وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی یکی از دعاوی ملکی است که با توجه به حجم بالای قراردادهای اجاره در کشور ما و به دلیل افزایش روزافزون اجارهبها و ودیعه مسکونی همواره در محاکم قضایی مطرح هستند. در این نوشتار به نحوه طرح دادخواست تخلیه، قوانین موجود در روابط موجر و مستأجر و … اشاره‌شده است.
قانون روابط موجر و مستأجر
بررسی قوانین موجر نشان می‌دهد که سه دسته قوانین در قراردادهای اجاره حکم‌فرماست:
۱-قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
۲-قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲
۳-قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
قوانین فوق شامل املاک مسکونی و اماکن تجاری می‌باشد. به‌عنوان‌مثال، برای قراردادهای اجاره املاک تجاری بین سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶، منافع ملک (اعیان) به نفع مستأجر صلح می‌گردد که همان سرقفلی ملک است.
اما در قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ چه برای املاک تجاری و چه مسکونی، مبلغ قرض‌الحسنه به‌عنوان ودیعه و مبلغ ماهیانه به‌عنوان اجارهبها در نظر گرفته‌شده است. البته باید توجه داشت که ملاک قرارداد اجاره، زمان اولین انعقاد قرارداد است و تمدید آن تأثیری در تغییر قانون حاکم بر آن ندارد. همچنین بر اساس قانون، اجاره یکی از عقود معوض و تملیکی است. یعنی مستأجر در عوض پرداخت اجارهبها مالک منافع ملک خواهد بود.
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، با عقد اجاره مستأجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره می‌گردد. همچنین بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم گردیده و به امضای هر دو نفر برسد. همچنین باید دو شاهد زیر هر دو قرارداد را امضاء نماید.
تخلیه ملک مسکونی:
دعوی تخلیه ملک مسکونی ،درواقع حقی است که قانون به مالک می‌دهد که در صورت اتمام قرارداد اجاره و یا تخلف مستأجر از شروط مندرج در قرارداد، بتواند از مرجع صالح، تخلیه ملک خود را بخواهد. برای طرح دادخواست ملک مسکونی مالک عین یا وکیل قانونی وی و یا مالک منافع آن میتواند اقدام نماید.
مراحل قانونی اقدام به تخلیه ملک مسکونی عبارت‌اند از:
۱-حضور در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست تخلیه ملک مسکونی. مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل شناسنامه و کارت ملی، و اصل قرارداد اجاره است. چنانچه خواهان علاوه بر حکم تخلیه خواهان خساراتی ازجمله اجور معوقه، اجرت‌المثل ایام تصرف و یا خسارات واردشده بر ملک باشد، باید در دادخواست خود اعلام نماید.
۲-پس از ثبت، چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم‌شده باشد، به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک ارجاع و تعیین شعبه می‌گردد.با تشکیل جلسه، خواهان باید مدارک خود ازجمله اصل قرارداد اجاره را با خود به همراه داشته باشد و با تقدیم لایحه و سپردن مبلغ ودیعه به‌حساب معرفی‌شده از سوی خواهان دستور و یا حکم تخلیه شود.
۳-شورای حل اختلاف با بررسی مدارک، حکم تخلیه را صادر می‌نماید و برای اجرا به محکوم ابلاغ میشود.
چنانچه محکوم‌علیه علاوه بر حکم تخلیه به پرداخت خسارات قانونی نیز محکوم گردد، مبلغ خسارت از ودیعه سپرده‌شده کسر و به خواهان پرداخت می‌گردد.
همچنین درصورتی‌که در هنگام اجرای حکم تخلیه، محکوم علیه،دلیل موجهی برای عدم پرداخت داشته باشد، به وی فرصت یک‌ماهه داده میشود، تا بتواند ملک را تخلیه نماید.
چه شرایطی برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد؟
برای تخلیه ملک مسکونی زمانی میتوان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:
۱-باقی ماندن مستأجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجارهنامه ذکرشده است.
۲-گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجارهبها بدون اینکه مبلغی از سوی مستأجر به موجر پرداخت شود.
۳-استفاده غیر مشروع ازملک مورد اجاره توسط مستأجر
۴-انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستأجر
قرارداد میان موجر و مستأجر ممکن است به‌صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم‌شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت‌اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته‌شده مراجعه کنند.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟
بعد از صدور دستور تخلیه مستأجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.
اصول دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت‌زمان کمی طولانی‌تر هم شود.
چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟
همان‌گونه که پیش‌ازاین گفته شد دستور تخلیه به‌صورت فوری اجرا میشود و مستأجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم‌شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.
به‌عبارت‌دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
مستأجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
مستأجر ادعا کند که سند مورداستفاده توسط موجر اصالت ندارد
یک نکته مهم که در این خصوص باید به آن اشاره کرد این است که به علت فوری بودن دستور تخلیه مستأجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند. درنتیجه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را محکمه ارائه کند تا درخواستش موردبررسی قرار گیرد.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه در صورتی صادر میشود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و شرایط آن قانون هم در اجارهنامه موردتوجه و مورد رعایت قرارگرفته باشد. برای مثال حتماً باید دو شاهد قراراد اجاره ملک مسکونی را امضا کرده باشند. اما حکم تخلیه زمانی صادر میشود که بنا به هر دلیلی این امکان وجود نداشته باشد که با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر دستور تخلیه صادر کرد و درنتیجه نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود.
حکم تخلیه در دوران بیماری کرونا:
براساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در دوران بیماری کرونا حکم تخلیه مستاجران داده نخواهد شد ودرشهرهای بزرگ با اضافه شدن 25 درصد ودرشهرستانها 20 درصد و در روستاها با15 به مبلغ رهن یا اجاره این قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود به شرطی که مستاجر به تمام وظایف خود در خصوص قراراداد عمل کرده باشد. درضمن تعیین مبلغ بالاتر ازاین مقدارتوسط طرفین با آگاهی ازاین مصوبه بلااشکال است.
موارد استثنای عدم تمدید خودکار قراردادهای اجاره
در ماده ۲ قانون جدید تخلیه مستاجران به مواردی اشاره شده که بر اساس آن مالک میتواند تخلیه مستاجرین را از مقامات درخواست و آن را اجرایی سازند. در این ماده آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین میشود:
۱- درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.
۳- در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.
۵- در صورتیکه فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
۶- در صورتیکه مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد.
ممکن است مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد. در این صورت فقط میتواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کند. رای شورای حل اختلاف فقط برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
ملاک تخلیه مستاجرین طبق قانون جدید تخلیه مستاجران
تبصره یک قانون جدید تخلیه مستاجران چنین مقرر می نماید است:
ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف ، اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.
در تبصره ۲ قانون جدید تخلیه مستاجران تاکید شده است:
شوراهای حل اختلاف مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.
نکات حقوقی:
۱-درصورتی‌که قرارداد اجاره شروط قیدشده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را نداشته باشد؛ یعنی در دو نسخه تنظیم‌نشده باشد و یا دو شاهد آن را امضا نکرده باشند، دادخواست تخلیه ملک مسکونی به‌جای شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌گردد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای جلوگیری از رد دعوی با وکیل ملک مشورت نمایید.
۲-دعوی تخلیه ملک مسکونی به‌تنهایی دعوای غیرمالی است. اما چنانچه مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه سایر خسارات به آن اضافه شود، در زمره دعاوی مالی قرارگرفته و بسته به ارجاع به شورای حل اختلاف و یا دادگاه باید هزینه دادرسی مربوطه پرداخت گردد.
۳-دعوی تخلیه ملک مسکونی به دلیل مشکلاتی که در روابط بین موجر و مستأجر به وجود می‌آید، معمولاً دشوار و از حوصله و وقت مردم خارج است. در این شرایط استفاده از وکیل ملکی میتواند موجب:
کاهش دغدغه و نگرانی ناشی از طرح دادخواست
افزایش احتمال پیروزی و افزایش میزان خسارات دریافتی
و کاهش زمان رسیدگی به پرونده گردد.
در همین راستا می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره و حتی دفاع ما به‌عنوان وکیل از پرونده شما با ما در ارتباط باشید.شماره تماس 09120466204
