مشاعات ساختمان و مقررات آن
ما در این مقاله سعی خواهیم کرد شما را با مهمترین قوانین و مقررات مشاعات ساختمان آشنا کنیم.
زمانی که چند نفر به طور هم زمان مالک(عین یا منافع ) یک ملک هستند و از آن استفاده می کنند آنها نسبت به استفاده از قسمت مشترک با هم برابر هستند و می بایست هزینه های آنرا نیز همانند قسمت اختصاصی خود بپردازند.
مالکیت عین و منافع :
صاحب یک ملک یا یک آپارتمان مالک ، مالک آن ملک هست و می تواند آن را برای مدتی به شخصی اجاره دهد یعنی حق استفاده از آن را به شخص دیگری بدهد که به آن شخص که مستاجرمی گویند واین مستاجرمالک منافع در مدت معین می شود و با تمام مالکین و مستاجرین دیگر حق استفاده از قسمت مشاعات ساختمان را دارا می شود حال در راستای استفاده از قسمت های مشترک باید قوانینی رعایت شود که عدم رعایت آن می توانند در حقوق مالکین دیگر خلل ایجاد نماید که گروه تحقیقاتی وکیل سلمان احدی در این مقاله اولا سعی دارد شما را با قوانین و حقوق خود در مشاعات آشنا کند و ثانیا سعی خواهیم کرد راهکارهایی برای حل بعضی از مشکلات ارائه کنیم.
مالکیت در آپارتمانها بر دو بخش تقسیم می شود:
قسمت اختصاصی آپارتمان ها:
قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آنها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد، جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود. استفاده از قسمتهای اختصاصی ساختمان شامل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر شده باشد)، در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده از آن را ندارند.
قسمت مشترک آپارتمان ها:
قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قایل شد.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
قسمتهای مشترک آپارتمانها عبارت است از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه ، تابلوهای بر، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل(لوله‌های فاضلا ب، آب، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره .
پ ) اسکلت ساختمان .
تبصره – جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌ها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت) درها و پنجرها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث ) تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی .
ج ) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
ح ) نمای خارجی ساختمان .
خ) محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
اداره امور ساختمان و مشاعات به عهده کیست؟
زمانی که یک آپارتمان دارای مالکین متعدد است، باید برای اجرای قوانین از طرف همه‌ی آنها نماینده‌ای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند.
برای تشکیل مجمع عمومی باید مالکینِ بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی حضور یابند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه‌ی آتش‌سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه‌ی طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره‌ی ثبت، از وظایف مدیران محسوب می‌شود.
مسئول بیمه مشاعات ساختمان ها چه کسی است؟
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه به وسیله مدیربراساس میزان مالکیت، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
آیا گذاشتن نگهبان یا دربان در ساختمان ها اجباری است؟
در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از 10 آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
پرداخت هزینه های مشاعات به عهده موجر هست یا مستاجر؟
چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند. در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
در صورتی که مالک یا مستاجر بدهی خود را پرداخت نکند:
ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران با اظهارنامه‌ی میزان بدهی ساکن اعلام و از او مطالبه می‌شود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه‌ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکند، «اداره‌ی ثبت محل وقوع آپارتمان» به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه‌ی ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. در نهایت مدیر یا هیئت مدیران موظف‌اند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه‌ی دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند. حالتی را تصور کنید که امکان قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، در این حالت مدیران میتوانند از ابتدا مستقیما به مراجع قضایی شکایت نمایند. به منظور پیگیری سریع این مسائل، دادگاه‌ها موظف‌اند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات عمومی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
نمونه اظهارنامه مطالبه شارژ مشاعات توسط مدیر ساختمان:
اظهارنامه مطالبه شارژ ماهیانه آپارتمان
اظهارکننده: …………………….( مشخصات مدیر یا هیات مدیره آپارتمان)
شماره ملی:…….
اقامتگاه: …….
شماره تماس:……….
مخاطب: ……( مشخصات مالک یا استفاده کننده مستنکف از پرداخت)
کدملی:…….
اقامتگاه: …..
شماره تماس:..………..
موضوع اظهارنامه:
۱- مطالبه هزینه های مشترک ساختمان به نشانی ……………..
با سلام و احترام
اینجانب مدیراینجانبان هیات مدیره آپارتمان ……….استنادا به ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها و نیز ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی به طور رسمی و قانونی موارد ذیل را به شما مخاطب محترم آقای……….. مالک مستاجر واحد شماره…..اعلام می نمایم.
نظر به اینکه شما مخاطب محترم ساکن واحد شماره……..هستید واز تاریخ……….شارژ ماهیانه خود را به مبلغ …….ریال در مدت …..ماه پرداخت نکرده اید. حال اینجانب مدیر ساختمان با تجویز ماده ۱۰ مکررقانون تملک آپارتمان ها رسما صورت ریز هزینه های شما را اعلام می کنم:
هزینه تعمیر و نگهداری اسانسوربه مبلغ…….ریال
هزینه نظافت راه پله ها و پارکینگ مشترک به مبلغ……ریال
هزینه تعمیر پمپ اب مشترک به مبلغ…..ریال
هزینه……………….
لازم به ذکر است شما ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه مهلت دارید مبلغ ……ریال را به شماره کارت ………….بنام…. واریز کنید .در غیر این صورت حسب مورد و با تصمیم هیات مدیره ساختمان از امکانات و خدمات محروم شده و نیز با درخواست صدور اجراییه ثبتی مبنی بر توقیف اموال شما یا طرح شکایت در دادگاه حقوقی با شما رفتار خواهد شد.
نمونه دادخواست مطالبه شارژ مشاعات توسط مدیر ساختمان:
ریاست محترم مجتمع قضایی (نام شهرستان محل اقامت خوانده- مثلا تهران):
باسلام،
احتراما به استحضار حضرت عالی می رساند:نمونه دادخواست مطالبه شارژ ساختمان
اینجانب و خوانده/خواندگان به همراه تعداد دیگری مالک آپارتمان شماره ………………….. در نشانی ………………………………………………… هستیم. نظر به این امر که باید هزینه های آب/برق/گاز/تلفن/شارژ بین تمامی مالکین به طور مساوی و بالسویه تقسیم شود متاسفانه یکی از خواندگان یا تعدادی از خواندگان از پرداخت هزینه ها استنکاف می ورزند. لذا مستندا به ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و تبصره یک از ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان رسیدگی خارج از نوبت و صدور حکم به محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت دو برابر هزینه شارژ به میزان ………………….. ریال معادل ………………………… تومان به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعا است. بدوا نیز صدور قرار تامین خواسته و اجرای فوری قبل از ابلاغ وفق ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضا می شود.
با تقدیم احترام.
نمونه رای دادگاه در مورد مطالبه شارژ مشاعات توسط مدیر ساختمان:
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی خواهان آقای ح.د. با وکالت آقای ع.ق. به طرفیت خوانده خانم ف.ف. به خواسته مطالبه مبلغ 195579000 ریال به شرح مندرج در دادخواست، که خوانده در مقام دفاع در خصوص دادخواست تقدیمی اظهار داشته: سمت مدیریت ساختمان غیر قانونی بوده، جلسه به اطلاع مالکین نرسیده و در واقع جلسه‌ای تشکیل نشده است و رقم شارژ اعلامی غیر اصولی بوده و به این مبلغ اعتراض دارم. لکن در نهایت به موجب لایحه ثبت شده از سوی خوانده به شماره 582 مورخ 1392/3/4 خوانده صراحتاً اظهار داشته سهم شارژ اینجانب تا یک سوم مبلغ مورد ادعای خواهان می‌باشد. دادگاه صرفنظر از اینکه خوانده اعتراض خود را در فرجه مقرر قانونی مندرج درتبصره 3 ماده 10 قانون تملک آپارتمانها اعلام ننموده، لکن در راستای کشف حقیقت و بنا به اعتراض خوانده به میزان هزینه شارژ اعلامی، قرار کارشناسی صادر و با تعیین وقت رسیدگی، طرفین وکارشناس منتخب را دعوت نموده؛ لکن در جلسه رسیدگی، خوانده بنا به جهاتی غیرموجه، اظهار داشتند: کارشناسی را قبول ندارند و از تقاضای ارجاع امر به کارشناس، مطرح شده توسط خود، عدول نمودند. فلذا دادگاه نظر به محتویات پرونده از جمله مفاد صورتجلسه مجمع عمومی عادی سالیانه مالکین ساختمان …، که به امضای حداکثر مالکین نیز رسیده، و به موجب آن آقای ح.د. به عنوان مدیر ساختمان تعیین گردیده و ایراد مطروحه به سمت خواهان را وارد نمی‌داند و از سوی دیگر با عنایت به صورت ریز هزینه‌های مربوط به واحد خوانده که در فرجه مقرر قانونی پس از ابلاغ، مصون از اعتراض قانونی خوانده نیز باقی مانده است وخوانده خود نیز منکر عدم پرداخت حق شارژ واحد تحت تصرف خود نشده، بنابراین دادگاه مستند به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها و تبصره یک آن دعوی خواهان را وارد دانسته و خوانده را به پرداخت مبلغ 195579000 ریال بابت شارژ معوق و جریمه مقرر درماده 10 مکرر و نیز پرداخت مبلغ 3966580 ریال خسارت ناشی از هزینه دادرسی و پرداخت حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی مربوط به مرحله بدوی، در حق صندوق ساختمان، محکوم می‌نماید. همچنین خوانده تا زمان پرداخت بدهی خود به صندوق ساختمان از حق استفاده از خدمات دولتی شامل برق اختصاصی و تلفن اختصاصی محروم می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 109 دادگاه عمومی حقوقی تهران
راستیان نیا
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ف.ف. به طرفیت آقای ح.د. با وکالت آقای ع.ق. از دادنامه شماره0762-920 مورخ 1392/7/21 شعبه 109 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ 195/579/000 ریال بابت شارژ معوق و جریمه مقرر در ماده 10 مکرر و فروعات دادرسی محکوم شده، دادگاه با توجه به محتویات پرونده و اظهارات طرفین در جلسات رسیدگی بدوی و این مرحله و مستندات ابرازی، آنچه مسلّم و محرز است، تجدیدنظرخواه شارژ ماهیانه آپارتمان خود را نسبت به قدرالسهم خود تا زمان تقدیم دادخواست پرداخت ننموده و دلیل عدم پرداخت را اعتراض به تصمیم هیئت مدیره اعلام نموده؛ اما دلیلی بر اینکه تصمیم متخذه از سوی هیئت مدیره غیرقانونی است، ارائه نداده و حتی در مرحله بدوی و این مرحله، از ارجاع به کارشناس استنکاف نموده، اما صرفنظر از اینکه جریمه مقرر در تبصره یک ماده ده مکرر مقرر قانون تملک آپارتمانها ساز وکار دیگری دارد و قانونگذار، دادگاه را مخیر نموده تا دو برابر شارژ معوق، مستنکف از پرداخت آن را به نفع مجموعه جریمه نماید و مطالبه آن در قالب دادخواست حقوقی نیست؛ فلذا تجدیدنظرخواهی معترض را نسبت به میزان جریمه تعیینی موجه تشخیص، ضمن نقض دادنامه معترضٌ‌عنه تا میزان جریمه، مستنداً به ماده 358 و 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، خوانده بدوی را به پرداخت مبلغ 59/182/000 ریال در حق خواهان بدوی (صندوق ساختمان) به اضافه هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به میزان محکومٌ‌به، محکوم می‌نماید. بدیهی است تجدیدنظرخواه پس از پرداخت حق‌السهم شارژ ساختمان، حق استفاده از خدمات مربوط به ساختمان را دارد. این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
حسینی – صادقی
آیا ساختمان مشترک را می توان به منظور بازسازی یا تجدید آن تخریب کرد؟
زمانی که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است. در این شرایط اگر موارد زیر صدق کنند، تجدید بنای ساختمان صورت می‌گیرد:
-بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛
-اکثریت مالکین قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق باشند؛
-دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد؛
-مسکن استیجاریِ مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند، تأمین شود.
در نهایت پس از اتمام بازسازی، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده تعیین می‌شود و از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا می‌کنند. همچنین اجاره خانه مالکین اقلیت نیز از اموال آنان استیفا می‌شود.
شرط پذیرش دعوای تجدید بنا به علت به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان:
درصورتی که اکثریت مالکان آپارتمانی، متقاضی تجدید بنا به دلیل پایان رسیدن عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از آن باشند باید نظریه هیئت سه نفره کارشناس منتخب تمام مالکین در باره موضوع فوق را تقدیم نمایند و در فرضی که کلیه مالکین در انتخاب اعضاء هیئت توافقی نکنند هیئت مذکور از سوی مرجع اختصاصی مربوطه (وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر ساختمان یا اکثریت مالکین) انتخاب می شود.
قانون مشاعات ساختمان و مقررات آن در مورد پشت بام به چه صورت است؟
در مواردی با این قضیه روبه رو شده ایم که صاحبان طبقه‌ی آخر نسبت به پشت‌بام ساختمان احساس مالکیت دارند، اما باید گفت که این قسمت از ساختمان نیز همانند سایر مشاعات مشترک بوده و هیچ یک از ساکنین حق تصرف آن بخش را ندارد. بنابراین طبق قانون، هیچیک از اعضای ساختمان حق شستن فرش، استفاده از نواحی خالی و اضافی و انبار کردن وسایل در پشت بام ساختمان را ندارد.هزینه‌های مربوط به پشت بام نیز به این صورت محاسبه می شود که بین تمامی ساکنین مشترک است و ساکنین طبقات اول و دوم نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است.
قانون مشاعات ساختمان و مقررات آن در مورد پارکینگ به چه صورت است؟
معمولا در تمامی آپارتمان‌های امروزی بخشی به عنوان پارکینگ وجود دارد، که تمامی ساکنین حق استفاده از آن را دارند. با اینکه هر ساختمانی قوانین مخصوص به خود را دارد اما در خصوص پارکینگ در قانون مشاعات ساختمان حتما باید به موارد زیر توجه کرد:
۱.در هنگام نوشتن اجاره نامه یا در هنگام خرید حتماً سهم خود را از پارکینگ مشخص کنید و درصورتی که پارکینگ به شما تعلق پیدا می‌کند، حتماً آن را در سند یا اجاره نامه قید کنید.
۲.شما نمی‌توانید بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به شخص یا واحد دیگری است استفاده کنید. در صورتی که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی باشد و همسایگان از پارکینگ آن بدون اجازه استفاده کنند، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.
۳.اگر پارکینگ خالی در ساختمان شما موجود باشد، می‌توانید آن را با آگاهی کامل مالک اجاره کرده و استفاده کنید.
۴.اگر فردی در پارکینگ آپارتمان فرد دیگری خودرو پارک کند و تمایل به برداشتن آن نداشته باشد، بر اساس قانون آپارتمان نشینی جرم محسوب شده و جریمه و حبس به عنوان مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود.
۵.طبق قانون نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اعضای ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد. قرار دادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.
قانون مشاعات ساختمان در مورد حیاط به چه صورت است؟
حیاط به صورت یک فضای باز و مشاع است و تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان حق استفاده از این قسمت را دارند ، اما مطابقبا قوانین هیچ یک از آن ها اجازه ندارند وسایل شخصی مورد استفاده خود را در این حیاط قرار بدهند، مگر اینکه چنین کاری با اجازه سایر ساکنین انجام گیرد. همچنین، حق این که بتوانند در حیاط مشاع خودرو پارک کنند وجود ندارد مگر این که از سایر ساکنین اجازه لازم را کسب کرده باشند.
اگر یکی از ساکنین تصمیم داشته باشد که حیاط مشاع را مسقف نماید، باید از تمامی ساکنین ساختمان اجازه بگیرد، در غیر این صورت، کار او خلاف قوانین مشاع محسوب می شود. اصولا به محوطه بیرونی و پشتی از یک ساختمان حیاط خلوت گفته می‌شود که معمولاً بدون سقف یا دارای سقف نورگیر است. همان‌طور که اغلب ساکنین طبقه‌های آخر نسبت به پشت‌بام حس مالکیت دارند و جز بخش های اختصاصی خود می دانند ، ساکنین طبقه‌های اول نیز نسبت به حیاط خلوت همین احساس را دارند. اگرچه قسمست حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.
تا زمانی که استفاده‌ی ساکنین طبقه‌ی اول از حیاط خلوت برای سایرین آزاردهنده نباشند، این افراد میتوانند از آن استفاده کنند. از همین رو، اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.
