موجر و مستأجر؛ حقوق، وظایف و قوانین جدید اجاره
روابط موجر و مستأجر یکی از پرتکرارترین موضوعات حقوقی در حوزه املاک است. اختلاف بر سر پرداخت اجاره‌بها، تخلیه ملک، استرداد ودیعه، خسارت به ملک، تعمیرات و تمدید قرارداد از مهم‌ترین دعاوی این حوزه محسوب می‌شوند.
برای بررسی این اختلافات، علاوه بر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، باید قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ و مقررات جدید ثبت قراردادهای اجاره نیز مورد توجه قرار گیرد.
موجر و مستأجر کیست؟
موجر شخصی است که منافع مال را برای مدت معین در اختیار دیگری قرار می‌دهد. موجر میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد و الزاماً در همه موارد نباید مالک عین باشد؛ بلکه باید اختیار قانونی واگذاری منافع را داشته باشد.
مستأجر شخصی است که بر اساس قرارداد اجاره، برای مدت معین حق استفاده از مال مورد اجاره را به دست می‌آورد و در مقابل، اجاره‌بهای مقرر را پرداخت می‌کند.
قرارداد اجاره چیست؟
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، به موجب عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.
بنابراین مالکیت خود ملک به مستأجر منتقل نمی‌شود؛ بلکه حق استفاده از منافع آن برای مدت مشخص در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.
از مهم‌ترین شرایط قرارداد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مشخص بودن موجر و مستأجر
- مشخص بودن مورد اجاره
- تعیین مدت اجاره
- تعیین اجاره‌بها
- تعیین نحوه استفاده از ملک
- مشخص کردن تعهدات طرفین
در اجاره اشیاء، اگر مدت اجاره مشخص نشود، مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی اجاره باطل است.
-
قانون جدید موجر و مستأجر چه تغییری کرده است؟
یکی از مهم‌ترین تغییرات، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ است.
بر اساس ماده ۲ اصلاح‌شده قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه) مشخص شود و قرارداد در سامانه‌های قانونی مربوط ثبت و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد مورد اعتماد طرفین، شناسه یا کد رهگیری دریافت شود.
بنابراین توصیه می‌شود قراردادهای اجاره صرفاً به یک نوشته دستی ساده محدود نشوند و الزامات جدید ثبت قرارداد نیز رعایت شود.
قانون الزام به ثبت رسمی و قرارداد اجاره
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز در برخی قراردادهای اجاره اهمیت دارد.
بر اساس ماده ۱ این قانون، پس از تحقق شرایط زمانی مقرر در خود قانون، عقودی که موجب انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال می‌شوند باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند؛ در غیر این صورت محدودیت‌های مهمی درباره قابلیت استماع دعاوی مربوط به آن عمل حقوقی ایجاد می‌شود.
این موضوع به‌ویژه در قراردادهای اجاره بلندمدت اهمیت دارد.
-
حقوق موجر چیست؟
البته موجر نمی‌تواند صرفاً به دلیل اختلاف با مستأجر، شخصاً وارد ملک شود یا وسایل مستأجر را خارج کند و باید از روش قانونی استفاده کند.
وظایف موجر
موجر نیز در مقابل مستأجر تعهداتی دارد.
از مهم‌ترین آنها می‌توان به تحویل ملک در وضعیت قابل استفاده، انجام تعمیرات اساسی در موارد مقرر، خودداری از ایجاد مزاحمت در استفاده قانونی مستأجر و استرداد ودیعه در زمان مقرر اشاره کرد.
مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است اصولاً بر عهده مالک است؛ مگر اینکه شرط خلاف شده یا عرف ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
حقوق مستأجر
مستأجر در طول مدت قرارداد حق دارد مطابق قرارداد از ملک استفاده کند.
از مهم‌ترین حقوق او می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- استفاده از ملک تا پایان مدت اجاره
- برخورداری از انتفاع بدون مزاحمت غیرقانونی موجر
- مطالبه انجام تعمیرات ضروری در موارد قانونی
- دریافت مبلغ ودیعه هنگام تخلیه، با رعایت مطالبات قانونی موجر
- استفاده از سایر حقوق قراردادی و قانونی
اما مستأجر حق قطعی برای تمدید قرارداد مسکونی پس از پایان مدت ندارد؛ مگر اینکه قانون خاص یا توافق طرفین چنین حقی ایجاد کرده باشد.
وظایف مستأجر
مهم‌ترین تعهدات مستأجر عبارت‌اند از:
- پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر
- استفاده از ملک مطابق قرارداد
- جلوگیری از تعدی و تفریط نسبت به ملک
- انجام تعمیرات جزئی و مصرفی حسب قرارداد و عرف
- رعایت شروط اجاره‌نامه
- تخلیه و تحویل ملک پس از پایان رابطه استیجاری
اگر مستأجر خارج از حدود متعارف یا قراردادی به ملک خسارت وارد کند، ممکن است مسئول جبران آن باشد.
تعمیرات خانه با مالک است یا مستأجر؟
یکی از پرسش‌های پرتکرار همین موضوع است.
اصولاً تعمیرات اساسی و ضروری برای امکان استفاده از ملک بر عهده موجر است؛ مانند تعمیرات اساسی تأسیسات اصلی ساختمان، مگر اینکه قرارداد یا عرف ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
تعمیرات جزئی و هزینه‌هایی که در نتیجه استفاده معمول مستأجر ایجاد می‌شوند، حسب قرارداد و عرف ممکن است بر عهده مستأجر باشند.
بنابراین بهترین کار این است که در اجاره‌نامه مسئولیت تعمیرات دقیقاً مشخص شود.
تخلیه مستأجر بعد از پایان قرارداد
پس از پایان مدت اجاره، موجر میتواند در صورت وجود شرایط قانونی، تخلیه ملک را درخواست کند.
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای تخلیه پس از انقضای مدت، مقررات ویژه‌ای دارد. ماده ۳ این قانون میان اجاره دارای سند رسمی و اجاره دارای سند عادی تفکیک کرده است.
در مواردی که شرایط دستور تخلیه فراهم باشد، رسیدگی از مسیر سریع‌تری نسبت به دعوای عادی تخلیه انجام می‌شود.
بنابراین «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» را نباید یکسان دانست.
-
تکلیف پول پیش هنگام تخلیه چیست؟
اگر موجر از مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا تضمین دریافت کرده باشد، اجرای تخلیه در موارد مشمول قانون ۱۳۷۶ با مقررات خاص استرداد این مبلغ همراه است.
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اصولاً به استرداد وجه یا سند دریافتی به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا وابسته است.
اگر موجر بابت خسارت، اجاره‌بهای پرداخت‌نشده یا برخی بدهی‌ها ادعایی داشته باشد، باید از مسیر قانونی برای مطالبه آن اقدام کند.
فسخ قرارداد اجاره
صرف تخلف یکی از طرفین همیشه به معنای ایجاد حق فسخ نیست.
فسخ زمانی امکان‌پذیر است که برای آن مبنای قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد؛ مانند:
بنابراین قبل از اعلام فسخ باید متن قرارداد و مبنای قانونی آن بررسی شود.
این مطلب را هم بخوانید:
سرقفلی و حق کسب و پیشه
در املاک تجاری باید بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوت قائل شد.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مقررات مربوط به سرقفلی را پیشبینی کرده است. ماده ۶ این قانون نیز امکان دریافت سرقفلی توسط مالک در شرایط مقرر را بیان می‌کند.
اما درباره قراردادهای تجاری قدیمی ممکن است قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و مقررات حق کسب یا پیشه یا تجارت مطرح باشد.
بنابراین تاریخ انعقاد قرارداد تجاری در تعیین قانون حاکم بسیار مهم است.
-
مصوبات کرونایی اجاره هنوز اجرا می‌شوند؟
مصوبات اضطراری دوران کرونا مربوط به شرایط خاص همان دوره بودند و نباید به‌عنوان «جدیدترین قانون موجر و مستأجر» در مقاله فعلی معرفی شوند.
در حال حاضر برای بررسی روابط اجاره باید قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر متناسب با تاریخ و نوع قرارداد و همچنین مقررات جدیدی مانند قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مورد توجه قرار گیرد.
این مطلب را هم بخوانید:
نکات مهم هنگام تنظیم اجاره‌نامه
برای کاهش اختلافات آینده، بهتر است در قرارداد به‌طور دقیق موارد زیر مشخص شوند:
- مدت اجاره
- اجاره‌بها و ودیعه
- تاریخ و نحوه پرداخت
- مسئولیت تعمیرات
- نوع استفاده از ملک
- شرایط فسخ
- نحوه تحویل و تخلیه
- خسارت تأخیر در تخلیه
- وضعیت انتقال مورد اجاره به دیگری
- صورت‌جلسه وضعیت ملک و تجهیزات هنگام تحویل
همچنین با توجه به اصلاحات سال ۱۴۰۳، ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری نیز باید مطابق مقررات جاری انجام شود.
نمونه رای موجر و مستأجر
1)الف:عنوان: مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی
پیام: در دعوی تخلیه مغازه استیجاری، با توجه به آنکه مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد ، تفکیک سرقفلی از تخلیه، خلاف اصول دادرسی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت است. بنابراین با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توأمان، رسیدگی به دعوای تخلیه از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است.
ب:عنوان: تکلیف دادگاه در فرض اختلاف طرفین در قانون حاکم بر دعوی
پیام: از آنجا که اختلاف طرفین قرارداد اجاره، در خصوص حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و یا 1376 بر رابطه استیجاری شان، می تواند موثر در صلاحیت مرجع رسیدگی باشد و در صورت اثبات حاکمیت قانون 1356 رسیدگی به دعوی از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می شود؛ دادگاه مکلف است ابتدا به این امر رسیدگی و قانون حاکم بر دعوی را احراز نماید.
مستندات: تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/05/26 –متن کامل رای…
2) عنوان: تخلیه و خلع ید در فرض تصرف غاصبانه
پیام: بر حسب رویه قضایی، دعوای تخلیه مربوط به روابط موجر و مستاجر، تخلف از شرایط عقد یا انقضاء مدت اجاره است؛ بنابراین در فرضی که خواهان مدعی غاصبانه بودن تصرف است، طرح دعوی تخلیه کاربرد حقوقی نداشته و می بایست دعوی خلع ید مطرح شود.متن کامل رای…
3) عنوان: تعدیل اجاره بها در قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پیام: در قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دعوی تعدیل اجاره بها فاقد وجاهت است؛ زیرا با انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری پایان می یابد و طرفین می توانند قرارداد را با تراضی و مطابق اراده خود تمدید کنند.متن کامل رای…
4) عنوان: تاثیر توافق موجر و مستاجر بر تعدیل اجاره بها
پیام: اگر موجر و مستاجر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56، توافق کنند که “در صورت عدم تجدید اجاره نامه، موجر حقی علاوه بر اجرت المسمی ندارد” شرط مزبور فاقد اثر است و موجر امکان اقامه دعوای تعدیل اجاره بها را دارد.متن کامل رای…
5) الف: عنوان: شرایط ابلاغ اظهارنامه در دعوای تخلیه عین مستاجره
پیام: در خصوص تخلیه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها، اگر اظهارنامه مبنی بر اقساط معوقه مستاجر به یکی از بستگان بدون مشخصات و نسبت وی با ابلاغ شونده تحویل شده باشد،از موجبات رد دعوای تخلیه مستند به اظهارنامه مزبور می باشد، زیرا مقررات قانونی رعایت نشده است.
عنوان: شرط درخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
پیام: تقاضای تخلیه عین مستاجره به علت عدم پرداخت اجاره بها(مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56) منوط به آن است که موجردو بار در ظرف یکسال اخطار یا اظهارنامه برای مستاجر جهت پرداخت اجاره بها ارسال کرده باشد و ابلاغ منطبق با قانون بوده؛ در غیر اینصورت دعوای تخلیه مسموع نخواهد بود.متن کامل رای…
6)الف: عنوان: درخواست همزمان فسخ و تخلیه به جهت انتقال به غیر
پیام: در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، با فرض فسخ قرارداد، امکان رسیدگی به دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر وجود ندارد؛ بنابراین اقامه همزمان دعوای فسخ قرارداد و تخلیه به جهت انتقال به غیر صحیح نیست.
ب:عنوان: درخواست توامان تخلیه به جهت تعدی و تفریط و انتقال به غیر
پیام: در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط با دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر از حیث رسیدگی ،آثار و ادله اثباتی متفاوت است؛ بنابراین در صورت اقامه همزمان دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط و انتقال به غیر، قرار عدم استماع صادر می شود.
مستندات: ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر –متن کامل رای…
7)الف: عنوان: دعوای تخلیه به علت استفاده از مورداجاره به عنوان انباری
پیام: در اجاره های مشمول قانون رابط موجر و مستاجر 1356، استفاده از عین مستاجره به عنوان انبار و محل نگهداری وسایل مستعمل منزل دلالت بر تغییر شغل به عنوان سمساری ندارد.
ب:عنوان: مهلت فسخ قرارداد اجاره
پیام: در اجاره های مشمول قانون رابط موجر و مستاجر 1356، مهلت اقامه دعوای فسخ قرارداد اجاره تا زمانی است که اجاره منقضی نشده باشد؛ بنابراین بعد از انقضای مدت زمان اجاره، دعوای فسخ قرارداد اجاره مسموع نیست.
مستندات: بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر –متن کامل رای…
وکیل موجر و مستأجر
اختلافات موجر و مستأجر ممکن است از یک مطالبه ساده اجاره‌بها شروع شود اما به موضوعاتی مانند دستور تخلیه، استرداد ودیعه، خسارت، اجور معوقه، سرقفلی و حق کسب و پیشه منتهی شود.
به همین دلیل تعیین قانون حاکم بر قرارداد و انتخاب خواسته صحیح اهمیت زیادی دارد.
گروه حقوقی سلمان احدی در زمینه دعاوی ملکی و اختلافات موجر و مستأجر، تنظیم قرارداد اجاره، تخلیه و مطالبه مطالبات ناشی از اجاره خدمات حقوقی ارائه می‌دهد.
شماره تماس: 09120466204
آدرس:تهران بلوار دادمان خیابان سپهر خیابان کوثر پلاک7 طبقه6 واحد23
