وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
چگونگی افراز ملک مشاع ونکات حقوقی آن
افراز ملک مشاع:
افراز ملک مشاع یا مال مشاعی در معنای حقوقی، یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از هم و تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهم هر یک از آن‌ها به‌نحوی‌که سهم هرکدام از آن‌ها از اشاعه خارج گردد.
چگونگی افراز ملک مشاع ونکات حقوقی آن
به‌طورکلی افراز به دو شکل رخ می‌دهد:
افراز ملک مشاع اجباری: افراز به دلیل قوه قاهره یعنی دادگاه و یا اداره ثبت است و شرکا مجبور به تبعیت از آن هستند.
افراز ملک مشاع به تراضی: یعنی همه شرکا با رضایت بین خود سهم هر یک را مشخص و تقسیم نمایند. این تقسیم باید به‌صورت رسمی نیز به ثبت برسد.
در مقابل افراز، مفهوم تفکیک وجود دارد که در آن، مال مشاعی به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد اما، همچنان همه شرکا در کل قطعات شریک‌اند. به‌طور مثال وقتی بر روی زمین مشاع بین چند نفر، آپارتمان ۵ طبقه ساخته می‌شود. مرحله اول صدور سند تفکیکی است و سهم هرکدام از شرکا به‌صورت x سهم از y سهم مشاع در سند نوشته می‌شود. حال درصورتی‌که افراز به تراضی و یا حکم دادگاه انجام شود، هرکدام از آپارتمان‌ها به نام یک‌یک از شرکا سند زده می‌شود. هرچند که در قدرالسهم زمین با یکدیگر شریک هستند.
محل تقدیم تقاضای افراز ملک مشاع
در صورتی که یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند مال مشاع مورد افراز قرار گیرد:
1- اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
2- اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند.
تفاوت افراز ملک مشاع با تفکیک:
برای تفکیک ملک، یک مالک کافی است، اما برای افرازملک مشاع وجود حداقل دو شریک الزامی است.
در تفکیک رضایت همه مالکین شرط است. اما در افراز، با طرح دعوی توسط یک نفر از مالکین نیز رسیدگی می‌شود.
تفکیک صرفاً تقسیم ملک است، اما در افراز علاوه بر تقسیم، تعیین سهم و اختصاص هر سهم به مالک خود نیز انجام می‌شود.
تفکیک صرفاً در اداره ثبت انجام می‌شود. اما افراز هم از اداره ثبت و هم از دادگاه قابل‌پیگیری است.
در افراز، رأی صادر می‌شود، اما خروجی تفکیک، صورت‌مجلس تفکیکی است.
نحوه انجام افراز ملک مشاعی از طریق اداره ثبت:
چنانچه ملک مذکور دارای پلاک ثبتی باشد، از طریق ثبت به شکل زیر می‌توان افراز را پیگیری نمود:
ثبت تقاضای افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک
بررسی جریان ثبتی ملک موردنظر و بررسی سند ثبتی صادرشده برای آن
معاینه محلی و بررسی موقعیت و ویژگی‌های ملک توسط کارشناس و نقشه‌بردار جهت افراز ملک
حضور تمام مالکین در روز نقشه‌برداری
تهیه صورت‌جلسه افراز و امضای آن توسط کارشناس، نقشه‌بردار و متقاضی و تعیین حدود و مساحت و ابعاد هر قطعه.
اعلام نظر نهایی توسط اداره ثبت مبنی برافراز ملک مشاع
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه :
درصورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه گردد که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود دعوای افراز محکوم به، رد خواهد بود. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند.
هزینه افراز املاک مشاع:
هزینه افراز بر اساس آنچه در مورد هزینه تفکیک مقرر است، در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد. این هزینه در مورد تفکیک به این صورت مورد حکم قرار گرفته است که همین حکم در مورد افراز نیز جاری است.
هر گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او، تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.
مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود، هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود.
پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد، کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد.
اگر خواهان افراز بخواهد دعوای خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوای سابق را از دادگاه استرداد نماید.
نکات حقوقی افراز ملک:
دعوی افراز باید به طرفیت تمامی مالکان مشاع ثبت شود. در غیر این صورت، قرار رد دعوی صادر می‌گردد.
چنانچه ملک موردنظر در رهن باشد، افراز بازهم قابل انجام است و حق مرتهن در سهم راهن محفوظ باقی خواهد ماند.
چنانچه ملک سند نداشته باشد و یا در مورد حدود اربعه آن اختلاف وجود داشته باشد، تا زمان رفع اختلاف افراز قابل انجام نیست.
در صورتی که جریان ثبت ملک هنوز خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به دعوای افراز دادگاه است.
مدارک و منضمات مورد نیاز اسناد و امور ثبتی جهت طرح دعوای افراز ملک :
تصویر مصدق سند مالکیت (اختیاری)
تصویر مصدق گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر (اختیاری)
تصویر مصدق دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن شریک (اختیاری)
به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي الزامي است.
در صورت عدم وجود مدارك اختياري فوق مي توانيد يكي از موارد ذيل را ارائه نماييد:
1– جلب نظر کارشناس. 2– معاینه محلی. 3– درخواست استعلام. 4– شماره پرونده استنادي. 5– ساير دلايل و مستندات
موانع درخواست افراز:
هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکا یا بعضی از آن ها باشد افراز انجام نمی شود.
تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.
اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکا باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد باطل است.
در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه افراز آن باطل است.
در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض تقسیم قابل انجام نیست.
شرکا در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند.
قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد مثل باغات که قانون تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار را ممنوع کرده است.
پس از افراز ملک اگر شرکا توافق نداشته باشند از طریق قرعه تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.
دعوی افراز و فروش ملک مشاع به جهت پروسه طولانی و زمان‌بر و نیز مراحل چندگانه آن و نیز وجود مرحله کارشناسی آن، بهتر است توسط وکیل متخصص انجام شود تا هم در زمان و هم هزینه موکل صرفه‌جویی شود و علاوه بر این در طی دعوی افراز حقی از وی ضایع نگردد. بنابراین، مشاوره حقوقی ملکی درزمینه افراز مشاع بسیار مهم و ضروری است.
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
- تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستانی است که ملک در آنجا قرار دارد.
- مهلت اعتراض ده روز ازتاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد.
- دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود.
- حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
امکان درخواست افراز از طریق اعطای وکالت به وکلای مجموعه سلمان احدی
گروه وکلای سلمان احدی به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص تاسیس گردیده است. شما در این سامانه می توانید از بین وکلای متخصص، وکیل ملکی مورد نظر خود را با در نظر گرفتن سابقه و حق الوکاله تعرفه شده در قسمت خدمات وکالتی حقوقی، دعاوی ملکی، درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت یا دادگاه انتخاب نمایید. شما می‌توانید قبل از انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از خدمات مشاوره‌ای استفاده نمایید، به همین دلیل این گروه برای پرسش و پاسخ حقوقی کاربران بخش مشاوره حقوقی و همچنین برای سوالات تخصصی کاربران و ارائه راهکار تخصصی وکلا بخش مشاوره حقوقی تلفنی با هزینه به صرفه و مناسب را در نظر گرفته است تا با راهنمایی مشاوران، کاربران بتوانند بهترین وکیل و مسیر درست را انتخاب نمایند.09120466204
