وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از دعاوی و دادخواست‌هایی که در حوزه مالی و ملکی جزء شایع‌ترین پرونده‌ها می‌باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است. در سال‌های اخیر به دلیل نوسانات شدید قیمت زمین و ملک، فروشندگان به دلیل احساس ضرر در معامله، از اقدام به تنظیم و یا انتقال سند رسمی خودداری می‌نمایند. در برخی دیگر از موارد، سازندگان آپارتمان‌ها به دلیل افزایش قیمت مصالح از انجام تعهدات خود برای تحویل ملک و تنظیم سند بازمی‌مانند که در تمامی موارد عمدتاً خریداران ضررهای بسیار سنگینی را متحمل می‌شوند.
در تمامی موارد فوق، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به انتقال سند رسمی بهترین راهکار برای احقاق حق خواهان یا همان خریدار است. در این بخش، به نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و مزایای استفاده از وکیل ملکی در این دعوی اشاره‌شده است.
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی:
خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید به طریقی بتواند مالکیت خود را بر ملک یا زمین مورددعوی اثبات کند. به‌طورمعمول، قبل از تنظیم سند به دلیل فراهم نبودن جمیع شرایط نظیر آماده نبودن کل ثمن معامله توسط خریدار، استعلامات قانونی ملک و یا در موارد پیش‌فروش آماده نبودن خود ملک، ابتدا یک مبایعه‌نامه فروش در دفاتر املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد که در آن ثمن معامله و شرایط پرداخت آن و نیز شرایط و زمان تحویل ملک مشخص می‌گردد. چنانچه فروشنده از انجام تعهدات خودداری کند بر اساس مبایعه‌نامه تنظیمی می‌توان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کرد.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، فروشنده در صورت دریافت ثمن معامله، ملزم به تنظیم سند رسمی است. اما باید توجه داشت که برای طرح این دعوی، خواهان باید اثبات کند که فروشنده از تعهد خود سرباز زده، این امربر اساس تاریخ تنظیم و یا انتقال سند مندرج در مبایعه‌نامه به همراه گواهی عدم حضور صاحب سند در تاریخ مذکور است که توسط سردفتر اسناد رسمی ارائه می‌گردد.
مراحل دعوی الزام به تنظیم سند رسمی:
برای طرح دعوی الزام به انتقال سند رسمی مراحل زیر باید طی شود:
۱-حضور در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست؛ مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل شناسنامه و کارت ملی و نیز اصل مدرک مثبت مالکیت نظیر مبایعه‌نامه، قولنامه و … است.
۲-چنانچه خساراتی داخل متن قرارداد فی‌مابین خواهان و خوانده باشد، خواهان در متن دادخواست می‌تواند علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، خسارات را نیز مطالبه کند.
۳-پس از ثبت دادخواست، بر اساس آدرس ملک مورددعوی به دادگاه صالح ارجاع گردیده و به‌طورمعمول ظرف مدت کمتر از یک ماه تعیین شعبه می‌گردد.
۴-حضور در جلسه دادگاه و ارائه مدارک و شواهد ازجمله مبایعه‌نامه، قولنامه و … و نیز سند پرداخت ثمن معامله به خوانده
۵-پس از بررسی تمامی مدارک، در صورت صحت آن‌ها قاضی رأی به الزام به تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارات قانونی در حق خوانده می‌نماید. این رأی در صورت اعتراض خوانده، در مراجع تجدیدنظر و فرجام‌خواهی بررسی‌شده و پس‌ازآن قطعی می‌گردد.
۶-پس از قطعی شدن حکم، اجرای احکام محکوم‌علیه را ظرف مدت یک ماه ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی می‌نماید. در صورت عدم حضور محکوم در دفترخانه، نماینده قانونی دادگاه با حضور در دفتر اسناد رسمی حکم را اجرا کرده و سند به نام خواهان تنظیم و یا منتقل می‌گردد.
نکات حقوقی دعوی الزام به تنظیم رسمی:
۱-خریدار ملک باید از مستحق الغیر بودن ملک و یا در رهن بودن آن اطلاع داشته باشد. در غیر این صورت در هنگام رسیدگی به پرونده، افراد ثالث به دعوی وارد خواهند شد و روند پرونده بسیار طولانی می‌گردد.
۲-درصورتی‌که خریدار خواهان تحویل مبیع باشد، قبل از آن باید الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. درواقع، فردی می‌تواند الزام به تحویل مبیع را از دادگاه بخواهد که سند رسمی به نام وی باشد، در غیر این صورت قرار رد استماع دعوی صادرشده و به آن رسیدگی نمی‌شود.
۳-درصورتی‌که سردفتر از صدور گواهی عدم حضور خودداری نماید، خواهان بلافاصله می‌بایست برای فروشنده اظهارنامه قانونی ارسال نماید.
۴-درصورتی‌که در متن قولنامه و یا مبایعه‌نامه شرط فسخ ذکر نشده باشد، به‌هیچ‌عنوان قابل‌فسخ نیست مگر با توافق طرفین.
۵–دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیرمنقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح میشود.
۶- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.
۷- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه‌ای املاک بر اساس ویژگی‌های ظاهری و نوع مصالح به‌کاررفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگی‌های این‌چنینی محاسبه میشود و هرچند که به‌ظاهر از قواعد و مؤلفه‌های خاصی پیروی می‌کنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)
۸-بهتر است خواهان هم‌زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته‌های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل‌اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.
۹-بر اساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه‌نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به‌عبارت‌دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل‌جمع نمی‌دانند.
۱۰-آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و درواقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی میشود که باید به آن‌ها مراجعه نمود، مثل قانون پیش‌فروش آپارتمان.
مطالبه خسارت در دعوای الزام به تنظیم رسند رسمی:
در برخی از قراردادها جهت انجام نشدن تعهدات برای هر دو طرف یا یکی از آن‌ها مبلغی به‌عنوان خسارت در نظر گرفته‌شده است که به آن وجه التزام گفته میشود. درصورتی‌که چنین مبلغی جزء تعهدات فروشنده باشد، در رأی دادگاه علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، به پرداخت وجه التزام نیز محکوم خواهد شد.
اگر در مبایعه‌نامه، خسارت دیرکرد به ازای هرروز ذکرشده باشد، چنانچه خریدار در روز تنظیم سند عدم حضور گرفته باشد، می‌تواند خسارت دیرکرد را از روز تنظیم سند مطالبه کند. چنانچه این گواهی را در اختیار نداشته باشد، خسارت دیرکرد از روز تقدیم دادخواست محاسبه خواهد شد.
درصورتی‌که خوانده به رأی دادگاه اعتراض نماید و پرونده به مرجع تجدیدنظر و یا فرجام‌خواهی ارجاع گردد، پس از قطعی شدن حکم، خواهان در مرحله اجرا می‌تواند مازاد خسارت دیرکرد از زمان صدور حکم بدوی تا حکم قطعی را مطالبه نماید.
چنانچه در حین رسیدگی مشخص، ملک موردنظر به افراد دیگری نیز فروخته‌شده، خواهان می‌تواند با طرح شکوائیه فروش مال غیر، شرایط را برای محکوم سخت‌تر نماید تا زودتر به‌حق خود برسد.
دعاوی ملکی به‌خصوص الزام به تنظیم سند رسمی به دلیل ارائه مدارک زیاد از سوی طرفین، برتری سند نسبت به مبایعه‌نامه و …، ورود افراد ثالث نظیر بانک مرتهن، وراث، سایر خریداران و … جزو پیچیده‌ترین و طولانی‌ترین دعاوی می‌باشند که بدون استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی و تماس با وکیل ملکی مجرب پیروزی در آن‌ها بسیار دشوار است.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان: ……….
خوانده: ……….
وکیل: سلمان احدی، آدرس تهران، سعدت آباد، چهارراه درختی
تعیین خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ مترمربع واقع در تهران ……. به انضمام شش‌دانگ پارکینگ به شماره چهار) مقوم به ۲۰۱۰۰۰۰۰۰ ریال ارزش منطقه‌ای ملک .
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ ۱۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه‌نامه شماره ………. مورخ دوم بهمن‌ماه سال ۹۱) به مبلغ ۱۰۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تأخیر در اجرای تعهد به مبلغ ۳۹۲۷۰۰۰۰ تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج دربند ۶-۷ مبایعه‌نامه شماره ………. مورخ ۲ بهمن سال ۱۳۹۱ و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ ۳۹۲۷۰۰۰۰۰ ریال
مطالبه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات:
۱- وکالت‌نامه به شماره ……….. مورخ ۱۵/۱/۱۳۹۴ میزان تمبر مالیاتی به مبلغ ……… ریال باطل شد
۲- مبایعه‌نامه به شماره ………… مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲
۳- گواهی عدم حضور به شماره …… مورخ ۱/۱۰/۱۳۹۲
۴- فرم ثبت قرارداد به شماره ………… مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۹۱
ریاست محترم دادگاه
با سلام
احتراماً به وکالت از خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به عرض می‌رسانم:
۱- موکل به‌موجب مبایعه‌نامه شماره …….. مورخ دوم بهمن ۹۱ دارای کد رهگیری ……………….. شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ مترمربع واقع در تهران …………………………………… به انضمام شش‌دانگ پارکینگ به شماره ۴ را از خوانده آقای ………….. با ولایت قهری آقای ……… خریداری نموده است.
۲- به‌موجب بند ۴-۱ مبایعه‌نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ ۱ دی‌ماه سال ۹۲ بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متأسفانه خوانده محترم به‌موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخ ۱ دی‌ماه ۹۲ در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تاکنون هیچ‌گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.
۳- به‌موجب تبصره دوم ماده سه و بند ۵-۱ ماده ۵ مبایعه‌نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ ۱ مهرماه ۹۲ تسلیم خریدار نماید ولی متأسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.
۴- به‌موجب بند ۶-۷ از ماده ۶ مبایعه‌نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج دربند پیش‌گفته (۵-۱) به ازای هرروز تأخیر مبلغ ۷۰۰۰۰۰ ریال (معادل ۷۰۰۰۰ تومان) به‌عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به مالک بدهد.
علی‌ای‌حال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:
۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ مترمربع واقع در تهران …………………………………… به انضمام شش‌دانگ پارکینگ به شماره ۴ به نام موکل.
۲- محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یک‌صد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده ۹ مبایعه‌نامه موصوف.
۳- محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج دربند ۶-۷ مبایعه‌نامه مذکور بابت تأخیر در انجام تعهد از تاریخ ۱ مهرماه سال ۹۲ تا زمان اجرای حکم.
مزایای استفاده از خدمات گروه تحقیقاتی وکیل سلمان احدی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
۱-کاهش زمان دادرسی به میزان بسیار زیاد (پنج دهم و یا یک‌سوم حالت عادی
۲-افزایش احتمال پیروزی در پرونده
افزایش میزان مطالبه خسارت با لوایح تخصصی توسط وکیل
۳-عدم نیاز به حضور خواهان در دادگاه
لطفا جهت مشاوره با شماره تماس 09120466204 از ساعات 8 الی 22 تماس حاصل فرمایید.
