افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع به فرآیند قانونی تقسیم ملکی گفته میشود که چند مالک دارد و هر یک سهم مشخصی از آن را مالک هستند، اما حدود فیزیکی سهم آنان تعیین نشده است. اگر شرکا درباره نحوه تقسیم ملک توافق نداشته باشند، هر یک از آنان می‌تواند مطابق قانون از اداره ثبت اسناد یا دادگاه صالح درخواست افراز کند. در این مقاله شرایط، مراحل، مدارک، هزینه، مرجع رسیدگی و مهم‌ترین نکات حقوقی افراز ملک مشاع را بررسی می‌کنیم.
چه املاکی قابل افراز هستند؟
- املاک دارای سند رسمی.
- املاک دارای پایان عملیات ثبتی.
- املاکی که تقسیم آنها از نظر فنی امکان پذیر باشد.
- املاکی که تقسیم آنها با مقررات شهرسازی و شهرداری مغایرت نداشته باشد.
1. تعریف افراز و تفاوت آن با سایر روش‌ها
افراز یکی از شیوه‌های تقسیم اموال مشاع است. در حقوق ایران، اموال مشاع به اموالی گفته میشود که دو یا چند نفر در آن مالکیت دارند، بدون آنکه حدود سهم هر یک مشخص باشد.
تفاوت افراز و تفکیک
افراز: منجر به پایان اشتراک و تعیین سهم شرکا میشود.
تفکیک: تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر است، اما اشتراک شرکا ممکن است باقی بماند.
تفاوت افراز و تقسیم به تعدیل
در تقسیم به تعدیل، مال مشترک با تعیین ارزش معادل میان شرکا تقسیم میشود، بدون آنکه سهم‌ها عیناً جدا شوند.
2. مبانی قانونی افراز
مبانی قانونی افراز در قوانین مختلف به‌ویژه قانون مدنی، قانون افراز و فروش املاک مشاع، و قانون ثبت اسناد و املاک ذکر شده است.
- قانون مدنی
- قانون افراز و فروش املاک مشاع
- قانون ثبت اسناد و املاک
- مقررات شهرداری
مهم‌ترین مقررات مربوط به افراز ملک مشاع در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک پیش‌بینی شده است و رسیدگی به هر پرونده با توجه به وضعیت ثبتی ملک و مقررات مربوط انجام میشود.
3. شرایط قانونی افراز
برای افراز یک ملک مشاع، شرایط زیر باید رعایت شود:
3.1. قابلیت افراز ملک
ملک باید قابل افراز باشد؛ به این معنا که تقسیم آن به سهم‌های مساوی از نظر ارزش و مساحت ممکن باشد.
در صورتی که افراز عملی نباشد (مثلاً به دلیل محدودیت‌های شهری)، ملک باید فروخته شود.
3.2. اتمام جریان ثبتی ملک
مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملک باید ثبت‌شده باشد و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.
3.3. درخواست از سوی شرکا
هر یک از شرکای ملک مشاع می‌تواند درخواست افراز را ارائه کند.
4. مرجع صالح برای افراز
مراجع صالح برای افراز به شرح زیر است:
4.1. اداره ثبت اسناد و املاک
زمانی که تمامی شرکا مالک رسمی هستند و جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اداره ثبت مسئول رسیدگی به افراز است.
4.2. محاکم دادگستری
در مواردی که ملک غیرقابل افراز باشد یا میان شرکا اختلاف وجود داشته باشد، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
4.3 اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد چه میشود؟
اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد یا جریان ثبت آن به پایان نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک نیست. در این شرایط، متقاضی باید با توجه به وضعیت ملک و مقررات قانونی، درخواست خود را از طریق دادگاه صالح مطرح کند. دادگاه پس از بررسی مدارک، وضعیت ثبتی ملک و حقوق سایر شرکا، درباره امکان افراز یا در صورت غیرقابل افراز بودن، صدور دستور فروش ملک تصمیم‌گیری میکند.
5. مراحل انجام افراز
مراحل قانونی افراز به شرح زیر است:
5.1. درخواست افراز
متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت محل ارائه دهد. درخواست باید شامل مشخصات ملک، مدارک مالکیت و اطلاعات شرکا باشد.
5.2. بازدید و ارزیابی
کارشناس رسمی اداره ثبت از ملک بازدید کرده و نقشه‌های لازم را تهیه میکند.
5.3. تصمیم‌گیری اداره ثبت
در صورت قابلیت افراز، تصمیم نهایی توسط رئیس اداره ثبت صادر و به طرفین ابلاغ میشود.
5.4. اعتراض به تصمیم اداره ثبت
در صورتی که یکی از شرکا به تصمیم اداره ثبت اعتراض داشته باشد، باید ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ، به دادگاه صالح مراجعه کند.
5.5. اجرای افراز
در صورت تأیید نهایی، ملک طبق نقشه افراز به قطعات مشخص تقسیم میشود.
6.اگر ملک قابل افراز نباشد چه میشود؟
- دادگاه دستور فروش صادر میکند.
- ملک از طریق مزایده فروخته میشود.
- پول بین شرکا تقسیم میشود.
7. نکات حقوقی مهم
7.1. حق شریک در درخواست افراز
هر شریک حق دارد درخواست افراز کند، حتی اگر سایر شرکا مخالف باشند.
7.2. لزوم توجه به مقررات شهرداری
در افراز املاک واقع در محدوده شهری، مقررات شهرداری از جمله تأمین فضای سبز و معابر عمومی باید رعایت شود.
7.3. حق اعتراض شرکا
هر یک از شرکا می‌توانند به تصمیم اداره ثبت یا دادگاه اعتراض کنند.
7.4. هزینه‌های افراز
هزینه افراز به عواملی مانند ارزش ملک، هزینه کارشناسی، هزینه دادرسی، نقشه‌برداری و تعرفه‌های قانونی زمان رسیدگی بستگی دارد و مبلغ ثابتی ندارد.
مدت زمان افراز ملک مشاع چقدره؟
مدت زمان رسیدگی به درخواست افراز به مرجع رسیدگی، وضعیت ثبتی ملک، تعداد شرکا و وجود یا عدم وجود اعتراض بستگی دارد. اگر درخواست در اداره ثبت رسیدگی شود، معمولاً زمان کمتری نیاز دارد؛ اما در صورت اعتراض یا رسیدگی در دادگاه، ممکن است فرآیند چند ماه یا بیشتر طول بکشد.
8. آثار حقوقی افراز
پس از افراز، مالکیت مشاع به مالکیت مفروز تبدیل میشود.
هر شریک می‌تواند در سهم خود تصرف مستقل داشته باشد.
سهم‌های تعیین‌شده قابل معامله، اجاره یا وثیقه‌گذاری است.
9. چالش‌ها و مشکلات رایج در افراز
اختلاف شرکا: در بسیاری از موارد، اختلاف میان شرکا مانع از اجرای سریع و روان افراز میشود.
مقررات شهری: الزامات قانونی شهرداری‌ها ممکن است فرآیند افراز را پیچیده کند.
هزینه‌های بالا: هزینه‌های مربوط به کارشناسی و تهیه نقشه ممکن است برای برخی از متقاضیان مشکل‌ساز باشد.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای درخواست افراز ملک مشاع، متقاضی باید مدارک زیر را ارائه دهد:
تحلیل قانون افراز و فروش املاک مشاع
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357، شامل مقرراتی است که فرآیند تقسیم اموال مشاع را تنظیم میکند. تحلیل این قانون شامل موارد زیر است:
1. صلاحیت مراجع رسیدگی:
طبق ماده 1 این قانون، افراز املاکی که ثبت رسمی دارند، توسط اداره ثبت انجام میشود. در غیر این صورت، دادگاه صالح رسیدگی است.
2. قابلیت افراز یا فروش:
اگر ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت یا دادگاه آن را تقسیم میکند.
در صورت غیرقابل افراز بودن، ملک از طریق مزایده فروخته شده و عواید آن میان شرکا تقسیم میشود.
3. ماده 5 و ضمانت اجرای آن:
این ماده مقرر میکند که اگر یکی از شرکا درخواست فروش دهد، دادگاه می‌تواند حکم فروش صادر کند.
4. حق اعتراض شرکا:
شرکا می‌توانند به تصمیم اداره ثبت اعتراض کرده و موضوع را به دادگاه ارجاع دهند.
5. هدف قانون:
هدف اصلی این قانون پایان دادن به اختلافات میان شرکای مشاعی و تسریع در تعیین تکلیف مالکیت است.
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع به شرح زیر است:
عنوان دادخواست: افراز ملک مشاع
خواهان: [نام و مشخصات متقاضی]
خوانده: [نام و مشخصات سایر شرکا]
موضوع: درخواست افراز ملک مشاع
متن دادخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح [نام شهرستان]
با سلام،
اینجانب [نام خواهان] به‌عنوان یکی از شرکای ملک مشاع با پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [نشانی ملک]، به دلیل عدم توافق میان شرکا بر نحوه تقسیم ملک، تقاضای افراز ملک مذکور را دارم. نظر به اینکه این ملک قابل افراز است، خواهشمند است دستور لازم جهت بررسی و صدور حکم افراز را صادر فرمایید.
امضا…
ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ماده 5:
“ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با درخواست یک یا چند نفر از شرکا، به دستور دادگاه شهرستان فروخته شده و وجه حاصل بین شرکا به نسبت سهام تقسیم میشود.”
تحلیل ماده 5:
این ماده امکان فروش ملک غیرقابل افراز را فراهم میکند و از پیچیدگی‌های ناشی از نگه‌داشتن مال مشاع جلوگیری میکند. دادگاه با صدور دستور فروش، به‌نوعی اختلاف میان شرکا را پایان می‌دهد.
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
نمونه درخواست:
به نام خدا
ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان]
موضوع: درخواست افراز ملک مشاع
با سلام،
اینجانب [نام متقاضی]، مالک [میزان سهم] از پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس ملک]، درخواست افراز ملک مذکور را دارم. مدارک موردنیاز شامل سند مالکیت و نقشه ملک ضمیمه می‌گردد. خواهشمند است دستورات لازم جهت اقدام و تعیین وضعیت افراز ملک صادر گردد.
با احترام،
[نام و امضا]
نمونه اظهارنامه درخواست افراز ملک مشاع
اظهارکننده: آقای/خانم …
شماره ملی: …
نشانی: …
مخاطب: آقای/خانم …
شماره ملی: …
نشانی: …
موضوع: درخواست افراز ملک مشاع
با سلام
احتراماً، اینجانب به‌عنوان یکی از شرکای ملک مشاع واقع در ………. با پلاک ثبتی ……….، با توجه به عدم امکان توافق بر نحوه تقسیم ملک، بدین‌وسیله درخواست خود را مبنی بر افراز ملک مذکور اعلام می‌کنم.
لذا از جنابعالی درخواست میشود ظرف مدت ………. روز نسبت به همکاری و انجام اقدامات لازم برای تقسیم قانونی ملک اقدام نمایید. بدیهی است در صورت عدم همکاری یا عدم حصول توافق، اینجانب مطابق مقررات قانونی از طریق مرجع صالح نسبت به درخواست افراز یا در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، درخواست فروش آن اقدام خواهم کرد و کلیه حقوق قانونی خود را محفوظ می‌دانم.
این اظهارنامه صرفاً به‌منظور اعلام رسمی درخواست و جلوگیری از بروز اختلافات بعدی ارسال میشود.
با احترام
نام و نام خانوادگی: ……….
امضا: ……….
تاریخ: ……….
نمونه رای درباره افراز ملک مشاع
1) عنوان: قابلیت اخذ سند افرازی ملک مشاع از سوی احد از شرکا
پیام: اگر احدی از شرکا مال مشاع بدون اذن سایر شرکااقدام به اخذ سند افرازی کند؛ از مصادیق تصرف در مال مشاع بوده زیرا مالکیت هریک از شرکا به نحو اشاعه در جز جز مال می باشد؛ بنابراین سند قابل ابطال است.متن کامل رای…
2) الف: عنوان: اعاده دادرسی به استناد وجود تضاد در مفاد حکم
پیام: قانون افراز و فروش املاک مشاعی ناظر به یک قسم از اقسام تقسیم و ناظر به اموال مشاع غیر منقول بوده و از این حیث نسبت آن با مواد قانون مدنی عموم وخصوص مطلق است و به منظور تکمیل آن وضع گردیده است، بنابراین استناد به هر دو قانون در حکم دادگاه، تضاد در مفاد حکم محسوب نشده و اعاده دادرسی به دلیل مذکور قابل پذیرش نیست.متن کامل رای…
عنوان:ب: نحوه افراز املاک
پیام: در افراز باید مال الشرکه تبدیل به ملک اختصاصی شود، بنابراین چنانچه پس از تقسیم، وصف اشاعه در پلاک ثبتی مربوطه کماکان باقی باشد، افراز ملک مشاعی مدنظر قانونگذار صورت نگرفته است.متن کامل رای..
عنوان:ج: اعتراض به تصمیم واحد ثبتی به استناد تقسیم به تعدیل
پیام: تقسیم به تعدیل توسط کارشناس رسمی دادگستری تخصصاً از شمول اعتراض به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک خارج است و موجب نقض تصمیم واحد ثبتی نمی شود.متن کامل رای…
3) عنوان: مرجع صالح رسیدگی به دعوی افراز ملک مشاع به استناد صلحنامه
پیام: صلاحیت اداره ثبت اسناد در رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع، منحصر به مالکان دارای سند مشاعی است؛ بنابراین دعوی افراز به استناد یک صلحنامه (که خود می تواند محل نزاع باشد) از شمول صلاحیت این مرجع خارج و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی است.متن کامل رای…
4) عنوان: تنظیم سند رسمی مشاع بعد از افراز ملک
پیام: چنانچه به موجب تقسیم نامه رسمی بین مالکین مشاعی ملک از حالت اشاعه خارج و به صورت مفروز درآید، درخواست تنظیم سند رسمی مشاع درخصوص پلاک موصوف غیر قابل استماع است مگر پس از ابطال تقسیم نامه.
مستندات: ماده 219ماده 223ماده 231ماده 237 قانون مدنی-متن کامل رای…
5) عنوان: تکلیف دادگاه در دعوی افراز ملک مشاع ثبت شده
پیام: از آنجا که حجر یکی از مالکان ملک مشاع ثبت شده، مانع از صلاحیت اداره ثبت در خصوص افراز این ملک می شود؛ در فرض طرح دعوی افراز ملک مشاع در دادگاه، ابتدا باید موضوع وجود یا عدم وجود محجور میان مالکین بررسی شود، سپس در صورت عدم حجر کلیه آنها، پرونده با صدور قرار عدم صلاحیت، به دیوان عالی کشور ارسال گردد.متن کامل رای…
6) عنوان: ضمانت اجرای عدم قابلیت افراز ملک مشاع
پیام: درصورت عدم امکان افراز ملک مشاع حکم بر فروش مال مشاع صادر می شود نه دستور فروش.متن کامل رای…
7) عنوان: درخواست افراز ملک مشاع با وجود مستحدثات
پیام: وجود مستحدثات در ملک مشاع و عدم قلع و قمع آن، مانع از رسیدگی به درخواست افراز ملک نیست.متن کامل رای…
8) عنوان: افراز ملک ثبت شده موضوع ترکه
پیام: افراز ملکی که در نتیجه وراثت بین اصحاب دعوی به حالت اشاعه در آمده است، تقسیم ترکه محسوب شده و در صورت عدم تراضی ورثه و طرح دعوی، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه عمومی است و برخلاف سایر موارد افراز ملک مشاع ثبت شده، اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص صلاحیتی ندارد.
مستندات: رأی وحدت رویه شماره 719 مورخ 90/2/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور-متن کامل رای…
1) رای وحدت رویه شماره 534 مورخ 1369/1/21 هیات عمومی دیوان عالی کشور (عدم صلاحیت مراجع دادگستری در افراز املاک مشاعی که دارای سند ثبتی می‌باشند)
رای وحدت رویه شماره ۵۳۴ مورخ ۱۳۶۹/۱/۲۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور (عدم صلاحیت مراجع دادگستری در افراز املاک مشاعی که دارای سند ثبتی می‌باشند):قرار عدم صلاحیت مذکور در بند ۴ ماده ۱۳ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی یک و دو مصوب آذرماه ۱۳۶۴ به قرینه قرارهای دیگری که در این ماده احصاء شده‌اند ظهور در عدم صلاحیت نسبی و محلی دارد زیرا این قرارها کلاً در دعاوی صادر میشود که قابل رسیدگی ماهوی در دادگاه‌های دادگستری است در صورتی که قرار عدم صلاحیت ذاتی موضوع ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری مصوب خرداد ماه ۱۳۵۶ در پرونده‌هایی که باید در مراجع غیردادگستری مطرح و رسیدگی شود صادر می‌گردد و از شمول ماده ۱۳ قانون مرقوم خارج است؛ بنابراین رأی شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور مبنی بر اعمال ماده ۱۶ قانون موصوف که به قوت و اعتبار خود باقی می‌باشد صحیح تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور
2) راي وحدت رويه شماره 719 ديوان عالي كشور در خصوص تعيين مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست تقسيم تركه ( افراز ملک مشاع)
د: رأي وحدت‌رويه شماره 719 – 20 /2 /1390 هيأت‌عمومي ديوان‌عالي كشور
مستفاد از مقررات قانون امورحسبي راجع به تقسيم، تقسيم تركه درصورت عدم تراضي ورثه امري است كه محتاج رسيدگي قضايي است و بايد در دادگاه به‌عمل آيد. همين حكم در موردي هم كه تركه منحصر به يك يا چند مال غيرمنقول باشد جاري است، بنابراين آراء شعب پنجم و بيست و يكم ديوان عالي كشور كه تقسيم تركه غيرمنقول را از صلاحيت واحد ثبتي محل وقوع مال خارج و در صلاحيت دادگاه دانسته به اكثريت آراء صحيح و منطبق با موازين قانوني است. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري در موارد مشابه براي شعب ديوان‌عالي كشور و دادگاه‌هاي سراسر كشور لازم‌الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور
این مطالب را هم بخوانید:
مشاوره با وکیل متخصص افراز ملک مشاع | گروه حقوقی سلمان احدی
اگر درباره افراز ملک مشاع، فروش ملک غیرقابل افراز، اختلاف میان شرکا، اعتراض به تصمیم اداره ثبت یا تنظیم دادخواست افراز نیاز به راهنمایی دارید، بهتر است پیش از هر اقدام حقوقی با وکیل متخصص مشورت کنید. بررسی دقیق وضعیت ثبتی ملک و انتخاب مسیر قانونی مناسب می‌تواند از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند. گروه حقوقی سلمان احدی آماده ارائه مشاوره تخصصی و پذیرش وکالت در تمامی دعاوی مربوط به افراز و فروش املاک مشاع است. برای دریافت مشاوره و پیگیری پرونده خود با شماره 09120466204 تماس بگیرید.
