فسخ قراردادهای ملکی
شرایط و قوانین مربوطه:
فسخ قراردادهای ملکی یکی از مسائل حقوقی مهم است که تحت شرایط خاص و قوانین مشخص امکانپذیر است. در ادامه به شرایط و قوانین کلی مرتبط با فسخ قراردادهای ملکی در ایران اشاره میکنم:
1. شرایط فسخ قراردادهای ملکی
فسخ قرارداد در صورتی ممکن است که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:
وجود شرط فسخ: اگر در متن قرارداد شرط فسخ ذکر شده باشد، طرفین میتوانند در صورت تحقق آن شرط، قرارداد را فسخ کنند.
خیار قانونی: در قوانین ایران، خیارات متعددی وجود دارد که میتوان از آنها برای فسخ قرارداد استفاده کرد، مانند:
خیار غبن (زیاندیدگی در معامله)
خیار عیب (وجود عیب در ملک)
خیار تدلیس (فریب در معامله)
خیار تخلف شرط (نقض تعهدات قیدشده در قرارداد)
خیار مجلس (فسخ تا زمانی که دو طرف در جلسه عقد حضور دارند)
خیار تأخیر ثمن (پرداخت نشدن مبلغ در مدت مقرر)
2. قوانین مرتبط با فسخ قراردادهای ملکی
قوانین اصلی که شرایط فسخ را مشخص میکنند، عبارتند از:
قانون مدنی ایران: مواد مرتبط با عقد بیع و خیارات (مانند مواد 396 تا 456).
قوانین خاص املاک: مانند آییننامهها و دستورالعملهای مربوط به معاملات ملکی.
—
3. شرایط خاص قراردادهای ملکی
قراردادهای پیشفروش: در صورت عدم انجام تعهدات توسط پیشفروشنده یا پیشخریدار (مثلاً تأخیر در ساخت یا پرداختها)، امکان فسخ وجود دارد.
قرارداد اجاره: در صورت تخلف مستأجر یا موجر از شرایط قرارداد، قانون اجاره شرایط فسخ را مشخص میکند.
—
4. نحوه اعلام فسخ
اطلاعرسانی به طرف مقابل: فسخ باید به صورت کتبی به طرف مقابل اعلام شود.
ثبت فسخ در مراجع قانونی: در مواردی مانند قراردادهای رسمی، فسخ باید در دفترخانه یا مراجع قضایی ثبت شود.
—
5. تعهدات پس از فسخ
پس از فسخ، هر یک از طرفین باید آنچه دریافت کردهاند، بازگردانند (مانند ملک یا مبلغ پرداختی).
خسارات احتمالی نیز باید توسط مقصر پرداخت شود.
—
6. مراجعه به دادگاه یا داوری
در صورت اختلاف بر سر حق فسخ، طرفین میتوانند به مراجع قضایی یا داوری مراجعه کنند.
7. نکات مهم در تنظیم قرارداد برای پیشگیری از مشکلات فسخ
درج شرایط فسخ در قرارداد.
تعیین دقیق تعهدات و ضمانت اجرا برای تخلفات.
مشورت با وکیل در زمان تنظیم قرارداد.
————–
همچنین شما میتوانید نمونه رای قضایی را مطالعه نمایید:
عنوان: صدور حکم بر فسخ قرارداد
فسخ قرارداد از جمله اعمال حقوقی و ایقاع محسوب می شود که توسط صاحب خیار اعلان و اعلام می شود و وی می تواند تایید و تنفیذ اعمال حق خیار و فسخ قرارداد را از محاکم دادگستری درخواست کند؛ بنابراین دعوی با خواسته صدور حکم بر فسخ قرارداد مسموع نیست.ادامه مطلب….
————-
سوالات متدوال فسخ قراردادهای ملکی:
1. مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره ملک
مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره معمولاً در متن قرارداد تعیین میشود. اگر جریمهای مشخص نشده باشد، مستأجر یا موجر ممکن است به دلیل تخلف از شروط قرارداد یا فسخ ناحق ملزم به پرداخت خسارت ناشی از فسخ شوند. میزان خسارت توسط دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین میشود:
مبلغ اجارهبها
مدت زمان باقیمانده از قرارداد
خسارات وارده به موجر یا مستأجر
2. مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک
مدت زمان قانونی برای فسخ معامله بسته به شرایط زیر متفاوت است:
خیارات قانونی: مثلاً خیار عیب یا تدلیس بلافاصله پس از اطلاع باید اعمال شود.
توافق طرفین: اگر در قرارداد مدت معینی برای فسخ تعیین شده باشد، فسخ فقط در همان بازه زمانی ممکن است.
موارد قانونی: برای مثال، در خیار تأخیر ثمن، فروشنده سه روز پس از انعقاد قرارداد میتواند معامله را فسخ کند، اگر خریدار مبلغ را پرداخت نکند.
3. فسخ قولنامه دستی
فسخ قولنامه دستی معمولاً به دلایل زیر امکانپذیر است:
وجود شرط فسخ در متن قولنامه.
عدم پایبندی یکی از طرفین به تعهدات (مثل پرداخت مبلغ یا تحویل ملک).
استفاده از خیارات قانونی مانند خیار غبن یا خیار عیب.
برای اعتبار فسخ، معمولاً لازم است موضوع به تأیید مراجع قضایی برسد یا در صورت توافق، فسخ به صورت کتبی و با امضای طرفین انجام شود.
—
4. فسخ معامله ملک از طرف فروشنده
فروشنده میتواند معامله ملک را تحت شرایط زیر فسخ کند:
عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار در مدت مقرر.
وجود شرط فسخ به نفع فروشنده در قرارداد.
اثبات تدلیس یا تقلب از سوی خریدار.
استفاده از خیارات قانونی مانند خیار عیب یا تخلف شرط.
5. حق فسخ معامله چند درصد است؟
حق فسخ معمولاً مبلغ ثابتی است که در قرارداد تعیین میشود.
در برخی موارد درصدی از کل مبلغ معامله تعیین میشود (مثلاً 5 تا 10 درصد).
اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، دادگاه بر اساس ضرر و زیان وارده به طرف مقابل، میزان خسارت را تعیین میکند.
6. پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله
طرفی که به صورت غیرقانونی یا خلاف شروط قرارداد اقدام به فسخ میکند، باید ضرر و زیان طرف مقابل را جبران کند. این ضرر و زیان شامل موارد زیر میشود:
خسارت مالی (مانند کاهش ارزش ملک یا اجبار به پرداخت هزینههای اضافی).
هزینههای حقوقی و اداری.
7. فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله
اگر خریدار مابقی ثمن معامله را در مدت زمان تعیینشده پرداخت نکند:
فروشنده میتواند بر اساس خیار تأخیر ثمن قرارداد را فسخ کند.
برای استفاده از این حق، فروشنده باید طی مهلت قانونی (معمولاً سه روز) خریدار را مطلع کند.
8. مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک
مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک معمولاً در متن قرارداد تعیین میشود. اگر مبلغی تعیین نشده باشد:
دادگاه میزان خسارت را با توجه به ارزش ملک، مبلغ معامله، و خسارات وارده تعیین میکند.
در مواردی، طرفین میتوانند برای جبران خسارت مالی و غیرمالی به توافق برسند.
گروه حقوقی سلمان احدی
سلمان احدی، وکیل پایه یک دادگستری با شماره پروانه ۵۲۶۰۹، در تهران فعالیت میکند. دفتر ایشان در شهرک غرب، چهارراه درختی، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳ واقع شده است. آقای احدی در زمینههای مختلف حقوقی از جمله حقوق خانواده، کیفری و ملکی تخصص دارد و با تعهد و حرفهایگری، خدمات مشاوره و وکالت را به موکلان خود ارائه میدهد. برای ارتباط با ایشان میتوانید با شماره تلفن 09120466204 تماس حاصل فرمایید.