مسئولیت های قانونی سازندگان در قبال خریداران | قوانین ۱۴۰۵
ساخت و فروش ساختمان تنها به تحویل یک واحد مسکونی یا تجاری ختم نمیشود. سازنده، پیشفروشنده، مجری، مهندس ناظر و سایر عوامل دخیل در ساخت ممکن است حسب مورد در برابر خریدار، بهرهبردار یا اشخاص ثالث دارای مسئولیت قراردادی، مدنی و در برخی موارد کیفری باشند.
نوع مسئولیت و شخص مسئول به عواملی مانند نوع قرارداد، علت ایجاد عیب یا خسارت، نقش هر یک از عوامل پروژه، مقررات ملی ساختمان و مفاد قرارداد بستگی دارد.
به همین دلیل نمیتوان تمام عیوب ساختمان را بدون بررسی علت، صرفاً به سازنده نسبت داد.
مسئولیت سازنده در برابر عیوب ساختمان
اگر ساختمان برخلاف قرارداد، مشخصات فنی مورد توافق یا الزامات قانونی ساخته شده باشد و در نتیجه آن به خریدار خسارتی وارد شود، حسب شرایط پرونده امکان مطالبه جبران خسارت، الزام به رفع نقص یا استفاده از سایر ضمانتاجراهای قراردادی و قانونی وجود دارد.
ماده ۳۳۱ قانون مدنی نیز در بحث تسبیب مقرر میکند هرکس سبب تلف مال دیگری شود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب مال شود، باید از عهده نقص قیمت برآید.
بنابراین برای تعیین مسئولیت در پروندههای ساختمانی معمولاً باید مشخص شود:
عیب ساختمان چیست، علت آن چه بوده، چه شخصی در ایجاد آن نقش داشته و چه خسارتی در نتیجه آن ایجاد شده است.
-
آیا مسئولیت سازنده ساختمان ۱۰ سال است؟
ماده ۱۳۲ میگوید شخص نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر همسایه باشد، مگر تصرف متعارفی که برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.
اعداد ۱۰، ۵ و ۳ سالی که در برخی منابع ساختمانی مشاهده میشود، عمدتاً با تضمین کیفیت اجرا و پوشش بیمهای بخشهای مختلف ساختمان مرتبط است و نباید بدون توضیح، به عنوان یک «مدت عام مسئولیت مدنی سازنده» معرفی شود.
ماده ۱۸ آییننامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی نیز مجری را مکلف کرده نسبت به تضمین کیفیت اجرای ساختمانی که به مسئولیت خود میسازد اقدام کند و در مواردی که ارائه بیمهنامه تضمین کیفیت الزامی است، آن را به نفع مالک یا مالکان بعدی تهیه کند.
مدت تضمین کیفیت بخشهای ساختمان
در مقررات و دستورالعملهای مرتبط با تضمین کیفیت اجرای ساختمان، برای بخشهای مختلف ساختمان دورههای متفاوتی مطرح شده است؛ از جمله:
سازه ساختمان شامل پی، اسکلت، سقف و سفتکاری: حداقل ۱۰ سال
- نمای ساختمان: حداقل ۵ سال
- عایقهای رطوبتی: حداقل ۵ سال
- تجهیزات و تأسیسات مکانیکی و برقی و آسانسورها: حداقل ۳ سال.
این مدتها را نباید با یک مرور زمان عمومی یا مدت قطعی و واحد مسئولیت مدنی همه سازندگان اشتباه گرفت.
نوع مسئولیت ممکن است قراردادی، ناشی از تقصیر، ناشی از قانون پیشفروش یا مرتبط با تضمین کیفیت و بیمه باشد.
مسئولیت پیشفروشنده در برابر عیب ساختمان
طبق ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان؛ پیش فروشنده در برابر خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را بیمه کند.
اگر خسارت بیشتر از مبلغی باشد که بیمه پرداخت میکند، پیشفروشنده مسئول پرداخت مابهالتفاوت خواهد بود.
مسئولیت سازنده بابت تأخیر در تحویل آپارتمان
در قراردادهای عادی فروش یا مشارکت در ساخت، ابتدا باید مفاد قرارداد و وجه التزام مقرر میان طرفین بررسی شود.
اما در قراردادهای مشمول قانون پیشفروش ساختمان، ماده ۶ ضمانتاجراهای مشخصی در نظر گرفته است.
اگر پیشفروشنده واحد را در موعد مقرر تحویل ندهد یا تعهدات خود را انجام ندهد، حسب مورد باید جریمه تأخیر قانونی را بپردازد، مگر اینکه مبلغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق شده باشد.
این خسارت حسب مورد متفاوت است:
برای واحد و قسمتهای اختصاصی مانند پارکینگ و انباری که قابل بهرهبرداری نشدهاند، معادل اجرتالمثل قسمت تحویلنشده تا زمان تحویل مطرح است.
در مورد تعهدات مربوط به قسمتهای مشاعی، قانون معیار خاص خود را تعیین کرده و در تأخیر در تنظیم سند رسمی نیز روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد مقرر شده است.
مسئولیت سازنده در صورت اختلاف متراژ ساختمان
طبق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان، اگر مساحت بنا طبق صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار قرارداد باشد، اصل بر محاسبه مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد است.
اگر مساحت تحویلشده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت را براساس قیمت روز بنا و نظر کارشناسی مطالبه نماید.
در صورت افزایش بیش از ۵ درصد نیز قانون برای پیشخریدار حق فسخ پیشبینی کرده است.
بیمه مسئولیت سازنده در قرارداد پیشفروش
ماده ۹ قانون پیشفروش ساختمان مستقیماً مقرر کرده است که پیشفروشنده باید مسئولیت خود در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی را بیمه کند.
همچنین ماده ۴ همین قانون، بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ را در زمره مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیشفروش قرار داده است. البته برخی اجزای ماده ۴ در اصلاحات بعدی تغییر کردهاند و متن بهروز قانون باید ملاک قرار گیرد.
این مطلب را هم بخوانید:
مسئولیت کارفرما بابت خسارت کارگران به اشخاص ثالث
مطابق ماده ۱۲ قانون مسئولیت مدنی، کارفرمایان مشمول قانون کار اصولاً مسئول خساراتی هستند که کارکنان یا کارگران آنها در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد میکنند؛ مگر اینکه شرایط استثنایی مقرر در همان ماده اثبات شود.
ماده ۱۳ نیز همین کارفرمایان را مکلف کرده کارگران و کارکنان اداری خود را در برابر خسارات واردشده از ناحیه آنان به اشخاص ثالث بیمه کنند.
مسئولیت مالک ساختمان در برابر خسارت ناشی از خرابی بنا
ماده مرتبط، ماده ۳۳۳ قانون مدنی است.
مطابق این ماده، صاحب دیوار، عمارت یا کارخانه مسئول خسارت ناشی از خرابی آن است، مشروط بر اینکه خرابی ناشی از عیبی باشد که مالک از آن اطلاع داشته یا خسارت در نتیجه عدم مواظبت او ایجاد شده باشد.
-
در زمان سقوط سنگ نمای ساختمان؛ چه کسی مسئول است؟
در پرونده سقوط سنگ نما نمیتوان بدون کارشناسی گفت «همیشه سازنده مسئول است» یا «همیشه مالک مسئول است».
ممکن است حسب علت حادثه، مسئولیت متوجه یک یا چند شخص باشد؛ برای مثال:
سازنده یا مجری به دلیل اجرای معیوب؛ طراح به دلیل طراحی نامناسب؛ ناظر در صورت احراز قصور مرتبط با وظایف نظارتی؛ مالک در شرایط ماده ۳۳۳ قانون مدنی؛ یا سایر عوامل مؤثر.
تشخیص رابطه سببیت و میزان دخالت اشخاص معمولاً نیازمند کارشناسی فنی و نهایتاً تصمیم مرجع قضایی است.
برای افتادن سنگ نما شکایت کیفری کنیم یا دادخواست حقوقی بدهیم؟
اگر صرفاً خسارت مالی یا هزینه اصلاح و ترمیم مطرح باشد، حسب مورد مسیر دعوی حقوقی مطالبه خسارت یا الزام به رفع عیب مطرح میشود.
اگر حادثه موجب صدمه بدنی یا فوت شده و رفتار قابل انتساب واجد وصف کیفری مانند بیاحتیاطی یا بیمبالاتی باشد، موضوع مسئولیت کیفری نیز میتواند مطرح شود.
بنابراین نوع اقدام قضایی باید بر اساس نتیجه حادثه و منشأ مسئولیت تعیین شود.
مسئولیت کیفری سازنده ساختمان
هر نقص ساختمانی الزاماً جرم نیست.
برای ایجاد مسئولیت کیفری باید عناصر قانونی جرم مربوط وجود داشته باشد. برای مثال، اگر بیاحتیاطی، بیمبالاتی، عدم رعایت نظامات دولتی یا رفتار قابل انتساب دیگری منجر به صدمه بدنی یا فوت شود، حسب شرایط پرونده امکان مسئولیت کیفری اشخاص مقصر مطرح خواهد شد.
مسئولیت کیفری حسب نوع حادثه، تقصیر، رابطه سببیت و مقررات کیفری مربوط بررسی میشود.
مسئولیت مهندس ناظر ساختمان
مهندس ناظر مسئول «تمام اتفاقات ساختمان» نیست.
مسئولیت او باید براساس حدود وظایف قانونی و حرفهای، قرارداد، مقررات ملی ساختمان و میزان تأثیر قصور احتمالی او در ایجاد خسارت بررسی شود.
ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی، علاوه بر مالکان و کارفرمایان، صاحبان حرفههای مهندسی، مجریان و مراجع مربوط را مکلف به رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی کرده است.
بنابراین ممکن است در یک حادثه، سازنده، مجری، طراح، ناظر یا حتی چند عامل همزمان در ایجاد خسارت نقش داشته باشند.
مسئولیت نشست ساختمان با چه کسی است؟
پاسخ قطعی بدون کارشناسی امکانپذیر نیست.
نشست ساختمان میتواند ناشی از عوامل مختلف باشد: طراحی نامناسب سازه یا پی، اجرای غیراصولی، وضعیت خاک، گودبرداری مجاور، نقص مطالعات ژئوتکنیک، نشت آب یا ترکیبی از چند عامل.
کارشناس باید علت فنی نشست و نقش هر عامل را مشخص کند و تعیین مسئولیت حقوقی نهایی با مرجع رسیدگیکننده است.
-
اگر چند نفر در خسارت ساختمانی مقصر باشند چه میشود؟
در حوادث ساختمانی ممکن است خسارت نتیجه عملکرد چند عامل باشد.
کارشناس میتواند از نظر تخصصی درباره علت حادثه، نحوه عملکرد عوامل و میزان تأثیر فنی آنها اظهارنظر کند؛ اما تعیین مسئولیت حقوقی و اتخاذ تصمیم قضایی نهایتاً با دادگاه است.
بنابراین نباید نظر کارشناس را به معنای رأی نهایی درباره مسئولیت اشخاص دانست.
نقش شهرداری و سازمان نظام مهندسی
ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت، مجریان، صاحبان حرفههای مهندسی، مالکان و کارفرمایان را مکلف به رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی کرده است.
اما وجود نظارت شهرداری یا مهندس ناظر، سازنده و مجری را خودبهخود از مسئولیت ناشی از تخلف یا اجرای معیوب معاف نمیکند.
همچنین ماده ۱۹ آییننامه اجرایی ماده ۳۳ امکان بررسی تخلفات حرفهای و حسب مورد برخورد انتظامی تا حد ابطال پروانه اشتغال را پیشبینی کرده است.
-
خریدار ساختمان معیوب چه حقوقی دارد؟
نوع خواسته خریدار به قرارداد و نوع عیب بستگی دارد. حسب مورد ممکن است امکان طرح درخواستهایی مانند الزام به رفع نقص، الزام به انجام تعهد قراردادی، مطالبه هزینه تعمیر، مطالبه خسارت، استفاده از ضمانتاجراهای مربوط به عیب، مطالبه خسارت تأخیر یا فسخ قرارداد در صورت وجود شرایط قانونی یا قراردادی مطرح باشد.
انتخاب خواسته صحیح بسیار مهم است؛ زیرا هر عیب ساختمانی الزاماً حق فسخ ایجاد نمیکند و هر خسارتی نیز الزاماً فقط بر عهده سازنده نیست.
-
خریدار برای اثبات عیب ساختمان چه مدارکی نیاز دارد؟
مهمترین مدارک بسته به پرونده میتواند شامل:
اگر عیب در حال تغییر یا تعمیر است، تأمین دلیل پیش از از بین رفتن آثار آن میتواند اهمیت زیادی داشته باشد.
-
آیا میتوان سازنده را مجبور به رفع عیب ساختمان کرد؟
حسب مفاد قرارداد و ماهیت تعهد، ممکن است امکان طرح دعوای الزام به انجام تعهد یا رفع نقص وجود داشته باشد.
در بعضی پروندهها نیز به جای رفع مستقیم نقص، مطالبه هزینه لازم برای اصلاح یا جبران خسارت مطرح میشود.
اینکه کدام خواسته مناسبتر است باید براساس قرارداد، نوع عیب و امکان عملی اصلاح آن تعیین شود.
-
آیا خریدار میتواند خسارت تأخیر در تحویل بگیرد؟
بله، در صورت وجود مبنای قانونی یا قراردادی.
در قراردادهای مشمول قانون پیشفروش، ماده ۶ ضمانتاجراهای مشخصی تعیین کرده است.
در سایر قراردادها نیز باید مفاد وجه التزام، تاریخ دقیق تحویل، تخلف صورتگرفته و سایر قواعد قراردادی بررسی شود.
-
آیا سازنده بابت عیب پنهان ساختمان مسئول است؟
ممکن است مسئول باشد، اما پاسخ به مبنای عیب و رابطه حقوقی طرفین بستگی دارد.
عیبی که هنگام خرید قابل مشاهده نبوده و بعداً آشکار شده، ممکن است حسب شرایط، آثار قراردادی و مسئولیت مدنی ایجاد کند. در پیشفروش نیز ماده ۹ قانون پیشفروش صراحتاً خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات را مورد توجه قرار داده است.
بنابراین بهتر است خریدار پس از مشاهده عیب مهم، قبل از تعمیر اساسی، وضعیت موجود را مستندسازی کند.
-
مسئولیت نمای ساختمان چند سال است؟
در مقررات مرتبط با تضمین کیفیت اجرای ساختمان برای نمای ساختمان حداقل دوره ۵ ساله مطرح شده است.
این مدت را باید از مسئولیت قراردادی، مسئولیت مدنی ناشی از تقصیر، مسئولیت مالک موضوع ماده ۳۳۳ و سایر مبانی قانونی تفکیک کرد.
-
مسئولیت مجری ساختمان چند سال است؟
ماده ۱۸ آییننامه اجرایی ماده ۳۳، مجری را مکلف به تضمین کیفیت اجرای ساختمانی کرده که به مسئولیت خود میسازد و در موارد مقرر، تهیه بیمهنامه تضمین کیفیت را نیز مطرح کرده است.
نوع و مدت مسئولیت واقعی مجری باید براساس منشأ مسئولیت، قرارداد، مقررات مربوط و علت خسارت بررسی شود.
-
آیا سازنده ساختمان همیشه ۱۰ سال مسئول است؟
خیر. قانون مدنی چنین قاعده عمومیای مقرر نکرده است. اعداد ۱۰، ۵ و ۳ سال را نباید با مدت عمومی مسئولیت مدنی سازنده یکی دانست.
-
آیا ماده ۱۳۲ قانون مدنی درباره مسئولیت سازنده است؟
خیر. ماده ۱۳۲ درباره تصرف مالک در ملک خود و ممنوعیت اضرار نامتعارف به همسایه است.
-
اگر سنگ نمای ساختمان سقوط کند چه کسی مسئول است؟
بسته به علت حادثه ممکن است سازنده، مجری، طراح، ناظر، مالک یا چند عامل مسئول شناخته شوند. تعیین علت معمولاً نیازمند کارشناسی است.
-
آیا مالک ساختمان مسئول سقوط اجزای ساختمان است؟
طبق ماده ۳۳۳ قانون مدنی، مسئولیت مالک شرایط خاص دارد؛ از جمله اینکه خرابی ناشی از عیبی باشد که مالک از آن اطلاع داشته یا از عدم مواظبت او ناشی شده باشد.
-
آیا پیشفروشنده باید ساختمان را بیمه کند؟
ماده ۹ قانون پیشفروش، پیشفروشنده را مکلف کرده مسئولیت خود در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی بیمه کند.
-
اگر خسارت بیشتر از پوشش بیمه باشد چه میشود؟
طبق ماده ۹ قانون پیشفروش، پیشفروشنده مسئول پرداخت مابهالتفاوت خسارت خواهد بود.
-
آیا هر نقص ساختمانی جرم است؟
خیر. نقص ساختمان ممکن است صرفاً مسئولیت قراردادی یا مدنی ایجاد کند. مسئولیت کیفری نیازمند تحقق شرایط قانونی جرم است.
نتیجهگیری
مسئولیت سازنده در برابر خریدار را نمیتوان به یک جمله مانند «سازنده تا ۱۰ سال مسئول ساختمان است» خلاصه کرد. مسئولیت ممکن است ناشی از قرارداد، عیب بنا، اجرای غیراصولی، عدم رعایت مقررات ملی ساختمان، قانون پیشفروش، تقصیر یا سایر مبانی قانونی باشد.
در قرارداد پیشفروش، مواد ۶ و ۹ قانون پیشفروش ساختمان اهمیت ویژهای دارند؛ ماده ۶ ضمانتاجرای تأخیر در تحویل و انجام تعهدات را مشخص میکند و ماده ۹ نیز مسئولیت پیشفروشنده بابت عیب بنا، تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی و لزوم بیمه مسئولیت را مقرر کرده است.
در پروندههای عیب ساختمان نیز تعیین دقیق منشأ عیب و نقش سازنده، مجری، طراح، ناظر، مالک یا سایر عوامل، نقش اساسی در تعیین شخص مسئول دارد.
گروه حقوقی سلمان احدی
شماره تماس: 09120466204
آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
