الزام به تنظیم سند رسمی
«الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که خریدار یا شخص ذینفع زمانی مطرح می‌کند که فروشنده با وجود تعهد قراردادی، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مالکیت خودداری کند. در این شرایط، دادگاه در صورت احراز شرایط قانونی، متعهد یا قائم‌مقام قانونی وی را به تنظیم سند رسمی انتقال ملزم خواهد کرد.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
-
بعد از پایان موعد حضور در دفترخانه
-
زمانی که فروشنده از انتقال سند خودداری کند.
-
زمانی که خریدار تعهدات خود را انجام داده باشد.
-
در صورت وجود قرارداد معتبر.
تفاوت سند رسمی و سند عادی چیست؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌های خریداران ملک، تفاوت سند رسمی و سند عادی است. آشنایی با تفاوت‌های این دو نوع سند باعث میشود افراد هنگام معامله، از بروز اختلافات حقوقی و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جلوگیری کنند.
مفهوم و تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به درخواست قانونی اطلاق میشود که یکی از طرفین قرارداد با هدف اجبار طرف مقابل به انتقال مالکیت و ثبت سند رسمی، به دادگاه تسلیم می‌کند. در قراردادهای خرید و فروش املاک و یا خودرو، اغلب طرفین با سند عادی مانند قولنامه، قرارداد می‌بندند. با این حال، تنها ثبت این معاملات در دفترخانه اسناد رسمی، سبب انتقال قانونی و رسمی مالکیت میشود.
وقتی فروشنده از تعهد خود برای تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق طرح دعوا، فروشنده را ملزم به اجرای تعهداتش کند. برای موفقیت در این دعوا، خریدار باید بتواند اثبات کند که تعهد تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده پذیرفته شده است و در نتیجه، دادگاه حکم به الزام فروشنده به انتقال سند می‌دهد.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط و پیش‌نیازهایی وجود دارد که باید رعایت شوند. این شرایط به شرح زیر است:
1. وجود قرارداد معتبر:
خریدار باید بتواند وجود قرارداد و تعهد فروشنده به انتقال رسمی سند را اثبات کند. این قرارداد می‌تواند به شکل قولنامه یا مبایعه‌نامه تنظیم شده باشد، به شرطی که شرایط صحت قرارداد در آن رعایت شده باشد.
2. احراز مالکیت فروشنده:
خریدار باید مطمئن باشد که فروشنده مالک رسمی ملک است یا اینکه اختیار قانونی برای انتقال سند دارد. این امر معمولاً از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یا بررسی مدارک رسمی مانند سند مالکیت مشخص میشود.
3. تسویه حساب‌های قانونی و مالی:
خریدار باید اثبات کند که پرداخت‌های مالی و تعهدات خود را انجام داده است. به عبارت دیگر، برای الزام به تنظیم سند رسمی،وجود برخی بدهی‌ها، رهن یا موانع ثبتی ممکن است روند انتقال سند را با مشکل مواجه کند و قبل از تنظیم سند باید نسبت به رفع آنها اقدام شود.
4. صدور پایان کار و مجوزهای لازم:
اگر موضوع معامله ملک باشد، باید پایان کار از شهرداری و گواهی‌های لازم (مانند افراز و تفکیک) وجود داشته باشد تا بتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را طرح کرد.
5. مهلت مقرر در قرارداد:
اغلب در قراردادها مهلتی برای تنظیم سند رسمی تعیین میشود. در صورتی که این مهلت به پایان رسیده باشد و فروشنده همچنان از تنظیم سند امتناع کند، خریدار می‌تواند اقدام به طرح دعوا کند.
—
انواع دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است موضوعات مختلفی مطرح باشد. این موارد شامل املاک، خودرو و سایر اموال منقول یا غیرمنقول است. در ادامه به برخی از رایج‌ترین انواع دعاوی در این زمینه اشاره می‌کنیم.
1. الزام به تنظیم سند رسمی املاک
این نوع دعوا مربوط به خرید و فروش املاک است. در این حالت خریدار تلاش می‌کند فروشنده را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملزم کند. این دعوا، به ویژه در معاملات ملکی، اهمیت زیادی دارد زیرا ثبت رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی موجب تثبیت و شفافیت حقوق مالکیت میشود.
2. الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
در معامله خودرو، خریدار و فروشنده ابتدا یک قولنامه عادی تنظیم می‌کنند. اما انتقال مالکیت رسمی باید در دفترخانه و از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود. در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه او را ملزم به این کار کند.
3. الزام به تنظیم سند رسمی سهام و اموال منقول
برخی از اموال منقول نیز نیاز به تنظیم سند رسمی دارند، به خصوص زمانی که موضوع معامله ارزش بالایی داشته باشد. یکی از مثال‌های رایج، الزام به تنظیم سند رسمی برای انتقال سهام در شرکت‌هاست که در برخی مواقع خریدار نیاز به پیگیری قانونی برای ثبت سند رسمی دارد.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای موفقیت در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فراهم کردن مدارک زیر ضروری است:
1. اصل و کپی قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه):
این سند اثبات می‌کند که بین خریدار و فروشنده قراردادی وجود دارد که یکی از بندهای آن الزام به تنظیم سند رسمی است.
2. کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین:
برای احراز هویت و اثبات حقوقی دو طرف معامله در دادگاه ضروری است.
3. اصل سند مالکیت:
اگر اصل سند رسمی ملک در اختیار فروشنده باشد، ارائه آن ضروری است.
4. پایان کار و سایر مجوزهای لازم (در املاک نوساز):
برای املاک نوساز پایان کار و تفکیک ملک از طرف شهرداری و اداره ثبت لازم است.
5. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:
این استعلام نشان‌دهنده وضعیت ثبتی ملک است و اطلاعاتی نظیر بدهی‌ها یا وجود مانع برای انتقال سند را مشخص می‌کند.
هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
- هزینه دادرسی
- هزینه کارشناسی
- هزینه استعلام ثبت
- حق الوکاله وکیل
- هزینه اجرای حکم
«مبلغ ثابتی برای این هزینه‌ها وجود ندارد و با توجه به ارزش خواسته و شرایط هر پرونده تعیین میشود.»
مراحل و روند طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود چه باید کرد؟
اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید با حضور در دفترخانه، گواهی عدم حضور دریافت کند. سپس با ارسال اظهارنامه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اجرای تعهد فروشنده را از دادگاه درخواست کند.»
نکات حقوقی و مسائل جدید در مورد الزام به تنظیم سند رسمی
1. تأثیر قانون پیش‌فروش ساختمان: بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، هرگونه پیش‌فروش باید با تنظیم سند رسمی انجام شود. این قانون برای حمایت از خریداران وضع شده و سبب کاهش دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی در پیش‌فروش‌ها میشود.
2. شرایط معامله با سند عادی: بر اساس قوانین، خرید و فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر نیست و سند عادی تنها به عنوان مبنای تعهد به تنظیم سند رسمی پذیرفته میشود. این موضوع می‌تواند در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد.
3. نقش اداره ثبت در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی: در مواردی که سند رسمی ملک در دسترس نباشد یا مشکلات ثبتی وجود داشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک می‌تواند نقش حیاتی در حل و فصل دعاوی ایفا کند. استعلام از این نهاد و همکاری آن در فرایند تنظیم سند رسمی می‌تواند دعاوی را تسهیل کند.
4. استفاده از نیابت قضایی: در مواردی که فروشنده به صورت حضوری در دادگاه یا دفترخانه حاضر نمی‌شود، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست نیابت قضایی کند تا به جای فروشنده مراحل انتقال سند انجام شود.
5. نقش خیار شرط و خیار فسخ در معاملات: در برخی موارد،در صورتی که در قرارداد برای عدم انجام تعهدات، حق فسخ پیش‌بینی شده باشد، دارنده حق ،می‌تواند مطابق شرایط قرارداد از آن استفاده کند..این امر از مشکلات آتی جلوگیری می‌کند و منجر به طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌شود.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، موانعی وجود دارد که می‌تواند روند انتقال سند رسمی را به تعویق اندازد یا باعث رد دعوا شود. در زیر به مهم‌ترین این موانع اشاره شده است:
1. مشکلات ثبتی ملک:
اگر ملک دارای مشکلات ثبتی نظیر نقشه‌برداری نامناسب، ایرادات در شماره سند یا تداخل ملکی باشد، تنظیم سند رسمی دشوار میشود و ابتدا این مشکلات باید حل شود.
2. وجود بدهی‌های معوقه یا وثیقه بودن ملک:
اگر ملک وثیقه بانک باشد یا بدهی معوقه به اداره دارایی، شهرداری یا بیمه داشته باشد، تنظیم سند رسمی تا تسویه این بدهی‌ها به تعویق می‌افتد.
3. عدم پایان کار و مجوزهای قانونی:
برای تنظیم سند رسمی املاک تازه‌ساخت، داشتن پایان کار و سایر مجوزها از شهرداری و اداره ثبت ضروری است. نبود این مجوزها، مانعی برای تنظیم سند رسمی محسوب میشود.
4. شرایط معامله املاک مشاع:
در معاملات مربوط به ملک مشاع، وضعیت مالکیت فروشنده و میزان سهم وی باید مشخص باشد و در برخی موارد حضور یا همکاری سایر شرکا نیز ممکن است ضروری باشد. در غیر این صورت، امکان تنظیم سند به صورت مشاعی با مشکل مواجه خواهد شد.
5. عدم مالکیت رسمی فروشنده:
اگر فروشنده مالک رسمی نباشد یا از انتقال سند ممانعت کند، خریدار نمی‌تواند به راحتی الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری کند.
دلایل و شرایط رد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
گاهی به دلایلی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد میشود. از جمله این دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1. عدم وجود قرارداد معتبر:
اگر خواهان نتواند وجود قرارداد و توافق اولیه را اثبات کند، دادخواست رد خواهد شد.
2. عدم احراز مالکیت فروشنده:
در صورتی که خوانده مالک رسمی ملک نباشد یا صلاحیت انتقال ملک را نداشته باشد، دادگاه نمی‌تواند وی را به تنظیم سند ملزم کند.
3. بدهی‌های مالی یا وثیقه بودن ملک:
اگر ملک به‌عنوان وثیقه به بانک یا مؤسسه‌ای اختصاص یافته باشد و این بدهی‌ها تسویه نشده باشد، الزام به تنظیم سند رسمی ممکن نخواهد بود.
4. عدم پایان کار یا مجوزهای لازم:
در صورتی که ملک نوساز باشد و پایان کار نداشته باشد، تنظیم سند رسمی تا اخذ پایان کار به تأخیر خواهد افتاد.
5. طرح دعوا پیش از موعد قرارداد:
اگر در قرارداد مهلت مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده باشد، و خواهان قبل از انقضای این مهلت دادخواست را طرح کند، دادخواست رد میشود.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
خواهان: (نام و نام خانوادگی خواهان، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی دقیق)
خوانده: (نام و نام خانوادگی خوانده، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی دقیق)
وکیل خواهان: (در صورت وجود وکیل، مشخصات کامل وکیل ذکر شود)
خواسته: الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک
دلایل و مستندات:
اصل و کپی قرارداد (قولنامه یا مبایعه‌نامه)
مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی)
پایان کار و سایر مجوزهای قانونی ملک
استعلام ثبتی و سند مالکیت
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی… اینجانب به استناد قولنامه تنظیمی فی‌مابین اینجانب و خوانده محترم به شماره… مورخ… ، اقدام به خرید یک باب ملک واقع در … به مساحت … مترمربع نموده‌ام. بر اساس مفاد این قرارداد، خوانده متعهد گردیده است در تاریخ … سند رسمی انتقال ملک را در دفترخانه شماره … تنظیم نماید.
با توجه به عدم حضور و همکاری خوانده در تنظیم سند رسمی و تأخیر در اجرای تعهدات وی، تقاضا دارم با توجه به مستندات و شواهد ارائه‌شده، دستور الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر فرمایید.
با احترام
(نام و نام خانوادگی خواهان)
روند زمانی الزام به تنظیم سند رسمی و مدت زمان دادرسی
«مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بسته به شرایط پرونده، تعداد جلسات رسیدگی، اعتراض طرفین و حجم کاری دادگاه متفاوت است و معمولاً بین چند ماه تا حدود یک سال زمان می‌برد.»
نمونه رای درباره الزام به تنظیم سند رسمی
1) عنوان: الزام به تنظیم سند رسمی فرع بر ذی نفعی خواهان
پیام: تازمانی که اثبات بیع بین خواهان و مالک رسمی خودرو به نحوی معین نگردد؛ نمیتوان خواهان را ذینفع در طرح سایر خواسته ها از جمله الزام به تنظیم سند رسمی دانست.متن کامل رای…
2) عنوان: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشت شده
پیام: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اگر ملک در بازداشت باشد، مادام که رفع بازداشت نشده است تنظیم سند مقدور نبوده و دعوا با قرار رد روبرو خواهد شد.متن کامل رای…
3) عنوان: طرح دعوی تسلیم مبیع فرع بر طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: با توجه به اینکه اثار تسلیم مبیع غیرمنقول و خلع ید یکسان بوده و مستند دعوی خواهان یک سند عادی است؛ طرح دعوی تسلیم مبیع بدون طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی خلاف مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است.متن کامل رای…
4) عنوان: شرط رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: قبل از اخذ پایانکار و تنظیم صورتمجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی مقدور نیست.متن کامل رای…
5) عنوان: طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست از سوی خریداران متعدد
پیام: در صورتی که هر یک از خریداران به موجب مبایعه نامه مستقلی بخشی از ملک را خریده باشند طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در یک دادخواست صحیح نمی باشد و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم آن است که هر یک از خریداران جداگانه به طرفیت مالک و فروشنده تقدیم دادخواست نماید.متن کامل رای…
6) عنوان: الزام به تنظیم سند رسمی در فرض تعدد انتقال
پیام: اختیاری بودن ثبت اسناد، مانع از ان نیست که ذی نفع، الزام شخصی که سند به نامش می باشد را از دادگاه بخواهد.متن کامل رای…
7) عنوان: شرط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی
پیام: هر چند در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی، به استثنای شخص فروشنده ملک مشاعی نیازی به طرف دعوی قرار دادن سایر مالکین به لحاظ فقدان هر گونه رابطه قراردادی نمی باشد اما مستلزم ارایه و ابراز تقسیم نامه فی مابین کلیه مالکین مشاعی ناظر به رقبه مورد تنازع می باشد.متن کامل رای…
8) عنوان: امکان صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی پیش از فک رهن
پیام: قبل از فک رهن، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی نداشته و در صورت صدور، حکم قابل اجرا نخواهد بود.متن کامل رای…
9) عنوان: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملک توقیف شده
پیام: هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی ، شرطیی و رهنی نسبت به ملک توقیف شده باطل و بلاثر است. بنابراین از آنجا که تنظیم سند مصداق جابجایی مالکیت می باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نخواهد بود.متن کامل رای…
10) عنوان: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک بازداشتی
پیام: دعوی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، نسبت به ملک بازداشت شده(تا زمانی که از ملک رفع توقیف نشود) مسموع نیست.متن کامل رای…
11) عنوان: تفاوت مالکیت در اثر ارث و وصیت واخواهی از قرار رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: در صورتی که ملکی از طریق وصیت به وراث منتقل شده و وصیت نامه به حکم دادگاه مورد تنفیذ قرار گرفته باشد، مادام که اعتبار وصیت نامه باقی است، طرح دعوی به طرفیت وراث قابل پذیرش نیست؛ زیرا به وراثت از مورث خود مالک حصه خود از پلاک ثبتی موضوع دعوی نشده اند تا بتوان به قائم مقامی از مورث به طرفیت آنها طرح دعوی کرد.-متن کامل رای…
12) عنوان: الزام به تنظیم سند رسمی صلح
پیام: چنانچه مستند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح، صلح نامه عادی باشد، تا قبل از تنفیذ و تمیز آن در دادگاه، قابلیت استناد نداشته و دعوی در فرض مذکور قابل رسیدگی نیست؛ زیرا صلح از عقود معین و حسب مقررات قانون ثبت، ثبت آن به طور رسمی الزامی است و سندی که مطابق مقررات مذکور در مال غیر منقول تنظیم نشده باشد، در هیچ یک از ادارات و محاکم قضایی قابلیت پذیرش ندارد.متن کامل رای…
13) عنوان: ذینفع در الزام به تنظیم سند رسمی شرط مطالبه وجه التزام در تعهدات طرفینی
پیام: علیرغم این موضوع که در الزام به تنظیم سند رسمی، ذی نفع واقعی خریدار و مشتری است که در اثر تنظیم سند رسمی مالکیت وی اعتبار رسمی پیدا می کند، ولی با توجه به اجباری بودن ثبت معاملات غیر منقول، به نظر فروشنده نیز ذی نفع محسوب می شود؛ بنابراین حق اقامه دعوی الزام طرف مقابل جهت حضور در دفترخانه جهت ایفای تعهد را خواهد داشت.-در مواردی که تعهد از نوع متقابل باشد، درصورت تخلف طرفین از تعهدات متقابل(پرداخت الباقی ثمن و تنظیم سند رسمی)، با توجه به تساوی وجه التزام، موضوع تهاتر عملی شده و وجه التزام قابل مطالبه نیست.متن کامل رای…
14)الف: عنوان: تعیین تکلیف ثمن دردعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: بیع از عقود معاوضی است و چون تنظیم سند رسمی موجب انتقال ملک و تملیک رسمی و قانونی مبیع می باشد، در صورت صدور حکم به تنظیم سند رسمی باید تکلیف ثمن نیز روشن شود.متن کامل رای….
ب: عنوان: رسیدگی به دعوی تقابل مطالبه ثمن در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: دعوی تقابل که در خصوص مطالبه ثمن درمقابل دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می گردد با توجه به متحد المنشاء بودن با دعوی اصلی و لزوم تعیین تکلیف عوض و معوض با یکدیگر، باید توامان با دعوی اصلی رسیدگی شود و تفکیک آن از دعوی اصلی توسط دادگاه مطابق قانون نیست.متن کامل رای…
15) عنوان: (1)- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی (2)- شرایط مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی (3)- تجدیدنظرخواهی از خواسته مغفول در رأی بدوی
پیام: (1)- در صورت در رهن بودن ملک، الزام فروشنده به انتقال رسمی مسموع نیست. (2)- در دعوی مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی، احراز تخلف از مفاد قرارداد منوط به ارائه گواهی سردفتر اسناد رسمی است؛ بنابراین در فرض عدم ارائه گواهی دفترخانه، دعوی مذکور محکوم به رد است. (3)- چنانچه در دادنامه بدوی درخصوص احد از خواندگان که سابقا درخصوص وی حکم محکومیت به انتقال رسمی ملک صادر شده است، نفیا یا اثباتا اظهارنظر نشده باشد، دادگاه تجدیدنظر می تواند به دلیل عدم توجه تجدیدنظرخواهی به وی قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر کند.متن کامل رای…
16) عنوان: رابطه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با اثبات مالکیت
پیام: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی قابل استماع است که دلایل و مدارک استنادی از حیث مالکیت، محل ایراد نباشد و حداقل ظهور در مالکیت داشته باشد، در غیر این صورت دعوای مذکور بدون طرح دعوی اثبات مالکیت مسموع نیست.متن کامل رای…
17) عنوان: اعتبار مبایعه نامه عادی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: در دعوی مالکیت و احراز وقوع بیع میان طرفین که مستند به سند عادی اقامه شده است، دادگاه می بایست به ادعا رسیدگی کند و در صورت احراز صحت آن، تبعاً نسبت به تنظیم سند رسمی حکم صادر کند. مقررات قانون ثبت و لزوم اعتباربخشی به اسناد رسمی، منافاتی با این امر نداشته و دادگاه نمی تواند به این علت، از رسیدگی به دعوی خودداری کند.
مستندات: واحده رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 70/10/10 هیأت عمومی دیوان کشور-متن کامل رای…
18) عنوان: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش
پیام: قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ در غیر این صورت هم پیش فروشنده و هم مشاور املاک، مشمول مجازات مقرر در قانون هستند؛ بنابراین دعوی الزام به حضور در دفترخانه جهت رسمی نمودن قرارداد، محکوم به بطلان است.متن کامل رای…
19) عنوان: عدم ذکر پلاک ثبتی جدید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: در صورتی که خواهان در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی آپارتمانی که در پیرو تجمیع پلاک های ثبتی ا احداث شده است، پلاک ثبتی جدید را اعلام نکند، دعوای یادشده قابل استماع است زیرا دادگاه با تکیه بر مبایعه نامه و استعلام پلاک ثبتی جدید، می تواند در ماهیت امر رسیدگی کند.
مستندات: ماده 199 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی-متن کامل رای…
20) عنوان: رابطه دعواي تنفیذ قرارداد عادی و الزام به تنظیم سند رسمی
پیام: درصورت صدور حکم به بی حقی خواهان در دعوی تنفیذ قرارداد عادی، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی موضوع قرارداد عادی از ناحیه وی، درفرض ارائه اسناد دیگری جز قرارداد عادی مذکور ، منافاتی با دادنامه صادره ندارد؛ هر چند نتیجه هر دو دعوی واحد بوده و آن تثبیت مالکیت خواهان بر ملک مورد ادعای وی است، اما خواسته فعلی اعم از خواسته دعــوی قبلی است و بر فرض خروج سند عادی از عداد دلایل ممكن است به طرق دیگر معامله ملک قابل اثبات است.متن کامل رای…
1) راي وحدت رويه شماره 829 هيات عمومي ديوان عالي كشور در خصوص تعيين مرجع صالح در رسيدگي به دعواي زوجه به طرفيت متعهد ثالث مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي مال غير منقول موضوع مهريه
رأی وحدت رویه شماره ۸۲۹ ـ ۱۴۰۱/۱۲/۱۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
دادگاه خانواده برابر ماده ۱ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱، برای رسیدگی به امور و دعاوی خانوادگی تشکیل شده و در ماده ۴ این قانون، موارد صلاحیت آن احصاء شده است؛ بر این اساس، دعوای زوجه به طرفیت متعهد ثالث مبنی بر «الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه» که زوج طرف دعوا نیست، از صلاحیت این دادگاه به عنوان یک مرجع اختصاصی و دارای صلاحیت استثنایی، خارج است و مطابق اصل، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. بنا به مراتب، رأی شعبه اول دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظریه مشورتی درباره الزام به تنظیم سند رسمی
1) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 1347/95/7شماره پرونده : 947-1/29-95تاریخ نظریه : 1395/06/08
استعلام :
در صورتی که خواهان دعوی الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره ملک تجاری و نیز الزام وی به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی ملک موصوف را طرح نماید بر اساس قانون سال 56 قابلیت رسیدگی دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با توجه به این که مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود متعاملین را به اجراء چیزی که در عقد تصریح شده و نیز به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت و با قانون از عقد حاصل می شود ملزم می نماید و با توجه به این که مطابق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر مشمول ماده ۵۶ در تصرف دارد، اجاره نامه تنظیم نشده و اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه، تعیین اجاره بهاء و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هریک می تواند برای تعیین اجاره بهاء و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند، نتیجتاً دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از ناحیه مستاجر قابل استماع است. همچنین دعوی الزام به تنظیم سند صلح سر قفلی نیز چنانچه موضوع تعهد و قرارداد فی ما بین طرفین سرقفلی باشد، با توجه به مواد ۱۰ و ۲۲۰ قانون امور مدنی قابل استماع است.
2) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/1318شماره پرونده : 1400-127-1318 حتاریخ نظریه : 1400/11/16
استعلام :
10- اگر شخص الف ملکی را به شخص ب به صورت قولنامه‌ای بفروشد و قبل از اینکه سند رسمی ملک به خریدار منتقل شود، دعوای تسلیم مبیع قابلیت استماع دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی، به سبب آن‌که مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، نمیتوان دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، قابلیت طرح ندارد؛ در غیر این صورت منعی برای استماع دعوای الزام به تحویل مبیع وجود ندارد.
3) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/99/1871شماره پرونده : 99-127-1871 حتاریخ نظریه : 1400/03/01
استعلام :
برخی دادگاه‌های عمومی حقوقی در دعوای خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک، حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در قبال پرداخت باقی‌مانده ثمن معامله یا الزام اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره ملک در قبال پرداخت پذیره بدون اقامه دعوی از سوی خوانده در حق ایشان صادر می‌کنند. 1- آیا صدور حکم بر پرداخت ثمن یا پذیره در حق خوانده، مستلزم طرح دعوای مستقل در این خصوص است؟ 2- آیا دادگاه بدوی می‌تواند حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره یا انتقال ملک صادر کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1 و 2- در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است؛ بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر می‌کند و محکوم‌له این حکم فقط خریدار است که می‌تواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست. از این جهت خریدار محکوم‌له محسوب نمی‌شود که بتواند صدور اجراییه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند. طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است، بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است. همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هرچند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.
این مطالب را هم بخوانید:
مشاوره با وکیل متخصص الزام به تنظیم سند رسمی | گروه حقوقی سلمان احدی
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، بررسی دقیق قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و امکان انتقال رسمی اهمیت زیادی دارد. گروه حقوقی سلمان احدی با تجربه در دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره حقوقی و پیگیری پرونده‌های مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال معاملات و سایر دعاوی ملکی است.
جهت مشاوره با شماره 09120466204 تماس حاصل نمایید.
