مسئولیتهای قانونی سازندگان در قبال خریداران
مسئولیتهای قانونی سازندگان در قبال خریداران، یکی از مباحث مهم در حقوق ساختوساز و معاملات ملکی است. این مسئولیتها به منظور حفظ حقوق خریداران و تضمین کیفیت ساختوسازها تعیین شدهاند. در ادامه، به بررسی جامع این مسئولیتها و قوانین مرتبط با آن میپردازیم.
۱. مسئولیت مدنی سازندگان
مسئولیت مدنی به معنای تعهد سازنده به جبران خسارات مالی و مادی ناشی از نقص یا خرابی در ساختمان است. طبق ماده ۱۳۲ قانون مدنی ایران، سازنده ساختمان به مدت ۱۰ سال از زمان تحویل پروژه، مسئول هرگونه خرابی و ویرانی ناشی از عدم استحکام بنا است. این مسئولیت شامل مواردی مانند فروریختن ساختمان، ترکهای عمده در دیوارها یا سقفها، و مشکلات سازهای میشود.
———————–
نمونه رای قضایی:
عنوان: مرجع تعیین درصد تقصیر در دعاوی مسئولیت مدنی
در دعاوی مسئولیت مدنی تعیین درصد تقصیر، ماهیت قضایی دارد و بنابراین ضروریست دادگاه در این خصوص اتخاذ تصمیم نماید و این امر خارج از حیطه صلاحیت کارشناسان دادگستری است.
عنوان: نحوه ارزیابی تاثیر اسباب مختلف عامل خسارت
زمانی که چند سبب عامل بروز خسارت شود، هنگام ارزیابی خسارت، می بایست میزان دخالت هر سبب، سبب مقدم و میزان تأثیر هریک از اسباب بعدی بوجود آورنده خسارت، معین و لحاظ شود.
————————
۲. تعهدات سازنده در قرارداد پیشفروش آپارتمان
در قراردادهای پیشفروش، سازنده متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین مورد نظر است. بر اساس ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان، اگر سازنده در تاریخ مقرر واحد را تحویل ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، موظف به پرداخت جریمه تأخیر به پیشخریدار است. این جریمه بر اساس اجرتالمثل بخش تحویلنشده یا درصدی از بهای روز تعهدات انجامنشده محاسبه میشود.
۳. بیمه مسئولیت سازندگان در قبال اشخاص ثالث
طبق مواد ۱۲ و ۱۳ قانون مسئولیت مدنی، کارفرما (سازنده) مسئول جبران خساراتی است که از طرف کارکنان یا کارگران او در حین انجام کار به اشخاص ثالث وارد میشود. بنابراین، سازنده مکلف است کلیه کارگران و کارکنان خود را در مقابل خسارات وارد آمده به اشخاص ثالث بیمه کند. این بیمهنامه مسئولیت صاحبکار و کلیه عوامل اجرایی را در قبال خسارت وارده به اشخاص ثالث تحت پوشش قرار میدهد.
۴. مسئولیت کیفری سازندگان
علاوه بر مسئولیت مدنی، در صورت وقوع حوادثی که منجر به صدمات جانی یا مالی به خریداران یا اشخاص ثالث شود، سازندگان ممکن است با مسئولیت کیفری مواجه شوند. این مسئولیت میتواند شامل مجازاتهایی نظیر حبس یا جریمه نقدی باشد.
۵. نقش نظارتی مراجع ذیصلاح
مراجع نظارتی مانند شهرداریها و سازمان نظام مهندسی نقش مهمی در نظارت بر کیفیت ساختوسازها و اجرای مقررات ملی ساختمان دارند. عدم رعایت این مقررات میتواند منجر به تعلیق یا ابطال پروانه ساخت و حتی پیگرد قانونی سازندگان شود.
۶. توصیههایی برای خریداران
بررسی سوابق سازنده: قبل از خرید، سوابق و پروژههای قبلی سازنده را بررسی کنید تا از کیفیت کار او اطمینان حاصل کنید.
مطالعه دقیق قرارداد: تمامی بندهای قرارداد را با دقت مطالعه کرده و در صورت نیاز با یک وکیل مشورت کنید.
اطمینان از بیمهنامهها: مطمئن شوید که سازنده بیمههای لازم را برای پروژه اخذ کرده است.
سوالات متداول:
مسئولیت مالک ساختمان نسبت به خسارت ناشی از ساختمان
مالک ساختمان طبق ماده 12 قانون مسئولیت مدنی، نسبت به خسارات ناشی از عیوب ساختمان مسئول است. اگر در اثر نقص یا خرابی ساختمان به اشخاص ثالث خسارت وارد شود، مالک باید پاسخگو باشد؛ حتی اگر از این نقص اطلاع نداشته باشد. همچنین، مالک موظف است با نگهداری صحیح و تعمیرات لازم، از ایجاد حوادث جلوگیری کند.
مسئولیت سازنده ساختمان چند ساله است؟
مسئولیت سازنده به نوع قرارداد و قوانین مربوط بستگی دارد. طبق ماده 4 آییننامه تضمین کیفیت ساختمانها، سازنده موظف است کیفیت ساختمان را در حوزههای زیر تضمین کند:
1. سازه اصلی ساختمان: 10 سال
2. تأسیسات برقی و مکانیکی: 3 سال
3. نمای ساختمان و نازککاری: 5 سال
نحوه شکایت از سازنده ساختمان مبنی بر افتادن سنگ نمای ساختمان
برای شکایت از سازنده به دلیل افتادن سنگ نمای ساختمان، مراحل زیر را طی کنید:
1. تنظیم شکواییه: به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکواییهای تنظیم کنید.
2. مراجعه به کارشناسان: دادگاه معمولاً از کارشناس رسمی برای بررسی علت حادثه و تعیین تقصیر دعوت میکند.
3. طرح دعوی خسارت: اگر سقوط سنگ موجب خسارت جانی یا مالی شده باشد، میتوانید علاوه بر الزام به جبران خسارت، درخواست تعویض نما را نیز داشته باشید.
4. استناد به قانون: از مواد 10، 12، و 18 قانون مسئولیت مدنی برای اثبات تقصیر سازنده استفاده کنید.وظایف مالک در قبال ناظر
مالک موظف است:
از اجرای دقیق وظایف ناظر اطمینان حاصل کند و از مداخله در تصمیمات فنی وی خودداری نماید.
هزینههای مربوط به نظارت را طبق قرارداد پرداخت کند.
تمامی اطلاعات مربوط به پروژه و تغییرات احتمالی را در اختیار ناظر قرار دهد.
از اجرای مواردی که ناظر تأیید نکرده است خودداری کند.
مسئولیت نشست ساختمان با کیست؟
نشست ساختمان معمولاً ناشی از:
1. طراحی نامناسب: مسئولیت آن با مهندس طراح است.
2. اجرای غیر اصولی: در این حالت، سازنده یا مجری ساختمان پاسخگو خواهد بود.
3. زمین نامناسب یا ناپایدار: اگر این مسئله ناشی از عدم بررسی زمینشناسی باشد، مسئولیت با مهندس ژئوتکنیک است.
مسئولیت مجری ساختمان چند ساله است؟
طبق مقررات ملی ساختمان، مسئولیت مجری در قبال اجرای صحیح پروژه:
برای سازه ساختمان: 10 سال
برای اجزای غیرباربر و تأسیسات: 5 سال
برای اجرای نادرست نقشهها یا استفاده از مصالح بیکیفیت: تا زمان بهرهبرداری از ساختمان
مسئولیت نمای ساختمان تا چند سال است؟
مسئولیت نمای ساختمان شامل مواردی چون سقوط سنگ، پوستهپوسته شدن رنگ، یا تخریب نما میشود. طبق ماده 4 آییننامه تضمین کیفیت ساختمانها:
مسئولیت نازککاری و نمای ساختمان: 5 سال پس از تحویل پروژه.
با این حال، در صورت بروز خسارت زودتر از موعد، خریدار میتواند از سازنده شکایت کند.
توجه: این زمانها بر اساس قوانین و آییننامههای ایران است و در برخی موارد توافقات قراردادی ممکن است این دورهها را تغییر دهد.
نتیجهگیری
مسئولیتهای قانونی سازندگان در قبال خریداران، به منظور حفظ حقوق مصرفکنندگان و ارتقای کیفیت ساختوسازها تعیین شدهاند. آگاهی از این مسئولیتها و رعایت آنها توسط سازندگان، علاوه بر جلوگیری از مشکلات حقوقی، به افزایش اعتماد خریداران و بهبود بازار مسکن کمک میکند.
گروه حقوقی سلمان احدی
گروه حقوقی سلمان احدی، با مدیریت آقای سلمان احدی، وکیل پایه یک دادگستری، در زمینههای مختلف حقوقی از جمله حقوق خانواده، حقوق کیفری و حقوق ملکی فعالیت میکند. این گروه با رویکردی متعهدانه و حرفهای، همواره در تلاش است تا بهترین مشاوره و دفاع را به موکلان خود ارائه دهد. برای دریافت مشاوره حقوقی یا تنظیم وقت ملاقات، میتوانید از طریق شماره تماس 09120466204 با ایشان در ارتباط باشید.