ابطال مزایده چیست؟ شرایط، مهلت اعتراض و ابطال مزایده بعد از انتقال سند

ابطال مزایده زمانی مطرح می‌شود که در توقیف، ارزیابی، آگهی، برگزاری مزایده یا سایر مراحل عملیات اجرایی، تخلف مؤثری از مقررات قانونی صورت گرفته باشد.

اما هر ایراد یا هر نارضایتی از قیمت فروش باعث ابطال مزایده نمی‌شود. برای موفقیت در اعتراض باید مشخص شود چه مقرره‌ای نقض شده، تخلف در کدام مرحله اتفاق افتاده و این تخلف چه تأثیری در صحت عملیات اجرایی داشته است.

همچنین باید ابتدا مشخص شود مزایده مربوط به اجرای احکام دادگستری است یا اجرای اسناد رسمی در اداره ثبت؛ زیرا شیوه اعتراض به آنها متفاوت است.

در چه مواردی مزایده باطل میشود؟

ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی چهار مورد مشخص را بیان کرده که در صورت وقوع آنها فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می‌شود:

البته بررسی ابطال مزایده فقط به این چهار مورد محدود نمی‌شود و حسب مرحله عملیات و نوع ایراد، مقررات دیگری نیز ممکن است مؤثر باشند.

• چه کسانی حق خرید در مزایده را ندارند؟

طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابان، دادورزها و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و همچنین اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در مزایده شرکت کنند.

اگر خریدار از اشخاص ممنوع موضوع این ماده باشد، بند ۴ ماده ۱۳۶ می‌تواند موجب بی‌اعتباری فروش و تجدید مزایده شود.

• مهلت اعتراض به مزایده چند روز است؟

این سؤال بسیار مهم است و متن قبلی باید در این قسمت دقیق‌تر شود.

در خصوص موارد ماده ۱۳۶، شکایت از تخلف مقررات مزایده باید ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه ارائه شود.

ماده ۱۴۲ نیز درباره اموال غیرمنقول مقرر کرده شکایت از تنظیم صورت ملک، ارزیابی، تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز باید ظرف یک هفته از تاریخ وقوع اقدام مورد اعتراض مطرح شود.

دادگاه در وقت فوق‌العاده موضوع را بررسی می‌کند و اگر اعتراض را وارد و مؤثر تشخیص دهد، اقدام خلاف مقررات را ابطال و دستور مقتضی صادر می‌کند. تا پیش از اظهارنظر دادگاه نیز سند انتقال داده نمی‌شود.

• آیا بعد از پایان مهلت یک هفته‌ای دیگر نمی‌توان مزایده را باطل کرد؟

لزوماً خیر.

این موضوع بعد از رأی وحدت رویه شماره ۸۴۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۲/۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور اعلام کرده است که اگر تخلفات مؤثر در فرایند برگزاری مزایده وجود داشته باشد، مقررات ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست و دادگاه باید به دعوای شخص ذی‌نفع رسیدگی کند. این رأی در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

• آیا بعد از انتقال سند هم می‌توان مزایده را باطل کرد؟

بله، در شرایطی امکان آن وجود دارد.

قبلاً در برخی آرا این دیدگاه دیده می‌شد که پس از احراز صحت مزایده و صدور دستور انتقال، دیگر دعوای مستقلی تحت عنوان ابطال مزایده قابل استماع نیست.

اما رأی وحدت رویه ۸۴۵ این اختلاف را تا حد مهمی برطرف کرده است.

طبق این رأی، وجود دستور انتقال موضوع ماده ۱۴۳ به خودی خود مانع رسیدگی نیست و اگر شخص ذی‌نفع مدعی تخلفات مؤثر در فرایند مزایده باشد، دادگاه مکلف به رسیدگی به دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی است.

رأی وحدت رویه ۸۴۵ درباره ابطال مزایده چه می‌گوید؟

خلاصه کاربردی این رأی این است:

صدور دستور انتقال و حتی تنظیم سند انتقال اجرایی،

در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرایند برگزاری مزایده، به‌تنهایی مانع طرح و رسیدگی به دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست.

اهمیت این رأی برای مالکی که بعد از انتقال سند متوجه تخلف مؤثر در مزایده شده بسیار زیاد است.

شما میتوانید کامل این رای را از سایت رسمی اختبار مطالعه کنید.

آیا دستور انتقال موضوع ماده ۱۴۳ قطعی نیست؟

ماده ۱۴۳ می‌گوید دادگاه پس از احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال به نام خریدار را صادر می‌کند و این دستور قطعی است.

اما رأی وحدت رویه ۸۴۵ تصریح کرده که این موضوع، در صورت وجود تخلفات مؤثر، مانع استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست.

این دو حکم را باید کنار یکدیگر خواند.

• آیا پایین بودن قیمت ملک باعث ابطال مزایده می‌شود؟

صرف پایین بودن قیمت فروش یا نارضایتی مالک از قیمت، لزوماً باعث ابطال مزایده نمی‌شود.

اگر اعتراض مربوط به ارزیابی مال باشد، قانون برای اعتراض به ارزیابی و عملیات اجرایی مسیر و مهلت‌های خاصی پیش‌بینی کرده است.

ماده ۱۴۲ صراحتاً شکایت راجع به ارزیابی را در کنار سایر اقدامات دادورز آورده و برای آن مهلت یک هفته‌ای از تاریخ وقوع پیش‌بینی کرده است.

بنابراین کسی که از ارزیابی ملک مطلع شده، بهتر است اعتراض خود را در مرحله قانونی مناسب مطرح کند و منتظر پایان مزایده نماند.

ابطال مزایده به دلیل عدم ابلاغ صحیح

عدم ابلاغ صحیح می‌تواند در بعضی پرونده‌ها اهمیت جدی داشته باشد، اما نباید گفت هر نقص ابلاغی خودکار مزایده را باطل می‌کند.

باید مشخص شود:

1. چه چیزی باید ابلاغ می‌شده است؟
2. ابلاغ مطابق مقررات انجام شده یا خیر؟
3. شخص چه زمانی از عملیات مطلع شده است؟
4. نقص ابلاغ چه اثری بر امکان اعتراض یا حقوق وی داشته است؟
5. آیا تخلف در نتیجه عملیات اجرایی مؤثر بوده است؟

دادگاه مجموعه این موارد را بررسی میکند.

ابطال مزایده به دلیل مستثنیات دین

یکی از موضوعات مهم، توقیف و فروش مالی است که ادعا می‌شود جزء مستثنیات دین بوده است.

مقررات مستثنیات دین به‌ویژه در ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۱۳۹۴ نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

برای مثال، منزل مسکونی موردنیاز محکوم‌علیه تنها در صورتی مشمول حمایت قانونی است که در شأن او در حالت اعسار باشد. بنابراین هر خانه‌ای صرفاً به دلیل «محل سکونت بودن» الزاماً مستثنیات دین نیست.

 

این مطلب را هم بخوانید:

مستثنیات دین

 

اعتراض شخص ثالث به مزایده

اگر مالی که توقیف شده متعلق به شخص دیگری باشد یا شخص ثالث نسبت به آن حقی داشته باشد، موضوع می‌تواند تحت مقررات اعتراض شخص ثالث اجرایی بررسی شود.

طبق ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، اگر ادعای ثالث مستند به حکم قطعی یا سند رسمی با تاریخ مقدم بر توقیف باشد، در شرایط مقرر قانونی توقیف رفع می‌شود. در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه پیدا می‌کند و مدعی حق می‌تواند برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود به دادگاه شکایت کند.

• اگر مال شخص دیگری به مزایده گذاشته شده باشد چه باید کرد؟

باید فوراً مالکیت یا حق ادعایی، تاریخ ایجاد حق، تاریخ توقیف، نوع سند و مرحله عملیات اجرایی بررسی شود.

اگر مزایده هنوز انجام نشده باشد، اقدام سریع برای توقف عملیات اهمیت زیادی دارد.

اگر مزایده انجام شده و حتی سند انتقال صادر شده باشد نیز باید با توجه به شرایط پرونده، اعتراض ثالث اجرایی و/یا دعوای مناسب نسبت به عملیات و انتقال صورت‌گرفته بررسی شود.

تفاوت ابطال مزایده دادگستری و مزایده اجرای ثبت

مزایده اجرای احکام دادگستری تابع مقررات قانون اجرای احکام مدنی است.

اما مزایده اجرای ثبت که مثلاً در اجرای سند رسمی لازم‌الاجرا یا برخی اسناد رهنی مطرح می‌شود، تابع مقررات قانون ثبت و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و مقررات مرتبط است.

بنابراین مرجع اعتراض، مهلت، مراحل و نحوه رسیدگی در این دو نوع پرونده لزوماً یکسان نیست.

ضمن اینکه آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در دی ۱۴۰۳ نیز اصلاح شده است؛ بنابراین برای پرونده‌های اجرای ثبت باید آخرین نسخه آیین‌نامه بررسی شود.

• ابطال مزایده اجرای ثبت چگونه است؟

در پرونده‌های اجرای ثبت نباید مستقیماً مقررات مواد ۱۳۶ و ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی را بدون بررسی به پرونده تسری داد.

ابتدا باید مشخص شود اعتراض مربوط به:

اصل دستور اجرا، عملیات اجرایی، ارزیابی، آگهی و مزایده یا سند انتقال اجرایی است.

هرکدام ممکن است مسیر حقوقی متفاوتی داشته باشند.

برای مثال، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا درباره نحوه شرکت در مزایده، پرداخت ده درصد مبلغ پایه و مهلت پرداخت باقی‌مانده ثمن مقررات خاص دارد.

بنابراین قبل از تنظیم دادخواست باید دقیقاً مشخص شود مزایده توسط دادگستری یا اداره ثبت انجام شده است.

• آیا برنده مزایده می‌تواند از خرید منصرف شود؟

این موضوع نیز به نوع مزایده بستگی دارد.

برای نمونه، در مزایده اجرای ثبت، شرکت در مزایده منوط به پرداخت ده درصد مبلغ پایه کارشناسی است و برنده باید مابه‌التفاوت مبلغ فروش را ظرف پنج روز پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، مبلغ پرداختی طبق مقررات قابل استرداد نیست و عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط شده و مزایده تجدید می‌شود.

مدارک لازم برای ابطال مزایده چیست؟

مدارک دقیق به دلیل اعتراض بستگی دارد، اما معمولاً بررسی موارد زیر ضروری است:

گاهی مطالعه کامل پرونده اجرایی از مدارکی که شخص در اختیار دارد مهم‌تر است؛ زیرا تخلف ممکن است در نحوه ابلاغ، ارزیابی یا صورت‌جلسات اجرای احکام مشخص شود.

• برای ابطال مزایده به کجا مراجعه کنیم؟

پاسخ به این سؤال به نوع عملیات اجرایی بستگی دارد.

در مزایده اجرای احکام دادگستری، ماده ۱۴۲ رسیدگی به شکایت از اقدامات دادورز را بر عهده دادگاهی قرار داده که دادورز در آنجا مأموریت دارد.

اما اگر عملیات مربوط به اجرای ثبت باشد، مقررات و مراجع اعتراض اجرای ثبت باید بررسی شوند.

اگر عملیات خاتمه یافته و دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی مطرح باشد نیز تعیین مرجع صالح باید براساس خواسته، نوع مال و وضعیت پرونده انجام شود.

نمونه خواسته ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی

در پرونده‌ای که سند انتقال نیز صادر شده است، بسته به شرایط ممکن است خواسته‌هایی مانند:

«ابطال مزایده، ابطال عملیات اجرایی مرتبط و ابطال سند انتقال اجرایی»

مطرح شوند.

اما این عبارت یک نسخه ثابت برای تمام پرونده‌ها نیست. ممکن است پرونده به خواسته‌های دیگری مانند ابطال اجراییه، اعتراض ثالث اجرایی یا ابطال سند رسمی نیز نیاز داشته باشد.

به همین دلیل نمونه دادخواست‌های عمومی موجود در اینترنت را نباید بدون بررسی پرونده استفاده کرد.

• آیا می‌توان جلوی انتقال سند بعد از مزایده را گرفت؟

اگر شکایت در مهلت و مرحله مقرر ماده ۱۴۲ مطرح شود، قانون تصریح کرده است که پیش از اظهارنظر دادگاه درباره شکایت، سند انتقال داده نمی‌شود.

به همین دلیل سرعت اقدام در پرونده‌های مزایده اهمیت بسیار زیادی دارد.

• آیا ابطال مزایده باعث ابطال سند انتقال هم می‌شود؟

اگر بعد از مزایده سند انتقال اجرایی صادر شده باشد، صرف درخواست «ابطال مزایده» ممکن است برای تعیین تکلیف تمام آثار بعدی کافی نباشد.

خواسته‌ها باید براساس وضعیت پرونده تنظیم شوند و در موارد لازم ابطال سند انتقال اجرایی نیز مطالبه شود.

رأی وحدت رویه ۸۴۵ نیز صراحتاً از قابلیت استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی در صورت وجود تخلفات مؤثر سخن گفته است.

• آیا خریدار مزایده باید طرف دعوا قرار گیرد؟

اگر نتیجه دعوا مستقیماً حقوق خریدار مزایده و سندی را که به نام او صادر شده تحت تأثیر قرار می‌دهد، نحوه تعیین خواندگان دعوا اهمیت بسیار زیادی دارد.

طرفین دعوا باید با توجه به نوع عملیات، سند صادرشده، محکوم‌له، محکوم‌علیه، خریدار و سایر اشخاص ذی‌نفع تعیین شوند.

اشتباه در تعیین خوانده می‌تواند باعث ایجاد ایراد شکلی و طولانی‌شدن پرونده شود.

نمونه رای ابطال مزایده

1) عنوان: مرجع صالح در دعوای ابطال مزایده و سند

پیام: رسیدگی به اعتراض اشخاص ثالث نسبت به عملیات اجرایی موضوع اجراییه های صادره از اداره ثبت اسناد در صلاحیت رییس اداره ثبت اسناد و املاک محل می باشد و از صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری خارج است. بنابراین دعوای ابطال مزایده و ابطال سند به دلیل مستحق للغیر درآمدن در صلاحیت رییس اداره ثبت است.متن کامل رای…

2) عنوان: قابلیت فرجام خواهی از دعوی ابطال مزایده

پیام: دعوی به خواسته ابطال مزایده و ابطال اجرائیه دعوائی غیر مالی است و حکم صادره در این دعوی قابل فرجام خواهی نیست.
مستندات: ماده 367 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی-متن کامل رای…

3) عنوان: مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال عملیات اجرایی پس از اتمام مزایده

پیام: رسیدگی به دعوی ابطال عملیات اجرایی پس از اتمام مزایده، در صلاحیت دادگاه عمومی بوده و از صلاحیت رئیس اداره ثبت اسناد خارج است.متن کامل رای…

4) عنوان: درخواست ابطال مزایده به دلیل مستثنیات دین بودن مال مورد توقیف

پیام: چنانچه در زمان توقیف ومزایده ،محکومٌ علیه ادعایی مبنی بر مستثنیات دین بودن مال مورد توقیف مطرح نکند و قاضی اجراکننده حکم نیز اینگونه احرازنکند، درخواست ابطال مزایده و عملیات اجرایی به دلیل مذکور پذیرفته نمی شود.متن کامل رای…

5) عنوان: درخواست ابطال مزایده پس از صدور سند انتقال

پیام: تشخیص و دستور دادگاه در صحت مزایده و صدور سند انتقال، قطعی است و پس از آن دعوایی تحت عنوان ابطال مزایده قابل استماع نیست.
مستندات: ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی-متن کامل رای…

6) عنوان: دعوای ابطال سند رسمی تنظیم‌ شده در اجرای مزایده

پیام: دعوای ابطال سند رسمی تنظیم شده در مزایده‌ای که در فرایند اجرای یک پرونده قضایی برگزار شده است قابل ابطال از سوی مرجع قضایی هم عرض نیست.
مستندات: ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی)-متن کامل رای…

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با موضوع قابل استماع بودن دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۴۵ ـ ۱۴۰۲/۱۲/۸ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

 

مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱، صدور دستور انتقال و تملیک مال مورد مزایده، مترتب بر اجرای صحیح مقررات و تشریفات برگزاری مزایده و احراز صحت انجام آن توسط دادگاه است، لذا در صورت وجود تخلفات مؤثر در فرآیند برگزاری مزایده، مقررات ماده قانونی یاد شده، مانع از استماع دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی نیست و در اجرای مواد ۲ و ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، دادگاه مکلف به رسیدگی به دعوای اقامه شده از سوی شخص ذی‌نفع می‌باشد. بنابه‌مراتب، رأی شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان تا حدی که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

محمد جعفـر منتظری ـ رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشور