وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
مطالبه ثمن معامله
یکی از دعاوی بسیار شایع در سال‌های اخیر که به دلیل مشکلات اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم روزبه‌روز در حال افزایش است، مطالبه ثمن معامله است. در بسیاری از معاملات به دلایل گوناگون، خریدار در انجام تعهدات خود، ازجمله پرداخت کل یا بخشی از ثمن معامله بازمی‌ماند. در چنین شرایطی، فروشنده برای جلوگیری از ضرر مالی می‌تواند دادخواست مطالبه ثمن خود را به دادگاه تقدیم نماید. در این صفحه به نحوه مطالبه ثمن معامله از طریق دادگاه اشاره‌شده است.
در قراردادهای خریدوفروش، خواه ملک و زمین و آپارتمان و مغازه باشد و یا خودرو و یا هر چیز دیگر، به مبلغی که خریدار بابت تحویل گرفتن و ایجاد حق مالکیت بر مورد معامله به فروشنده می‌پردازد، ثمن معامله گفته میشود.
نحوه پرداخت ثمن یا پیش‌پرداخت معامله
معمولاً در قراردادهای خریدوفروش و یا به‌اصطلاح مبایعه‌نامه، زمان و مکان مشخصی برای پرداخت ثمن معامله در نظر گرفته میشود. چنانچه زمان مشخصی برای پرداخت ثمن معامله تعیین نشده باشد، پرداخت ثمن به‌صورت فوری و عندالمطالبه خواهد بود.
بر اساس ماده ۳۹۵ قانون مدنی، اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه و پرداخت نکند، فروشنده حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد. الزام به تأدیه ثمن معامله را می‌توان هم‌زمان با سایر خسارات ازجمله خسارت تأخیر در تأدیه دین و یا به همراه وجه التزام ناشی از قرارداد و ضمن یک دادخواست مطالبه نمود.
مراحل دادخواست مطالبه ثمن معامله
برای طرح دادخواست مطالبه ثمن معامله، خواهان یا همان فروشنده می‌تواند به‌محض عدم پرداخت ثمن مندرج در قرارداد، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و با ارائه مدارک خود نظیر اصل و کپی کارت ملی، کپی قرارداد، کپی چک‌های برگشتی مربوط به قرارداد در صورت وجود و … دادخواست خود را ثبت نماید.
دادخواست مطالبه ثمن معامله ازجمله دادخواست‌های مالی بوده و نیازمند هزینه دادرسی به میزان سه و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ بالای ۲۰ میلیون تومان و دو تا دو و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ زیر ۲۰ میلیون تومان است.
پس از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف و یا دادگاه صالح، دادگاه با بررسی مدارک خواهان و نیز دفاعیات خوانده اقدام به صدور رأی می‌نماید.
در صورت محکومیت خوانده، می‌بایست ثمن معامله به همراه خسارت تأخیر، هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل در حد تعرفه در صورت وجود و سایر خسارات قانونی را پرداخت نماید.
نکات حقوقی دادخواست مطالبه ثمن معامله
چنانچه در داخل قرارداد به‌منظور التزام خریدار به پرداخت ثمن معامله، خسارت دیرکرد روزانه تعیین‌شده باشد، خواهان می‌توان صرفاً همین خسارت تأخیر را مطالبه نماید و دیگر نمی‌تواند خسارت تأخیر بر مبنای شاخص بانک مرکزی را مطالبه نماید.
چنانچه، محکوم‌علیه نتواند ثمن معامله را پرداخت نماید، خواهان یا فروشنده می‌تواند تقاضای فسخ معامله را از دادگاه داشته باشد.
با توجه به اینکه قراردادهای خریدوفروش ازجمله اسناد عادی محسوب میشود، برای توقیف اموال باید از خسارت احتمالی استفاده نمود که با نظر قاضی مقدار آن مشخص میشود.
چنانچه معامله به دلیل عدم پرداخت کل ثمن معامله فسخ شود، فروشنده باید مقدار دریافتی از خریدار را به وی برگرداند. در این شرایط، مبلغ عودت داده‌شده شامل خسارت تأخیر نمی‌گردد.
چنانچه خریدار بخشی از ثمن معامله را منوط به تنظیم سند نموده باشد و صرفاً همان مبلغ از ثمن معامله باقیمانده باشد، در صورت درخواست مطالبه ثمن معامله از سوی فروشنده، خریدار نیز می‌تواند در دعوای متقابل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ثبت نماید.
اگر طرفین در قرارداد محاسبه بخشی از ثمن را «برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده… » در نظر گرفته باشند، این عبارت، به معنای قطعیت و غیرقابل‌اعتراض بودن نظریه کارشناس نیست، آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به‌عنوان قیمت عادله بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به‌دلخواه انتخاب نماید؛ بنابراین در صورت تعیین قیمت کمتر از قیمت عادله، ذی‌نفع حق اعتراض دارد.( رئیس شعبه ۱۰ دیوان‌عالی کشور ـ عضو معاون عبدالله پورـ صدقی)
طرح دعوای مطالبه ثمن معامله
فروشنده و خریدار به ترتیب، خواهان و خوانده این دعوا هستند؛ مگر اینکه خریدار برای پرداخت ثمن، ضامن معرفی کرده باشد. در این شرایط رجوع به خریدار ممکن نیست و نام ضامن به عنوان خوانده در دادخواست قید میشود.
ارکان دعوای مطالبه ثمن معامله
خواهان دعوا برای رسیدن به نتیجه مطلوب باید وقوع بیع صحیح میان خود و خوانده دعوا و همچنین عدم پراخت ثمن را اثبات کند.
آیا پرداخت ثمن معامله به وکیل فروشنده، برای عدم مسولیت خریدار کفایت می نماید؟
در صورتی که اختیار قبض ثمن از وکیل فروشنده سلب شده باشد و این موضوع در وکالت نامه تصریح شده باشد، وکیل فروشنده اختیاری در قبض ثمن معامله از خریدار ندارد و پرداخت ثمن از سوی خریدار به وکیل فروشنده صحیح نیست. اظهار خریدار دال بر پرداخت ثمن معامله به وکیل فروشنده، ذمه خریدار را بری نمی کند و صرفا یک ادعا محسوب میشود. حتی اگر وکیل فروشنده نیز این اظهارات را تایید نماید صرفا شهادت محسوب میشود .
اگر در وکالتنامه به اختیار قبض ثمن از سوی وکیل فروشنده تصریح نشده باشد و به عبارتی در حالت سکوت وکالتنامه، بنا به ماده 665 قانون مدنی، در صورت وجود قرائن قطعی مبنی بر اختیار وکیل جهت قبض ثمن، اقرار وکیل به اخذ ثمن از خریدار صحیح است و می تواند مورد استناد قرار گیرد.
مواجه شدن موعد پرداخت ثمن با روز تعطیل رسمی
اگرچه اصل بر پرداخت فوری ثمن در عقد بیع میباشد اما توافق طرفین مبنی بر تعیین موعدی خاص برای حضور در دفتر اسناد رسمی و پرداخت ثمن در همان تاریخ با مانع قانونی مواجه نمی باشد و خریدار مکلف به اجرای تعهد در تاریخ مزبور است. اما ممکن است تاریخ مورد توافق طرفین مصادف با روز تعطیل رسمی باشد که طبیعتا با توجه به تعطیلی دفترخانه ها در چنین روزی امکان اجرای توافق وجود ندارد.
در این صورت فروشنده نمی تواند در روز بعد از تعطیلی با مراجعه به دفترخانه و دریافت گواهی عدم حضور خریدار، تخلف خریدار از اجرای مفاد قرارداد را اثبات نماید؛ بلکه باید توافق جدیدی درباره تاریخ حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن صورت بگیرد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله
خواهان می تواند برای تقدیم دادخواست، به دادگاه عمومی حقوقی اقامتگاه خوانده، محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد مراجعه کند.اگر میزان ثمن تا سقف دویست میلیون ریال باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشدو اگر بیشترداز آن باشد در صلاحیت محاکم دادگستری است .البته توجه داشته باشید که اصل خواسته مهم است و شورای حل اختلاف می تواند با توجه به خسارات تاخیر تادیه و هزینه دادرسی به بیش از 20 میلیون تومان رای صادر کند
اجرای رای در دعوای مطالبه ثمن معامله
در صورتی که خوانده محکوم شود، خواهان می تواند با معرفی اموال وی به اجرای احکام دادگاه، طلب خود را از محل این اموال وصول کند. خواهان می تواند مبیع را برای این امر به دادگاه معرفی نماید؛ مشروط یر اینکه سند رسمی انتقال به نام خریدار تنظیم شده باشد.
حق فسخ ناشی از عدم پرداخت ثمن معامله
مطابق مفاد ماده 402 قانون مدنی، چنانچه در عقد بیع ، تاریخ مشخصی برای پرداخت ثمن و تسلیم مال تعیین نشده باشد، بعد از گذشت سه روز از تاریخ عقد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ مشروط بر اینکه تمام مال یا ثمن پرداخت نشده باشد.
همچنین طرفین میتوانند ضمن عقد بیع شرط کنند در صورتی که تا موعد معینی، ثمن پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.
نمونه لایحه دفاعیه مطالبه الباقی ثمن معامله
خواهان: آقای / خانم ……………… با وکالت… ……..
خوانده: آقای / خانم …………………….. با وکالت سلمان احدی،تهران
دلایل و منضمات دادخواست:
خواسته:
مطالبه الباقی ثمن معامله بانضمام خسارت تأخیر در تأدیه و دعوی متقابل الزام به تنظیم سند رسمی
تاریخ رسیدگی: ساعت: کلاسه:
رئیس محترم شعبه… دادگاه حقوقی محاکم عمومی شهرستان……………………
سلام‌علیکم – با احترام و تجویز حاصل از مدلول یک برگ وکالتنامه ملصق به تمبر مالیاتی و به وکالت از ناحيه خوانده دعوی آقای / خانم ……… در برابر دعوی خواهان مرقوم در صدر لایحه، خاطر عالی را مستحضر می‌دارد خواسته مطروحه در مايتعلق به – اعتبار قانونی و شرعی را واجد نبوده و بالمآل شایسته بطلان به دلایل ذیل است:
بدواً خلاصه خواسته خواهان: خواهان محترم یک دستگاه آپارتمان به مبلغ ریال با موکل مورد معامله قرار داده و موکل مبلغ و…. ریال از ثمن معامله را پرداخته و در مبایعه‌نامه پرداخت مابقی ثمن معامله به مبلغ ریال را در مورخ….. در زمان تحویل معامله تنظیم سند رسمی را مشروط نموده‌اند .
اولاً: خواهان به تعهدات قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی و گواهی عدم حضور از دفترخانه مربوطه عمل ننموده است تا تعهدات موكل به‌عنوان خوانده محقق گردد و بر اساس قرارداد و قاعده انصاف تعهدات برای هر دو طرف متعهدین و قائم‌مقام قانونی آنان میباشد و عدم اجرای تعهدات از ناحیه یکی از طرفین مستوجب محقق شدن و حال شدن تعهدات طرف دیگرنمی گردد.
ثانیاً: گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و اعلام آمادگی خود از دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند رسمی ارائه ننموده است تا محقق شدن تعهدات قراردادی خواهان به‌عنوان فروشنده، احراز گردد. درنتیجه: بنا به قواعد و اصول حاکم بر دعاوی حقوقی و اصل حاکمیت آزادی اراده طرفین با طیب خاطر قرارداد امضاء و تعهدات آن را پذیرفته‌اند و خواسته خواهان به‌عنوان حق مندرج در ماده ۳۷۷ ق.م قابل‌تصور و تحقق ازنظر این کمترین نمی‌باشد
بنا برمطالب عرض شده در فوق: رسیدگی و صدور حکم مقتضی مورد استدعاست.
باتشکروتجدیداحترام
وکیل خوانده سلمان احدی
نمونه رأی دادگاه درخصوص مطالبه ثمن معامله
درخصوص دعوی خواهان آقای …. به طرفیت خوانده…….به خواسته مطالبه ثمن قرارداد مورخ……..به انضمام هزینه دادرسی وخسارت تاخیر تادیه خواهان درتشریح خواسته خود بیان داشته اینجانب یک قطعه زمین درخیابان ……. به موجب قولنامه مورخ……. به خوانده دعوی به مبلغ ……… فروختم که مبلغ ………نقداً دریافت نمودم ومبلغ ………آن سه فقره چک به مشخصات مندرج درقولنامه اخذ نمودم لیکن خوانده علیرغم مطالبه باقیمانده ثمن قرارداد مذکور به موجب اظهارنامه مورخ ……که رونوشت مصدق آن ضمیمه دادخواست می باشد ازپرداخت الباقی ثمن ( پرداخت ثمن )خودداری نموده اند ، لذا الزام به پرداخت باقیمانده ثمن ( پرداخت ثمن ) به انضمام هزینه دادرسی وخسارات تاخیر تادیه راخواستار شده خوانده نیز درمقابل ضمن لایحه تقدیمی مثبوت به شماره ……. به دعوی خواهان ایراد نموده که همین دعوی راطی کلاسه …….مطرح که به موجب دادنامه شماره …… دعوی وی رد گردیده ، لذا اقامه مجدد آن مشمول اعتبارامر مختوم است ودرماهیت دعوی نیز علت عدم پرداخت باقیمانده ثمن ( پرداخت ثمن )را کسر مساحت قطعه فروشنده ازمیزان مورد توافق که …..متربود به ….. متر اعلام نموده . دادگاه نیزبابررسی اوراق ومحتویات پرونده ونیز ملاحظه مفاد کلاسه ……. ضمن رد ایراد وارده ازجانب خوانده به لحاظ عدم وحدت موضوع دعوی مطروحه بادعوی سابق اقامه شده مابین طرفین باتوجه به اوراق ومحتویات پرونده که مفاد آن حاکی ازفروش یک قطعه زمین به مساحت تقریبی حدود ….. متر میان طرفین بوده وخوانده نیز باعلم واطلاع از وضعیت ملک واینکه بااجرای طرح شهرداری قطعه متنازع فیه دارای متراژی حدود… مترخواهد بود مانحن فیه نیزکسر … متر داخل درحدود توافق طرفین خواهد بود با احراز رابطه صحیح قراردادی واشتغال ذمه خوانده درمقابل خواهان به استناد مواد ۱۹۷ ، ۵۱۹ ، ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی خوانده را به پرداخت مبلغ ……. بابت اصل خواسته ومبلغ ……. بابت هزینه دادرسی درحق خواهان محکوم می نماید ودرخصوص خواسته دیگر خواهان مبنی برمطالبه خسارت تاخیرتادیه باتوجه به دین بودن موضوع دعوی ومطالبه آن ازجانب خواهان خوانده رابه پرداخت خسارت تاخیرتادیه ازتاریخ ….. لغایت تاریخ پرداخت درحق خواهان محکوم می نماید که میزان آن باتوجه به تناسب شاخص بهای اعلامی ازطرف بانک مرکزی ازطریق اجرای احکام محاسبه وپرداخت خواهدشد .
آرای بیشتر در مورد مطالبه ثمن معامله که جهت خلاصه مطلب در سایت فقط خلاصه آنها ذکر می شود و خوانندگان محترم می توانند جهت مطالعه بیشتر روی گزینه ها کلیک کنند.
در دعاوی اموال منقول ناشی از عقود و قراردادها، دادگاه محل انعقاد قرارداد یا انجام تعهد صالح است. بنابراین دعوای مطالبه ثمن معامله ازدعاوی راجع به اموال منقول تلقی گردیده وتابع این حکم است اگر چه معامله مربوط به مال غیر منقول باشد.
اثر تقسیم نامه ملک مشاعی بر مطالبه مابقی ثمن معامله:
صرف واقع شدن آپارتمان مورد ترافع در حصه احد از مالکین مشاعی در راستای تقسیم نامه تنظیمی فی ما بین شرکاء مسقط حق طرح دعوی از ناحیه هر یک فروشندگان نسبت به خریدار جهت مطالبه الباقی ثمن به میزان حصه خود، نیست.
عدم ذکر ثمن معامله
عدم ذکر ثمن در بیع به‌عنوان یکی از عوضین که تعیین آن در معامله ضروری است،مسئله‌ای است که با عدم دریافت ثمن معامله علیرغم ذکر آن در معامله و مبایعه‌نامه متفاوت است.
مورد اخیر اصولاً خللی به صحت عقد بیع نمی‌رساند و تنها در فرض عدم اسقاط خیارات ممکن است به استناد خیار تأخیر ثمن زمینه فسخ بیع را فراهم آورد.
اما سؤال این است که چنانچه ثمن در معامله تعیین نشده باشد و یا معلوم نباشد،تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضاییه دراین‌باره نظریه‌ای صادر نموده که در زیر درج می‌گردد:
نظریه اداره حقوقی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع
نظریه مشورتی شماره 7/98/1872 -27/12/1398
اﺳﺘﻌﻼم:
1-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ وﺿﻌﯿﺖ ﺛﻤﻦ و ﻧﺤﻮه ﭘﺮداﺧﺖ آن ﻣﺸﺨﺺ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، آﯾﺎ ﺑﯿﻊ ﻣﺤﻘﻖ ﺷﺪه اﺳﺖ؟
2-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺧﺮﯾﺪار از وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ و ﭼﺮاﯾﯽ اﻣﻀﺎي آن اﻇﻬﺎر بی‌اطلاعی ﮐﻨﺪ، آﯾﺎ ﻣﻮﺿﻮع از ﻣﻮارد ﻓﻘﺪان ﻗﺼﺪ و رﺿﺎ ﻣﺤﺴﻮب میشود؟ در ﭼﻨﯿﻦ ﻣﻮاردي، وﺿﻌﯿﺖ ﺳﻨﺪ ﺑﯿﻊ ﺗﻨﻈﯿﻤﯽ ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد؟
ﭘﺎﺳﺦ:
1-از ﺣﯿﺚ ﺛﺒﻮﺗﯽ ﯾﺎ ﻣﺎﻫﻮي ﻧﻈﺮ ﺑﻪ ﻣﻌﻮض ﺑﻮدن ﻋﻘﺪ ﺑﯿﻊ، ﻋﺪم ﺗﻌﯿﯿﻦ ﯾﮑﯽ از ﻋﻮﺿﯿﻦ در ﻋﻘﺪ، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن آن اﺳﺖ؛ اﻣﺎ اﮔﺮ درواقع، ﺛﻤﻨﯽ مشخص‌شده ﺑﺎﺷﺪ، ﻋﺪم ذﮐﺮ ﺛﻤﻦ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ دﻟﯿﻞ ﻗﻄﻌﯽ ﺑﺮ بی‌اعتباری ﺑﯿﻊ ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.
2-ازنظر ﺛﺒﻮﺗﯽ اﮔﺮ ﻣﻘﺼﻮد استعلام کننده اﺷﺘﺒﺎه در ﻋﻨﻮان و ﻧﻮع ﻋﻘﺪ ﺑﺎﺷﺪ، ﭼﻨﯿﻦ اﺷﺘﺒﺎﻫﯽ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم ﺗﻄﺎﺑﻖ اراده‌ها، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن اﺳﺖ؛ ﻟﮑﻦ از ﺟﻨﺒﻪ اﺛﺒﺎﺗﯽ، اﻇﻬﺎر بی‌اطلاعی ﺧﺮﯾﺪار ﻣﻐﺎﯾﺮ اﺻﻞ ﺻﺤﺖ اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ و ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ارائه دﻟﯿﻞ و اﺛﺒﺎت اﺳﺖ.
مطالبه ثمن معامله در صورت مستحق الغیر درآمدن مبیع :
اگر ما زمین ،خانه یا ماشینی یا هرچیزی به عنوان مبیع خریداری نمایم وبعدا در دادگاه صالح معلوم شود که دیگری مالک آن است و ما بر علیه فروشنده دعوای مطالبه ثمن معامله مطرح کنیم دادگاه با چه معیاری حکم به استرداد ثمن معامله می دهد ؟
جواب:با توجه به رای وحدت رویه 811 دیوان عالی کشور ،در این موارد فروشنده مال غیر، محکوم به پرداخت قیمت روز کارشناسی شده آن ماشین یا خانه ای می شود که فروخته است برای مثال اگر ما سال 1400 یک آپارتمان از شخصی به قیمت 3میلیارد تومان خریداری کرده باشیم و پس از چند سال کش مکش در دادگاه به او ثابت کنیم که مال غیر فروخته دادگاه حکم می کند که آن آپارتمان در حال حاضر کارشناسی شود و پول آن را به نرخ روز تعیین می کند و حکم به آن می کند .
مستندات قانونی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع
در مورد عدم ذکر ثمن ،قانون مدنی حاوی احکامی است که در زیر درج می‌گردند:
ماده ۱۹۰ قانون مدنی:برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است.
1-قصد طرفین و رضای آنها
2-اهلیت طرفین
3-موضوع معین که مورد معامله باشد
4-مشروعیت جهت معامله
ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به‌عوض معلوم.
ماده ۳۳۹ قانون مدنی: پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود.
