معامله معارض چیست؟ شرایط، مجازات، ابطال و تفاوت با فروش مال غیر
معامله معارض یکی از موضوعات مهم و نسبتاً پیچیده در دعاوی ملکی و ثبتی است. این وضعیت زمانی مطرح میشود که شخص نسبت به عین یا منفعت یک مال، ابتدا حقی برای دیگری ایجاد کند و سپس درباره همان مال، معامله یا تعهد دیگری انجام دهد که با حق ایجادشده قبلی قابل جمع نباشد.
برای مثال، ممکن است شخصی ملکی را به دیگری منتقل کند و سپس همان ملک را مجدداً به شخص دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن تعهدی ایجاد کند. بااین‌حال، هر فروش مجدد یک ملک الزاماً جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت نیست و نوع اسناد، وضعیت ثبتی ملک و ترتیب معاملات باید دقیقاً بررسی شود.
معامله معارض به زبان ساده
اگر شخصی نسبت به یک مال حقی به شخص اول بدهد و بعد درباره همان مال، حق یا تعهدی ناسازگار به نفع شخص دیگری ایجاد کند، مسئله تعارض معاملات مطرح میشود.
اما برای اینکه این رفتار از نظر کیفری مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک باشد، وجود شرایط قانونی ضروری است. به همین دلیل، صرف اینکه یک ملک به دو نفر فروخته شده باشد برای نتیجه‌گیری درباره تحقق جرم معامله معارض کافی نیست.
شرایط تحقق جرم معامله معارض
برای بررسی جرم معامله معارض باید مجموعه شرایط پرونده در کنار یکدیگر بررسی شود؛ از جمله:
- وجود معامله یا تعهد مقدم:شخص باید ابتدا نسبت به عین یا منفعت مال، حقی برای فرد دیگری ایجاد کرده باشد.
- انجام معامله یا تعهد بعدی:پس از آن، معامله یا تعهد دیگری نسبت به همان مال ایجاد شود.
- تعارض دو حق:معامله یا تعهد دوم باید به‌گونه‌ای باشد که با حق ایجادشده برای شخص اول قابل جمع نباشد.
- رسمی بودن سند دوم در چارچوب ماده ۱۱۷:ماده ۱۱۷ قانون ثبت، معامله یا تعهد معارض بعدی را به‌موجب سند رسمی مورد توجه قرار داده است.
- توجه به وضعیت ثبتی ملک و نوع سند اول:این موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا مطابق رأی وحدت رویه شماره ۴۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در مواردی که ثبت رسمی معامله ملک الزامی است، یک سند عادی نمی‌تواند به همان مفهوم موردنظر ماده ۱۱۷ با سند رسمی بعدی معارض تلقی شود.
بنابراین، برخلاف تصور رایج، فروش ملک ابتدا با قولنامه عادی و سپس انتقال آن با سند رسمی، در همه موارد جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ نیست و ممکن است حسب شرایط، عناوین حقوقی یا کیفری دیگری مطرح شود.
معامله معارض با سند عادی و رسمی
یکی از مهم‌ترین سؤالات این است که اگر فروشنده ابتدا ملک را با مبایعه‌نامه عادی بفروشد و سپس آن را با سند رسمی به دیگری منتقل کند، چه اتفاقی می‌افتد؟
پاسخ به وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم بر معامله بستگی دارد.
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در نقاطی که ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اجباری است، اگر معامله نخست با سند عادی و معامله بعدی با سند رسمی انجام شود، رفتار مزبور صرفاً به این دلیل مصداق جرم معامله معارض ماده ۱۱۷ نیست.
البته این موضوع به معنی از بین رفتن تمام حقوق خریدار اول یا منتفی بودن هرگونه مسئولیت فروشنده نیست؛ بلکه باید بررسی شود که رفتار انجام‌شده تحت چه عنوان حقوقی یا کیفری دیگری قابل پیگیری است.
معامله معارض با دو سند رسمی
اگر نسبت به یک مال، دو معامله یا تعهد رسمی ناسازگار ایجاد شده باشد، امکان بررسی موضوع در چارچوب ماده ۱۱۷ قانون ثبت جدی‌تر خواهد بود.
در چنین پرونده‌ای باید تقدم و تأخر اسناد، وضعیت ثبتی ملک، حدود حقوق ایجادشده و سایر شرایط پرونده بررسی شود.
-
آیا دو قولنامه عادی معامله معارض محسوب می‌شوند؟
اگر یک ملک با دو قرارداد یا قولنامه عادی به دو شخص واگذار شده باشد، صرف این موضوع به معنی تحقق جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت نیست؛ زیرا معامله یا تعهد معارض بعدی در این ماده باید به موجب سند رسمی باشد.
بااین‌حال، معامله دوم ممکن است آثار حقوقی داشته باشد و حسب نحوه رفتار فروشنده، سوءنیت و سایر شرایط، امکان بررسی عناوین کیفری دیگری نیز وجود داشته باشد.
-
تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر چیست؟
این دو عنوان نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
در معامله معارض، محور اصلی وجود دو معامله یا تعهد ناسازگار نسبت به یک مال و شرایط خاص مقرر در ماده ۱۱۷ قانون ثبت است.
اما انتقال مال غیر زمانی مطرح میشود که شخص بدون مجوز قانونی، مالی را که متعلق به دیگری است با علم به اینکه مال متعلق به او نیست به دیگری منتقل کند.
بنابراین تشخیص عنوان صحیح اتهام به ترتیب معاملات، مالکیت، نوع اسناد و وضعیت ثبتی مال بستگی دارد.
این مطلب را هم بخوانید:
تفاوت معامله معارض و معامله فضولی
معامله فضولی زمانی است که شخص بدون داشتن سمت یا اجازه، درباره مال دیگری معامله می‌کند. مطابق قواعد قانون مدنی، چنین معامله‌ای تا تعیین تکلیف مالک، وضعیت خاص خود را دارد و مالک می‌تواند حسب شرایط آن را اجازه یا رد کند.
اما در معامله معارض، بحث اصلی ایجاد حقوق یا تعهدات ناسازگار نسبت به یک مال است.
بنابراین معامله فضولی یک مفهوم حقوق مدنی است، درحالی‌که معامله معارض علاوه بر آثار حقوقی می‌تواند در صورت وجود شرایط ماده ۱۱۷ قانون ثبت، جنبه کیفری نیز داشته باشد.
-
مجازات معامله معارض چیست؟
مبنای قانونی جرم معامله معارض ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک است.
در متن تاریخی این ماده، برای مرتکب مجازات «حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال» ذکر شده است. بااین‌حال، برای تعیین مجازات قابل اعمال در پرونده فعلی نباید صرفاً عبارت تاریخی ماده را بدون توجه به قوانین کیفری بعدی و مقررات مربوط به مجازات‌ها نقل کرد.
به همین دلیل، میزان و نحوه اجرای مجازات در هر پرونده باید بر اساس قوانین لازم‌الاجرا در زمان رسیدگی و شرایط همان پرونده بررسی شود.
-
آیا معامله دوم در معامله معارض خودبه‌خود باطل است؟
خیر؛ نمیتوان به‌صورت کلی گفت هر معامله دومی که معارض باشد، خودبه‌خود و بدون رسیدگی قضایی باطل است.
آثار حقوقی معامله دوم به وضعیت مالکیت، نوع اسناد، تقدم معاملات، مقررات ثبتی و خواسته‌ای که در دادگاه مطرح میشود بستگی دارد.
ممکن است حسب مورد دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی، ابطال معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، استرداد وجوه یا مطالبه خسارت مطرح شود؛ اما انتخاب دعوای صحیح باید پس از بررسی مدارک پرونده انجام گیرد.
-
سند مالکیت معارض چیست؟
«سند مالکیت معارض» با «معامله معارض» کاملاً یکسان نیست.
سند مالکیت معارض معمولاً در شرایطی مطرح میشود که نسبت به تمام یا بخشی از یک ملک، حقوق ثبتی ناسازگار در اسناد مالکیت ایجاد شده باشد. تشخیص تعارض اسناد مالکیت و نحوه رفع آن تابع مقررات ثبتی خاص خود است.
بنابراین صرف وجود اختلاف میان دو قرارداد را نباید الزاماً «سند مالکیت معارض» نامید.
معامله معارض زمین
پرونده‌های مربوط به زمین معارض می‌توانند پیچیده‌تر باشند؛ بهویژه در زمین‌هایی که سابقه نقل‌وانتقال متعدد، اسناد قدیمی، قولنامه‌های عادی، مشکلات ثبتی یا اختلاف در حدود و مشخصات ملک دارند.
در چنین پرونده‌هایی باید مواردی مانند:
به‌صورت دقیق بررسی شود.
-
قانون جدید ثبت رسمی معاملات چه تأثیری بر معاملات ملکی دارد؟
یکی از مهم‌ترین تغییرات سال‌های اخیر، تصویب و ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
بر اساس ماده ۱ این قانون، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰، اعمال حقوقی مشخص‌شده در قانون درباره اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
در صورت عدم ثبت و پس از تحقق شرایط مقرر در قانون، محدودیت‌های مهمی برای استماع برخی دعاوی و شکایات مرتبط با معامله ثبت‌نشده ایجاد خواهد شد.
بنابراین در معاملات جدید املاک، ثبت رسمی معامله و توجه به الزامات قانون جدید اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده است.
-
برای شکایت معامله معارض چه مدارکی لازم است؟
مدارک موردنیاز با توجه به پرونده متفاوت است، اما معمولاً موارد زیر اهمیت دارند:
- سند مالکیت
- سند رسمی یا مبایعه‌نامه معامله اول
- سند یا مدارک معامله دوم
- استعلام و سوابق ثبتی ملک
- رسیدهای پرداخت وجه
- اظهارنامه‌ها و مکاتبات طرفین
- مدارک مربوط به تحویل یا تصرف ملک
- سایر دلایل اثبات تقدم معامله و اطلاع طرفین
پیش از طرح شکایت بهتر است اسناد توسط وکیل بررسی شوند؛ زیرا انتخاب عنوان اشتباه برای شکایت می‌تواند روند پرونده را دشوارتر کند.
-
چگونه از معامله معارض ملک جلوگیری کنیم؟
پیش از خرید ملک، صرف مشاهده یک مبایعه‌نامه یا تصویر سند کافی نیست. بررسی مالکیت فروشنده، وضعیت ثبتی ملک، بازداشت یا رهن بودن ملک و ثبت صحیح قرارداد اهمیت زیادی دارد.
با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز خریداران باید بیش از گذشته به ثبت رسمی معاملات ملکی و رعایت تشریفات قانونی توجه کنند.
نمونه رای معامله معارض
1) عنوان: تقدم توقیف بر معامله معارض با توقیف
پیام: 1.نظر به اینکه تاریخ توقیف مغازه ی متنازع فیه طبق پرونده های اجرایی مورد اشاره از سوی خانم ف. ن. به تاریخ ۱۴۰۰/۰۵/۰۹ صورت گرفته و سند عادی انتقال مالکیت مغازه از سوی شرکت به خواهان در مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۲۰ صورت پذیرفته لذا به دلیل تقدم توقیف مال از سوی خانم ن. اعتراض ثالث اجرایی خواهان(معترض ثالث) صحیح و قابل پذیرش نمی باشد. 2.در خصوص دعوای دیگر خواهان مبنی بر ابطال عملیات اجرایی، نظر به اینکه ابطال عملیات صورت گرفته از سوی واحد اجرای احکام دادگستری از قابلیت استماع برخودردار نیست و معترض به ان اعتراض خویش را بر فرض عدم رعایت ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی به قاضی محترم اجرای احکام ارائه خواهد کرد تا تصمیم گیری گردد علی ای حال در خصوص دعوای مذکور مستفاد از نظر مشورتی شماره ی ۷/۹۹/۱۱۴۷ مورخ ۹۹/۱۰/۱۰ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه و به استناد ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام می گردد.متن کامل رای…
2) عنوان: وقوع بزه معامله معارض در ترهین اموال منتقل شده
پیام: اقدام شخص به ترهین اسناد اموالی که قبلا انها را به شکات فروخته ، جهت اخذ تسهیلات بانکی ، اگرچه معامله معارض از نوع بیع و مانند ان نیست اما تعهد معارض با حقوق مکتسبه قبلی از ناحیه شکات می باشد. چرا که ترهین مذکور توام با اعطا اختیار تصاحب و تملک اموال موضوع اسناد به مرتهن در صورت عدم بازپرداخت اقساط تسهیلات بوده و چنین تعهدی به موجب سند رسمی انجام شده و نهایتا نیز به لحاظ عدم بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی توسط متهم ، اجراییه های متعدد برای تصاحب ان اموال توسط بانک های سینا ، صادرات و مسکن صادر شده است . همچنین به صراحت ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک ، که عبارت ( … به موجب سند رسمی ، معامله یا تعهد معارض با حق مزبور بنماید. …. ) را اورده ، علاوه بر معامله معارض ، تعهد معارض نیز با کیفیات مذکور وصف مجرمانه دارد.متن کامل رای…
3) عنوان: مصداق معامله معارض
پیام: چنانچه شخصی با سند عادی ملکی را به دیگری انتقال دهد و سپس همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک بگذارد،عمل وی مصداق بزه معامله معارض است.
مستندات: ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک-متن کامل رای…
4) عنوان: الزام به تنظیم سند رسمی قبل از ابطال معامله معارض
پیام: دعاوی فک رهن از پلاک ثبتی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک، قبل از ابطال معاملات معارض و سند رهنی و طلق شدن ملک، مسموع نیست.
مستندات: ماده 22ماده 46ماده 47ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک-ماده 10 ماده 190ماده 220ماده 221ماده 223 قانون مدنی-متن کامل رای…
5) عنوان: مرجع صالح رسیدگی به دعوی اصلاح متراژ سند
پیام: رسیدگی به دعوای اصلاح متراژ مندرج در سند مالکیت، که مبتنی بر مقررات ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز درخواست شود، مستلزم امعان نظر قضائی بوده و خارج از صلاحیت هیأت نظارت است. بنابراین رسیدگی به این دعوی درصلاحیت دادگاه عمومی است.
مستندات: واحده ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 1358/09/28 -ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک-متن کامل رای…
6) عنوان: اعتبار اسناد عادی در ادارات و محاکم
پیام: پذیرش اسناد عادی مبنی بر نقل و انتقال اراضی و املاک ثبت شده بدون تنفیذ و تأیید آنها توسط مراجع قانونی صلاحیت‌دار جواز قانونی ندارد و چنین اسنادی در ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.
مستندات: ماده 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک- رأی شماره 166 مورخ 1375/07/28 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری- رأی شماره 474 مورخ 1389/10/27 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری-متن کامل رای…
7) عنوان: شرط قابلیت استناد به سند رسمی برای سابقه چاه
پیام: چنانچه در مورد چاهی که تا قبل از سال 1385 موجود بوده ولی مورد شناسایی دولت قرار نگرفته است، سند رسمی می تواند قابلیت استناد داشته و وجود آنرا به اثبات برساند.
مستندات: ماده 70، 71 و 73 قانون ثبت اسناد و املاک-متن کامل رای…
رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور | عدم شمول ماده 117 قانون ثبت اسناد بر معاملات معارض با سند عادی در مناطق با الزام ثبت رسمی
رأی شماره : ۴۳-۱۳۵۱/۸/۱۰
بسمه تعالی
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
”
” نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال میباشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ٤٧ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با موضوع جرم بودن رهن یا وثیقه گذاشتن ملک بعد از فروش آن با سند عادی
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم میشود. بنابراین رأی شعبه سی‌و‌یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدّی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
محمّدجعفر منتظری ـ رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشور
وکیل معامله معارض در تهران
پرونده‌های معامله معارض معمولاً در مرز میان حقوق ثبت، دعاوی ملکی و حقوق کیفری قرار دارند و تشخیص اینکه موضوع دقیقاً معامله معارض، انتقال مال غیر یا یک اختلاف صرفاً حقوقی است اهمیت زیادی دارد.
گروه حقوقی سلمان احدی در زمینه بررسی و پیگیری دعاوی ملکی و ثبتی فعالیت دارد. در پرونده‌های مربوط به معاملات متعدد یک ملک، ابتدا اسناد، سوابق ثبتی و ترتیب معاملات بررسی میشود تا مسیر حقوقی یا کیفری متناسب با پرونده مشخص شود.
برای دریافت مشاوره و تعیین وقت با سلمان احدی، وکیل پایه یک دادگستری می‌توانید با شماره زیر تماس بگیرید:
09120466204
آدرس دفتر: تهران، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
