم به شماره… مورخ… ، اقدام به خرید یک دستگاه ملک واقع در … به مساحت … مترمربع نموده‌ام. بر اساس مفاد این قرارداد، خوانده متعهد گردیده است در تاریخ … سند رسمی انتقال ملک را در دفترخانه شماره … تنظیم نماید.

با توجه به عدم حضور و همکاری خوانده در تنظیم سند رسمی و تأخیر در اجرای تعهدات وی، تقاضا دارم با توجه به مستندات و شواهد ارائه‌شده، دستور الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر فرمایید.

با احترام
(نام و نام خانوادگی خواهان)

—

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع

خواهان: (مشخصات کامل خواهان)

خوانده: (مشخصات کامل خوانده)

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاع

دلایل و مستندات:

قرارداد اولیه ملک مشاع (قولنامه یا مبایعه‌نامه)

مدارک شناسایی طرفین

پایان کار و سایر مدارک قانونی

استعلام از اداره ثبت

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه… اینجانب به استناد قرارداد منعقده میان خود و خوانده، سهم مشاعی از ملکی به مساحت… مترمربع واقع در… خریداری کرده‌ام. طبق توافق صورت‌گرفته، مقرر بوده است که سند رسمی انتقال به نام اینجانب در دفترخانه تنظیم شود، اما خوانده از حضور در دفترخانه خودداری کرده است.

لذا، خواهشمندم با توجه به مستندات پیوست، دستور الزام به تنظیم سند رسمی برای سهم مشاع اینجانب صادر فرمایید.

با تشکر
(نام و نام خانوادگی خواهان)

—

همچنین شما میتوانید با رفتن به سایت سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران از انواع رای ها در این مورد اگاه شوید…

 

روند زمانی الزام به تنظیم سند رسمی و مدت‌زمان دادرسی

مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به عوامل مختلفی بستگی دارد. این روند به‌طور کلی شامل مراحل زیر است:

1. تشکیل و ارائه دادخواست به دادگاه:

این مرحله با تنظیم و ارائه دادخواست آغاز می‌شود. دادگاه با دریافت دادخواست، پس از تکمیل مدارک، به بررسی پرونده می‌پردازد.

2. رسیدگی به مدارک و صدور حکم اولیه:

پس از بررسی اسناد و استماع اظهارات طرفین، دادگاه حکم اولیه را صادر می‌کند. این مرحله ممکن است چندین ماه طول بکشد.

3. اجرای حکم و مراجعه به دفترخانه:

در صورت صدور حکم به نفع خواهان، اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام دادگستری پیگیری می‌شود و فروشنده ملزم به حضور در دفترخانه برای انتقال سند خواهد شد.

4. تأخیرات احتمالی به علت اعتراض‌ها:

اگر هر یک از طرفین به حکم صادره اعتراض کنند، ممکن است پرونده به دادگاه تجدیدنظر یا دیوان‌عالی ارجاع داده شود، که این امر زمان‌بر خواهد بود.

معمولاً این دعاوی بین ۶ ماه تا یک سال به طول می‌انجامد، اما بسته به حجم پرونده و اعتراض‌های احتمالی، این زمان ممکن است افزایش یابد.

—

دلایل و شرایط رد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

گاهی به دلایلی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد می‌شود. از جمله این دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. عدم وجود قرارداد معتبر:

اگر خواهان نتواند وجود قرارداد و توافق اولیه را اثبات کند، دادخواست رد خواهد شد.

2. عدم احراز مالکیت فروشنده:

در صورتی که خوانده مالک رسمی ملک نباشد یا صلاحیت انتقال ملک را نداشته باشد، دادگاه نمی‌تواند وی را به تنظیم سند ملزم کند.

3. بدهی‌های مالی یا وثیقه بودن ملک:

اگر ملک به‌عنوان وثیقه به بانک یا مؤسسه‌ای اختصاص یافته باشد و این بدهی‌ها تسویه نشده باشد، الزام به تنظیم سند رسمی ممکن نخواهد بود.

4. عدم پایان کار یا مجوزهای لازم:

در صورتی که ملک نوساز باشد و پایان کار نداشته باشد، تنظیم سند رسمی تا اخذ پایان کار به تأخیر خواهد افتاد.

5. طرح دعوا پیش از موعد قرارداد:

اگر در قرارداد مهلت مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده باشد، و خواهان قبل از انقضای این مهلت دادخواست را طرح کند، دادخواست رد می‌شود.

—

 

وکیل سلمان احدی با شماره تماس ۰۹۱۲۰۴۶۲۰۴ یکی از وکلای باتجربه در زمینه دعاوی ملکی، از جمله دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی است. ایشان با تخصص در پرونده‌های ملکی و تجربه گسترده در زمینه حقوق ثبت و معاملات، می‌تواند راهنمایی و پیگیری کاملی برای پرونده‌های مرتبط ارائه دهد. اگر به دنبال وکیلی حرفه‌ای و آگاه به قوانین و مراحل لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی هستید، وکیل احدی می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای کمک به شما باشد.