مشارکت در ساخت
قرارداد، چالش‌ها و راهکارها
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های متداول برای نوسازی یا احداث ساختمان‌های جدید است که معمولاً میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. این نوع قرارداد زمانی مفید است که یکی از طرفین سرمایه و دیگری تخصص و تجربه ساخت را در اختیار داشته باشد. اما برای دستیابی به نتیجه مطلوب، آگاهی از قوانین و نکات حقوقی این حوزه ضروری است.
ساختار قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، تعهداتی را برای هر دو طرف ایجاد می‌کند که شامل موارد زیر است:
1. تعیین سهم طرفین:
معمولاً سهم مالک و سازنده بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت تعیین می‌شود. به طور معمول، سهم مالک 55% و سهم سازنده 45% است، اما این درصدها بسته به توافق می‌تواند تغییر کند.
2. محاسبه هزینه‌های ساخت:
هزینه‌های پروژه بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه محاسبه می‌شود. علاوه بر این، تورم و تغییرات قیمت بازار نیز در این محاسبات تأثیرگذار است.
3. وجه بلاعوض:
در برخی موارد، سازنده مبلغی را به‌عنوان وجه بلاعوض به مالک پرداخت می‌کند تا مالک بتواند در طول ساخت پروژه سکونت دیگری بیابد.
صفر تا صد مشارکت در ساخت
1. شروع پروژه: ابتدا باید شرایط مشارکت، سهم‌ها و هزینه‌ها به توافق برسد.
2. انعقاد قرارداد: قرارداد باید در حضور شاهدین و یا در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
3. اجرای پروژه: ساخت باید طبق برنامه‌ریزی و با استفاده از مصالح باکیفیت صورت گیرد.
4. تقسیم واحدها: پس از اتمام پروژه، واحدها بر اساس سهم هر طرف تقسیم می‌شود.
5. تکمیل و تحویل: پس از تحویل واحدها به مالک، هر دو طرف باید پروژه را بررسی کرده و توافقات نهایی را انجام دهند.
مشکلات حقوقی در مشارکت در ساخت
1. استفاده از مصالح بی‌کیفیت:
یکی از مشکلات رایج در این نوع قراردادها، استفاده از مصالح نامرغوب است که می‌تواند بر کیفیت نهایی پروژه تأثیر بگذارد.
2. تاخیر در تحویل پروژه:
تأخیر در شروع یا اتمام پروژه از دیگر چالش‌ها است. برای کاهش این ریسک، تعیین زمان‌بندی دقیق و ضمانت اجرایی در قرارداد ضروری است.
3. انتقال سهم سازنده:
واگذاری سهم سازنده به افراد دیگر قبل از اتمام پروژه می‌تواند مشکلات حقوقی به همراه داشته باشد. لذا توصیه می‌شود در قرارداد، انتقال سهم محدود شود.
نکات مهم برای کاهش ریسک
بررسی سوابق و اعتبار پیمانکار:قبل از عقد قرارداد، اطمینان از اعتبار و تجربه سازنده ضروری است.
تعیین داور: برای حل اختلافات احتمالی، یک داور مستقل در قرارداد مشخص شود تا از ارجاع به دادگاه جلوگیری شود.
امضای رسمی و ضمانت اجرایی:قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و ضمانت‌های مالی مانند چک یا وثیقه ملکی از سازنده دریافت گردد.
محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، محاسبه سهم هر طرف (مالک و سازنده) بستگی به چند عامل دارد: ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و نرخ تورم. برخی از وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها ابزارهایی برای محاسبه آنلاین دارند که می‌توانند سهم‌های هر طرف را براساس شرایط مختلف محاسبه کنند. این ابزارها معمولاً میزان هزینه‌ها، تعداد واحدهای ساخته‌شده، و نحوه تقسیم آنها را در نظر می‌گیرند. برای استفاده از این ابزارها، کافیست اطلاعات دقیق ملک و پروژه را وارد کنید و نتیجه‌گیری به‌طور خودکار محاسبه خواهد شد.
همچنین شما از طریق لینک زیر میتوانید به صورت آنلاین این هزینه هارو محاسبه کنید:
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً بر اساس درصد توافق‌شده بین مالک و سازنده تعیین می‌شود. این درصدها ممکن است از ۵۰٪ به ۵۰٪ شروع شود و به نسبت ارزش زمین و هزینه‌های ساخت تنظیم شود. در پروژه‌های مسکونی، تقسیم واحدها می‌تواند به این صورت باشد که سازنده بخشی از واحدهای تکمیل‌شده را به‌عنوان سهم خود بگیرد. در برخی مواقع، مالک و سازنده ممکن است تصمیم بگیرند که واحدها را به‌صورت مساوی یا بر اساس سهم سرمایه‌گذاری تقسیم کنند.
خطرات مشارکت در ساخت
1. استفاده از مصالح بی‌کیفیت:
برخی از سازندگان برای کاهش هزینه‌ها از مصالح ارزان‌قیمت استفاده می‌کنند که ممکن است به کیفیت نهایی پروژه آسیب بزند.
2. تأخیر در شروع یا پایان پروژه:
اگر پروژه در زمان مقرر تمام نشود، مالک ممکن است ضرر کند، به‌ویژه اگر مجبور باشد برای مدت طولانی اجاره پرداخت کند.
3. پیش‌فروش قبل از اتمام پروژه:
پیش‌فروش واحدها قبل از اتمام ساخت می‌تواند به مشکلات حقوقی و مالی منجر شود.
4. واگذاری غیرقانونی سهم سازنده:
در برخی مواقع سازنده سهم خود را به دیگران منتقل می‌کند که این ممکن است در برخی موارد قانونی نباشد.
در تهران، عرف مشارکت در ساخت معمولاً از ۵۰٪ برای مالک و ۵۰٪ برای س
عرف مشارکت در ساخت در تهران
ازنده شروع می‌شود. در مناطق خاص یا پروژه‌های خاص، این درصدها می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این، معمولاً سازنده مبلغی بلاعوض به مالک پرداخت می‌کند و هزینه‌های ساخت به‌طور دقیق بر اساس متراژ و نوع پروژه محاسبه می‌شود.
کلاهبرداری در مشارکت در ساخت
کلاهبرداری در مشارکت در ساخت یکی از مشکلات رایج در این حوزه است. برخی از سازندگان ممکن است از سوابق نامناسب استفاده کنند یا پروژه‌ها را به‌طور نادرست پیش ببرند. برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود که مالک قبل از عقد قرارداد، اعتبار پیمانکار را بررسی کرده و ضمانت‌های لازم از جمله چک یا وثیقه ملکی دریافت کند.
سوالات متداول در مشارکت در ساخت
1. چگونه سهم من از پروژه محاسبه می‌شود؟ – سهم هر طرف بر اساس ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و توافقات طرفین تعیین می‌شود.
2. آیا سازنده می‌تواند بدون اجازه من سهمش را واگذار کند؟ – خیر، واگذاری سهم سازنده باید با موافقت مالک انجام شود.
3. چه نوع ضمانت‌هایی باید از سازنده دریافت کنم؟ – از جمله ضمانت‌ها می‌توان به چک، وثیقه ملکی، یا ضمانت‌نامه بانکی اشاره کرد.
√اگر قصد دارید پروژه‌ای با مشارکت در ساخت داشته باشید، توصیه می‌شود که ابتدا با مشاوران حقوقی معتبر مشورت کنید تا از تمام جزئیات قانونی و حقوقی آگاه شوید.
گروه حقوقی سلمان احدی
گروه حقوقی سلمان احدی با بهره‌گیری از وکلای مجرب، خدمات مشاوره و تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت را ارائه می‌دهد. این گروه به‌ویژه در حل‌وفصل اختلافات ناشی از این نوع قراردادها و ارائه مشاوره‌های تخصصی در زمینه حقوقی فعال است. برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید با شماره تماس 09120466204 در ارتباط باشید.
