فسخ قرارداد چیست؟ شرایط، نحوه فسخ و قوانین جدید

فسخ قرارداد یکی از مهم‌ترین روش‌های انحلال قرارداد در حقوق ایران است. گاهی پس از انعقاد یک قرارداد، به دلیل وجود یکی از خیارات قانونی یا حقی که در قرارداد برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده، شخص می‌تواند به‌صورت یک‌جانبه قرارداد را برهم بزند.

اما صرف پشیمانی از معامله، عدم رضایت بعدی یا تخلف طرف مقابل در همه موارد به معنای ایجاد حق فسخ نیست. برای فسخ معتبر قرارداد باید مبنای قانونی یا قراردادی مشخصی وجود داشته باشد.

در این مقاله شرایط فسخ قرارداد، انواع خیارات، نحوه اعلام فسخ، فسخ قرارداد ملک، آثار فسخ و مقررات جدید مربوط به معاملات اموال غیرمنقول را بررسی می‌کنیم.

فسخ قرارداد چیست؟

فسخ به معنای برهم زدن یک‌جانبه قرارداد بر اساس حقی است که قانون یا قرارداد برای شخص شناخته است.

قراردادی که فسخ می‌شود در ابتدا صحیح و معتبر بوده است، اما پس از تحقق شرایط قانونی، صاحب حق فسخ می‌تواند با اعمال اراده خود آن را منحل کند.

به حق فسخ در بسیاری از موارد «خیار» گفته می‌شود.

فسخ قرارداد به انگلیسی

معادل فسخ قرارداد بسته به مفهوم مورد نظر می‌تواند با اصطلاحاتی مانند:

Termination of Contract

یا در برخی موارد:

Rescission of Contract

بیان شود.

انتخاب اصطلاح دقیق در قراردادهای بین‌المللی به ماهیت حق انحلال و قانون حاکم بر قرارداد بستگی دارد.

• آیا می‌توان هر قراردادی را فسخ کرد؟

خیر.

اصل بر لزوم قراردادهاست. مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهایی که بر اساس قانون منعقد شده‌اند برای طرفین و قائم‌مقام آنان لازم‌الاتباع هستند، مگر اینکه با رضایت طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شوند.

بنابراین هیچ‌کس نمی‌تواند صرفاً به دلیل تغییر تصمیم یا پشیمانی، قرارداد لازم را یک‌جانبه فسخ کند.

برای فسخ باید حق فسخ قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد.

انواع فسخ قرارداد

حق فسخ را از نظر منشأ می‌توان به دو گروه مهم تقسیم کرد:

۱. فسخ بر اساس قانون

در برخی موارد قانون مستقیماً برای یکی از طرفین یا هر دو طرف حق فسخ ایجاد کرده است.

خیارات مقرر در قانون مدنی از مهم‌ترین نمونه‌های آن هستند.

۲. فسخ بر اساس قرارداد

طرفین می‌توانند هنگام تنظیم قرارداد، در چهارچوب قانون، برای یکی از آنها، هر دو طرف یا حتی شخص ثالث حق فسخ تعیین کنند.

برای مثال ممکن است مقرر شود:

«در صورت عدم پرداخت قسط دوم ثمن تا تاریخ مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

در این حالت باید شرایط، مدت و نحوه اعمال حق فسخ با دقت بررسی شود.

خیارات قانونی فسخ قرارداد

ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات متعددی را در معاملات پیش‌بینی کرده است، از جمله:

• خیار مجلس
• خیار حیوان
• خیار شرط
• خیار تأخیر ثمن
• خیار رؤیت و تخلف وصف
• خیار غبن
• خیار عیب
• خیار تدلیس
• خیار تبعض صفقه
• خیار تخلف شرط

هر یک از این خیارات شرایط خاص خود را دارند و وجود یکی از آنها باید بر اساس قرارداد و اوضاع پرونده احراز شود.

• خیار شرط چیست؟

طرفین می‌توانند ضمن قرارداد مقرر کنند که یکی از آنها، هر دو یا شخص ثالث تا مدت مشخصی حق فسخ داشته باشد.

یکی از نکات بسیار مهم خیار شرط، تعیین مدت است.

مطابق مقررات قانون مدنی، اگر خیار شرط بدون تعیین مدت مقرر شده باشد، ممکن است علاوه بر شرط، عقد نیز با مشکل اساسی اعتبار مواجه شود.

به همین دلیل در قرارداد بهتر است دقیقاً نوشته شود:

«فروشنده از تاریخ … تا تاریخ … حق فسخ قرارداد را دارد.»

• خیار غبن چیست؟

غبن زمانی مطرح می‌شود که بین ارزش واقعی مورد معامله و عوض قراردادی اختلاف قابل توجهی وجود داشته باشد و شخص زیان‌دیده هنگام معامله از قیمت واقعی آگاه نبوده باشد.

هر اختلاف قیمتی موجب حق فسخ نیست.

برای تحقق خیار غبن باید شرایط قانونی وجود داشته باشد و میزان اختلاف نیز به اندازه‌ای باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

همچنین خیار غبن پس از علم به غبن، فوری است.

• خیار تدلیس چیست؟

تدلیس به معنای انجام عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود.

اگر یکی از طرفین با اقدامات فریبکارانه، طرف دیگر را به انعقاد معامله ترغیب کرده باشد، در صورت وجود شرایط قانونی ممکن است شخص فریب‌خورده حق فسخ داشته باشد.

خیار تدلیس نیز پس از علم به آن فوری است.

خیار عیب

اگر پس از معامله مشخص شود مورد معامله در زمان مقرر قانونی دارای عیبی بوده که خریدار هنگام معامله از آن اطلاع نداشته است، ممکن است برای او خیار عیب ایجاد شود.

حسب شرایط، مشتری می‌تواند حق فسخ داشته باشد یا ارش مطالبه کند.

البته شرایط ایجاد خیار عیب و موارد سقوط آن باید جداگانه بررسی شود.

خیار تخلف شرط

اگر ضمن قرارداد شرطی به نفع یکی از طرفین شده باشد و طرف مقابل از اجرای آن تخلف کند، بسته به نوع شرط و شرایط قانونی ممکن است برای ذی‌نفع حق فسخ ایجاد شود.

اما یک نکته مهم این است که هر تخلف قراردادی فوراً و مستقیماً حق فسخ ایجاد نمی‌کند.

در برخی موارد ابتدا باید الزام شخص به انجام تعهد یا شرط بررسی شود و تنها در صورت تحقق شرایط قانونی، حق فسخ ایجاد می‌شود.

خیار مجلس

در قرارداد بیع، تا زمانی که فروشنده و خریدار از مجلس عقد متفرق نشده‌اند، اصولاً حق فسخ ناشی از خیار مجلس وجود دارد؛ مگر اینکه این حق به نحو معتبر ساقط شده باشد.

خیار حیوان

اگر مبیع حیوان باشد، مشتری مطابق قانون مدنی از زمان عقد تا سه روز خیار فسخ دارد.

خیار تأخیر ثمن

خیار تأخیر ثمن یکی از مواردی است که در بسیاری از مطالب اینترنتی به اشتباه توضیح داده می‌شود.

صرف اینکه خریدار سه روز از پرداخت پول تأخیر کند، همیشه برای فروشنده حق فسخ ایجاد نمی‌کند.

مطابق ماده ۴۰۲ قانون مدنی، در صورتی که مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع موعدی تعیین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده تمام مبیع را تحویل داده باشد و نه خریدار تمام ثمن را پرداخت کرده باشد، فروشنده با وجود سایر شرایط قانونی می‌تواند حق فسخ داشته باشد.

بنابراین اگر برای پرداخت ثمن در قرارداد موعد مشخصی تعیین شده باشد، نمی‌توان بدون بررسی قرارداد مستقیماً به ماده ۴۰۲ استناد کرد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده

فروشنده تنها زمانی می‌تواند قرارداد را یک‌جانبه فسخ کند که مبنای قانونی یا قراردادی داشته باشد.

از جمله موارد احتمالی عبارت‌اند از:

بنابراین صرف عدم پرداخت یک قسط نیز همیشه موجب فسخ قرارداد نیست، مگر اینکه قرارداد یا قانون چنین حقی را ایجاد کرده باشد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار

خریدار نیز ممکن است بر اساس قانون یا قرارداد حق فسخ داشته باشد؛ برای مثال:

• خیار عیب
• خیار غبن
• خیار تدلیس
• خیار شرط
• خیار رؤیت و تخلف وصف
• تخلف از شروط قرارداد در صورت تحقق شرایط قانونی

در مورد عدم تحویل مال نیز نباید به‌طور کلی گفت خریدار همیشه حق فسخ دارد. ابتدا باید قرارداد، نوع تعهد، امکان الزام فروشنده به تحویل و شروط فسخ بررسی شود.

تفاوت فسخ و اقاله قرارداد

فسخ و اقاله یکی نیستند.

فسخ اصولاً با اراده یک طرف و بر اساس حق قانونی یا قراردادی انجام می‌شود.

اما اقاله زمانی است که دو طرف با توافق یکدیگر تصمیم می‌گیرند قرارداد را برهم بزنند.

بنابراین اگر فروشنده و خریدار با رضایت یکدیگر معامله را برهم بزنند، اصطلاح دقیق حقوقی آن اصولاً «اقاله» است، نه فسخ.

تفاوت فسخ و انفساخ

در فسخ، صاحب حق باید اراده خود را برای برهم زدن قرارداد اعمال کند.

اما در انفساخ قرارداد با تحقق یک واقعه یا شرط، بدون نیاز به اعمال اراده جدید، خودبه‌خود منحل می‌شود.

برای مثال ممکن است در یک قرارداد به‌صورت معتبر مقرر شده باشد که با تحقق وضعیت مشخصی، قرارداد منفسخ شود.

تفاوت فسخ و بطلان

قرارداد باطل اصولاً از ابتدا فاقد اثر حقوقی مورد نظر طرفین است.

اما در فسخ، قرارداد در ابتدا صحیح منعقد شده و سپس به دلیل اعمال حق فسخ منحل می‌شود.

این تفاوت در آثار حقوقی پرونده اهمیت زیادی دارد.

نحوه فسخ قرارداد

برای فسخ صحیح بهتر است مراحل زیر طی شود:

مرحله اول: بررسی قرارداد

ابتدا باید مشخص شود آیا اساساً حق فسخ وجود دارد یا خیر.

مرحله دوم: تعیین مبنای فسخ

باید دقیقاً مشخص شود فسخ بر اساس کدام خیار قانونی یا کدام بند قرارداد انجام می‌شود.

مرحله سوم: بررسی مهلت

برخی خیارات فوری هستند و برخی دیگر مدت مشخصی دارند.

تأخیر غیرموجه در اعمال بعضی از خیارات می‌تواند موجب از بین رفتن حق فسخ شود.

مرحله چهارم: اعلام اراده فسخ

صاحب حق باید اراده خود مبنی بر فسخ را به‌صورت روشن اعمال کند.

برای جلوگیری از اختلاف درباره زمان و نحوه اعلام فسخ، معمولاً استفاده از یک روش قابل اثبات مانند اظهارنامه رسمی اهمیت زیادی دارد.

مرحله پنجم: مراجعه به دادگاه در صورت اختلاف

اگر طرف مقابل اصل وجود حق فسخ یا صحت اعمال آن را قبول نداشته باشد، ممکن است مراجعه به مرجع صالح قضایی ضرورت پیدا کند.

• آیا برای فسخ قرارداد حتماً باید به دادگاه مراجعه کرد؟

اصولاً فسخ یک عمل حقوقی یک‌جانبه است و اگر شخص واقعاً دارای حق فسخ باشد، ایجاد فسخ لزوماً وابسته به صدور رأی دادگاه نیست.

دادگاه معمولاً در صورت اختلاف، وجود حق فسخ و صحت اعمال آن را بررسی و حسب مورد آن را تأیید می‌کند.

اما درباره برخی معاملات اموال غیرمنقول ثبت‌شده، مقررات جدید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید جداگانه رعایت شود.

قانون جدید فسخ قرارداد ملک

یکی از مهم‌ترین تغییرات سال‌های اخیر، تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.

این قانون در معاملات ملکی اهمیت بسیار زیادی دارد و هنگام بررسی فسخ قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید علاوه بر قانون مدنی، مقررات این قانون نیز بررسی شود.

بر اساس ماده ۲ این قانون، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه را تنظیم و ثبت کنند و شروط مربوط به اقساط ثمن، زمان پرداخت، انحلال، فسخ یا اسقاط حق فسخ نیز می‌تواند در سند درج شود.

این تغییرات باعث شده تنظیم دقیق شروط فسخ در معاملات ملکی بیش از گذشته اهمیت پیدا کند.

 

این مطلب را هم بخوانید:

وکیل ملکی

 

مهلت مهم برای تنفیذ فسخ معامله ثبت‌شده ملک

 

ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی در برخی قراردادهای ملکی

مقررات اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در برخی قراردادهای یکسان، سازوکارهایی برای ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی نیز پیش‌بینی کرده است.

در مواردی که حق فسخ ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن یا وجوه قراردادی باشد و سایر شرایط مقرر در آیین‌نامه تحقق پیدا کند، امکان ثبت فسخ از طریق سازوکار سامانه‌ای پیش‌بینی شده است.

بنابراین در معاملات ملکی جدید باید علاوه بر متن قرارداد، نحوه ثبت قرارداد و مقررات سامانه ثبت الکترونیک نیز بررسی شود.

آثار فسخ قرارداد

پس از فسخ معتبر، رابطه قراردادی منحل می‌شود و حسب ماهیت قرارداد باید آثار مالی آن تعیین تکلیف شود.

در قرارداد بیع، اصولاً مبیع باید به فروشنده و ثمن دریافتی به خریدار مسترد شود.

اما وضعیت منافع، خسارات، تصرفات، انتقال مال به اشخاص ثالث و هزینه‌های انجام‌شده ممکن است نیازمند بررسی جداگانه باشد.

• آیا فسخ قرارداد باعث بازگشت ملک می‌شود؟

اگر قرارداد فروش ملک به‌طور معتبر فسخ شود، اصولاً باید آثار ناشی از فسخ و بازگشت عوضین تعیین تکلیف شود.

اما اگر خریدار ملک را به شخص ثالث منتقل کرده باشد، وضعیت پیچیده‌تر خواهد شد و باید قرارداد، نوع حق فسخ، وضعیت ثبت معامله و مقررات مربوط بررسی شود.

در این زمینه آرای وحدت رویه و مقررات ثبت رسمی معاملات نیز ممکن است اهمیت داشته باشند.

• اسقاط کافه خیارات چیست؟

در بسیاری از قراردادها عبارت زیر دیده می‌شود:

«اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش.»

مقصود از چنین شرطی، صرف‌نظر کردن طرفین از برخی حقوق فسخ است.

اما اثر دقیق شرط اسقاط خیارات باید با توجه به متن قرارداد، نوع خیار و قواعد آمره بررسی شود.

بنابراین وجود عبارت «اسقاط کافه خیارات» به این معنا نیست که بدون بررسی می‌توان گفت تحت هیچ شرایطی امکان فسخ وجود ندارد.

نمونه متن اعلام فسخ قرارداد

موضوع: اعلام فسخ قرارداد

مخاطب محترم؛

احتراماً، در خصوص قرارداد شماره […] مورخ […] منعقدشده درباره […]، با توجه به تحقق شرایط مقرر در بند […] قرارداد / ماده […] قانون و ایجاد حق فسخ، بدین‌وسیله اراده قطعی خود مبنی بر فسخ قرارداد مذکور را اعلام می‌نمایم.

خواهشمند است نسبت به انجام اقدامات قانونی لازم جهت استرداد عوضین و تسویه تعهدات ناشی از فسخ اقدام نمایید.

بدیهی است در صورت عدم اقدام، حقوق قانونی اینجانب از طریق مراجع صالح پیگیری خواهد شد.

نام و نام خانوادگی
تاریخ
امضاء

توجه: متن اعلام فسخ باید بر اساس قرارداد و دلیل واقعی فسخ تنظیم شود و استفاده از یک متن ثابت برای تمام پرونده‌ها مناسب نیست.

مدارک مهم برای اثبات فسخ قرارداد

بسته به پرونده، مدارک زیر می‌توانند اهمیت داشته باشند:

• اصل قرارداد و الحاقیه‌های آن
• اسناد پرداخت وجه
• اظهارنامه رسمی
• مکاتبات طرفین
• مدارک مربوط به تخلف قراردادی
• کارشناسی در مواردی مانند غبن یا عیب
• سند رسمی ملک در معاملات ملکی
• اسناد مربوط به ثبت قرارداد
• سایر ادله مرتبط با ایجاد و اعمال حق فسخ

مدت زمان قانونی فسخ قرارداد

برای فسخ قرارداد یک مهلت واحد و عمومی وجود ندارد.

مدت اعمال حق فسخ به نوع خیار یا شرط قراردادی بستگی دارد.

برای مثال:

• خیار حیوان: سه روز از زمان عقد.
• خیار شرط: در مدت تعیین‌شده در قرارداد.
• خیار غبن: پس از اطلاع و با رعایت فوریت قانونی.
• خیار تدلیس: پس از اطلاع و با رعایت فوریت قانونی.

فسخ معامله ثبت‌شده مال غیرمنقول در موارد مشمول قانون جدید: علاوه بر اعمال حق فسخ، ممکن است مهلت‌های ۱۵ روزه مربوط به ارسال اظهارنامه و طرح دعوای تنفیذ فسخ نیز لازم‌الرعایه باشد.

اشتباهات رایج در فسخ قرارداد

یکی از مهم‌ترین دلایل شکست دعاوی فسخ، اقدام بدون بررسی مبنای حقوقی است.

اشتباهات رایج عبارت‌اند از:

سوالات متداول درباره فسخ قرارداد

• آیا هر قراردادی را می‌توان فسخ کرد؟

خیر. برای فسخ قرارداد لازم باید حق فسخ قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد.

• آیا برای فسخ قرارداد رضایت طرف مقابل لازم است؟

خیر. اگر شخص حق فسخ داشته باشد، فسخ اصولاً یک‌جانبه است. برهم زدن قرارداد با توافق دو طرف «اقاله» نام دارد.

• آیا فسخ قرارداد باید با اظهارنامه انجام شود؟

در همه قراردادها اظهارنامه شرط ایجاد فسخ نیست، اما ارسال اظهارنامه یکی از بهترین روش‌ها برای اثبات اعلام فسخ است. در برخی معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول نیز قانون جدید مهلت مشخصی برای ارسال اظهارنامه مقرر کرده است.

• آیا عدم پرداخت پول باعث فسخ قرارداد می‌شود؟

نه همیشه. باید بررسی شود آیا قرارداد برای عدم پرداخت حق فسخ تعیین کرده یا شرایط یکی از خیارات قانونی مانند خیار تأخیر ثمن وجود دارد.

• آیا عدم تحویل ملک موجب حق فسخ می‌شود؟

صرف عدم تحویل در همه موارد به‌صورت خودکار حق فسخ ایجاد نمی‌کند. مفاد قرارداد، شروط فسخ و امکان الزام فروشنده به اجرای تعهد باید بررسی شود.

• آیا بعد از فسخ باید دادخواست داد؟

اگر طرف مقابل فسخ را قبول نکند یا برای ثبت و اجرای آثار فسخ رأی قضایی لازم باشد، مراجعه به دادگاه ممکن است ضروری شود.

• آیا اسقاط کافه خیارات مانع فسخ است؟

اثر آن به نوع خیار، نحوه تنظیم شرط و شرایط پرونده بستگی دارد و باید قرارداد به‌صورت دقیق بررسی شود.

جمع‌بندی

فسخ قرارداد به معنای برهم زدن یک‌جانبه یک قرارداد معتبر بر اساس حق قانونی یا قراردادی است. برای فسخ، صرف تخلف یا پشیمانی کافی نیست و باید مبنای مشخصی برای ایجاد حق فسخ وجود داشته باشد.

همچنین زمان اعمال فسخ، نحوه اعلام آن، اسقاط خیارات و آثار مالی فسخ اهمیت زیادی دارند.

در معاملات اموال غیرمنقول، علاوه بر مقررات قانون مدنی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مقررات اجرایی آن نیز باید بررسی شود؛ زیرا این قانون برای ثبت معاملات و در برخی موارد برای اعلام و تنفیذ فسخ، قواعد و مهلت‌های ویژه‌ای ایجاد کرده است.

به همین دلیل، قبل از ارسال اظهارنامه یا طرح دعوای فسخ، بهتر است قرارداد و آخرین مقررات مرتبط با آن به‌صورت دقیق بررسی شود.

وکیل فسخ قرارداد

فسخ قرارداد از دعاوی حساس حقوقی است؛ زیرا پیش از هر اقدامی باید مشخص شود حق فسخ واقعاً ایجاد شده یا خیر، آیا این حق ساقط نشده، مهلت آن باقی است و فسخ به شکل صحیح اعمال شده است یا خیر.

این موضوع در معاملات ملکی با توجه به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

گروه حقوقی سلمان احدی آماده بررسی قرارداد، شرایط فسخ و ارائه راهکار حقوقی متناسب با پرونده است.

شماره تماس جهت مشاوره: 09120466204