پیش فروش آپارتمان؛ قوانین، نحوه قرارداد و مهمترین نکات حقوقی
پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های خرید ملک است که در آن خریدار، واحدی را پیش از تکمیل ساختمان خریداری می‌کند و معمولاً مبلغ قرارداد را متناسب با توافق و مراحل پیشرفت پروژه می‌پردازد.
اگرچه پیش‌خرید آپارتمان ممکن است از نظر اقتصادی جذاب باشد، اما به دلیل فاصله زمانی میان انعقاد قرارداد و تحویل ملک، ریسک‌هایی مانند تأخیر در تحویل، اختلاف در متراژ، تغییر مشخصات ساختمان، مشکلات مالکیت و فروش یک واحد به اشخاص مختلف وجود دارد. به همین دلیل بررسی وضعیت حقوقی ملک و نحوه ثبت قرارداد اهمیت زیادی دارد.
قانون پیش فروش آپارتمان چیست؟
مقررات پیش‌فروش ساختمان در ایران صرفاً محدود به قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ نیست. با تصویب و لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بخش‌هایی از قانون پیش‌فروش ساختمان اصلاح یا حذف شده و مقررات جدیدی در زمینه ثبت معاملات املاک و پیش‌فروش ساختمان ایجاد شده است.
بر اساس تعریف جدید قانون، قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل یک واحد ساختمانی مشخص می‌شود، در محدوده مقررات پیش‌فروش ساختمان قرار می‌گیرد. قرارداد مشارکت در ساخت مالک رسمی زمین و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز مشمول تعریف قانونی پیش‌فروش شده است.
-
آیا قرارداد پیش فروش آپارتمان باید رسمی باشد؟
ثبت قرارداد پیش‌فروش یکی از مهمترین موضوعاتی است که خریدار باید پیش از پرداخت مبالغ سنگین به آن توجه کند.
بر اساس مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیش‌فروش ساختمان در زمره معاملاتی قرار گرفته که قانون برای ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مقررات خاصی پیش‌بینی کرده است.
مشاوران املاک نیز در چهارچوب قانون می‌توانند مذاکرات طرفین را در قالب پیشنویس قرارداد در سامانه درج و آن را برای تنظیم و ثبت به دفتر اسناد رسمی منعکس کنند. طرفین همچنین می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
بنابراین، خریدار نباید صرفاً به یک قرارداد عادی و پرداخت وجه اکتفا کند و بهتر است پیش از معامله، امکان ثبت قانونی قرارداد و وضعیت ثبتی پروژه را بررسی کند.
شناسه یکتا در پیش فروش ساختمان چیست؟
یکی از تغییرات مهم مقررات جدید، پیش‌بینی شناسه یکتا برای واحد ساختمانی است.
مطابق آیین‌نامه اجرایی مربوط به مدیریت و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت، انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا است.
این سازوکار اهمیت زیادی دارد؛ زیرا واحد مورد معامله به شکل دقیق‌تری در نظام ثبتی مشخص می‌شود و سامانه باید به نحوی طراحی شود که در صورت پیش‌فروش تمام یا بخشی از واحد، امکان انتقال همان میزان از مالکیت به شخص دیگری غیر از پیش‌خریدار فراهم نباشد.
-
قبل از پیش خرید آپارتمان چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
قبل از امضای قرارداد یا پرداخت مبلغ قابل‌توجه، حداقل موارد زیر باید بررسی شود:
- مالکیت زمین: مشخص شود مالک رسمی ملک چه کسی است و شخصی که قرارداد را امضا می‌کند چه سمتی دارد.
- وضعیت ثبتی ملک: بازداشت، رهن، محدودیت‌های ثبتی و سایر موانع احتمالی معامله باید بررسی شود.
- پروانه و مشخصات پروژه: وضعیت قانونی ساخت و مشخصات ساختمانی پروژه باید با آنچه فروشنده وعده داده تطبیق داده شود.
- مشخصات دقیق واحد: طبقه، شماره واحد، متراژ، پارکینگ، انباری، مشاعات و مشخصات فنی تا حد امکان دقیق تعیین شود.
- سابقه سازنده: سابقه پروژه‌های قبلی و توانایی مالی و اجرایی سازنده نیز در کاهش ریسک معامله مؤثر است.
-
قرارداد پیش فروش آپارتمان باید شامل چه مواردی باشد؟
قرارداد نباید فقط شامل قیمت و تاریخ تحویل باشد. مشخصات طرفین، مشخصات دقیق ملک و واحد، بهای معامله، نحوه و زمان پرداخت، مشخصات فنی و معماری، تاریخ تحویل، زمان انتقال قطعی، تکلیف اختلاف متراژ، تعهدات طرفین و ضمانت اجرای تخلف از قرارداد باید بهصورت روشن تعیین شود.
یکی از مهمترین بندها نیز وجه التزام یا خسارت ناشی از تأخیر و تخلف از تعهدات است. نحوه نگارش این بند باید به اندازه‌ای روشن باشد که در صورت اختلاف، درباره مبلغ، زمان شروع محاسبه و تعهدی که ضمانت اجرای آن تعیین شده ابهام ایجاد نشود.
-
نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان چگونه است؟
میزان پیش‌پرداخت و اقساط در همه پروژه‌ها یکسان نیست و نباید درصدهایی مانند «۳۰ تا ۵۰ درصد» را یک قاعده قانونی دانست.
طرفین ممکن است بخشی از مبلغ را هنگام انعقاد قرارداد و قسمت‌های بعدی را متناسب با مراحل پیشرفت ساختمان پرداخت کنند.
از نظر حقوقی، بهتر است پرداخت‌ها مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت واقعی پروژه باشد و برای هر پرداخت، رسید و مستند معتبر دریافت شود.
مطابق ماده ۱۱ قانون پیش‌فروش ساختمان نیز طرفین نمی‌توانند هنگام تنظیم قرارداد پیش‌فروش توافق کنند که تمام مبلغ معامله پیش از انتقال قطعی پرداخت شود و حداقل ۱۰ درصد از بها باید همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول باشد.
این مطلب را هم بخوانید:
الزام به تحویل مال فروخته شده(بیع)
-
اگر سازنده آپارتمان را دیر تحویل دهد چه می‌شود؟
تأخیر در تحویل یکی از رایج‌ترین اختلافات در قراردادهای پیش‌فروش است.
برای کاهش اختلاف، بهتر است در قرارداد تاریخ دقیق تحویل تعیین و مشخص شود که در صورت تأخیر، پیش‌فروشنده چه مبلغی بابت هر روز یا هر ماه تأخیر پرداخت خواهد کرد.
در صورت بروز اختلاف، امکان مطالبه خسارت به مفاد قرارداد، مقررات قانونی و شرایط پرونده بستگی دارد. به همین دلیل تعیین دقیق ضمانت اجرا در زمان تنظیم قرارداد بسیار مهم‌تر از زمانی است که اختلاف ایجاد شده است.
-
اگر متراژ آپارتمان کمتر یا بیشتر شود چه می‌شود؟
اختلاف متراژ در پروژه‌های پیش‌فروش موضوع مهمی است و قانون برای آن مقررات خاصی در نظر گرفته است.
بنابراین بهتر است در قرارداد علاوه بر متراژ مورد انتظار، نحوه محاسبه مبلغ ناشی از افزایش یا کاهش مساحت و تکلیف طرفین در صورت اختلاف قابل‌توجه متراژ نیز روشن شود.
در چنین اختلافی نباید بدون بررسی قرارداد و میزان اختلاف متراژ، درباره حق فسخ یا مبلغ قابل مطالبه حکم کلی داد.
مهمترین خطرات پیش خرید آپارتمان
مهمترین ریسک‌هایی که خریدار باید جدی بگیرد عبارت‌اند از:
-
آیا قرارداد عادی پیش فروش آپارتمان باطل است؟
صرف عادی بودن یک قرارداد را نباید در همه پرونده‌ها مساوی با بطلان آن دانست. آثار حقوقی قراردادهای عادی باید با توجه به تاریخ قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم در زمان انعقاد آن بررسی شود.
این موضوع با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ زیرا قانون جدید برای ثبت‌نشدن معاملات مشمول خود، آثار و محدودیت‌های مهمی در زمینه امکان طرح و استماع برخی دعاوی پیش‌بینی کرده است.
بنابراین در پرونده‌های مربوط به قرارداد عادی پیش‌فروش، بررسی تاریخ انعقاد قرارداد و مقررات قابل اعمال در همان زمان ضروری است.
نمونه رای مرتبط
تشریفات قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
در برخی آرای قضایی مربوط به مقررات پیشین، صرف عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش‌فروش موجب بطلان قرارداد تلقی نشده است. با توجه به تغییرات قانونی جدید، استناد به چنین آرایی باید با توجه به تاریخ قرارداد و قانون حاکم بر پرونده انجام شود.
-
آیا پیش خرید آپارتمان بدون سند مطمئن است؟
نمی‌توان فقط با مشاهده پروژه یا اعتماد به سازنده، معامله را مطمئن دانست. پیش از پرداخت وجه باید مالکیت رسمی زمین، سمت فروشنده، وضعیت ثبتی ملک، مدارک پروژه و امکان ثبت قانونی قرارداد بررسی شود.
پرداخت مبلغ بالا بر اساس یک توافق ساده یا رسید دستی میتواند ریسک حقوقی خریدار را به میزان قابل‌توجهی افزایش دهد.
-
قبل از امضای قرارداد پیش فروش با وکیل مشورت کنیم؟
در معاملات پیش‌فروش، بخش زیادی از مشکلات زمانی ایجاد می‌شود که قرارداد قبلاً امضا و مبالغ قابل‌توجهی پرداخت شده است.
بررسی قرارداد پیش از امضا میتواند ایرادهای مربوط به مالکیت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، خسارت تأخیر، اختلاف متراژ، مشخصات فنی و ضمانت اجرای تعهدات را زودتر مشخص کند.
نمونه رای درباره پیش فروش آپارتمان
1) عنوان: 1- اثر عدم رعایت تشریفات شکلی قرارداد پیش فروش آپارتمان2- مصداق خسارت از خسارت
پیام: 1- در دعوی مطالبه ضرر و زیان ناشی از جلوگیری از اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان، عدم رعایت تشریفات شکلی مقرر برای این نوع از قراردادها ( تنظیم قرارداد پیش فروش در قالب سند رسمی با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت) از موجبات رد دعوی نیست. 2- ماهیت تضمین وجه التزام قراردادی، جبران خسارت است. بنابراین دریافت خسارت تأخیر تأدیه نسبت به آن مشمول عنوان “خسارت از خسارت” بوده و از نظر قانونی امکان پذیر نیست.متن کامل رای…
2) الف: عنوان: ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیام: ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان تعهد به انجام عمل می باشد که حق دینی برای ذینفع ایجاد می کند؛ بنابراین در صورت عدم انجام تعهد، ذی نفع مستحق مطالبه خسارت است.متن کامل رای…
ب: عنوان: اعتراض ثالث اجرایی به استناد قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیام: ذینفع قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی تواند به استناد قرارداد مذکور، اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف پلاک ثبتی که قرار بوده آپارتمان بر روی آن احداث شود، را مطرح کند، زیرا حق عینی ندارد و قرارداد پیش فروش تنها موجد حق دینی است.
مستندات: ماده 146ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی-متن کامل رای…
3) عنوان: قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیات داوران قانون پیش فروش آپارتمان
پیام: از آنجایی که «هیأت داوران»; پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان، اداره، محل خاص و اشخاص معینی ندارد، در وضعیت فعلی نفی صلاحیت دادگاه از خود به صلاحیت هیأت مذکور محمل قانونی ندارد.
مستندات: ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان-متن کامل رای…
4) عنوان: مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت عدم تحویل مبیع در قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیام: رسیدگی به دعوی مطالبه خسارت عدم تحویل مبیع در قرارداد پیش فروش آپارتمان، دادگاه عمومی حقوقی است؛ زیرا دعوای مذکور، اختلاف در خصوص نحوه اجرای مفاد مبایعه نامه نیست تا تحلیل و تفسیر آن طبق قانون پیش فروش ساختمان، نیازمند نظر داور باشد.متن کامل رای…
5) عنوان: تعهد فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیام: مالکیت عرصه به نسبت مساحت، به منزله این که عرصه به صورت مشاع به نام خریدار شود، نیست؛ بنابراین در صورت پیش خرید آپارتمان، تعهد عرفی و قانونی فروشنده انتقال رسمی آپارتمان فروخته شده پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی، تعیین دقیق متراژ وقطعه تفکیکی است.متن کامل رای…
6) عنوان: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش
پیام: قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ در غیر این صورت هم پیش فروشنده و هم مشاور املاک، مشمول مجازات مقرر در قانون هستند؛ بنابراین دعوی الزام به حضور در دفترخانه جهت رسمی نمودن قرارداد، محکوم به بطلان است.
مستندات: ماده 2ماده 3ماده 23ماده 24 قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389/10/12-متن کامل رای…
7) عنوان: (1)- ادعای بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل عدم وجود مبیع – (2)-اثر عدم تحویل مبیع و تنظیم سند بر صحت قرارداد پیش فروش ساختمان (3)-وضعیت حقوقی شرط سلب حق انتقال خریدار در قرارداد پیش فروش
پیام: در قرارداد پیش فروش ساختمان، ادعای بطلان بیع نامه به دلیل عدم وجود مبیع در زمان قرارداد، پذیرفته نمی شود. عدم تحویل مبیع و تنظیم سند در مهلت تعیین شده در قرارداد پیش فروش ساختمان، دارای ضمانت اجراهای مقرر در قانون بوده و تاثیری در صحت عقد مذکور ندارد. شرط عدم انتقال مبیع در متن قرارداد پیش فروش ساختمان، منصرف به زمان پرداخت کل اقساط معامله است؛ بنابراین شرط مذکور جزیی بوده و موجب بطلان عقد نمی شود؛ زیرا پس از پرداخت اقساط و انتقال سند مبیع به خریدار، قرارداد پیش فروش و شرایط مندرج در آن از اعتبار ساقط می شود.
مستندات:متن کامل رای…
8) عنوان: نحوه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان
پیام: قرارداد پیش فروش ساختمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال به اداره ثبت صورت گیرد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان بوده و تابع قواعد عمومی است و رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم عمومی و نه داوریست.متن کامل رای…
9) عنوان: تشریفات قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیام: صرف عدم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان آن نخواهد بود.متن کامل رای…
10) عنوان: محدود کردن حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: درصورتی که بر اساس قرارداد مشارکت مدنی (در ساخت)، طرفین قرارداد با شرایط و محدودیت های خاصی مجاز به پیش فروش واحدهای متعلق به خود شده باشند، انتقال این واحدها، خارج از شرایط و محدودیت های مذکور در قرارداد مشارکت، در فرضی که شرایط اساسی صحت معاملات رعایت شده باشد، باطل نیست.متن کامل رای…
مشاوره حقوقی پیش فروش آپارتمان
گروه حقوقی سلمان احدی در زمینه بررسی و تنظیم قراردادهای ملکی، پیش‌فروش ساختمان و رسیدگی به اختلافات ناشی از معاملات ملکی خدمات حقوقی ارائه می‌دهد.
اگر قصد پیش‌خرید آپارتمان دارید، بهتر است قبل از پرداخت وجه یا امضای قرارداد، مدارک ملک و متن قرارداد از نظر حقوقی بررسی شود. اگر نیز قرارداد را امضا کرده‌اید و با مسائلی مانند تأخیر در تحویل، اختلاف متراژ، عدم انتقال سند یا تخلف از تعهدات مواجه شده‌اید، نوع اقدام حقوقی باید براساس مفاد قرارداد و مدارک پرونده تعیین شود.
شماره تماس: 09120466204
آدرس دفتر: شهرک غرب، چهارراه درختی، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
