وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
خلع ید ونکات مهم آن در ایران
خلع ید دعوایی است که بهموجب آن مالک سند رسمی یک مال غیرمنقول نظیر آپارتمان، زمین، مغازه از دادگاه میخواهد که متصرف غیرقانونی ملک خود را از آن خارج کرده و به تصرف غیرقانونی آن پایان دهد. در طرح این دعوی، مالکیت مالک شرط اساسی است. یعنی، فرد باید سندی داشته باشد که بتواند بر اساس مالکیت خود را اثبات کند. چنانچه فرد سندی دال بر مالکیت خود نداشته باشد، قبل از دعوی خلع ید باید مالکیت خود را در دادگاه اثبات نماید.
نکاتی چند درباره خلع ید
۱-چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرانشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
۲-چنانچه خواهان با ارائه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احراز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توأم با خلع ید مطرح کند.
۳-مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
مالک ملک مشاعی به‌تنهایی می‌تواند علیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
۴-صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل‌تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویزشده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
۵-از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان‌شده است اما گاهی به‌جای خلع ید در این‌گونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
۶-خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع‌وقمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیرمجاز نیز قلع‌وقمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیداکرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)
۷-دعوای خلع ید به دلیل غیرمنقول بودن موضوع دعوا، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل زمین یا ملک است
تفاوت دعوی خلع ید با تصرف عدوانی و تخلیه ید
۱-در دعوای خلع ید، به مفهوم اخص کلمه یا همان دعوای مالکیت، دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می‌نماید که خواهان با ارائه ادله مناسب، مالکیت خود را نسبت به ملک مورددعوا که خوانده آن را تکذیب می‌کند، ثابت نماید و به‌عبارت‌دیگر خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است و درواقع مالک باید مدارک دال بر مالکیت صددرصدی خود را به دادگاه ارائه نماید.
۲-در دعوای تخلیه ید (مثل دعاوی موجر و مستأجری) عدم مالکیت خوانده بر ملک و در مقابل قانونی بودن ید خوانده بر آن (یعنی وجود توافق در قرارداد بین طرفین)، موردقبول طرفین می‌باشد لیکن خواهان ادعا می‌نماید که ادامه ید خوانده بر ملک برخلاف قانون یا قرارداد بوده و باید تخلیه صورت گیرد.
۳- در دعوای تصرف عدوانی که طبق قانون عبارت است از «ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول او را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید»، مدعی در اثبات ذیحقی خود به تصرفات سابق خویش استناد می‌نماید و برخلاف دعوای خلع ید به‌حق مالکیت خود نسبت به ملک که ممکن است داشته یا نداشته باشد متمسک نمی‌شود و از سوی دیگر، عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می‌نماید، بی‌آنکه در اینجا نیز مالکیت خوانده نسبت به ملک که ممکن است وجود داشته باشد، قابل‌طرح و رسیدگی باشد. درواقع قانون‌گذار از طریق این دعوا تصرف را موردحمایت قرار داده است بنابراین برخلاف دعوای خلع ید در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه مانند سایر دعاوی تصرف وارد دلایل مالکیت نمی‌شود.
۴-شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع از اقامه دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) نمی‌باشد و هدف از تدوین این مقررات حمایت از تصرف و متصرف در برابر تمام اشخاص حتی مالک است و قانون غیر متصرف را حتی اگر مالک باشد از تصرف عدوانی منع نموده است.
۵- در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستأجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی) این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند.
۶-دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد.
۷-دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. درحالی‌که دعوی خلع ید، ازجمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و ازنظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تأثیری ندارد.
انواع خلع ید
خلع ید غاصبانه:
تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به‌حق مالکیتی که در ملکش دارد می‌تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می‌شود که ملک او به‌صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می‌باشد. اما ازآنجاکه خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و ازآنجاکه در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.
یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته‌شده است که نام او در دفتر املاک ثبت‌شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می‌نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به‌صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقدشده باشد، می‌توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.
خلع ید امانی:
در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سربندهای آن رابطه‌ای حقوقی رابین خود آغاز نموده‌اند. این رابطه حقوقی به‌درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (درصورتی‌که برای قرارداد موعدی تعیین‌شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجادشده است، ندارد. اما اگر متصرف بازهم به تصرفات خود ادامه دهد، به‌عنوان غاصبی شناخته می‌شود که ملک را به‌صورت غیرقانونی در تصرف دارد و می‌توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.
البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می‌توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که ازاینجا به بعد غاصبانه و غیرقانونی است ادامه دهد.
خلع ید مشاعی:
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی ازملک مشاع صادرشده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانون‌گذار به‌طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی ازملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.
نحوه خلع ید ازملک مشاع
چنانچه خواهان دعوی خلع، یکی از مالکین مشاع بوده و خوانده از مالکین نباشد، از کل ملک خلع ید صورت می‌گیرد. اما در مورد تصرف، تابع مقررات مشاعی است. یعنی اگر مالک بیش از یک نفر باشد، طرح دعوی خلع از طرف ۱ نفر آن‌ها نیز کافی است.
چنانچه، خواهان از سایر مالکین مشاعی، اذن داشته باشد، می‌تواند از کل ملک خلع ید نماید. این اذن باید از طریق تقسیم‌نامه رسمی اداره ثبت و وکالت به خواهان داده‌شده باشد.
اگر خوانده دعوی خلع بیش از یک نفر باشد، نیازی به طرح دعوی علیه همه متصرفین نیست.
دعوی خلع ید، یکی از دعاوی پیچیده است که پیروزی در آن نیازمند وکیل است. بنابراین، بهتر است قبل از هرگونه اقدامی با وکیل ملکی یا وکیل خلع ید مشاوره حقوقی نمایید.
نحوه طرح شکایت به‌صورت ساده در دعوای خلع ید
برای طرح دعوی خلع ید، باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را در آنجا ثبت نمود. مدارک لازم برای ثبت دادخواست، مدارک هویتی خواهان، سند مالکیت مال غیرمنقول مورددعوی شهادت شهود، نظر کارشناسی (در صورت لزوم) هست.
با توجه به غیرمنقول بودن مال، پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود.
با پرداخت هزینه دادرسی، پرونده وارد رسیدگی شده و در صورت محق بودن خواهان، حکم به خلع صادر می‌گردد.
با قطعی شدن حکم و صدور اجراییه، دادورز اجرای احکام به محل ملک مراجعه نموده و حکم را اجرا می‌نماید.
سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید چیست؟ (دفاع در دعوای خلع ید)
1-مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
2-تصرف خوانده
3-غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)
وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.
مدارک موردنیاز در دعوای خلع ید چیست؟
۱-تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)
۲-به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینۀ دادرسی الزامی است.
۳-استماع شهادت شهود و مطلعین
۴-درخواست جلب نظر کارشناس
۵-شماره پرونده استنادی
۶-تحقیقات محلی
۷-معاینه محلی
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید
۱-احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا مالکیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود
۲-تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
۳-احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
۴-خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چراکه مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. وقتی فردی مالکیت خود را با ارائه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به‌عنوان‌مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورددعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
۵-اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای الزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقراریافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرانشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.
اجرای حکم خلع ید چگونه است؟
با صدور حکم قطعی (یعنی قابل‌اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می‌کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.
مزایای وکیل گرفتن در دعوای خلع ید:
۱-کاهش مدت‌زمان طرح دعوی؛
۲-عدم نیاز به حضور مالک هنگام اجرای حکم خلع ید؛
۳-عدم نیاز به اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف توسط مالک؛
۴-امکان دریافت خسارت و اجرت‌المثل (اجاره مدت‌زمانی که ازملک استفاده‌شده) از متصرف توسط وکیل؛
۵-توقیف اموال متصرف بعد از محکومیت وی به‌منظور مطالبه ضررو زیان از سوی وکیل؛
۶-امکان استخدام فقط یک نفر وکیل برای شرکای ملکی که مورد تصرف قرارگرفته است.
