وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
حق شفعه ونکات جالب توجه آن
حق شفعه در معنای حقوقی به این معنی است که در یک مال مشاعی، یکی از شرکا درازای پرداخت مبلغی که شریک دیگر برای سهم خود تعیین کرده، بتواند صاحب‌سهم وی گردد. هدف اصلی قانونگذار از قرار دادن این حق در قانون، جلوگیری از ضرر شرکاست. به‌ویژه شریکی که به دنبال نگهداری مال یا ملک مشاعی می‌باشد. چراکه با فروش سهم یکی از شرکا به غیر بازهم مال مشاعی باقی می‌ماند. درحالی‌که قانون از مالکیت واحد املاک و اراضی حمایت کرده و مالکیت مشاعی در قانون از جایگاه بسیار پایین‌تری نسبت به مالکیت یک نفره برخوردار است؛ بنابراین، حق شفعه یعنی خرید سهم شریک دیگر در جهت کاهش املاک مشاعی است.
شرایط ایجاد حق شفعه:
۱. غیرمنقول بودن مال
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی شریک زمانی این حق را دارد که مال غیرمنقول ذاتی باشد.
به‌عبارت‌دیگر باید مانند زمین، ذاتاً غیرمنقول باشد و نباید از طریق عمل انسان و با دخالت بشر غیرمنقول شده باشد. به همین دلیل اگر یک درخت یا یک ملک و بنا بدون زمین آن فروخته شود چون غیرمنقول ذاتی نیست برای شریک شفعه ایجاد نمی‌شود.
۲-مشاع بودن مال
حق شفعه تا زمانی وجود دارد که مال مشاع و شراکتی باشد.
بنابراین اگر مال غیرمنقول میان شرکا تقسیم شود و شراکت آن‌ها از بین برود دیگر وجود ندارد و هرکسی می‌تواند مال خود را به شخص ثالث بفروشد بدون اینکه برای سایر شرکای سابق او ایجاد شود. بااین‌حال بر طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی، اگر دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند، درصورتی‌که یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت حتی اگر در اصل ملک فروخته‌شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، ایجاد نمی‌شود.
۳- قابلیت تقسیم مال غیرمنقول
حق شفعه در ملک قابل‌تقسیم ایجاد میشود زیرا باید ملک قابلیت تقسیم داشته باشد که یکی از شرکا بتواند سهم خود را به ثالث بفروشد. درنتیجه ازآنجایی‌که امکان انتقال به ثالث در مال غیرقابل تقسیم توسط یکی از شرکا وجود ندارد و در این اموال قابل‌تصور نیست.
۴. انتقال از طریق بیع
بر اساس قانون حق شفعه زمانی ایجاد میشود که مال از طریق بیع به شخص ثالث منتقل‌شده باشد.
بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را به طریقی به‌جز عقد بیع به نفر سوم منتقل کند، برای شریک او حقی ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شریکی سهم خود را از طریق هبه به شخص دیگری منتقل کند، برای شریک او نیز ایجاد نمی‌شود.
۵. تعداد شرکا باید دو نفر باشد
حق شفعه در اموال غیرمنقول زمانی ایجاد میشود که دو نفر شریک مال باشند.
بنابراین اگر بیشتر از دو نفر در یک مال غیرمنقول شراکت داشته باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به ثالث بفروشد برای سایرین حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
لازم به ذکر است که اگر یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، تأثیری در حق شریک دوم ندارد.
به‌عبارت‌دیگر آنچه مهم است تعداد شرکا است که باید دو نفر باشند و مهم نیست که سهم مذکور به چند نفر فروخته شود.
۶. انتقال تمام حصه توسط شریک
بر طبق قانون مدنی زمانی برای شریک حق شفعه ایجاد میشود که شریک دیگر تمام سهم خود را به شخص ثالث فروخته باشد.
درنتیجه اگر شریک مذکور تنها بخشی از سهم خود را به ثالث فروخته باشد برای شریک وی وجود ندارد.
۷. فوریت حق شفعه
حق شفعه فوریت دارد.
به‌عبارت‌دیگر شریک به‌محض اینکه از انتقال سهم شریک خود مطلع شد باید برای اجرای حق شفعه خود به کمک یک مشاور حقوقی اقدام کند. لازم به ذکر است که ممکن است یک شریک از انتقال سهم شریک دیگر اطلاع نداشته باشد حق شفعه او با گذر زمان از بین نمی‌رود اما او به‌محض اطلاع باید برای خرید سهم منتقل‌شده اقدام کند. ادعای جهل شفیع به ایجاد حق شفعه بدون ارائه دلیل از او پذیرفته میشود و اگر خریدار مدعی علم و آگاهی شفیع است، باید علم او را ثابت کند.
۸. قدرت شفیع به پرداخت ثمن
برای اینکه حق خریدار ضایع نشود، شریک باید حتماً ثمن پرداخت‌شده توسط او را به وی بازگرداند.
بنابراین صرفاً نمی‌تواند با ادعای اعسار بدون پرداخت ثمن به خریدار، سهم منتقل‌شده را از او پس بگیرد.
۹–این حق ازجمله خیارات فوری است. یعنی شفیع باید بلافاصله پس از اطلاع از فروش سهم شریک خود نسبت به پرداخت ثمن معامله و فسخ آن اقدام کند. در غیر این صورت، حقی برای وی وجود ندارد.
جهل شفیع
مبحثی دیگر که در اینجا مطرح می شود این است زمانی که شریک در حال انتقال سهم الشرکه خود است شریک دیگر از این امر مطلع نیست. در اینجا باید چه اقدامی صورت بگیرد.
در اینصورت حق شفعه شریک از بین نمی رود و هر زمان که مطلع شد می تواندبرای خرید سهم منتقل شده اقدام نماید. در بیان حقوقی این امر را جهل شفیع می گویند که ادعای جهل بدون ارائه دلیل پذیرفته می شود . اگر خریدار مدعی آگاهی شفیع شود باید اقدام به ارائه دلیل نماید.
*شفیع باید توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد.
برای اینکه حق خریدار ضایع نشود شفیع باید تمام ثمن را به وی بپردازد وبا ادعای اعسار و عدم تمکن مالی نمی تواند سهم منتقل شده را باز پس گیرد.
آثار اجرای حق شفعه:
زمانی که بیع صحیحی واقع می شود طبق ماده ۸۰۸ حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می باشد و در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است.
همانطور که در بالا بیان کردیم فوریت یکی از ارکان حق شفعه می باشد و اجرای فوریت حق شفعه بسته به عرف و عادات مردم متفاوت است.
اجرای حق شفعه از تاریخی است که شفیع از انعقاد عقد بیع مطلع می شود.
شفیع نمی تواند حق شفعه را فقط به یک قسمت از ملک ( مثلا به دلیل غیر قابل کشت بودن زمین و …)اجرا نمود.
در قانون مدنی در خصوص عبارت بالا که بیان کردیم ماده قانونی وجود دارد.
(حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید)
بنابراین شفیع نمی تواند نسبتی به بخش از سهم الشرکه شریک اقدام نماید و باید نسبت به تمام آن اقدامات لازم را انجام دهد و یا به طورکامل از این حق صرف نظر نماید.
ویژگی‌های حق خرید سهم مشاعی
بر اساس قانون، حق خرید سهم مشاعی دارای ویژگی‌های زیر است:
مالیت دارد. یعنی با پرداخت ثمن معادل سهم شریک ایجاد میشود.
حق عینی است. یعنی دادگاه صرفاً یک حکم اعلامی برای آن صادر می‌کند. چراکه این حق قبلاً و به‌صورت ذاتی برای شفیع ایجادشده است. علاوه بر این حق شفعه از حقوق ممتاز است. یعنی اگر یکی از شرکا ورشکسته گردیده و یا سهم وی توقیف شود. در صورت پرداخت ثمن از سوی شفیع، شخص ثالث نمی‌تواند سهم را توقیف نماید.
حق شفعه به ارث می‌رسد. البته اگر یکی از وراث از این حق خود صرف‌نظر کند و آن را از خود ساقط کند، این حق به‌صورت کامل برای سایر وراث وجود دارد و باید در مورد کل مبیع اعمال گردد. یعنی سایر وراث باید تمامی سهم شریک دیگر را خریداری نموده و بعداً با وراثی که حق شفعه خود را ساقط نمودند، اختلاف حساب خود را حل نمایند.
اسقاط حق شفعه
بر اساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی شفیع می‌تواند حق شفعه خود را اسقاط کند.
به‌عبارت‌دیگر او می‌تواند از آن بگذرد و این اسقاط ممکن است به‌صورت کلامی و با لفظ و یا با عمل و اقدامی باشد که نشان‌دهنده اسقاط آن بوده است. علاوه بر این شفیع می‌تواند در مورد حق شفعه خود با خریدار از طریق دریافت عوض یا حتی بدون دریافت عوض، مصالحه و توافق کند. با مصالحه، ساقط میشود. به‌عبارت‌دیگر این حق برای حمایت از شریک در قانون در نظر گرفته‌شده است. بنابراین اگر در موردی شریک احساس کرد با انتقال سهم شریک دیگر به شخص ثالث دچار ضرر نشده، می‌تواند از آن بگذرد و با خریدار مصالحه کند.
چگونگی اقدام برای اخذ به شفعه:
۱-از طریق صلح وسازش: در این روش خریدار با توضیح این مسئله برای شریک خود و خریدار سهم شریک اقدام به گرفتن حق خود می‌کند.
۲-از طریق دادگاه: در این صورت شاکی یا فردی که دارایی حق شفعه است می‌تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه عدم رضایت و اعتراض خود را به مشتری و شریک خود اعلام نماید و درصورتی‌که اقدامی صورت نگرفت شاکی یا شفیع می‌تواند با ارائه دادخواست اخذ به شفعه به دادگاه صالح برای گرفتن حق شفعه خود طرح دعوا کند. دادگاه پس از رسیدگی و احراز حق شفیع نسبت به انتقال سهم اقدام و وجه پرداختی مشتری را به وی بازمی‌گرداند.
حق شفعه برای موقوف علیهم:
در مادهٔ ۸۱۱ قانون مدنی آمده است:
اگر حصهٔ یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقف علیهم حق اخذ به شفعه ندارند. به دلالت این ماده در مواردی که مال غیرمنقول، مشترک بین طلق و موقف علیهم باشد و مالک طلق، حصهٔ خود را با تمام شرایطی که در قانون باعث ایجاد حق شفعه میشود، به دیگری انتقال دهد، موقف علیهم حق اخذ به شفعه ندارند. درواقع قانون قاطع است و حکم قضیه را هم به‌صراحت بیان کرده، اما بحث‌های پیرامونی آن و مبنای اتخاذی مقنن در جعل این ماده، دریچهٔ عظیمی را جهت تحلیل و تفسیر آن گشوده است که از زوایای گوناگون می‌توان به آن نگریست و در پی کشف تحلیلی متفاوت و درعین‌حال پویا برآمد. اما نظر گروه تحقیقاتی وکیل سلمان احدی این است که این مورد هم از ایرادات قانون مدنی است و می‌بایست اصلاح شود زیرا اثبات حق شفعه برای موقوف علیهم، هم بامبانی حقوقی سازگارتر است و هم با غرض واقف؛ چراکه واقف درصدد آن است که موقوف علیهم کمال استفاده را از مال موقوفه ببرند و ضرر و نقصانی متوجه آنان نگردد.
