وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه
مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه در جامعه ما گاه به‌یک معنی به‌کاررفته و گاه از هم تفکیک‌شده‌اند و با معانی مختلف مطرح‌شده‌اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
درحالی‌که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به‌طور تدریجی و به‌مرورزمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند، پس این دو در ماهیت کاملاٌ باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به‌کاررفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود، این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود، اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است.
علت اینکه حق کس و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت‌کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند مشتری‌ها را از دست می‌دهد و در محل جدید باید مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیابد، به همین دلایل قانون‌گذار از مستأجرها حمایت می‌کند.
به‌طورکلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می‌آید، علی‌القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح‌شده اما بااین‌وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش‌بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب‌وکار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد، درنتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.
قوانین سرقفلی و حق کسب
در مورد سرقفلی و حق کسب پیشه دو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ وجود دارد:
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ جایگاهی نداشته و پس از سال ۱۳۷۶ در قانون به رسمیت شناخته‌شده است. درواقع، قبل از سال ۱۳۷۶، صرفاً حق کسب و پیشه وجود داشته است. حق کسب و پیشه منحصر در محلی با مجوز تجاری نیست، بلکه هر محلی که در آن، فعالیت تجاری انجام می‌شد، مشمول حق کسب و پیشه می‌گردید.
سرقفلی، پس از سال ۱۳۷۶ در قانون واردشده و به‌موجب آن، مبلغی که در هنگام عقد قرارداد اجاره به‌عنوان مبلغ پیش به مالک یک مکان تجاری داده می‌شود، در حکم سرقفلی است و پس از پایان مدت اجاره، مبلغ، باید به نرخ روزبه مستأجر عودت داده شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر، قراردادهای اجاره‌ای که در آن‌ها حق کسب و پیشه پرداخت می‌شده، نامحدود بوده و بنابراین، مالک حق تخلیه مستأجر را بدون رضایت وی نداشت، مگر آن‌که شروطی که در ادامه این مقاله می‌آید، رخ دهد. اما در قانون سال ۱۳۷۶، این حق مستأجر محدودشده و قراردادهای سرقفلی نیز دارای مدت‌زمانی است.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
البته باید توجه داشت که چنانچه قرارداد اجاره‌ای قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد گردد و تا پس از سال ۱۳۷۶ ادامه یابد، مشمول حق کسب و پیشه تجارت بوده و قانون سال ۱۳۵۶ در مورد این قرارداد حاکم خواهد بود. بنابراین، باید توجه داشت که یا حق کسب و پیشه تجارت و یا سرقفلی در یک قرارداد حاکم است و جمع این دو امکان‌پذیر نبود.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
۱- حق سرقفلی به‌موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به‌واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.
۲-حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به‌مرور حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به‌عبارت‌دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال‌آنکه حق سرقفلی قطعی است و به‌محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می‌آید.
۳-میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل‌محاسبه و پیش‌بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به‌واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به‌طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
۴-حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجادشده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
۵-حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
۶-حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.
۷-حق سرقفلی قابل‌واگذاری و انتقال به غیراست؛ ولی حق کسب و پیشه قابل‌واگذاری به غیر نیست، مگر به‌موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.
۸-حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه به‌صرف تحقق تخلف ساقط می‌گردد.
۹-حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی چنان‌که در تبصره مزبور ملاحظه می‌گردد به‌جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.
۱۰-حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می‌تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی‌تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.
موارد تخلیه ملکی که مشمول سرقفلی یا کسب وپیشه قرار گرفته:
مالک در صورت تحقق هر یک از شروط زیر، با رعایت حقوق مستأجر و یا مالک سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، ملک را تخلیه کند:
۱-تخریب و نوسازی
درصورتی‌که ملک قدیمی بوده و مالک از شهرداری جواز ساخت دریافت کند، می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با تعیین کارشناس جهت مشخص کردن مقدار سرقفلی معادل برای ملک و پرداخت آن به مستأجر، ملک را تخلیه و تخریب نماید.
۲-استفاده شخصی
چنانچه، مالک اثبات نماید که به دلیل مشکلات به وجود آمده غیر ازملک مذکور، راهی برای امرارمعاش ندارد می‌تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی تعیین‌شده از سوی دادگاه، ملک را تخلیه نماید.
۳-محل سکونت
اگر مالک ملک برای زندگی و سکونت به ملک نیاز داشته باشد، می‌تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی، آن را تخلیه نماید.
۴-انتقال به غیر
چنانچه مستأجر یا مالک سرقفلی برخلاف قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال هزار و سیصد و پنجاه و شش، بدون اذن مالک، سرقفلی را انتقال دهد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ کارشناسی شده، ملک خود را تخلیه نماید.
۵-تغییر کاربری یا تغییر شغل
چنانچه مستأجر بدون رضایت مالک شغل مندرج در قرارداد سرقفلی را تغییر دهد، مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی، ملک را تخلیه نماید.
۶-عدم پرداخت اجاره‌بها
در صورت عدم پرداخت مبلغ اجاره مندرج در قرارداد اجاره، حق سرقفلی ناشی از کسب و پیشه ساقط می‌شود.
۷-تعدی و تفریط
چنانچه مستأجر به ملک زیان مؤثر رسانده و یا در ملک تخریب و یا اضافه بنا (مانند بالکن) ایجاد کند، در صورت صلاحدید دادگاه، حق سرقفلی ناشی از کسب و پیشه ساقط و مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ آن، ملک را تخلیه نماید.
پرسش و پاسخ در خصوص حق کسب و پیشه با حق سرقفلی
آیا حق کسب و پیشه را می‌توان در قرارداد ساقط کرد. برای مثال در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر مکان تجاری حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد؟
اگر موضوع سؤال در مورد مکان تجاری است که مشمول قانون ۱۳۵۶ می‌باشد پاسخ منفی است زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از آن‌که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی‌باشد پس اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره‌شده باشد و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست و چنانچه موجر جهت تخلیه مستأجر به دادگاه مراجعه .کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می‌کند..
برای تعیین حق کسب و پیشه چه ملاکهایی وجود دارد؟
معمولاً برای تعیین حق کسب و پیشه از نظر کارشناس و اهل خبره استفاده می شود و کارشناس نیز براساس نسبت به تعیین مبلغ حق موقعیت مورد اجاره و شغل مستأجر، مساحت مورد اجاره، زمان و مدت رابطه استیجاری، نوع بنا و پیشه اقدام می کند.
نکات مهم در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
1-مبلغ سرقفلی معمولا بالاست و با توجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین می‌شود.
2-حق کسب و پیشه یا تجارت به ارث می‌رسد. یعنی اگر شخصی مغازه‌ای را اجاره کرده و بعد از چند سال فوت کرده باشد و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به وارثان مستاجر بدهد.
3-برای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده می‌شود، حتما “تجاری” باشد، درحالی‌که در قانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت می‌کرد.
4-در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که در ابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان “سرقفلی” پرداخت شود. اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان “تضمین”، “قرض‌الحسنه” و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.
5-مطابق قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر بخواهد حق کسب و پیشه خود را انتقال دهد یا به دیگری واگذار کند، باید حتما این انتقال با سند رسمی صورت بگیرد. ولی اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره را بسته است، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز ممکن است.
6-در مواقعی که فرد قصد دارد سرقفلی ملک خریداری شده یا حق کسب و پیشه حاصله را واگذار کند، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شود.
7-در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید، اختیارات بسیاری خواهید داشت. خریدار سرقفلی بدون اجازه شما نمی‌تواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، او همچنین برای فروش مجدد و اجاره مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت. اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته می‌شود.
8-ممکن است مالک و خریدار سرقفلی با هم توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد. این موارد در قرارداد نوشته می‌شوند و در صورت تعدی از قانون، طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد. مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی، مقداری پول به مالک پرداخت می‌کند.
9-بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهده‌دار آن خواهند بود. لذا خریدار می‌تواند تمامی درخواست‌های خود را با آن‌ها مطرح کند.
10-اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر میخواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.
پرسش وپاسخ در خصوص حق کسب وپیشه:
آیا بانک‌ها می‌توانند از حق کسب و پیشه برخوردار شوند؟
ازآنجاکه بانک‌ها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب،عملیات برواتی و مؤسساتی که نظیر بانک عمل می‌کنند کارشان تجاری محسوب می‌شوند و حق‌دارند حق کسب و پیشه را مطالبه کنند..
آیا به دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه‌های واقع در پایانه‌های مسافربری حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟
اماکن مزبور جزو اماکن تجاری محسوب نمی‌شود و از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خارج می‌باشد و حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.
آیا داروخانه‌ها هم مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌شوند؟
در این خصوص اختلاف‌نظر وجود دارد. عده‌ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
آیا مدارس غیرانتفاعی مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ می‌شوند؟
همان‌طور که می‌دانیم مدارس غیرانتفاعی فعالیتشان جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و لذا .مشمول مقررات سال ۵۶ نمی‌شوند و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند اما در مورد مهدکودک‌های خصوصی عده‌ای معتقدند که چون در قبال خدمات ارائه‌شده به کودکان ماهانه مبالغی از اولیای آنان دریافت می‌شود لذا محل کسب و درآمد مستأجر محسوب می‌شود لذا مهدهای کودک مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.
در مورد دفاتر ترجمه رسمی چطور؟
در این مرکز معمولاً به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارائه می‌شود این اماکن مشمول مقررات سال ۵۶ قرارمی‌گیرند و محل کسب محسوب می‌شوند در پایان باید اشاره داشت که دفاتر و اتحادیه‌های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پیشه به‌حساب نمی‌آیند.
اگر مکانی به‌عنوان انبار اجاره داده‌شده باشد مشمول مقررات قانون سال ۵۶ می‌شود؟
این امر بستگی به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور دارد ازاین‌رو چنانچه انبار برای نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به‌منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.
جهت مشاوره با شماره 09120466204 تماس حاصل فرمایید.
