وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
احکام اراضی دایر و بایر شهری
جزئیات متن قانون
ماده 1 – برای نیل به اهداف مذکور در اصول 31 – 43 – 45 – 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی که تأمین نیازهای عموم به مسکن و تأسیسات‌عمومی شهری را وظیفه دولت قرار داده و به منظور جلوگیری از بورس بازی روی زمین به صورت کالا و حرکت در جهت مصالح کلی اقتصاد کشور که‌سوق سرمایه‌ها به بخشهای تولیدی زیربنایی (کشاورزی و صنعتی) می‌باشد با استفاده از اجازه مورخ 60.7.19 حضرت امام خمینی مدظله‌العالی که در‌آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعی و قانون گذاری لازم در این موارد‌دانسته‌اند، اجرای مواد این قانون موقتاً برای مدت پنج سال در سراسر کشور ضروری تشخیص داده می‌شود.
ماده 2 – اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی شهرها و شهرکها قرار گرفته باشد.
ماده 3 – اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.
ماده 4 – اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران داشته و به تدریج به حالت موات برگشته است اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا‌نداشته باشد.
ماده 5 – کلیه زمینهای موات شهری در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد مگر آنکه از تاریخ57.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد.
تبصره – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و این قانون به اختیار دولت درآمده یا در می‌آید و در‌وثیقه می‌باشند آزاد تلقی و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش آن گونه اراضی که منتفی می‌گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال‌بدهکار وصول خواهد شد.
ماده 6 – کسانی که طبق مدارک مالکیت رسمی از زمینهای موات شهری داشته‌اند مشروط بر آنکه مسکن مناسبی نداشته باشند طبق ضوابط مسکن‌و شهرسازی در سراسر کشور زمینی در حد نصاب ماده 8 در اختیارشان گذاشته می‌شود تا عمران و احیاء کنند و در صورت عدم عمران و احیاء حق‌مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.
تبصره – در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از‌طرف مراجع مربوط تشکیلپرونده داده‌اند و نیز در شهرهایی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده در صورتی که تاریخ تنظیم سند‌عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تأیید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده‌خواهد شد.
ماده 7 – کلیه اراضی بایر شهری بلاصاحب معلوم در اختیار دولت باشد.
ماده 8 – مالکان اراضی بایر شهری می‌توانند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور فقط زمینی را به مساحت کمتر از دو برابر‌بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین حداکثر تا 1000 متر مربع طبق ضوابط شهرسازی مصوب عمران و احیاء کنند‌یا به دولت بفروشند و در شهرهایی که نصاب تفکیک مشخص نگردیده بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و‌تصویب می‌نماید و زائد بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت.
تبصره 1 – مالکین اراضی مشاعی هر یک می‌توانند تا حد نصاب مذکور از مزایای این ماده استفاده کنند مشروط بر آنکه تحت تکفل دیگری،نباشند (به استثنای همسر) که در این صورت فقط یک اجازه عمران و احیاء برای زمین در حد نصاب یاد شده به افراد مذکور داده می‌شود. طریقه افراز و‌اختصاص سهام مالکین مشاعی بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود.
تبصره 2 – کسانی که به حکم مواد شش و هشت این قانون مالک قطعه زمینی موات و قطعه زمینی بایر می‌شوند در صورتی که مجموع هر دو زمین‌بیشتر از مقدار تعیین شده در ماده 8 باشد فقط می‌توانند یکی از آنها را به دلخواه خود نگهدارند و در هر مورد برای افرادی که تحت تکفل دیگری باشند(به استثنای همسر) یک اجازه عمران صادر می‌گردد و از نظر حد نصاب تابع ضوابط این قانون است.
تبصره 3 – واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی موات و بایر شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هر یک از مالکین پس‌از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت سایر شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.
تبصره 4 – شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب این قانون به موجب اسناد رسمی مالک زمینهایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک‌محل وقوع زمین برای هر یک از اعضاء در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی حق بهره‌برداری از زمین خود را دارا می‌باشند و زمین های مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر عمران نگردد تابع مقررات این قانون بوده و در اختیار دولت قرار می‌گیرد.
تبصره 5 – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزشهای معاملاتی) زمین می‌باشد.
ماده 9 – مالکین زمینهای بایر و دایر شهری موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها را با تقویم دولت به آنها بفروشند و دولت می‌تواند به جای‌زمینهایی که مساحت آنها بیش از سه هزار متر مربع می‌باشد با رعایت ضوابط عوض آنرا از سایر اراضی دولتی که ارزش معاملاتی آن معادل بهای زمین‌واگذاری به دولت باشد به فروشنده
واگذار کند.
تبصره 1 – مقررات این قانون نسبت به زمینهای تملکی قبلی دولت و بانکها که تمام یا قسمتی از بهای آن را پرداخت نکرده‌اند نیز قابل اجرا است.
تبصره 2 – در صورت استنکاف یا عدم مراجعه یا عدم دسترسی به مالک پس از اعلام وزارت مسکن و شهرسازی و با وجود تعارض ثبتی و در‌وثیقه بودن ملک و هر گونه اشکالات حقوقی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد دولت زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی‌یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضاء می‌نماید و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم و رفع هر گونه اشکال بهای آن‌پرداخت یا زمین معوض واگذار می‌گردد.
ماده 10 – از تاریخ تصویب این قانون کلیه زمینهای متعلق به وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته به دولت و مؤسساتی که‌شمول حکم مستلزم ذکر نام آنها است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد.
تبصره 1 – شهرداریها و شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها از شمول این ماده مستثنی هستند ولی حق واگذاری آن گونه اراضی را بدون‌اجازه وزارت مسکن و شهرسازی ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندیهای عمومی شهر و معوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری.
تبصره 2 – اراضی غیر موات وقفی به وقفیت خود باقی و عمل به وقف می‌شود، لکن هر گونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا آستان قدس‌رضوی یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی با نظر وزارت مسکن و شهرسازی صورت گیرد.
تبصره 3 – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به ادارات و سازمانهای مذکور در حد نیاز اداری و‌تأسیساتی مجاناً واگذار نماید.
ماده 11 – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور بر طبق آیین‌نامه اجرایی نسبت به واگذاری و عمران زمینهای‌موات و بایر شهری خود بر طبق طرحهای مصوب شهرسازی اقدام کند و در محدوده مصوب شهر تهران با نظر شهرداری تهران می‌باشد.
تبصره 1 – دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت تفکیک و فروش اراضی معاف است.
تبصره 2 – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمتهای منطقه‌ای (ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه هزینه تمام شده زمینی‌برای دولت بیش از قیمتهای منطقه‌ای (ارزشهای معاملاتی) باشد با بهای هزینه تمام شده واگذار می‌گردد.
ماده 12 – تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی با کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسکن و‌شهرسازی و شهردار محل بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود. تشخیص کمیسیون ظرف ده روز از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل‌اعتراض در دادگاه محل است. دادگاه نسبت به اعتراض مدعی خارج از نوبت رسیدگی کرده و حکم صادره قطعی است.
ماده 13 – تغییر اساسنامه و یا ادغام و تعیین شیوه کار سازمانهای عمران اراضی و هیأتهای 5 نفری به طریقی است که در آیین‌نامه اجرایی مشخص‌خواهد شد.
ماده 14 – از تاریخ تصویب این قانون هر گونه تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها یا احداث هر گونه بنا و یا‌هر گونه نقل و انتقالات به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز آن اراضی و یا هر گونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته می‌شود از زمین‌مزبور خلع ید شده و آثار تجاوز رفع می‌گردد و مرتکبین و واسطه‌ها و اشخاصی که در این اعمال دخالت داشته باشند هر یک علاوه بر پرداخت ضرر و‌زیان وارده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری به مدت پنج سال از انجام هر گونه معاملات اموال غیر منقول در سراسر ایران محروم می‌شوند.
ماده 15 – وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها باید این متجاوزین را به دادسرا و دادگاههای صالحه معرفی و از اراضی مورد تصرف و تجاوز با‌دخالت مستقیم قوای انتظامی رفع تصرف و تجاوز نموده و بر حسب مورد در اختیار دولت یا شهرداریها قرار دهد.
ماده 16 – هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه رعایت دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی نمایند علاوه بر جبران‌خسارات وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند.
ماده 17 – وزارت مسکن و شهرسازی مأمور اجرای این قانون می‌باشد و موظف است حداکثر ظرف سه ماه آیین‌نامه اجرایی مواد این قانون را که به‌تصویب هیأت دولت خواهد رسید تهیه و به اجرا بگذارد. قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و چهارده تبصره در جلسه روز پنجشنبه بیست و هفتم اسفند ماه یک هزار و سیصد و شصت به تصویب مجلس شورای‌اسلامی رسیده و شورای محترم نگهبان آن را تأیید نموده است.
تفاوت قانون زمین شهری با قانون اراضی شهری
فرق مهمی که قانون زمین شهری مصوب 1366 با قانون اراضی شهری مصوب 1360 داشت، در تعریف اراضی دایر شهری بود. در قانون جدید نوع زمین دایر مشمول قانون زمین شهری مطابق ماده 5 قانون اراضی کشاورزی و آیش ذکر شده است، درحالی که قانون اراضی شهری فاقد چنین تعریفی بود و در نتیجه دستگاه های دولتی و شهرداری ها به مدت پنج سال ، علاوه بر اراضی کشاورزی و آیش، سایر اراضی را نیز به استناد ماده 9 قانون به قیمت منطقه ای خریداری و تملک می کردند.
مهلت پنج ساله قانون زمین شهری در تاریخ 22/12/71 منقضی گردید. بدین ترتیب کلیه دستگاه های اجرایی – اعم از دولت و شهرداری ها- از تاریخ مذکور می بایست برای خرید و تملک اراضی و املاک برابر لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراض و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت و شهرداری ها اقدام کنند.
همه چیز درباره زمین بایر و تفاوت آن با سایر زمین ها
زمین بایر به زمینهایی که سابقه احیا دارد ولی به علت اعراض یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه به مدت 5 سال متوالی متروک مانده یا بماند زمین بایر می‌گویند. زمین بایر یکی از انواع زمین در دیدگاه حقوقی است که تفاوت های آشکاری با زمین دایر بخصوص زمین موات دارد.
به عبارت دیگر می توان گفت زمین بایر زمینی است که قبلاً از آن استفاده و بهره برداری می شده و در هر صورت ابتدا از حالت موات خارج و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.
زمین هایی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعتراض و عدم بهره برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.سپس در قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ تعریف مجددی از راضی موات و بایر ارائه داد.براساس ماده ۳ این قانون اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد و براساس ماده ۴ اراضی بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران داشته و به تدریج به حالت موات برگشته است اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. در ادامه تعریفی از اراضی بایر شهری و کشاورزی ارائه می‌شود.
زمین بایر کشاورزی
زمین بایر کشاورزی زمينی است كه سابقه احياء دارد ولي به علت اعراض و عدم بهره برداري براي مدت ۵ سال متوالي بدون عذر موجه متروك مانده و يا بماند.
کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار می گیرد و در صورت عدم اعراض ، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت، ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند . چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی راسا” و یا توسط هیات هفت نفره واگذاری زمین ، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون ( ۲۵/۵/۱۳۶۷ ) خواهد فروخت.
زمین بایر شهری
اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. برعکس اراضی بایر، اراضي داير زمين‌هایي است كه آن را احياء و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است زمينهاي داير مشمول اين قانون صرفاً اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور ميباشد.
فروش زمین بایر شهری
تا اینجا فهمیدیم که زمین هایی که سابقه احیا و عمرانی داشته اند ولی همین که به علت اعراض و یا عدم بهره برداری بدون عذر موجه به مدت بیش از پنج سال متوالی متروک مانده باشد اراضی بایر می‌نامند. زمین بایر شهری همانطور که از عنوان آن مشخص است تنها راجع به اراضی شهری اعم اراضی واقع در حریم شهر و اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها است. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را در شهرهایی که ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید.
مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را که موضوع این قانون است به دولت و شهرداری ها بفروشند. به این ترتیب قانون فروش زمین بایر توسط دولت اعم از زمین بایر کشاورزی یا زمین بایر شهری روشن گردید.
از متن ماده ۹ قانون زمین شهری می توان به تفاوت های انواع زمین از نظر حقوقی (موات، بایر و دایر) پی برد. همچنین مشخص است که مالکیت زمین بایر نسبت به مالکیت زمین دایر متزلزل تر است و از طرفی به طور آشکاری حقوق مالکانه زمین های بایر نسبت به زمین های موات از ثبات و حمایت حقوقی بهتری برخوردار است بنابراین فروش زمین بایری که تشخیص بایر بودن آن سالها بعد از مصوبه فوق الذکر بوده باشد، بر اساس قیمت سال ۱۳۶۷انجام خواهد شد که موجب ضرر مالک می گردد. بنابراین خریداران زمین های کشاورزی بهتر است از دایر یا بایر بودن زمین مورد نظر و مدت احتمالی عدم بهره برداری از زمین توسط ایادی قبل اطمینان حاصل نمایند.
تفاوت اراضی بایر با اراضی موات
پس از توضیحاتی که درباره زمین بایر و احیای آن داده شد می خواهیم تفاوت آن را با زمین موات بررسی کنیم.
بنابراین برای اینکه زمینی موات محسوب شود باید دو شرط زیر وجود داشته باشد:
- مالک خاص نداشته باشد : پس اگر زمینی ملک اشخاص باشد و به سبب اهمال آنان آباد نشده باشد زمین موات نیست بلکه بایر محسوب می شود.
- آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادانی زمین به تناسب انتفاعی که از آن می توان برد متفاوت است اما با توجه به عرف زمینی که در آن درخت و ساختمان باشد و کشت شود دایر و آباد محسوب می شود.
حل مشکل اراضی بایر
ماده واحد و تبصره های آن طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر که در تاریخ 25/5/1367 تصویب گردید به شرح زیر است:
ماده واحد: کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اغراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار می گیرد و در صورت عدم اعراض ، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند . چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی راسا” و یا توسط هیات هفت نفره واگذاری زمین ، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون ( 25/5/1367 ) خواهد فروخت . تذکر- اراضی بایر شامل اراضی ای است که بیش از 5 سال بدون عذر موجه بلا کشت مانده یا بماند.
تبصره1: مهلت عنوان شده ، چنانچه عذر مالک در زیر کشت قراردادن اراضی موجه باشد ، به مدت یکسال تمدید خواهد شد .
تبصره2: پرداخت بهای عادله در هر مورد پس از کسر بدهیهای قانونی و شرعی مالک انجام خواهد گرفت . تبصره3-:آئین نامه ماده واحده ظرف مدت دو ماه تهیه و به تصویب دولت خواهد رسید . تبصره4- در مواردی که مشروعیت مالکیت اراضی بایر از طرف وزارت کشاورزی یا زارعین محلی یا دادسرای انقلاب و دادگاه اصل 49 محل اعتراض باشد دادگاه اصل 49 مکلف است ظرف حداکثر یکسال نسبت به اعتراض رسیدگی و تعیین تکلیف نماید و چنانچه در این مدت این اراضی بفروش رسید و یا به صورت اجاره و یا مزارعه واگذار گردید ، وجوه مربوطه در حسابی که وزارت دارایی تعیین می کند نگهداری خواهد شد تا پس از تعیین تکلیف در دادگاه طبق مقررات قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی اقدام شود.
