وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
فک رهن ونکات حقوقی آن
فک رهن یکی از موضوعاتی است که بسیاری از افراد و خانواده‌ها درگیر آن هستند و آگاهی از قوانین آن، می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات و مسائل حقوقی در این حوزه جلوگیری کند. فک رهن به معنای آزاد کردن یک مال اعم از منقول و غیر منقول از قید وثیقه و رهن یک شخص (حقیقی یا حقوقی) و یا نهاد اعم از دولتی و خصوصی می‌باشد. به شخصی که مال خود را در رهن دیگری می‌گذارد راهن و به شخصی که مال دیگری را در رهن خود می‌پذیرد، مرتهن گفته میشود.
فک رهن با انجام تعهدات راهن نسبت به مرتهن انجام میشود. یعنی چنانچه راهن، بدهی خود را نسبت به مرتهن تسویه نماید، مرتهن موظف به آزاد سازی مال از قید و فک رهن می‌باشد.
فک رهن ونکات حقوقی آن
1-در بعضی از عقود و قراردادهایی که در قانون مدنی آمده، شرط است که مال به طرف مقابل تسلیم شود و به قبض و اقباض او برسد. عقد رهن نیز از این جمله قراردادها است و حتماً باید به رهن گیرنده یا طلبکار تسلیم و به وی سپرده شود.
2-مالی که به عنوان رهن یا ضمانت داده میشود؛ حتماً باید قابل مشاهده و لمس باشد. یعنی اینکه اگر فردی که بدهی دارد از یک فرد سوم طلبی داشته باشد، نمی‌تواند طلب خود را به عنوان ضمانت یا رهن قرار دهد زیرا آن طلب قابل مشاهده و لمس نیست.
3-اگر یک مال به عنوان رهن یا ضمانت به طلبکار داده شود، به جهت اینکه بدهکار کماکان مالک آن مال است، می‌تواند آن را اجاره دهد.
4-اگر بدهکار، بدهی را پرداخت نکند، طلبکار می‌تواند با فروش وثیقه یا ضمانت، طلب خود را وصول کند.
5-عقد رهن یک قرادادی است که به تبع وجود بدهی یا دین ایجاد میشود، در نتیجه اگر طلب یا دین پرداخت شود یا از بین برود، دیگر رهن یا ضمانتی وجود نخواهد داشت.
6-پس از اینکه عقد رهن بین طلبکار و بدهکار امضا و منعقد شد، طلبکار هر زمان بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند اما بدهکار نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار فسخ کند.
7-به صورت کلی، بدهکار می‌تواند مالی که در رهن است و به عنوان ضمانت در اختیار طلبکار است را اجاره دهد اما فروش آن مشروط به اجازه و موافقت طلبکار است. البته بدهکار در هر زمان می‌تواند با پرداخت بدهی، وثیقه را آزاد کند و سپس آن را بفروشد.
8-علاوه بر اینکه بدهکار می‌تواند مال خود را به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار بگذارد، این قابلیت را دارد که مال شخص دیگری را نیز با موافقت او به عنوان ضمانت به طلبکار بدهد. این نوع از رهن را رهن عاریه‌ای گویند.
9-اگر چند نفر در یک مال شریک باشند و اصطلاحاً مال میان آنان مشاع باشد، هر یک از آنان می‌توانند به اندازه سهم خود از مال، آن را به عنوان وثیقه یا رهن بگذارند.
10-نکته دیگر این است که حق سرقفلی به دلیل اینکه مانند خانه یا ماشین یا پول قابل رویت نیست، نمی‌تواند به عنوان وثیقه، رهن یا ضمانت باشد.
انواع روش های فک رهن
ابراء دین نسبت به اموال تحت اختیار شخص ثالث حقیقی یا حقوقی
طلبکار در صورت رضایت می‌تواند از دریافت بدهی خودداری کند و مال را بدون ادامه فرایند رهن به فرد بدهکار ببخشد و تسلیمش کند. بر این اساس دیگر بدهکار دین و بدهی نسبت به فرد طلبکار نداشته و می‌تواند فک رهن مال ضمانتی را اجرا کند.
پرداخت بدهی به صورت تمام و کمال
یکی از مرسوم ترین راه های فک رهن پرداخت بدهی به صورت تمام و کمال است. به این شکل که فرد بدهکار، تمامی بدهی خود را طی بازه زمانی مشخصی به طلبکار می‌پردازد و دین خود را ادا میکند. درنیتجه با اتمام موضوع پرداخت بدهی فرد، طلبکار موظف میشود که مال رهنی را فک رهن نماید.
انصراف از مال رهن شده تحت اختیار شخص ثالث حقیقی یا حقوقی
همانطور که در بخش نکات حقوقی مرتبط با رهن و فک رهن اشاره کردیم؛ فرد طلبکار می‌تواند به صورت یک طرفه، اقدام به ابطال قرارداد معامله کند. در این بخش سعی می‌کنیم این موضوع را بیشتر بررسی کنیم. برای مثال گاهی ممکن است فرد طلبکار بتواند مشتری بهتری پیدا کند و این موضوع باعث شود که نظر وی تغییر کرده و از ادامه فرایند رهن انصراف دهد. بنابراین در این شرایط بعد از اعلام انصراف از جانب فرد طلبکار، وی موظف است مال مرهونی را فک رهن کرده و به صاحبش بازگرداند.
مال رهن شده تحت هر شرایطی از بین برود.
گاهی اوقات بدلیل سهل انگاری افراد و یا حتی بدلیل وقوع پدیده‌های غیر منتظره طبیعی، مانند سیل و زلزله ممکن آسیب و خساراتی به مال رهنی وارد شده و در برخی موارد نیز ممکن است مال رهنی به طور کل از بین برود. از بین رفتن مال مرهونه سبب میشود فک رهن صورت گیرد، چراکه مال ضمانتی از بین رفته و ارزش خود را از دست داده است.
فک رهن در املاک مشاعی
برای فک رهن از املاک مشاعی ابتدا باید صورتمجلس تفکیکی صادر شده و برای هر قطعه، سند تفکیکی صادر گردد. سپس با پرداخت سهم وام یا بدهی بانکی هر قطعه، آن بخش از رهن آزاد می‌گردد و باقی سندها تا زمان پرداخت سهم بدهی در رهن باقی خواهند ماند.
برای خارج کردن یک ملک از حالت رهن دو راه وجود دارد:
الف )سپرده‌گذاری:
در این روش متقاضی به بانک مراجعه میکند، میزان مانده بدهی او محاسبه میشود و مبلغی حدود ۱۱۰ درصد این مانده بدهی در بانک توسط متقاضی سپرده‌گذاری میشود و با این کار ملک از رهن بانک خارج میشود. البته لازم به ذکر است که بعد از سپرده‌گذاری شخص باید به پرداخت اقساط وام خود ادامه دهد و تا زمانی که این اقساط به پایان نرسد امکان دست زدن به مبلغ سپرده وجود ندارد. خوب است بدانید که بانک در ازای مبلغی که سپرده‌گذاری شده به صاحب سپرده سود می‌پردازد که این سود معادل بالاترین نرخ سود مجاز است، شخص می‌تواند با همین سود اقساط وام خود را بپردازد.
ب)تسویه حساب کامل:
یک راه دیگر برای فک رهن، تسویه کامل بدهی است
اگر خانه و ملک شما وام دارد و تعدادی از اقساط آن را پرداخت کرده‌اید، در زمان فروش باید اقساط باقی مانده و بدهی تسویه نشده را به بانک بپردازید تا ملک از رهن بانک خارج شود. برای این کار متقاضی باید با مراجعه به بانک برای تسویه حساب درخواست بدهد، بانک میزان بدهی باقی‌مانده را محاسبه میکند و متقاضی با پرداخت این مبلغ به طور کامل، سند خانه خود را از رهن خارج میکند.
فروش و انتقال ملک در رهن بانک
فروش یا انتقال ملک یا مال در رهن بانک صرفا با حفظ حقوق مرتهن یعنی بانک و اجازه آن قابل انجام است. به طور مثال، زمانی که مالک قصد فروش ملک خود را دارد، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و در آنجا، دفترخانه نامه استعلام انتقال را به بانک مرتهن ارسال میکند. چنانچه بانک با اعلام شرایطی معین، موافقت خود را اعلام نماید، با ضمیمه موافقت کتبی بانک، ملک قابل فروش و یا انتقال خواهد بود. از جمله شرایطی که بانک برای اجازه فروش یا انتقال اعلام میکند، عبارتست از:
1-تغییر ضامنین وام برای خریدار جدید.
2-انتقال وام خریدار به ملک مورد معامله در صورتی که خریدار قبلا وام مسکن گرفته باشد.
3-خرید اوراق سپرده مسکن توسط خریدار جدید به اندازه تعیین شده از سوی بانک
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
خواهان :سلمان احدی به وکالت از حمیدرضا محمدی
خوانده:مرتضی بزرگمهر
خواسته:
الزام به فک رهن مقوم به…….. ریال و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی ………… بخش “شماره و نام شهرستان” مقوم به……… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات دادخواست:
کپی مصدق ۱- قرارداد مورخ ………. ۲- پایان کار ۳-گواهی دفترخانه ۴- دلیل پرداخت ثمن ۵- استعلام ثبتی ۶- صورتمجلس تفکیکی عند الوجود
شرح دادخواست:
ریاست محترم مجتمع قضایی “نام شهرستان محل وقوع ملک”
باسلام احتراماً به استحضارمی رساند:
اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ……، ……. دانگ …… باب خانه جزء پلاک ثبتی ……….. بخش “شماره و نام شهرستان” را از خوانده خریداری نموده و بهای آن نیز تأدیه شده است. علیرغم ایفاء تعهداتم بعنوان خریدار، متأسفانه خوانده مذکور از اجرای مفاد قراردادی خود امتناع نموده و آن را در رهن خوانده دوم قرار داده است. اینک پیش از حلول جلسه رسیدگی، اولاً صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه استدعا میشود. ثانیاً با عنایت به مراتب فوق و امتناع خوانده از اجرای مفاد قرارداد، صدور حکم محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت بدهی خود به خوانده ردیف دوم از بابت قرارداد رهن مورد معامله اینجانب و نهایتاً فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله بنام اینجانب مستنداٌ به مواد ۱۰، ۲۲۰ الی ۲۲۵، ۲۳۸، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام تمام لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی درخواست می‌گردد.
چرا باید خانه‌ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟
خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.
روش های شناخت املاک رهن شده و ضمانتی
یکی از موارد بسیار مهم در هنگام خرید ملک و املاک و یا اموالی از این قبیل، باتوجه به شرایط کنونی اقتصادی، اطمینان حاصل کردن از صحت مال خریداری شده است. همچنین بدلیل موارد تخصصی بسیاری که در معاملات به اصطلاح وام‌دار وجود دارد و عموم افراد از آن‌ها اطلاع ندارند؛ امکان کلاهبرداری و ایجاد خسارت‌های زیاد، افزایش می‌یابد. بنابراین افراد موظفند قبل از خرید، روش‌های شناسایی املاک فک رهن نشده و یا همان مال‌های مرهونه را بخوبی بشناسند.
برای انجام موارد ذکر شده، افراد می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، وضعیت ثبتی سند ملک موردنظر خود را بررسی کنند. ذکر این نکته نیز خالی از لطف نیست که خرید املاک رهن شده نیازمند اطاعات حقوقی بسیاری است و در اکثر مواقع توصیه نمی شود ولی در این مقاله درباره این موضوع نیز توضیحات بیشتری را در اختیارتان قرار خواهیم داد تا بتوانید با هوشیاری هرچه تمام تر دست به انتخاب بزنید.
آیا دعوی اعلان فک رهن مالی است یا غیرمالی؟
نظر اول: در دعوی اعلان فک رهن خواهان به ادعای پرداخت دینی که عین مرهونه در قبال آن به رهن گذارده شده است، درخواست فک رهن میکند. چون در هر حال فک رهن از مال غیر منقول آزاد کردن مالی است که قابل تقویم به وسیله پول است و رسیدگی به این دعوی مستلزم رسیدگی به اختلاف طرفین در پرداخت دین و یا انجام کاری است که مالی غیرمنقول در قبال آن وثیقه گذارده شده است بنابراین دعوی مذکور دعوی مالی است.
نظر دوم: به استناد ماده ۷۷۱ ق.م «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به راهن میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را راهن میگویند.»
و به استناد ماده ۷۸۹ ق.م «رهن در ید مرتهن امانت محسوب است…»
در حقیقت با انعقاد عقد رهن مالکیت راهن از بین نمیرود در نتیجه با فک رهن، مالی بدست نمیآید و فقط از بازداشت خارج میشود. بنابراین غیرمالی دانستن دعوی فک رهن با قواعد حقوقی و اصل غیرمالی بودن انطباق بیشتری دارد.
فک رهن خودرو:
با خرید ماشین اقساطی از شرکت‌های خودروساز نظیر سایپا و ایران خودرو، سند خودرو یا همان برگ سبز به همراه یک مهر «سند در رهن» صادر میشود. پس از تسویه کامل و اتمام اقدامات لازم جهت فک رهن خودرو، مهر دیگری تحت عنوان «خودرو فک رهن شد» بر روی برگ سبز درج میشود و در نهایت شما به عنوان مالک قطعی خودرو شناخته خواهید شد.
نکته: جهت فک رهن خودرو باید به یکی از مراکز تعویض پلاک مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز جهت فک رهن خودرو
اصل سند مالکیت خودرو صادره توسط پلیس راهور ناجا (برگ سبز ماشین)
اصل کارت مشخصات خودرو
اصل مدارک شناسایی مالک یا وکیل شامل شناسنامه، کارت ملی و همچنین در صورت نیاز وکالت‌نامه
مدارک احراز محل سکونت مالک مطابق آدرس ثبت شده در سند
بیمه نامه شخص ثالث معتبر
نکته: برای احراز محل سکونت می‌توانید از قولنامه، سند ملک یا حتی دفترچه بیمه تامین اجتماعی استفاده کنید.
شرایط لازم بابت فک رهن خودرو
دریافت معرفی‌نامه از شرکت خودروسازی که ماشین در رهن آن است و ارائه نامه صادره به مرکز تعویض پلاک
دریافت و ارائه گواهی مفاصا حساب از اجراییات در صورت عدم پرداخت جرایم معوقه
مراجعه مالک یا وکیل قانونی به همراه خودرو در محل تعویض پلاک جهت انجام امور اداری فک رهن ماشین
وجود سابقه اطلاعات مربوط به فک رهن ماشین در سامانه پلیس راهور مختص محصولات شرکت‌های سایپا و ایران خودرو
تهیه برگ معاینه فنی صادره از مراکز مکانیزه مجاز برای اتومبیل‌های دولتی یا شخصی
فک رهن از جمله دعاوی است که به دلیل پیچیدگی‌های خود نیازمند وکیل ملکی مجرب است. مشاوره حقوقی در امور ملکی را هرگز فراموش نکنید.سلمان احدی 09120466204
