فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع به معنای فروش سهم از ملکی است که چند مالک دارد و تمامی بخش‌ها بهصورت مشترک در اختیار آن‌هاست.
به بیان ساده تر«هر شریک میتواند سهم مشاع خود را بفروشد،اما حق شفعه فقط در شرایط خاصی که قانون تعیین کرده است(از جمله در برخی املاک با دو شریک)قابل اعمال است و در همه املاک مشاع وجود ندارد»
اگر ملک سه شریک یا بیشتر داشته باشد،اصولا حق شفعه وجود ندارد.
در این مقاله به بررسی شرایط،مراحل قانونی،مدارک لازم و مهمترین نکات حقوقی مربوط به فروش ملک مشاع میپردازیم.
فروش ملک مشاع و نکات حقوقی و مراحل قانونی آن
فروش ملک مشاع یکی از چالش‌های رایج در دنیای حقوقی و ملکی است. زمانی که چند نفر بهصورت مشاعی مالک یک ملک هستند، ممکن است به دلایل مختلف تصمیم بگیرند که ملک خود را به فروش برسانند. این فرآیند، با توجه به قوانین خاص و پیچیدگی‌هایی که دارد، نیازمند آگاهی کامل از مراحل حقوقی و الزامات قانونی است.
در این مقاله، ما تمامی جوانب فروش ملک مشاعی را بررسی خواهیم کرد و نکات مهمی را ارائه می‌دهیم که میتواند برای شما در این زمینه مفید باشد.
مراحل و نکات حقوقی فروش ملک مشاع
در صورتی که تصمیم به فروش ملک مشاعی گرفته‌اید، مراحل مختلفی وجود دارد که باید رعایت شوند:
- بررسی قابلیت افراز ملک ابتدا باید مشخص شود که ملک قابلیت افراز دارد یا خیر. اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، معمولاً این موضوع توسط اداره ثبت اسناد و املاک بررسی میشود.
- دریافت گواهی یا تصمیم مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک اگر افراز امکان‌پذیر نباشد، مرجع صالح تصمیم به غیرقابل افراز بودن ملک می‌گیرد.
- ثبت درخواست یا دادخواست فروش ملک مشاع پس از مشخص شدن غیرقابل افراز بودن ملک، هر یک از شرکا میتواند درخواست فروش ملک را از مرجع صالح بخواهد.
- پس از طی تشریفات قانونی و احراز شرایط لازم، مرجع صالح دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند.
- ارجاع پرونده به اجرای احکام پس از صدور دستور فروش، پرونده برای انجام مراحل اجرایی به اجرای احکام ارسال میشود.
- ارزیابی و کارشناسی ملک کارشناس رسمی دادگستری ارزش روز ملک را تعیین می‌کند تا مبنای مزایده قرار گیرد.
- برگزاری مزایده ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و بالاترین پیشنهاد برنده خواهد بود.
- تقسیم مبلغ حاصل از فروش پس از کسر هزینههای قانونی، مبلغ فروش متناسب با سهم هر شریک بین آنان تقسیم میشود.
تفاوت افراز و فروش ملک مشاع
هر یک از شرکای ملک مشاع میتواند درخواست فروش را مطرح کند ؛حتی اگر:
- فقط یک شریک خواهان فروش باشد.
- سایر شرکا مخالف باشند
- ملک از سوی مرجع صالح غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد.
اخرین وضعیت قوانین فروش ملک مشاع
مهمترین مقررات حاکم بر افراز و فروش املاک مشاع همچنان «قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷» و آیین‌نامه اجرایی آن است. اگرچه در سال‌های اخیر برخی قوانین و آیین‌نامه‌ها در حوزه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شده‌اند، اما این مقررات جایگزین قانون افراز و فروش املاک مشاع نشده‌اند و رسیدگی به دعاوی مربوط به فروش ملک مشاع همچنان بر اساس قانون مصوب سال ۱۳۵۷، آیین‌نامه اجرایی آن و سایر مقررات مرتبط انجام میشود.
مدارک لازم:
- اصل یا تصویر سند مالکیت
- کارت ملی متقاضی
- درصورت نیاز گواهی عدم افراز
- طبق فرم دادگاه:دادخواست فروش
1-تقسیم ملک مشاع در دادگاه چگونه انجام میشود؟
زمانی که شرکای یک ملک مشاع بر سر تقسیم یا نحوه استفاده از ملک به توافق نرسند، هر یک از آنان میتواند مطابق قانون درخواست افراز یا تقسیم ملک را مطرح کند. اگر ملک از نظر قانونی و فنی قابل افراز باشد، مرجع صالح حکم به تقسیم آن صادر می‌کند. اما در صورتی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، امکان صدور دستور فروش ملک و تقسیم بهای حاصل از فروش میان شرکا بر اساس سهم هر یک وجود خواهد داشت.
توصیه: اگر درباره قابل افراز بودن ملک خود یا نحوه درخواست فروش آن ابهام دارید، پیش از هر اقدام با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت کنید تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
2-فروش ملک مشاع از طریق مزایده چگونه است؟
هرگاه ملک مشاع غیرقابل افراز باشد و یکی از شرکا درخواست فروش آن را مطرح کند، پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده و مطابق مقررات قانونی به فروش می‌رسد. پیش از برگزاری مزایده، ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود و آگهی مزایده نیز منتشر خواهد شد. پس از فروش ملک، هزینههای قانونی کسر شده و باقی‌مانده مبلغ بر اساس سهم هر شریک میان آنان تقسیم میشود.
- آیا شریک میتواند سهم خود را بفروشد؟
بله، هر شریک بدون اجازه سایر شرکا میتواند سهم مشاع خود را منتقل کند.
اما خریدار نیز شریک سایر مالکان خواهد شد.
- اگر یکی از شرکا ملک را تصرف کرده باشد آیا مانع فروش است؟
خیر،تصرف شریک مانع صدور دستور فروش نیست.
- آیا ملک مشاع دارای مستاجر قابل فروش است؟
بله. وجود مستأجر مانع فروش ملک مشاع نیست. اگر ملک مشاع اجاره داده شده باشد، هر یک از شرکا در صورت وجود شرایط قانونی میتوانند درخواست فروش ملک را مطرح کنند. همچنین در صورتی که دادگاه دستور فروش صادر کند، ملک از طریق مزایده به فروش خواهد رسید.
البته باید توجه داشت که حقوق مستأجر نیز باید رعایت شود. اگر قرارداد اجاره معتبر و قانونی باشد، فروش ملک به‌تنهایی موجب از بین رفتن حقوق مستأجر یا فسخ خودکار قرارداد اجاره نمی‌شود و خریدار جدید در حدود قوانین و مفاد قرارداد، قائم‌مقام مالک قبلی خواهد بود.
بنابراین، وجود مستأجر مانع فروش ملک مشاع نیست، اما وضعیت قرارداد اجاره و حقوق مستأجر در زمان انتقال ملک باید مورد توجه قرار گیرد.
- فروش ملک مشاع بدون رضایت شریک:
فروش کل ملک مشاع بدون رضایت تمامی شرکا امکان‌پذیر نیست. اما اگر ملک غیرقابل افراز باشد، هر یک از شرکا میتواند از دادگاه درخواست دستور فروش کند. در این حالت، رضایت سایر شرکا مانع اجرای دستور فروش نخواهد بود.
- مدت زمان فروش ملک مشاع چقدر است؟
مدت زمان فروش ملک مشاع به عوامل مختلفی مانند قابل افراز بودن یا نبودن ملک، حجم پرونده‌های دادگاه، مدت زمان کارشناسی، انتشار آگهی مزایده و همکاری شرکا بستگی دارد. به همین دلیل نمی‌توان زمان دقیقی برای همه پرونده‌ها تعیین کرد.
در صورتی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود و مراحل قانونی بدون مانع انجام شود، فرآیند فروش معمولاً از چند ماه تا بیش از یک سال ممکن است به طول بینجامد. وجود اعتراض، اختلاف میان شرکا یا مشکلات ثبتی نیز میتواند این مدت را افزایش دهد.
استفاده از وکیل متخصص در دعاوی ملکی میتواند با پیگیری صحیح مراحل قانونی، از ایجاد تأخیرهای غیرضروری جلوگیری کند.
هزینه های فروش ملک مشاع شامل:
این هزینه ها معمولا مطابق مقررات قانونی از مبلغ حاصل از فروش کسر میشوند،مگر آنکه قانون یا دادگاه ترتیب دیگری تعیین کرده باشد.
لینک‌های مفید و مرتبط
نمونه رای درباره فروش ملک مشاع.
1) عنوان: صدور حکم بر فروش مال مشاع در دعوای تقسیم مال مشاع
پیام: اگر خواسته، تقسیم مال مشترک قهری(دارای سابقه ثبتی) و تعیین حصه مالکین مشاعی باشد، صدور حکم دادگاه بر فروش مال مشاع و تقسیم قیمت آن بر اساس حصه طرفین؛ خارج از حدود خواسته نیست.
مستندات: ماده 591 قانون مدنی-ماده 317 قانون امور حسبی-متن کامل رای…
2) عنوان: نوع تصمیم دادگاه در دعوای فروش املاک مشاع
پیام: در مورد خواسته فروش املاک مشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور بوده و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم صادر شود.متن کامل رای…
3) عنوان: تجدیدنظر خواهی از دستور فروش ملک مشاع
پیام: دستورفروش ملک مشاع صادره پس از تصمیم قطعی واحد ثبتی، رای نبوده و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
مستندات: ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع-متن کامل رای…
4) عنوان: دعوال فروش ملک مشاع در املاک موروثی
پیام: املاک موروثی که در زمره ترکه محسوب می شوند منصرف از قانون افراز و فروش مال مشاع هستند و طرح خواسته صدور حکم به فروش ملک مشاع در این فرض صحیح نبوده و خواهان باید درخصوص آن ها دعوی تقسیم ترکه مطرح و تصریح کند در صورت عدم امکان تقسیم، با فروش مال موضوع ترکه، ثمن حاصل از فروش به نسبت حصه مالکانه بین تمام مالکین مشاع (وراث) تقسیم شود.متن کامل رای…
5) عنوان: عدول از دستور فروش ملک مشاع
پیام: رسیدگی به درخواست فروش مال مشاع، طی تصمیم و دستور اداری انجام می شود که درصورت اقتضاء، متعاقباً قابل عدول و اتخاذ تصمیم دیگر خواهد بود اما این دستور، قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
مستندات: ماده 1ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع-متن کامل رای…
6) عنوان: شرط تقسیم ترکه مبنی بر فروش ملک مشاع
پیام: تقسیم ترکه مبنی بر فروش ملک مشاع با پلاک ثبتی مشخص، منوط به عدم امکان قابلیت افراز و تفکیک از ناحیه واحد ثبتی است.متن کامل رای…
7) عنوان: اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاعی
پیام: اعتراض ثالث نسبت به دستور فروش ملک مشاعی منجر به صدور قرار عدم استماع دعوی است؛ زیرا دادنامه ی دستور فروش ملک مشاعی خارج از شمول رای(قرار و حکم) دادگاه می باشد.متن کامل رای…
راي وحدت رويه شماره 719 ديوان عالي كشور در خصوص تعيين مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست تقسيم تركه( فروش ملک مشاع)
رأي وحدت‌رويه شماره 719 –1390/02/20 هيأت‌عمومي ديوان‌عالي كشور
مستفاد از مقررات قانون امورحسبي راجع به تقسيم، تقسيم تركه درصورت عدم تراضي ورثه امري است كه محتاج رسيدگي قضايي است و بايد در دادگاه به‌عمل آيد. همين حكم در موردي هم كه تركه منحصر به يك يا چند مال غيرمنقول باشد جاري است، بنابراين آراء شعب پنجم و بيست و يكم ديوان‌عالي كشور كه تقسيم تركه غيرمنقول را از صلاحيت واحد ثبتي محل وقوع مال خارج و در صلاحيت دادگاه دانسته به اكثريت آراء صحيح و منطبق با موازين قانوني است. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري در موارد مشابه براي شعب ديوان‌عالي كشور و دادگاه‌هاي سراسر كشور لازم‌الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور
آیا برای فروش ملک مشاع داشتن وکیل الزامی است؟
خیر. داشتن وکیل برای فروش ملک مشاع الزامی نیست؛ اما بسیاری از پرونده‌های مربوط به املاک مشاع به دلیل اختلاف میان شرکا، مسائل ثبتی و تشریفات قانونی با پیچیدگی همراه هستند. استفاده از وکیل متخصص باعث میشود مراحل پرونده با دقت بیشتری پیگیری شود، از تضییع حقوق مالک جلوگیری گردد و احتمال بروز مشکلات و تأخیرهای غیرضروری کاهش یابد. به همین دلیل، بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند این فرآیند را با همراهی یک وکیل باتجربه انجام دهند.
وکیل ملکی برای فروش ملک مشاع
وکیل ملکی شخصی است که دارای تخصص حقوقی در امور مربوط به املاک است و میتواند در فروش ملک مشاع به شما کمک کند. از مزایای استفاده از وکیل ملکی در فروش ملک مشاع میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- تدوین قرارداد: وکیل میتواند در تهیه قراردادهای حقوقی و تنظیم جزئیات فروش نقش داشته باشد.
- حل اختلافات: اگر بین شرکا اختلافی باشد، وکیل میتواند به عنوان میانجی یا حتی نماینده در دادگاه حضور یابد.
- پیگیری امور قضایی: در مواردی که نیاز به درخواست فروش از دادگاه است، وکیل میتواند درخواست را پیگیری و مراحل قانونی را مدیریت کند.
مثال واقعی و داستان کوتاه
فرض کنید سه شریک به نام‌های “علی”، “مریم” و “محمد” مالک یک قطعه زمین مشاعی به مساحت 1000 متر مربع هستند. علی سهم 50 درصدی، مریم سهم 30 درصدی و محمد سهم 20 درصدی دارد. پس از مدتی، آن‌ها تصمیم می‌گیرند زمین را به فروش برسانند، اما به دلیل اختلافات داخلی، نتوانسته‌اند توافق کنند. در این صورت، علی میتواند دادخواست فروش ملک مشاع را در دادگاه مطرح کند. پس از بررسی دادگاه و صدور دستور فروش، ملک به مزایده گذاشته میشود و مبلغ حاصل از فروش به نسبت سهم هر شریک تقسیم میشود.
دعوت به اقدام (Call to Action)
اگر درباره فروش ملک مشاع، دستور فروش، مزایده یا اختلاف میان شرکا سؤال دارید، پیش از هر اقدامی از مشاوره حقوقی استفاده کنید. بسیاری از اشتباهات در این نوع پرونده‌ها به دلیل ناآگاهی از مراحل قانونی رخ می‌دهد. برای دریافت مشاوره و بررسی پرونده خود میتوانید با وکیل پایه یک دادگستری سلمان احدی با شماره 09120466204 تماس بگیرید.
وکلا در زمینه ملکی به‌ویژه در دعاوی مربوط به فروش ملک مشاع، میتوانند نقش بسیار مهمی ایفا کنند. از جمله خدماتی که وکیل ملکی میتواند ارائه دهد، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
مشاوره در خصوص حقوق مالکین مشاعی
پیگیری پرونده‌های تقسیم ملک مشاعی
تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل دادگاهی
ارزیابی دقیق قیمت ملک و جلوگیری از تضییع حق شرکا
مشاوره حقوقی فروش ملک مشاع
مشاوره حقوقی فروش ملک یکی از خدماتی است که وکلای حقوقی و کارشناسان املاک ارائه می‌دهند. این مشاوره شامل:
ارائه راهکارهای قانونی: در صورتی که قصد فروش ملک مشاع را داشته باشید و با مشکلات حقوقی مواجه شوید، مشاور حقوقی میتواند به شما در ارائه راه‌حل‌های قانونی کمک کند.
توضیح مراحل قانونی: مشاور حقوقی میتواند مراحل فروش، نحوه تنظیم قراردادها و همچنین فرآیندهای قضایی مربوطه را برای شما روشن کند.
پیشگیری از اختلافات: مشاوران حقوقی میتوانند با ارائه راه‌حل‌های مناسب و پیشنهادات قانونی، از بروز اختلافات در مراحل فروش و تقسیم سهم شرکا جلوگیری کنند.
شماره تماس.09120466204
