مشاعات ساختمان چیست؟ قوانین استفاده، هزینه‌ها و شکایت از تصرف مشاعات

مشاعات ساختمان یکی از پرتکرارترین موضوعات اختلاف میان مالکان و ساکنان آپارتمان‌هاست. اختلاف بر سر حیاط، پشت‌بام، راه‌پله، پارکینگ، آسانسور، انباری و هزینه‌های مشترک می‌تواند علاوه بر ایجاد مشکل میان همسایگان، در برخی موارد به طرح دعوای حقوقی یا حتی شکایت کیفری منتهی شود.

برای تشخیص اینکه یک قسمت از ساختمان مشاع است یا اختصاصی، باید علاوه بر قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی و وضعیت ثبتی ملک نیز بررسی شود.

مشاعات ساختمان چیست؟

به زبان ساده، قسمت‌هایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی یک یا چند واحد مشخص نشده و به مجموعه ساختمان تعلق دارد، قسمت مشترک یا مشاع محسوب می‌شود.

مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت قسمت‌های اختصاصی با سهمی از قسمت‌های مشترک همراه است و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک اصولاً از یکدیگر قابل تفکیک نیست.

مشاعات متعلق به مالکان ساختمان است و مستأجران و سایر ساکنان حسب مورد و بر اساس قرارداد و مقررات ساختمان حق استفاده از آنها را دارند.

چه قسمت‌هایی از ساختمان معمولاً مشاع هستند؟

بسته به وضعیت ثبتی و ساختمان، موارد زیر می‌توانند جزء قسمت‌های مشترک باشند:

• زمین ساختمان
• راهرو و راه‌پله
• پاگردها
• آسانسور و تأسیسات آن
• حیاط مشترک
• پشت‌بام
• نمای خارجی ساختمان
• تأسیسات مشترک آب، برق، گاز و گرمایش
• لابی و ورودی ساختمان
• محل عبور لوله‌ها و تأسیسات عمومی
• پارکینگ یا انباری‌ای که اختصاصی بودن آن برای واحد معینی تعیین نشده باشد

نکته مهم: درباره پارکینگ، انباری، حیاط یا حتی بخشی از پشت‌بام نباید صرفاً بر اساس ظاهر ساختمان قضاوت کرد. سند و صورت‌مجلس تفکیکی در تشخیص اختصاصی یا مشترک بودن قسمت مورد اختلاف اهمیت زیادی دارند.

• آیا می‌توان از مشاعات استفاده شخصی کرد؟

اصل بر این است که هیچ مالک یا ساکنی نمی‌تواند به‌گونه‌ای از قسمت مشترک استفاده کند که مانع استفاده قانونی سایر مالکان شود یا ماهیت قسمت مشترک را بدون مجوز لازم تغییر دهد.

برای مثال، قرار دادن کمد یا وسایل شخصی در راه‌پله، مسدودکردن مسیر عبور، تصرف بخشی از حیاط یا پشت‌بام، ساخت انباری در قسمت مشترک یا اختصاص دائمی یک فضای مشاع به یک واحد می‌تواند زمینه اختلاف و پیگیری قانونی را ایجاد کند.

البته هر استفاده از مشاعات الزاماً جرم نیست. برای تشخیص امکان طرح دعوای حقوقی یا شکایت کیفری باید نوع تصرف، سابقه استفاده، مالکیت، رضایت سایر مالکان و شرایط قانونی پرونده بررسی شود.

تصرف مشاعات ساختمان توسط یکی از مالکان

اگر یکی از مالکان بخشی از مشاعات را در اختیار بگیرد و مانع استفاده سایر اشخاص ذی‌حق شود، بسته به شرایط ممکن است امکان طرح دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق وجود داشته باشد.

در برخی شرایط نیز رفتار انجام‌شده می‌تواند جنبه کیفری پیدا کند؛ اما نباید هر اختلافی درباره مشاعات را به‌صورت خودکار «جرم تصرف عدوانی» معرفی کرد..

• اگر همسایه وسایلش را در مشاعات بگذارد چه کنیم؟

ابتدا بهتر است موضوع از طریق مدیر ساختمان و به‌صورت مکتوب پیگیری شود. اگر مشکل برطرف نشد، حسب مورد می‌توان اظهارنامه رسمی ارسال کرد و در صورت ادامه تصرف یا مزاحمت، مسیر قضایی متناسب با وضعیت پرونده را انتخاب کرد.

عکس و فیلم، شهادت مطلعان، صورت‌جلسه ساختمان و اسناد مربوط به قسمت مورد اختلاف می‌توانند در اثبات وضعیت موجود اهمیت داشته باشند.

 

این مطلب را هم بخوانید:

حقوق آپارتمان نشینی

قانون پارکینگ مشاع ساختمان

اگر پارکینگ یک واحد در سند یا صورت‌مجلس تفکیکی به‌صورت اختصاصی تعیین شده باشد، سایر ساکنان حق استفاده از آن را بدون مجوز صاحب حق ندارند.

اما اگر فضایی واقعاً مشاع باشد، یک مالک نمی‌تواند صرفاً به دلیل استفاده طولانی‌مدت، آن را بدون وجود مبنای قانونی به فضای اختصاصی خود تبدیل کند.

بنابراین در اختلافات مربوط به پارکینگ، اولین مدارکی که باید بررسی شوند عبارت‌اند از:

سند مالکیت + صورت‌مجلس تفکیکی + نقشه و وضعیت ثبتی ملک.

• آیا پشت‌بام ساختمان مشاع است؟

پشت‌بام در بسیاری از ساختمان‌ها جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود؛ اما برای اظهارنظر قطعی درباره یک ساختمان مشخص باید اسناد و صورت‌مجلس تفکیکی آن بررسی شود.

اینکه واحد طبقه آخر دسترسی راحت‌تری به پشت‌بام دارد، به‌تنهایی باعث مالکیت اختصاصی آن واحد بر پشت‌بام نمی‌شود.

• آیا طبقه آخر می‌تواند پشت‌بام را تصرف کند؟

صرف سکونت در طبقه آخر چنین حقی ایجاد نمی‌کند. اگر پشت‌بام جزء مشترکات باشد، ایجاد بنا، انبار، اتاق یا تصرف انحصاری آن بدون مجوزهای لازم می‌تواند مورد اعتراض سایر مالکان قرار گیرد.

• هزینه مشاعات ساختمان بر عهده کیست؟

هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان باید مطابق قانون، توافق مالکان و مقررات مربوط تقسیم شود.

یک نکته مهم این است که همه هزینه‌های مشترک الزاماً به تعداد واحدها تقسیم نمی‌شوند. نحوه تقسیم بعضی هزینه‌ها با توجه به مساحت قسمت اختصاصی و برخی دیگر به‌صورت مساوی یا بر اساس توافق و ماهیت هزینه تعیین می‌شود.

• اگر واحدی خالی باشد، باید شارژ بدهد؟

صرف استفاده نکردن از واحد، مالک را لزوماً از پرداخت تمام هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند. مطابق مقررات تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مشترک در موارد مقرر حتی ممکن است ارتباطی به استفاده عملی مالک از قسمت مشترک نداشته باشد.

این موضوع به‌خصوص درباره هزینه‌های نگهداری و حفظ قسمت‌های مشترک اهمیت دارد.

• اگر مالک شارژ ساختمان را ندهد چه می‌شود؟

قانون تملک آپارتمان‌ها برای مطالبه هزینه‌های مشترک سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است.

مدیر یا هیئت‌مدیره می‌تواند میزان بدهی و صورت ریز آن را از طریق اظهارنامه مطالبه کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت قانونی، اقدامات مقرر در ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها قابل بررسی است.

• آیا مدیر می‌تواند آسانسور را به دلیل بدهی شارژ قطع کند؟

قانون درباره محروم کردن بدهکار از خدمات مشترک مقرراتی دارد، اما اینکه در یک ساختمان مشخص قطع آسانسور، آب یا خدمات دیگر قانوناً امکان‌پذیر باشد، نیازمند بررسی ماهیت آن خدمت و شرایط پرونده است.

بنابراین توصیه نمی‌شود مدیر ساختمان صرفاً با استناد به بدهی شارژ، رأساً هر نوع خدمتی را قطع کند.

وظایف مدیر ساختمان درباره مشاعات

مدیر یا مدیران ساختمان وظیفه اداره و حفظ ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را بر عهده دارند.

از جمله امور مهم مدیر می‌توان به نگهداری قسمت‌های مشترک، وصول هزینه‌های مشترک، انجام تعمیرات ضروری، اجرای تصمیمات مجمع و پیگیری بدهی‌های ساختمان اشاره کرد.

همچنین بیمه تمام بنا در برابر آتش‌سوزی از تکالیف مهم قانونی مدیر یا مدیران ساختمان است.

آیا فروش مشاعات ساختمان جرم است؟

نمی‌توان گفت:

«هرگونه فروش مشاعات بدون اجازه سایر مالکان جرم فروش مال غیر است.»

هر مالک همراه با قسمت اختصاصی خود، سهمی در قسمت‌های مشترک دارد و مسئله انتقال حقوق مشاعی باید با توجه به ماهیت مال و نحوه انتقال بررسی شود.

اما اگر شخصی قسمتی را که متعلق به دیگران است بدون اختیار قانونی به‌عنوان مال اختصاصی خود بفروشد یا منتقل کند، بسته به شرایط و وجود عناصر قانونی، امکان طرح دعاوی حقوقی و در برخی موارد بررسی عنوان کیفری انتقال مال غیر وجود دارد.

بنابراین جرم بودن رفتار باید پرونده‌به‌پرونده بررسی شود.

چگونه از تصرف مشاعات شکایت کنیم؟

بسته به نوع تخلف، مسیر رسیدگی متفاوت است. معمولاً اقدامات زیر قابل بررسی است:

انتخاب عنوان اشتباه برای دعوا می‌تواند باعث طولانی شدن پرونده شود؛ بنابراین ابتدا باید مشخص شود مسئله واقعاً تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق، اختلاف مالکیت یا موضوع دیگری است.

• برای شکایت از مشاعات چه مدارکی لازم است؟

مدارک بسته به پرونده متفاوت است، اما معمولاً موارد زیر اهمیت دارند:

• سند مالکیت واحد
• صورت‌مجلس تفکیکی
• نقشه ساختمان در صورت وجود
• عکس و فیلم از قسمت مورد اختلاف
• اظهارنامه‌های ارسال‌شده
• صورت‌جلسات مجمع یا هیئت‌مدیره
• شهادت و مشخصات مطلعان
• قرارداد اجاره در صورت ارتباط موضوع با مستأجر
• مدارک مربوط به سابقه تصرف و استفاده از قسمت مورد اختلاف

نمونه رای درباره مشاعات ساختمان

1) عنوان: پارک کردن خودرو در قسمت مشاعات ساختمان

پیام: پارک کردن خودرو در قسمت مشاعات ساختمان از مصادیق بزه تصرف عدوانی و ایجاد مزاحمت است.متن کامل رای…

2) عنوان: تصرف غیر مجاز در مشاعات ساختمان

پیام: تصرف غیر مجاز در قسمت مشاعات ساختمان، مصداق بزه تصرف عدوانی است.
مستندات: ماده 690 قانون مجازات اسلامی 1375-متن کامل رای…

3) عنوان: قرار دادن کباب پز در مشاعات ساختمان

پیام: قرار دادن کباب پز در مشاعات ساختمان، مصداق بزه تصرف عدوانی است.
مستندات: ماده 690 قانون مجازات اسلامی 1375-متن کامل رای…

4) عنوان: نصب دوربین مداربسته در مشاعات ساختمان

پیام: نصب دوربین مداربسته در مشاعات ساختمان، مصداق بزه ایجاد مزاحمت ملکی است.
مستندات: ماده 690 قانون مجازات اسلامی 1375-متن کامل رای…

5) عنوان: قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات ساختمان

پیام: استفاده از قسمت های مشاع آپارتمان و قرار دادن وسایل شخصی در آن،مصداق بزه تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی است.متن کامل رای…

6) عنوان: (1)- شرایط طرح دعوی مطالبه هزینه مشاعات ساختمان (2)- نحوه احراز پذیرش هزینه تعیین شده توسط مدیر ساختمان از جانب مالک(3)- شرایط اقامه دعوا از جانب مدیر ساختمان در دعوی مطالبه هزینه مشاعات ساختمان

پیام: در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، بایداز طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، بدهی مربوطه مطالبه شود؛ زیرا وجود اظهارنامه مزبور موضوعیت داشته و از لوازم طرح دعوی مطالبه هزینه مشترک ساختمان توسط مدیر ساختمان در دادگاه است. عدم اعتراض مالک یا استفاده کننده آپارتمان، ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به وی نشان دهنده تمکین وی به نظر مدیر ساختمان در خصوص تعیین سهم وی از مخارج مشاعات بوده که توسط مدیر محاسبه و تعیین گشته است. تصمیمات مجمع عمومی از جمله انتخاب مدیر ساختمان با رعایت اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند، اتخاذ می شود؛ چنانچه حدنصاب مذکور رعایت نشده باشد، مدیر ذینفع در دعوی مطالبه هزینه شارژ ساختمان محسوب نمی شود.متن کامل رای…

7) عنوان: ذینفع دعوی نسبت به مشاعات ساختمان

پیام: دعاوی مربوط به بخش های مشاعی ساختمان مانند مطالبه خسارت ناشی از تغییرات در سیستم لوله کشی آپارتمان، درفرض اثبات، ناظر بر جبران ضرر به نفع کلیه مالکین مشاعی آپارتمان خواهد بود، بنابراین این امر مستلزم احراز سمت نمایندگی یا مدیریت خواهان دعوی است.متن کامل رای…

8) عنوان: دعوی رفع مزاحمت در مشاعات ساختمان

پیام: در صورتی که نصب دوربین در مشاعات ساختمان براساس تصمیم اکثریت مجمع عمومی ساختمان صورت گرفته باشد، دعوی رفع مزاحمت با جمع آوری دوربین های مذکور پذیرفته نمی شود.متن کامل رای…

9) عنوان: طرح دعوای رفع تصرف از مشاعات از سوی مدیر ساختمان

پیام: دعوای رفع تصرف از مشاعات و نمای بیرونی ساختمان، توسط مدیر ساختمان قابل طرح است، زیرا مجموعه آپارتمانی فاقد شخصیت حقوقی مستقل است و مدیر ساختمان با ارائه دلیل مدیریت اقامه دعوی می کند.
مستندات: ماده 132 قانون مدنی-ماده 9 قانون تملک آپارتمانها-متن کامل رای…

10) الف: عنوان: تغییر در محدوده مشاعات بدون اذن سایر مالکین

پیام: تغییر در مشاعات با تبدیل پنجره مشرف به نمای ساختمان به دیوار، بدون اجازه سایر مالکین، از مصادیق بزه ایجاد مزاحمت است.متن کامل رای…

ب: عنوان: تعلیق مجازات در تعدد مادی جرم

پیام: تعدد مادی جرم، مانع از اعمال قواعد مربوط به تعلیق اجرای مجازات نمی باشد.
مستندات: ماده 46 قانون مجازات اسلامی 1392-ماده 690 قانون مجازات اسلامی 1375-متن کامل رای…

11) عنوان: دعوای خلع ید نسبت به مشاعات ساختمان

پیام: مشاعات ساختمان قابل واگذاری از ناحیه مالکین نیست، بنابراین تقاضای خلع ید از ناحیه سایر مالکان مسموع است.متن کامل رای…

12) عنوان: سلب حق استفاده از مشاعات آپارتمان

پیام: قسمت های مشترک آپارتمان متعلق به کلیه مالکین است و هیچ یک از آن ها حق استفاده انحصاری از مشاعات را ندارد بنابراین سلب حق استفاده از پارکینگ از سوی برخی مالکان، موجب انتقال سهام متعلق به آن ها در قسمت های مشترک به دیگری نیست.متن کامل رای…

13) عنوان: خواهان دعوای مطالبه شارژ ساختمان

پیام: در خصوص مطالبات ناشی از شارژ ساختمان، دعوی باید از طریق مدیر ساختمان و با کسب اجازه از هیئت مدیره طرح گردد، درغیراینصورت به دلیل ذینفع نبودن خواهان، قابل استماع نیست.
مستندات: ماده 10 قانون تملک آپارتمانها-متن کامل رای…

وکیل اختلافات مشاعات ساختمان در شهرک غرب

اختلاف درباره مشاعات گاهی با یک بررسی ساده سند و صورت‌مجلس تفکیکی حل می‌شود و گاهی نیازمند طرح دعوای ملکی است. به همین دلیل قبل از شکایت باید مشخص شود قسمت مورد اختلاف واقعاً مشاع است یا اختصاصی و چه شخصی حق استفاده از آن را دارد.

گروه حقوقی سلمان احدی در زمینه دعاوی ملکی و اختلافات مربوط به آپارتمان‌ها، تصرف، مزاحمت و مشاعات ساختمان خدمات حقوقی ارائه می‌دهد.

آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳

شماره تماس:09120466204