الزام به فک رهن ملک؛ شرایط، مدارک، مراحل و رأی وحدت رویه ۸۳۲

الزام به فک رهن یکی از دعاوی مهم ملکی و بانکی است که معمولاً زمانی مطرح می‌شود که ملکی در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد و با وجود ایجاد تعهد یا فراهم شدن شرایط آزادسازی وثیقه، فک رهن انجام نمی‌شود.

این دعوا به‌خصوص در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد؛ برای مثال ممکن است شخصی آپارتمانی خریداری کند و بعداً متوجه شود ملک در رهن بانک است یا فروشنده طبق قرارداد متعهد شده باشد تا تاریخ مشخصی ملک را از رهن خارج کند اما به تعهد خود عمل نکند.

در چنین شرایطی، بسته به قرارداد، وضعیت بدهی و حقوق مرتهن، امکان طرح دعوای الزام به فک رهن وجود دارد.

راهن و مرتهن چه کسانی هستند؟

برای فهم دعوای فک رهن ابتدا باید دو اصطلاح را شناخت:

راهن: شخصی است که مال خود را به رهن می‌گذارد.

مرتهن: شخصی است که مال به نفع او در رهن قرار گرفته است؛ مانند بانک در بسیاری از تسهیلات بانکی.

عین مرهونه: مالی است که موضوع رهن قرار گرفته است.

دعوای الزام به فک رهن چه زمانی مطرح می‌شود؟

این دعوا ممکن است در موقعیت‌های مختلف مطرح شود؛ از جمله:

1. بدهی بانک تسویه شده ولی وثیقه آزاد نمی‌شود.
2. فروشنده متعهد به فک رهن ملک شده ولی به تعهد خود عمل نمی‌کند.
3. خریدار ملکی را خریده که در رهن بانک قرار دارد.
4. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به آزادسازی ملک بوده است.
5. واحد پیش‌فروش‌شده همچنان در رهن بانک باقی مانده است.
6. خودرو یا مال دیگری پس از تسویه بدهی از رهن خارج نمی‌شود.

بنابراین خوانده دعوا همیشه بانک نیست و باید بر اساس منشأ تعهد و شرایط پرونده تعیین شود.

شرایط الزام به فک رهن

شرایط این دعوا در همه پرونده‌ها یکسان نیست، اما معمولاً موارد زیر بررسی می‌شوند:

۱. وجود رهن

ابتدا باید مشخص شود مال موردنظر واقعاً در رهن چه شخص یا نهادی قرار دارد.

در پرونده ملکی، استعلام ثبتی می‌تواند وضعیت رهن را مشخص کند.

۲. وجود تعهد به فک رهن

اگر خریدار علیه فروشنده اقدام می‌کند، قرارداد باید بررسی شود.

تعهد فروشنده به فک رهن ممکن است صریحاً در مبایعه‌نامه نوشته شده باشد یا حسب شرایط قرارداد و تعهد به انتقال رسمی ملک، از مفاد و آثار قرارداد قابل استنباط باشد.

۳. رعایت حقوق مرتهن

صدور و اجرای حکم نباید موجب تضییع حقوق قانونی مرتهن شود.

به همین دلیل وضعیت بدهی، میزان مطالبات بانک یا طلبکار و نحوه تأمین حقوق او اهمیت زیادی دارد.

۴. خودداری متعهد از انجام تعهد

اگر شخصی طبق قرارداد مکلف به فراهم کردن مقدمات فک رهن بوده ولی از انجام آن خودداری کند، امکان مراجعه به مرجع قضایی مطرح می‌شود.

آیا برای الزام به فک رهن باید تمام بدهی بانک پرداخت شده باشد؟

این موضوع نیازمند تفکیک است.

اگر خود بدهکار پس از تسویه کامل بدهی خواهان آزادسازی وثیقه از بانک باشد، اثبات تسویه یا پایان تعهد اهمیت اساسی دارد.

اما در دعوای خریدار علیه فروشنده مال مرهونه، نمی‌توان گفت قبل از طرح دعوا حتماً باید کل بدهی پرداخت شده باشد.

مطابق رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اگر حقوق مرتهن به نحوی تأمین یا طلب او تأدیه شود، دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن قابلیت پذیرش دارد.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی درباره ملک در رهن

ماده ۷۹۳ قانون مدنی مقرر می‌کند که راهن نمی‌تواند در مال مورد رهن تصرفی انجام دهد که منافی حق مرتهن باشد، مگر با اذن مرتهن.

بنابراین اصل مهم در معاملات مربوط به مال مرهونه، حفظ حقوق مرتهن است.

اما این ماده به معنای آن نیست که هر معامله درباره مال مرهونه در هر شرایطی مطلقاً باطل باشد.

رأی وحدت رویه ۸۳۲ درباره فک رهن چه می‌گوید؟

رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور یکی از مهم‌ترین آرای مرتبط با معاملات املاک در رهن است.

بر اساس این رأی، با انعقاد عقد رهن، مالکیت مال همچنان متعلق به راهن باقی می‌ماند و مرتهن نسبت به مال مرهونه دارای حق عینی است.

اگر حقوق مرتهن به نحوی تأمین یا طلب او پرداخت شود، فروش مال مرهونه با حقوق مرتهن منافاتی نخواهد داشت و دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن قابل پذیرش است.

این رأی در پرونده‌های خرید ملکی که در رهن بانک قرار گرفته اهمیت بسیار زیادی دارد.

آیا خرید و فروش ملک در رهن باطل است؟

صرف در رهن بودن ملک به این معنا نیست که در همه حالات قرارداد فروش خودبه‌خود و مطلقاً باطل است.

در این زمینه باید:

• حقوق مرتهن
• مفاد قرارداد
• وضعیت بدهی
• تعهد فروشنده به فک رهن
• اذن یا عدم اذن مرتهن
• و رأی وحدت رویه ۸۳۲

بررسی شود.

به همین دلیل نمی‌توان بدون بررسی قرارداد گفت هر معامله ملک در رهن باطل است.

مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن

به‌طور معمول مراحل پرونده می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

مدارک لازم برای دعوای الزام به فک رهن

حسب نوع پرونده، مدارک زیر می‌توانند اهمیت داشته باشند:

1. مبایعه‌نامه یا قرارداد
2. سند مالکیت
3. سند رهنی
4. قرارداد تسهیلات بانکی، حسب مورد
5. استعلام ثبتی ملک
6. مدارک مربوط به پرداخت اقساط
7. گواهی یا مدارک تسویه بدهی
8. رسیدهای بانکی
9. اظهارنامه ارسالی
10. مکاتبات با بانک یا مرتهن
11. تعهدنامه فروشنده به فک رهن
12. صورت‌جلسات و الحاقیه‌های قرارداد
13. مدارک مربوط به موعد فک رهن
14. سایر اسناد اثبات‌کننده تعهد

خوانده دعوای الزام به فک رهن چه کسی است؟

پاسخ به این سؤال به نوع پرونده بستگی دارد.

اگر فروشنده طبق قرارداد متعهد شده ملک را از رهن خارج کند، دعوا اصولاً متوجه شخص متعهد به فک رهن خواهد بود.

اگر اختلاف مستقیماً درباره عملکرد بانک یا مرتهن پس از تسویه تعهد باشد، وضعیت متفاوت است.

در برخی پرونده‌ها نیز برای جلوگیری از ایراد شکلی و با توجه به خواسته‌های مطرح‌شده، نحوه طرف دعوا قرار دادن مرتهن باید به‌طور تخصصی بررسی شود.

بنابراین تعیین خوانده یکی از مهم‌ترین بخش‌های تنظیم دادخواست فک رهن است.

الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

یکی از رایج‌ترین پرونده‌ها زمانی است که خریدار ملک، هم‌زمان با دو مشکل روبه‌رو است:

ملک در رهن است و فروشنده نیز سند رسمی را منتقل نمی‌کند.

در چنین شرایطی ممکن است خواسته‌های پرونده حسب مورد شامل:

• الزام به فک رهن
• الزام به انجام مقدمات انتقال
• الزام به تنظیم سند رسمی
• مطالبه وجه التزام قراردادی
• مطالبه خسارات دادرسی

باشد.

ترتیب و نحوه طرح این خواسته‌ها باید بر اساس قرارداد و وضعیت ثبتی ملک تعیین شود.

این مطلب را هم بخوانید:

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به فک رهن از بانک

گاهی تمام بدهی و تسهیلات بانکی تسویه شده اما بانک یا مؤسسه مربوط برای آزادسازی وثیقه اقدام نمی‌کند.

در این وضعیت ابتدا باید مشخص شود:

• آیا واقعاً تمام بدهی تسویه شده است؟
• آیا جریمه، سود یا تعهد دیگری باقی مانده؟
• آیا ملک بابت بدهی دیگری نیز وثیقه است؟
• آیا بانک فک رهن را منوط به تعهد دیگری کرده است؟

پس از روشن شدن این موارد، حسب شرایط امکان اقدام قانونی بررسی می‌شود.

الزام به فک رهن در مشارکت در ساخت

فک رهن در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت ویژه‌ای دارد.

گاهی مالک برای اجرای پروژه به سازنده اجازه استفاده از تسهیلات بانکی یا ترهین ملک را می‌دهد و سازنده متعهد می‌شود در زمان مشخصی ملک یا واحدها را از رهن خارج کند.

اگر سازنده این تعهد را انجام ندهد، باید قرارداد مشارکت، حدود اختیارات سازنده، قرارداد بانکی و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.

در چنین پرونده‌هایی ممکن است علاوه بر فک رهن، موضوعاتی مانند:

• الزام به ایفای تعهد
• وجه التزام
• تنظیم سند رسمی
• تحویل واحد
• خسارت تأخیر

نیز مطرح شود.

الزام به فک رهن ملک پیش‌فروش‌شده

در خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش نیز ممکن است مشخص شود عرصه یا کل پروژه در رهن بانک است.

در چنین پرونده‌ای صرف وجود قرارداد خرید کافی نیست و باید مشخص شود:

• رهن چه زمانی ایجاد شده است؟
• قرارداد فروش چه تاریخی دارد؟
• فروشنده چه تعهدی درباره فک رهن داده؟
• حقوق بانک چگونه تأمین می‌شود؟
• وضعیت ثبتی واحد چیست؟

این موضوع از پرونده‌هایی است که رأی وحدت رویه ۸۳۲ می‌تواند در تحلیل آن اهمیت داشته باشد.

این مطلب را هم بخوانید:

پیش فروش آپارتمان

الزام به فک رهن خودرو

رهن فقط مختص ملک نیست.

خودرو نیز ممکن است در قالب تسهیلات بانکی، خرید اقساطی یا قراردادهای لیزینگ دارای محدودیت قراردادی یا وثیقه‌ای باشد.

پس از انجام کامل تعهدات، اگر شخص یا شرکت متعهد از انجام تشریفات آزادسازی خودرو خودداری کند، حسب نوع قرارداد امکان طرح دعوا وجود دارد.

الزام به فک رهن ملک مشاع

اگر مال مشاع در رهن قرار گرفته باشد، ابتدا باید مشخص شود:

• کل ملک یا فقط سهم مشاع شخص خاصی در رهن است؛
• چه کسی راهن است؛
• چه شخصی متعهد به فک رهن شده؛
• حقوق مرتهن نسبت به چه میزان از ملک برقرار است.

این مطلب را هم بخوانید:

فروش ملک مشاع

• آیا مرتهن می‌تواند مانع فک رهن شود؟

تا زمانی که حق قانونی مرتهن باقی است، نمی‌توان بدون تأمین یا پرداخت حق او، صرفاً با توافق میان خریدار و فروشنده حق مرتهن را از بین برد.

به همین علت دادگاه در دعوای فک رهن باید حقوق مرتهن را نیز مورد توجه قرار دهد.

• اگر فروشنده پول فک رهن را نداشته باشد چه می‌شود؟

صرف نداشتن وجه از سوی فروشنده معمولاً تعهد قراردادی او را خودبه‌خود از بین نمی‌برد.

اما نحوه اجرای حکم، وضعیت مالی فروشنده، مبلغ بدهی بانک و مفاد قرارداد می‌تواند در نتیجه عملی پرونده اثرگذار باشد.

در برخی قراردادها نیز برای تأخیر در فک رهن، وجه التزام تعیین شده است که امکان مطالبه آن باید جداگانه بررسی شود.

وجه التزام تأخیر در فک رهن

اگر در مبایعه‌نامه مقرر شده باشد که فروشنده تا تاریخ مشخصی ملک را از رهن خارج کند و برای هر روز یا هر ماه تأخیر مبلغی به‌عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، خریدار می‌تواند حسب شرایط قرارداد علاوه بر الزام به فک رهن، مطالبه وجه التزام را نیز مطرح کند.

اعتبار و نحوه محاسبه آن به متن دقیق قرارداد بستگی دارد.

هزینه دادرسی الزام به فک رهن

درباره مالی یا غیرمالی بودن دعوای فک رهن و نحوه محاسبه هزینه دادرسی باید به نوع خواسته و نحوه طرح پرونده توجه کرد.

به‌خصوص اگر الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه وجه التزام یا خواسته‌های مالی دیگر مطرح شود، نحوه محاسبه هزینه دادرسی متفاوت خواهد بود.

بعد از صدور حکم فک رهن چه اتفاقی می‌افتد؟

پس از قطعی و لازم‌الاجرا شدن رأی، پرونده وارد مرحله اجرای احکام می‌شود.

اجرای حکم با توجه به مفاد رأی ممکن است مستلزم:

تفاوت فک رهن با ابطال سند رهنی

این دو خواسته یکسان نیستند.

در فک رهن اصل ایجاد رهن لزوماً مورد اعتراض نیست و هدف، آزادسازی مال پس از تحقق شرایط قانونی است.

اما در ابطال سند رهنی ممکن است شخص اساساً اعتبار یا صحت سند رهنی را مورد اعتراض قرار دهد.

انتخاب اشتباه خواسته می‌تواند نتیجه پرونده را تغییر دهد.

تفاوت فک رهن با آزادسازی وثیقه

در عرف بانکی گاهی اصطلاح «آزادسازی وثیقه» به جای فک رهن استفاده می‌شود.

اما از نظر حقوقی باید نوع وثیقه و سند ایجادکننده آن بررسی شود؛ زیرا هر وثیقه‌ای الزاماً عقد رهن به معنای دقیق قانون مدنی نیست.

• آیا می‌توان ملک در رهن بانک را خرید؟

خرید چنین ملکی نیازمند بررسی دقیق وضعیت رهن و حقوق بانک است. صرف وجود رهن به تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره اعتبار قرارداد کافی نیست.

• اگر فروشنده ملک را فک رهن نکند چه کنیم؟

در صورت وجود تعهد و شرایط قانونی، امکان طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن وجود دارد.

• آیا بانک باید طرف دعوای فک رهن باشد؟

در همه پرونده‌ها پاسخ یکسان نیست. نوع خواسته، قرارداد و وضعیت مرتهن باید بررسی شود.

• آیا برای فک رهن حتماً باید بدهی بانک تسویه شود؟

حق مرتهن باید حفظ شود. مطابق رأی وحدت رویه ۸۳۲، تأمین حقوق مرتهن یا تأدیه طلب او در تحلیل پرونده اهمیت اساسی دارد.

• آیا می‌توان هم‌زمان فک رهن و تنظیم سند رسمی خواست؟

بله، در بسیاری از معاملات ملکی این دو خواسته حسب شرایط پرونده در کنار یکدیگر مطرح می‌شوند.

• آیا فروش ملک در رهن بانک جرم است؟

صرف فروش مال مرهونه را نمی‌توان در همه شرایط به‌طور خودکار جرم دانست. مسئولیت حقوقی یا کیفری احتمالی به نحوه معامله، قصد اشخاص، حقوق مرتهن و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.

• اگر بدهی بانک تسویه شده ولی بانک فک رهن نکند چه کنیم؟

ابتدا باید مدارک تسویه و علت خودداری بانک بررسی شود و در صورت احراز شرایط، امکان اقدام قانونی وجود دارد.

• آیا خریدار می‌تواند خودش بدهی بانک را بدهد و ملک را فک رهن کند؟

این موضوع به مفاد قرارداد، وضعیت تسهیلات، میزان بدهی و نحوه اجرای تعهد بستگی دارد و نباید بدون هماهنگی حقوقی و بانکی انجام شود.

وکیل الزام به فک رهن در سعادت‌آباد و شهرک غرب

پرونده‌های فک رهن معمولاً با دعاوی دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی، وجه التزام، مشارکت در ساخت، پیش‌فروش آپارتمان و اختلاف با بانک ارتباط دارند.

به همین دلیل قبل از تنظیم دادخواست باید وضعیت ثبتی ملک، قرارداد، سند رهنی و تعهدات فروشنده بررسی شود.

اگر با مشکل ملک در رهن، عدم فک رهن توسط فروشنده، سازنده یا اختلاف درباره وثیقه بانکی مواجه هستید، بررسی تخصصی اسناد قبل از طرح دعوا می‌تواند از ایرادات شکلی و طرح خواسته اشتباه جلوگیری کند.

گروه حقوقی سلمان احدی

شماره تماس: 09120466204

آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳.