مطالبه اجور معوقه؛ شرایط، مدارک، مراحل و نحوه شکایت از مستأجر در سال ۱۴۰۵
دعوای مطالبه اجور معوقه یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستأجر است. زمانی که مستأجر اجارهبهای مقرر در قرارداد را در موعد تعیینشده پرداخت نکند، موجر میتواند با وجود شرایط قانونی، اجارهبهای پرداختنشده را مطالبه کند.
اما مطالبه اجور معوقه را نباید با اجرتالمثل ایام تصرف، تخلیه ملک و مطالبه خسارت یکسان دانست؛ هرکدام از این خواستهها شرایط و آثار حقوقی متفاوتی دارند.
اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه همان اجارهبهای پرداختنشده در مدت اعتبار قرارداد اجاره است.
برای مثال اگر در قرارداد، اجارهبهای ماهانه ۲۰ میلیون تومان تعیین شده باشد و مستأجر برای سه ماه اجاره پرداخت نکرده باشد، اصل اجور معوقه برابر با ۶۰ میلیون تومان خواهد بود.
در اصطلاح حقوقی، اجارهبهایی که طرفین در قرارداد تعیین کردهاند اجرتالمسمی نامیده میشود.
تفاوت اجور معوقه و اجرتالمثل ایام تصرف چیست؟
این دو اصطلاح نباید با یکدیگر اشتباه شوند.
اجور معوقه یا اجرتالمسمی: مربوط به اجارهبهای تعیینشده در قرارداد و دورهای است که رابطه قراردادی معتبر وجود دارد.
اجرتالمثل ایام تصرف: معمولاً زمانی مطرح میشود که شخص بدون وجود قرارداد معتبر یا پس از پایان رابطه قراردادی، مال دیگری را در اختیار داشته باشد و شرایط مطالبه اجرتالمثل وجود داشته باشد.
بنابراین ممکن است موجر در یک پرونده، اجور معوقه مربوط به مدت قرارداد و اجرتالمثل مربوط به دوره پس از پایان قرارداد را مطالبه کند؛ البته شرایط هر دو خواسته باید جداگانه اثبات شود.
مبنای قانونی مطالبه اجور معوقه
بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر مکلف است مالالاجاره را در مواعدی که میان طرفین مقرر شده پرداخت کند و اگر موعدی تعیین نشده باشد، اصل بر پرداخت نقدی است.
بنابراین پرداخت اجارهبها یکی از تعهدات اصلی مستأجر محسوب میشود.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن نیز در کنار قانون مدنی و مفاد قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد.
اصلاح قانون اجاره در سال ۱۴۰۳
یکی از نکات مهم برای قراردادهای جدید، اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۴۰۳ است.
بر اساس مقررات جدید، در قراردادهای اجاره باید مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه مشخص شود و قرارداد در سامانههای قانونی(سامانه خودنویس) مربوط ثبت و پس از تأیید طرفین و شهود، شناسه یا کد رهگیری دریافت شود.
شرایط مطالبه اجور معوقه
برای موفقیت در این دعوا معمولاً موارد زیر اهمیت دارند:
۱. اثبات رابطه استیجاری
موجر باید وجود رابطه اجاره میان خود و مستأجر را اثبات کند.
قرارداد کتبی مهمترین دلیل است؛ اما در برخی پروندهها رابطه استیجاری میتواند با سایر ادله قانونی نیز اثبات شود.
۲. مشخص بودن اجارهبها
اگر مبلغ اجاره در قرارداد مشخص باشد، اصل مطالبه بر اساس همان مبلغ انجام میشود.
۳. فرا رسیدن موعد پرداخت
تا زمانی که موعد پرداخت اجارهبها فرا نرسیده باشد، آن مبلغ اصولاً بهعنوان اجاره معوق قابل مطالبه نیست.
۴. عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر
موجر باید مدعی عدم پرداخت باشد و دادگاه نیز با بررسی قرارداد، رسیدها، گردش حساب، دفاعیات مستأجر و سایر ادله درباره وجود بدهی تصمیم میگیرد.
مراحل مطالبه اجور معوقه از مستأجر
روند پرونده حسب شرایط میتواند شامل مراحل زیر باشد:
مدارک لازم برای مطالبه اجور معوقه
حسب شرایط پرونده، مدارک زیر میتوانند مورد استفاده قرار گیرند:
- قرارداد اجاره
- سند مالکیت یا مدارک اثبات سمت موجر
- شناسنامه و کارت ملی
- رسیدهای پرداخت اجاره
- گردش حساب بانکی مرتبط
- اظهارنامه ارسالی به مستأجر
- پیامها و مکاتبات طرفین
- رسید پرداخت ودیعه
- الحاقیه یا تمدید قرارداد
- مدارک مربوط به تخلیه ملک، حسب مورد
- شهادت شهود در موارد قابل استناد
- سایر اسناد مرتبط با رابطه استیجاری و بدهی
مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه در سال ۱۴۰۵
دیگر نمیتوان بر اساس قانون سابق نوشت:
«مطالبات زیر ۲۰ میلیون تومان در شورای حل اختلاف رسیدگی میشود.»
مطابق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) در صلاحیت دادگاه
صلح قرار گرفتهاند.
بنابراین اگر مبلغ خواسته مطالبه اجور معوقه در محدوده نصاب قانونی دادگاه صلح باشد، رسیدگی در دادگاه صلح انجام میشود.
در دعاوی مالی بالاتر از نصاب، حسب قواعد صلاحیت، دادگاه عمومی حقوقی مطرح خواهد بود.
شورای حل اختلاف در ساختار جدید اساساً مرجع صدور حکم در این دعاوی مانند گذشته نیست و وظیفه اصلی آن صلح و سازش است.
آیا دادگاه صلح به دعاوی مربوط به ملک هم رسیدگی میکند؟
بله.
رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۳۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تصریح کرده است که صلاحیت دادگاه صلح نسبت به دعاوی مالی تا نصاب قانونی، دعاوی مالی منقول و غیرمنقول را در بر میگیرد.
بنابراین صرف ارتباط دعوای اجور معوقه با ملک، موجب خروج خودکار آن از صلاحیت دادگاه صلح نمیشود.
مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک
موجر ممکن است علاوه بر اجارهبهای پرداختنشده، خواهان تخلیه ملک نیز باشد.
اما مطالبه اجور معوقه و تخلیه دو خواسته متفاوت هستند.
عدم پرداخت اجارهبها به تنهایی در تمام قراردادها و تحت همه قوانین، به این معنا نیست که پس از گذشت «سه ماه» موجر خودکار حق تخلیه فوری دارد.
برای بررسی امکان تخلیه باید موارد زیر مشخص شود:
- تاریخ انعقاد اجاره
- مسکونی یا تجاری بودن ملک
- قانون حاکم بر قرارداد
- مدت قرارداد
- انقضای مدت یا ادامه آن
- شروط مربوط به عدم پرداخت اجاره
- وجود یا عدم وجود حق فسخ
- وضعیت ثبت قرارداد
پس از انقضای مدت اجاره نیز مقررات مربوط به تخلیه باید جداگانه بررسی شود.
مطالبه اجور معوقه از مبلغ ودیعه
یکی از سؤالات مهم موجران این است که آیا میتوان اجارههای پرداختنشده را از پول پیش یا ودیعه مستأجر کم کرد؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای حالتی که موجر مدعی عدم پرداخت مالالاجاره یا خسارت است و میخواهد طلب خود را از محل وجه تضمین یا ودیعه دریافت کند، مقررات خاصی پیشبینی کرده است.
بنابراین موجر نباید بدون توجه به تشریفات قانونی تصور کند در هر شرایطی میتواند هر مبلغی را رأساً از ودیعه کسر کند.
مطالبه اجور معوقه بعد از تخلیه
تخلیه ملک باعث از بین رفتن اجارهبهای قبلی پرداختنشده نمیشود.
اگر مستأجر در زمان اعتبار قرارداد بدهکار بوده و سپس ملک را تخلیه کند، موجر همچنان میتواند با وجود شرایط قانونی اجور معوقه را مطالبه کند.
این مطلب را هم بخوانید:
اجرتالمثل بعد از پایان قرارداد اجاره
اگر مدت اجاره تمام شود اما مستأجر همچنان ملک را در اختیار داشته باشد، موضوع دوره بعد از پایان قرارداد نیازمند بررسی جداگانه است.
در چنین وضعیتی ممکن است مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف مطرح شود.
اما این گزاره که «به محض پایان قرارداد، در همه پروندهها اجرتالمثل حتماً توسط کارشناس تعیین میشود» دقیق نیست.
ابتدا باید قرارداد، شروط آن، نحوه ادامه تصرف و توافق احتمالی طرفین بررسی شود.
آیا اجور معوقه نیاز به کارشناسی دارد؟
اگر مبلغ اجارهبها بهصورت روشن در قرارداد مشخص شده باشد و اختلافی درباره میزان آن وجود نداشته باشد، معمولاً برای تعیین اصل مبلغ اجاره قراردادی نیازی به کارشناسی نیست.
برای مثال:
اجاره ماهانه: ۱۵ میلیون تومان
مدت عدم پرداخت: ۴ ماه
اصل اجور معوقه: ۶۰ میلیون تومان
اما در دعاوی مربوط به اجرتالمثل یا در مواردی که تعیین مبلغ نیازمند ارزیابی تخصصی باشد، امکان ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد.
خسارت تأخیر تأدیه اجور معوقه
در کنار اصل اجارهبهای پرداختنشده، ممکن است موضوع خسارت تأخیر تأدیه نیز مطرح شود.
مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، برای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نسبت به دین از نوع وجه رایج، شرایط قانونی از جمله مطالبه طلبکار، تمکن بدهکار، امتناع از پرداخت و تغییر فاحش شاخص قیمت باید مورد توجه قرار گیرد.
بنابراین نمیتوان خسارت تأخیر تأدیه را بدون بررسی این شرایط، بهصورت خودکار به همه پروندههای اجور معوقه اضافه کرد.
وجه التزام تأخیر در پرداخت اجاره
گاهی در قرارداد نوشته میشود که اگر مستأجر اجاره را در موعد مقرر پرداخت نکند، باید بابت هر روز یا هر ماه تأخیر مبلغ معینی پرداخت کند.
این مبلغ اصطلاحاً وجه التزام قراردادی است.
وجه التزام با خسارت تأخیر تأدیه موضوع ماده ۵۲۲ یکسان نیست.
در چنین پروندهای متن دقیق شرط قراردادی و شرایط اجرای آن باید بررسی شود.
مطالبه اجور معوقه و تأمین خواسته
اگر شرایط قانونی فراهم باشد، موجر میتواند همراه با دعوای اصلی یا در موارد مقرر قانونی پیش از آن، درخواست تأمین خواسته مطرح کند.
هدف از تأمین خواسته، حفظ امکان وصول طلب و جلوگیری از دشوار شدن اجرای حکم است.
صدور تأمین خواسته و لزوم یا عدم لزوم سپردن خسارت احتمالی به نوع دلیل و شرایط قانونی پرونده بستگی دارد.
اگر مستأجر ادعا کند اجاره را نقدی پرداخت کرده است چه میشود؟
یکی از اختلافات رایج همین موضوع است.
مستأجر ممکن است ادعا کند اجارهبها را:
- نقدی پرداخت کرده؛
- به حساب شخص دیگری واریز کرده؛
- با طلب خود تهاتر کرده؛
- یا با توافق موجر بابت هزینه دیگری محاسبه کرده است.
در این شرایط، دادگاه اسناد و ادله طرفین را بررسی میکند.
به همین دلیل نگهداری رسیدهای پرداخت و استفاده از روشهای بانکی قابل استناد اهمیت زیادی دارد.
اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد چه میشود؟
نبود قرارداد کتبی لزوماً به این معنا نیست که هیچ رابطه استیجاری وجود نداشته است.
با این حال، اثبات رابطه اجاره، مبلغ اجارهبها، مدت و سایر شروط در قرارداد شفاهی دشوارتر است و باید با ادله قانونی انجام شود.
ضمن اینکه برای قراردادهای جدید باید مقررات اصلاحشده سال ۱۴۰۳ درباره ثبت قرارداد اجاره و دریافت شناسه یا کد رهگیری نیز مورد توجه قرار گیرد.
آیا مالک میتواند هم اجور معوقه و هم اجرتالمثل بخواهد؟
در صورت وجود شرایط، بله؛ اما برای دو دوره زمانی متفاوت.
برای مثال:
از ابتدای فروردین تا پایان شهریور که قرارداد معتبر بوده و اجاره پرداخت نشده است → اجور معوقه
از ابتدای مهر پس از پایان قرارداد تا زمان تحویل ملک، در صورت وجود شرایط → اجرتالمثل ایام تصرف
نباید برای یک بازه زمانی واحد بدون مبنای قانونی، هم اجرتالمسمی و هم اجرتالمثل مطالبه شود.
اظهارنامه مطالبه اجور معوقه
ارسال اظهارنامه میتواند برای اعلام رسمی بدهی و مطالبه اجارهبهای پرداختنشده مفید باشد.
در اظهارنامه بهتر است موارد زیر بهطور دقیق ذکر شود:
- مشخصات قرارداد
- مشخصات ملک
- مبلغ اجاره ماهانه
- ماههای پرداختنشده
- مجموع بدهی
- مهلت موردنظر برای پرداخت
- شماره حساب یا روش پرداخت حسب مورد
ارسال اظهارنامه جای دادخواست را نمیگیرد، اما میتواند در اثبات مطالبه رسمی طلب اهمیت داشته باشد.
این مطلب را هم بخوانید:
نمونه خواسته دادخواست مطالبه اجور معوقه
در تنظیم دادخواست، خواسته باید متناسب با پرونده تعیین شود.
اگر وجه التزام قراردادی، تخلیه، اجرتالمثل یا تأمین خواسته نیز موردنظر باشد، باید هرکدام بر اساس شرایط پرونده بهدرستی مطرح شوند.
-
مستأجر چند ماه اجاره ندهد میتوان شکایت کرد؟
برای مطالبه اجارهبهای سررسیدشده لازم نیست الزاماً سه ماه صبر کرد. پس از فرا رسیدن موعد و عدم پرداخت، امکان مطالبه با رعایت شرایط قانونی وجود دارد.
-
آیا برای یک ماه اجاره عقبافتاده هم میتوان دادخواست داد؟
در صورت سررسید و عدم پرداخت، اصل امکان مطالبه وجود دارد.
-
آیا میتوان اجاره عقبافتاده را از پول پیش کم کرد؟
در برخی شرایط امکان وصول مطالبات از محل ودیعه وجود دارد، اما باید مقررات قانونی و تشریفات مربوط رعایت شود.
-
آیا بعد از تخلیه هم میتوان اجاره عقبافتاده را گرفت؟
بله. تخلیه به تنهایی بدهی اجاره گذشته را از بین نمیبرد.
-
اجور معوقه مالی است یا غیرمالی؟
مطالبه اجارهبهای پرداختنشده یک دعوای مالی است.
-
فرق اجور معوقه و اجرتالمثل چیست؟
اجور معوقه بر اساس اجارهبهای قراردادی مطالبه میشود؛ اجرتالمثل در شرایط دیگری، از جمله برخی موارد تصرف خارج از مدت یا رابطه قراردادی، مطرح میشود.
-
آیا بدون قرارداد کتبی میتوان اجاره عقبافتاده را مطالبه کرد؟
در صورت اثبات رابطه استیجاری و شرایط آن با ادله قانونی، اصل امکان طرح ادعا وجود دارد؛ اما قرارداد کتبی و ثبتشده اثبات دعوا را بسیار آسانتر میکند.
-
آیا میتوان همزمان تخلیه و اجور معوقه را خواست؟
حسب نوع قرارداد، سبب تخلیه و مرجع صالح، امکان طرح خواستههای مرتبط وجود دارد؛ اما تخلیه و مطالبه اجور دو موضوع مستقل با شرایط متفاوت هستند.
وکیل مطالبه اجور معوقه در سعادتآباد و شهرک غرب
پروندههای اجاره فقط به مطالبه چند ماه اجاره محدود نمیشوند و ممکن است همزمان موضوعاتی مانند تخلیه ملک، اجرتالمثل ایام تصرف، خسارت به ملک، وجه التزام، ودیعه و تأمین خواسته مطرح باشد.
برای پروندههای مربوط به املاک بهتر است پیش از ثبت دادخواست، قرارداد اجاره و وضعیت پرداختها بهطور کامل بررسی شود تا خواسته و مرجع صالح بهدرستی تعیین شوند.
گروه حقوقی سلمان احدی
شماره تماس: 09120466204
آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳.
