احکام اراضی دایر و بایر شهری؛ تشخیص زمین، حقوق مالک و نحوه اعتراض

تشخیص اینکه یک زمین دایر، بایر یا موات است، می‌تواند تأثیر مستقیمی بر مالکیت، امکان نقل‌وانتقال، ساخت‌وساز، تملک توسط دولت و شهرداری و ارزش حقوقی ملک داشته باشد. به همین دلیل، دعاوی مربوط به تشخیص نوع زمین از مهم‌ترین پرونده‌های حوزه اراضی شهری محسوب می‌شوند.

قانون زمین شهری برای اراضی دایر، بایر و موات تعاریف و احکام متفاوتی در نظر گرفته است و تشخیص نادرست نوع زمین ممکن است آثار مالی قابل توجهی برای مالک داشته باشد.

در این مطلب، تعریف اراضی دایر و بایر، تفاوت آنها با زمین موات، مرجع تشخیص نوع زمین، نحوه اعتراض به نظریه ماده ۱۲ و حقوق مالکان را بررسی می‌کنیم.

اراضی شهری چیست؟

مطابق ماده ۲ قانون زمین شهری، اراضی شهری زمین‌هایی هستند که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته‌اند.

بنابراین پیش از بررسی دایر، بایر یا موات بودن زمین، باید مشخص شود ملک اساساً در قلمرو اجرای مقررات قانون زمین شهری قرار دارد یا خیر.

زمین بایر شهری چیست؟

مطابق ماده ۴ قانون زمین شهری، اراضی بایر شهری زمین‌هایی هستند که سابقه عمران و احیا داشته‌اند اما به‌تدریج به حالت موات برگشته‌اند؛ خواه صاحب مشخص داشته باشند یا نداشته باشند.

بنابراین ویژگی مهم زمین بایر، وجود سابقه عمران و احیا است.

به عنوان مثال، زمینی که در گذشته مورد کشت و بهره‌برداری قرار داشته ولی برای مدت طولانی رها شده و آثار بهره‌برداری سابق آن قابل احراز باشد، ممکن است با توجه به شرایط و نظر مرجع قانونی، بایر تشخیص داده شود.

زمین دایر شهری چیست؟

مطابق ماده ۵ قانون زمین شهری، زمین دایر زمینی است که احیا و آباد شده و در حال حاضر نیز دایر و مورد بهره‌برداری مالک باشد.

نکته مهم این است که اراضی دایر مشمول قانون زمین شهری، طبق همین ماده، صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش، اعم از محصور یا غیرمحصور هستند.

بنابراین تعریف زمین دایر را نباید به هر زمین آباد یا دارای ساختمان تسری داد.

زمین موات شهری چیست؟

برای شناخت زمین بایر باید آن را از زمین موات تفکیک کرد.

مطابق ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات شهری زمین‌هایی هستند که سابقه عمران و احیا نداشته‌اند.

همچنین زمین‌های مواتی که برخلاف مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵ تیر ۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشند، همچنان در اختیار دولت قرار دارند.

بنابراین تفاوت اساسی زمین بایر و موات در سابقه احیا و عمران است:

زمین بایر: سابقه عمران و احیا داشته ولی بعداً به حالت موات برگشته است.

زمین موات: اساساً سابقه عمران و احیا نداشته است.

این تفاوت می‌تواند تأثیر بسیار مهمی بر حقوق مالکانه اشخاص داشته باشد.

تفاوت زمین دایر، بایر و موات

به‌طور خلاصه:

زمین دایر: سابقه احیا دارد و در حال حاضر نیز مورد بهره‌برداری است.

زمین بایر: سابقه احیا و بهره‌برداری داشته اما بعداً رها شده و به حالت موات برگشته است.

زمین موات: سابقه عمران و احیا نداشته است.

تشخیص اینکه یک زمین در کدام گروه قرار می‌گیرد صرفاً بر اساس ظاهر فعلی ملک انجام نمی‌شود و سوابق ثبتی، تصاویر هوایی، وضعیت سابق ملک، آثار عمران و احیا و سایر مستندات نیز می‌توانند اهمیت داشته باشند.

چه مرجعی دایر، بایر یا موات بودن زمین را تشخیص می‌دهد؟

یکی از اشتباهات رایج این است که مقررات قدیمی قانون اراضی شهری با قانون زمین شهری فعلی مخلوط شود.

مطابق ماده ۱۲ قانون زمین شهری، تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب، تعیین نوع زمین دایر و تمیز زمین بایر از موات بر عهده وزارت راه و شهرسازی است.

بنابراین در ساختار قانونی فعلی نباید ترکیب سه‌نفره مندرج در قانون قدیمی اراضی شهری سال ۱۳۶۰ را به‌عنوان ترکیب فعلی «کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری» معرفی کرد.

در عمل اصطلاح «کمیسیون ماده ۱۲» همچنان بسیار رایج است، اما مبنای قانونی و تشریفات فعلی باید بر اساس قانون زمین شهری و مقررات اجرایی مربوط بررسی شود.

نظریه ماده ۱۲ چگونه صادر می‌شود؟

برای تشخیص نوع زمین، وضعیت و سابقه ملک بررسی می‌شود.

حسب مورد، مدارکی مانند موارد زیر می‌توانند در تشخیص مؤثر باشند:

• سند مالکیت و سوابق ثبتی؛
• نقشه و مشخصات پلاک ثبتی؛
• عکس‌های هوایی سنوات مختلف؛
• سوابق کشت و بهره‌برداری؛
• آثار عمران و احیا؛
• سوابق مربوط به بنا، تأسیسات یا مستحدثات؛
• نظریات کارشناسی؛
• سوابق ادارات و دستگاه‌های مرتبط.

بنابراین صرف وضعیت فعلی زمین همیشه برای تعیین دایر، بایر یا موات بودن آن کافی نیست.

• آیا می‌توان به نظریه ماده ۱۲ اعتراض کرد؟

بله.

مطابق ماده ۱۲ قانون زمین شهری، تشخیص نوع زمین قابل اعتراض در دادگاه صالح است.

وزارت راه و شهرسازی باید نظریه مربوط به نوع زمین را به مالک اعلام کند و مالک از تاریخ اعلام، سه ماه برای اعتراض فرصت دارد.

اگر مالک در دسترس نباشد یا از دریافت نظریه خودداری کند، قانون تشریفات انتشار آگهی را پیش‌بینی کرده است و مهلت اعتراض در این وضعیت بر اساس تاریخ آخرین آگهی محاسبه می‌شود.

در صورت عدم اعتراض در مهلت قانونی، تشخیص صادرشده قطعی و لازم‌الاجرا خواهد شد.

به همین دلیل، بی‌توجهی به ابلاغ نظریه نوع زمین می‌تواند آثار حقوقی مهمی برای مالک ایجاد کند.

• اعتراض به رأی یا نظریه زمین موات چگونه است؟

مالک معترض باید با توجه به شرایط پرونده نشان دهد که زمین برخلاف تشخیص صورت‌گرفته، دارای سابقه عمران و احیا بوده است.

در چنین پرونده‌هایی معمولاً بررسی سابقه ملک اهمیت زیادی دارد.

از جمله دلایل قابل بررسی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

هیچ‌یک از این موارد به‌تنهایی و در تمام پرونده‌ها تعیین‌کننده نیست و مجموعه ادله و وضعیت ملک باید بررسی شود.

وضعیت مالکیت زمین بایر چگونه است؟

قانون زمین شهری حتی در تعریف زمین بایر تصریح کرده است که زمین بایر ممکن است صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد.

طبق ماده ۸ قانون زمین شهری، اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی ندارند در اختیار ولی فقیه قرار دارند.

بنابراین باید میان زمین بایر دارای مالک و زمین بایر فاقد صاحب مشخص تفاوت قائل شد.

• آیا مالک زمین بایر یا دایر مجبور است زمین خود را به دولت بفروشد؟

نه در همه موارد.

ماده ۹ قانون زمین شهری در شرایط و محدوده مقرر در قانون، درباره تأمین زمین مورد نیاز برای مسکن، خدمات عمومی، طرح‌های شهری و سایر موارد تعیین‌شده مقرراتی دارد.

در مواردی که شرایط قانونی تملک فراهم باشد، زمین مورد نیاز می‌تواند طبق تشریفات مقرر در قانون تملک شود.

بنابراین صرف بایر بودن یک ملک به‌تنهایی به معنای الزام مالک به فروش آن به دولت نیست.

شرایط تملک زمین بایر و دایر توسط دولت

تملک اراضی خصوصی توسط دولت یا دستگاه‌های عمومی نیازمند وجود مبنای قانونی و رعایت تشریفات مقرر است.

در اجرای مقررات قانون زمین شهری، از جمله باید بررسی شود که:

• زمین واقعاً برای طرح یا هدف قانونی مورد نیاز است یا خیر؛
• امکان تأمین زمین از اراضی موات و دولتی وجود داشته یا خیر؛
• طرح مربوط دارای شرایط قانونی لازم است یا خیر؛
• تشریفات تملک رعایت شده است یا خیر؛
• بهای زمین مطابق مقررات تعیین شده است یا خیر.

بنابراین مالک می‌تواند قانونی بودن فرآیند تملک را با توجه به شرایط پرونده بررسی کند.

• قیمت زمین در صورت تملک چگونه تعیین می‌شود؟

تعیین بهای زمین در پرونده‌های تملک موضوعی تخصصی است و باید بر اساس قانون حاکم بر تملک، نوع طرح، زمان تملک، وضعیت ملک و مقررات مربوط بررسی شود.

بنابراین استفاده کلی از عبارت «قیمت کارشناسی» یا «قیمت روز» بدون مشخص کردن مبنای قانونی در تمام پرونده‌ها دقیق نیست.

در دعاوی مربوط به قیمت زمین، کارشناسی رسمی دادگستری معمولاً نقش مهمی دارد، اما ضابطه قانونی ارزیابی باید بر اساس نوع تملک مشخص شود.

• آیا خرید و فروش زمین بایر امکان‌پذیر است؟

اصل امکان نقل‌وانتقال زمین بایر دارای مالک را نباید با زمین موات یکسان دانست.

برای مثال، آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری در شهرهای غیرمشمول ضرورت، نقل‌وانتقال اراضی بایر و دایر میان اشخاص را با رعایت مقررات مربوط بلامانع دانسته است؛ هرچند تفکیک، آماده‌سازی، ساخت‌وساز و تغییرات دیگر ممکن است نیازمند رعایت ضوابط و اخذ مجوزهای قانونی باشد.

بنابراین پیش از خرید زمین بایر، بررسی نوع زمین، سوابق ماده ۱۲، سند مالکیت، طرح شهری و محدودیت‌های قانونی اهمیت زیادی دارد.

تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

یکی از تحولات مهم حوزه املاک در سال ۱۴۰۳، اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.

این قانون صرفاً مختص اراضی بایر و دایر نیست، اما به دلیل ارتباط مستقیم با معاملات املاک، در خرید، فروش و انتقال حقوق مربوط به زمین اهمیت زیادی دارد.

بر اساس سازوکار مقرر در این قانون، ثبت رسمی معاملات و اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده و برای برخی معاملات ثبت‌نشده، پس از تحقق شرایط و مواعد قانونی، محدودیت‌های جدی در امکان استماع دعاوی پیش‌بینی شده است.

بنابراین در معاملات اراضی شهری، علاوه بر بررسی دایر، بایر یا موات بودن زمین، وضعیت ثبتی معامله نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

مدارک مهم برای اعتراض به تشخیص زمین موات یا بایر

برای اعتراض به تشخیص نوع زمین، حسب شرایط پرونده مدارک زیر می‌تواند اهمیت داشته باشد:

نمونه رای درباره احکام اراضی دایر و بایر شهری

1) تملک املاک و اراضی مورد نیاز دستگاه های اجرایی بر اساس قانون زمین شهری – 9/24/2016 رأی شعبه بدوی دیوان عدالت اداری.

متن کامل رای…

2) رأي شماره 159 مورخ 1371/08/09 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در خصوص انطباق قانوني رأي صادر شده، مبني بر عدم جواز تملك پلاكهاي داراي كاربري فضاي سبز و‌رزشي و فرهنگي مرتبط با احتياجات و طرح مصوب ادارات آموزش و‌ پرورش و ارشاد اسلامي از سوي شهرداري، مستند به ماده (9) قانون اراضي شهري مصوب 1360/12/27 و مواد (43) و (44) آيين‌نامه اجرايي آن مصوب 1361/03/30 (وحدت رويه)
مصوب 1371/08/09

متن کامل رای…

3) عنوان: ملاک بایر بودن زمین

پیام: چنانچه ملک تا قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری (یعنی تا قبل از تاریخ1358/4/5 ) احیاء شده و سابقه عمران داشته باشد اراضی موات محسوب نمی شود.
مستندات: ماده 3 قانون زمین شهری-متن کامل رای…

4) حدود الزام آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری برای محاکم

متن کامل رای…

جمع‌بندی

احکام اراضی دایر و بایر شهری ارتباط مستقیمی با حقوق مالکیت اشخاص دارد و تشخیص اشتباه زمین به عنوان موات، بایر یا دایر می‌تواند آثار مالی و حقوقی قابل توجهی ایجاد کند.

طبق قانون زمین شهری، زمین بایر دارای سابقه عمران و احیاست که بعداً به حالت موات برگشته؛ زمین دایر مورد بهره‌برداری قرار دارد و زمین موات اساساً فاقد سابقه عمران و احیاست.

همچنین تشخیص نوع زمین بر اساس ماده ۱۲ قانون زمین شهری قابل اعتراض در دادگاه صالح است و رعایت مهلت اعتراض اهمیت ویژه‌ای دارد.

در پرونده‌های مربوط به اعتراض به نظریه ماده ۱۲، اثبات سابقه احیای زمین، تشخیص زمین موات، دعاوی اراضی بایر و دایر، تملک اراضی توسط دولت و اختلافات مالکیت اراضی شهری، بررسی دقیق اسناد ثبتی، تصاویر هوایی و سابقه ملک می‌تواند در نتیجه پرونده تعیین‌کننده باشد.

گروه حقوقی سلمان احدی
مشاوره و پیگیری تخصصی دعاوی اراضی و املاک
شماره تماس: 09120466204