وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
در مقاله ذیل گروه تحقیقاتی وکیل سلمان احدی سعی کرده تا مقاله ای مفصل در خصوص فروش ملک مشاع در اختیار خواننده محترم بگذارد.امیدوارهستیم سطح علم وآگاهی شما را در این زمینه تاحدودی افزایش دهیم .باآرزوی آرامش برای شما همه عزیزان .
فروش ملک مشاع ونکات حقوقی آن
مال مشاعی مالی است که مالکیت آن میان دو یا چند نفر به صورت مشترک باشد و همه مالکین در جزء جزء آن مال شریک هستند. مال مشاعی بیشتر در مورد اموال غیرمنقول صادق است. هرچند در مورد سایر اموال نظیر خودرو، حساب بانکی و … نیز ممکن است، مال به صورت مشاعی باشد. زمانی که میان شرکا در مورد مال یا ملک مشاعی حاصل شود، معمولا یک یا چند نفر از شرکا تصمیم بر تقسیم ملک یا مشاع و یا فروش ملک مشاع می‌گیرند. در صورتی که احدی از شرکا خواهان تقسیم یا فروش ملک مشاع باشد، میتواند به صورت حقوقی نسبت به دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در این بخش، نظرات بهترین وکیل ملکی در مورد فروش ملک مشاع ارائه گردیده است.
انواع تقسیم مال مشاعی
مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم کرد:
تقسیم به افراز
تقسیم به تعدیل
تقسیم به رد
تقسیم به افراز:
افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌گیرد. هر شریکی میتواند برای رهایی از حالت شراکت، درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد، مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
بنابراین، در تقسیم به افراز:
از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک معادل سهم خودش می‌رسد.
نیاز به ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی نیست.
تقسیم به تعدیل:
در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء، ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ به طور مثال در مورد یک قطعه زمین، قسمت روبروی اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت‌های دیگر آن داشته باشد. در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند و به درستی میان اعضا تقسیم شود.
بنابراین در تقسیم به تعدیل:
در این نوع تقسیم‌بندی به هر شریک معادل سهم‌‌اش نمی‌رسد، ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر به هرکسی تعلق بگیرد.
همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.
تقسیم به رد:
در این نوع تقسیم‌بندی اینگونه نیست که با کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع، توازن برای تقسیم ایجاد شود. گاهی برای تعادل‌سازی، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه شود تا شخصی که سهام کمتری به او در تقسیم رسیده است، با دریافت وجه اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکا گردد.
بنابراین در تقسیم به رد :
ممکن است بعضی از شرکا از مال مشترک سهم نبرند.
از مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند.
لازم و مقدمه تقسیم به رد، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.
درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند، تنها راه ممکن، درخواست ” فروش مال مشاع” از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.
نحوه تقسیم ملک مشاع در صورت توافق شرکا
زمانی که بر سر اداره و استفاده از یک مال یا ملک مشاعی، اختلاف به وجود می‌آید، در نخستین مرحله بهتر است که تمامی شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک مشاعی به توافق برسند. یعنی همه شرکا با یکدیگر بر میزان سهم هر شخص و حتی در مورد موقعیت سهم هر فرد در ملک مشاع به توافق برسند. این توافق، در برگه‌ای به نام تقسیم نامه ذکر شده و سپس باید در دفتر اسناد رسمی، طی یک سند صلحی به ثبت برسد. چنانچه، تقسیم نامه به صورت قانونی تنظیم گردیده باشد و همه افراد ذی سمت، مفاد آن را تایید و امضا کنند و همه افراد ذی سمت، دارای صلاحیت باشند (محجور نباشند)، در صورت بروز اختلاف، دادگاه نیز بر مبنای تقسیم نامه ذکر شده اقدام خواهد نمود.
نحوه تقسیم ملک مشاع در صورت عدم توافق شرکا
چنانچه، در مورد نحوه تقسیم ملک مشاع و یا فروش ملک مشاع، توافق حاصل نشود، هر کدام از شرکا که خواهان تقسیم ملک مشاع باشد، باید ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک را ثبت می‌نماید. چنانچه ملک دارای پلاک ثبتی باشد، کارشناس ثبت برای بررسی ملک و قابل تقسیم و یا به عبارت دیگر قابل افراز بودن ملک، به محل مراجعه کرده و نظر خود را به صورت رسمی طی گزارش به اداره ثبت اعلام می‌نماید.
در صورتی که بر اساس نظریه کارشناس، ملک مشاع قابل تقسیم (افراز) نباشد، گواهی عدم افراز برای ملک مورد نظر صادر می‌شود. این گواهی، مبنا و ادله اصلی برای طرح دادخواست در مورد ملک مشاع است.
شرایط دادخواست فروش ملک مشاع
برای طرح دادخواست در مورد ملک مشاعی دو حالت کلی وجود دارد:
چنانچه، در مورد مالکیت ملک مشاعی، اختلاف وجود داشته باشد، اما فرد خواهان صرفا به دنبال تعیین سهم است، ابتدا باید دادخواست تقسیم ملک مشاعی در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود.
اگر فرد خواهان به دنبال فروش ملک مشاع باشد، باید دادخواست تقسیم و فروش ملک مشاعی را ثبت نماید.
پس از ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. پس از رسیدن دادخواست دستور فروش ملک مشاع، دادگاه بدون تعیین نوبت رسیدگی با صدور دادنامه پرونده را به اجرای احکام ارسال می‌نماید.
پس از رسیدن پرونده به اجرای احکام، با پرداخت هزینه کارشناسی، ملک ارزش گذاری شده و پس از آن برای مزایده ملک اقدام می‌شود.
همانطور که مشخص است، تقسیم و فروش ملک مشاعی شامل مراحل مختلف و طولانی است که هر کدام از آنها نیازمند تخصص است.
دستور فروش ملک مشاع
کسانی که تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه قضایی دارند که در یک ملک واحدی مانند مغازه یا آپارتمان به صورت مشاع شریک هستند. این تقاضا زمانی درخواست خواهد شد که شرکا قصد پایان دادن شراکت خود هستند و زمانی که نتوانند به توافق برسند ناچارا به دادگاه مربوطه مراجعه می کنند و تقاضای دستور فروش ملک مشاع را خواهند داد. لازم است تا تعریفی در مورد ملک مشاع داشته باشیم سپس به درخواست دستور فروش و شرایط آن خواهیم پرداخت.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع، بدون نیاز به اجرائیه به قسمت اجرای احکام ارسال می شود. اجرای احکام ، کارشناس رسمی دادگستری را جهت قیمت گذاری ملک مشخص می کند و در صورتی که طرفین به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس اعتراض نکردند ، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کنند.
در صورت فروش ملک از طریق مزایده ، پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی ، مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می کند. در صورت بازداشت یا در رهن بودن ملک ، درخواست دستور فروش قابل استماع نخواهد بود.
مرجع رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع
درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند دادخواست نمی باشد ، هرچند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد؛ این در خواست باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و هزینه دادرسی آن ، هزینه دادرسی دعوای غیر مالی می باشد مگر در مواردی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
از آنجا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست ، بلکه (( دستور )) است ، قابلیت اعتراض نداشته و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.
در خواست ابطال فروش ملک مشاع
در صورتی که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته و با این وجود یکی از شرکا اقدام به فروش ملک کرده باشد، می توان نسبت به ابطال فروش مال مشاعی اقدام نمود. اما اگر شریک مشاعی، صرفاً اقدام به فروش سهم خود از مال مشاع کرده باشد درخواست ابطال معامله از طرف شرکای دیگر مال غیرمنقول قابلیت پذیرش ندارد و تنها چنانچه مورد از موارد اعمال حق شفعه باشد، تملک به حق شفعه وجود خواهد داشت.
مزایای استفاده از وکیل ملکی در فروش ملک مشاع
مزایای استفاده از وکیل ملکی در دعوی تقسیم و فروش ملک مشاع عبارتند از:
کاهش زمان صدور برگه عدم افراز ملک
کاهش زمان صدور دادنامه تقسیم و فروش ملک مشاع
قیمت دقیق کارشناسی و جلوگیری از تضییع حق به جهت ارزش گذاری پایین‌تر از قیمت ملک
کاهش زمان مزایده و سریع‌تر نقد شدن ملک مشاع
وکالت در فروش ملک مشاع
در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک 3 دانگ و دیگری 2 دانگ و سومی 1 دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود.
جهت مشاوره تلفنی یا سپردن وکالت با شماره 09120466204 تماس حاصل فرمایید.
