الزام به اخذ پایان کار ساختمان؛ شرایط، مدارک و نحوه طرح دادخواست در سال ۱۴۰۵
الزام به اخذ پایان کار
یکی از مشکلات رایج در معاملات ملکی، خودداری فروشنده یا سازنده از دریافت گواهی پایان کار ساختمان است. این مشکل معمولاً زمانی آشکار می‌شود که خریدار قصد دریافت سند رسمی آپارتمان را دارد، اما متوجه می‌شود ساختمان هنوز پایان کار ندارد و امکان انجام مراحل بعدی انتقال سند با مانع مواجه شده است.
گواهی پایان کار ساختمان یکی از مدارک مهم در فرایند قانونی ساخت‌وساز و نقل‌وانتقال املاک است که توسط شهرداری یا مرجع قانونی مربوط صادر می‌شود. این گواهی نشان می‌دهد وضعیت ساختمان از نظر مقررات مربوط به ساخت‌وساز بررسی شده و شرایط لازم برای صدور پایان کار احراز شده است.
اما اگر سازنده یا فروشنده از اخذ پایان کار خودداری کند، خریدار چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟ آیا امکان الزام سازنده به دریافت پایان کار از طریق دادگاه وجود دارد؟ چه مدارکی برای طرح دادخواست لازم است و هزینه دادرسی بر عهده چه کسی خواهد بود؟
در این مقاله از گروه حقوقی وکیل سلمان احدی، شرایط دعوای الزام به اخذ پایان کار، مدارک لازم، مراحل رسیدگی، دادگاه صالح، مسئولیت فروشنده و سازنده و مقررات قانونی مرتبط در سال ۱۴۰۵ را بررسی می‌کنیم.
الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست؟
دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، دعوایی حقوقی است که به موجب آن، شخص ذینفع از دادگاه درخواست می‌کند فردی را که قانوناً یا به موجب قرارداد موظف به دریافت گواهی پایان کار است، به انجام تعهد خود ملزم کند.
این دعوا معمولاً از سوی خریدار آپارتمان علیه فروشنده، سازنده یا شخصی مطرح می‌شود که مسئولیت قانونی یا قراردادی اخذ پایان کار را بر عهده دارد.
برای مثال، فرض کنید شخصی یک واحد آپارتمان نوساز خریداری کرده و فروشنده در مبایعه‌نامه تعهد داده است که ظرف شش ماه پایان کار ساختمان را دریافت کند.
اگر فروشنده با وجود سپری شدن مهلت مقرر از انجام تعهد خودداری کند، خریدار می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان را مطرح کند.
نکته مهم این است که صدور گواهی پایان کار در صلاحیت شهرداری یا مرجع قانونی مربوط است؛ بنابراین دادگاه حقوقی معمولاً شخص متعهد را به انجام اقدامات لازم برای اخذ گواهی ملزم می‌کند، نه اینکه رأساً گواهی پایان کار صادر کند.
گواهی پایان کار ساختمان چیست و چه اهمیتی دارد؟
گواهی پایان کار، مدرکی است که پس از بررسی وضعیت ساختمان و احراز شرایط مقرر از سوی مرجع قانونی صادر می‌شود.
در فرایند صدور پایان کار، موضوعاتی مانند تطبیق ساختمان با پروانه ساختمانی، ضوابط شهرسازی، مقررات فنی و وضعیت تخلفات ساختمانی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
اهمیت پایان کار ساختمان را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
- فراهم شدن یکی از مقدمات مهم دریافت صورت‌مجلس تفکیکی آپارتمان.
- تسهیل انتقال رسمی مالکیت واحدهای ساختمانی.
- مشخص شدن وضعیت تخلفات ساختمانی و تصمیمات مربوط به آن‌ها.
- کاهش اختلافات حقوقی میان خریدار، فروشنده و سازنده.
- فراهم شدن امکان تکمیل برخی مراحل ثبتی و اداری ملک.
- افزایش اطمینان خریدار نسبت به وضعیت قانونی ساختمان.
البته دریافت پایان کار به‌تنهایی به معنای صدور سند مالکیت یا تأیید تمام حقوق اشخاص نسبت به ملک نیست.
چه کسی مسئول اخذ پایان کار ساختمان است؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در دعوای الزام به اخذ پایان کار این است که مسئولیت دریافت گواهی پایان کار بر عهده چه کسی قرار دارد.
پاسخ به این سؤال به قرارداد، وضعیت مالکیت و تعهدات اشخاص بستگی دارد.
- مسئولیت فروشنده در اخذ پایان کار
در بسیاری از قراردادهای خریدوفروش آپارتمان، فروشنده متعهد می‌شود که پایان کار ساختمان را دریافت کند و مقدمات تنظیم سند رسمی را فراهم سازد.
اگر چنین تعهدی در قرارداد وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند پس از تحقق شرایط مطالبه تعهد، الزام فروشنده به اخذ پایان کار را درخواست کند.
حتی اگر قرارداد درباره پایان کار صراحت نداشته باشد، ممکن است با توجه به مفاد قرارداد، عرف معامله و تعهدات تبعی فروشنده، امکان مطالبه انجام اقدامات ضروری برای انتقال رسمی ملک وجود داشته باشد.
- مسئولیت سازنده ساختمان
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً سازنده مسئول انجام عملیات ساختمانی، دریافت تأییدیه‌های لازم و اخذ پایان کار است.
اگر سازنده برخلاف تعهدات قراردادی خود از دریافت پایان کار خودداری کند، مالک زمین یا شخص ذینفع می‌تواند حسب مورد الزام او به اجرای تعهد را درخواست کند.
- مسئولیت مالک رسمی ملک
گاهی سازنده مسئول دریافت پایان کار است، اما انجام برخی مراحل اداری نیازمند همکاری یا امضای مالک رسمی ساختمان است.
در چنین شرایطی، ممکن است لازم باشد مالک رسمی نیز با توجه به نوع خواسته و تعهدات موجود، طرف دعوا قرار گیرد.
بنابراین در دعاوی الزام به اخذ پایان کار، شناسایی صحیح خواندگان اهمیت زیادی دارد.
شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار
برای طرح این دعوا باید شرایط حقوقی لازم وجود داشته باشد.
شرط اول: وجود تعهد قانونی یا قراردادی
خواهان باید نشان دهد که خوانده بر اساس قرارداد، قانون یا تعهدات ناشی از معامله موظف به اخذ پایان کار بوده است.
شرط دوم: وجود نفع قانونی خواهان
مطابق ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، شخصی می‌تواند درخواست رسیدگی کند که در موضوع دعوا ذینفع باشد یا از سوی شخص ذینفع دارای سمت قانونی باشد.
خریدار آپارتمانی که به دلیل فقدان پایان کار نمی‌تواند مراحل دریافت سند رسمی را انجام دهد، ممکن است واجد چنین نفعی باشد.
شرط سوم: فرا رسیدن زمان انجام تعهد
اگر در قرارداد برای اخذ پایان کار مهلت تعیین شده باشد، اصولاً باید موعد انجام تعهد فرا رسیده باشد.
اگر مهلت مشخصی وجود نداشته باشد، زمان و شرایط مطالبه تعهد بر اساس قرارداد و مقررات قانونی بررسی می‌شود.
شرط چهارم: خودداری یا عدم انجام تعهد
خواهان باید بتواند نشان دهد که تعهد اخذ پایان کار انجام نشده است.
برای اثبات این موضوع می‌توان از قرارداد، اظهارنامه رسمی، مکاتبات یا استعلام‌های مربوط استفاده کرد.
شرط پنجم: امکان قانونی انجام تعهد
اگر ساختمان دارای تخلف ساختمانی باشد، ممکن است صدور پایان کار منوط به پرداخت جریمه، رفع تخلف یا انجام اقدامات قانونی دیگر شود.
در چنین شرایطی، امکان اجرای حکم باید با توجه به وضعیت ساختمان بررسی شود.
مدارک لازم برای دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان
مهم‌ترین مدارکی که ممکن است برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار لازم باشند عبارت‌اند از:
- مدارک هویتی خواهان یا نماینده قانونی او.
- مبایعه‌نامه، قرارداد پیش‌فروش یا قرارداد مشارکت در ساخت.
- تصویر سند مالکیت ملک، در صورت دسترسی.
- پروانه ساختمانی و مدارک مربوط به ساخت‌وساز، در صورت وجود.
- مدارک مربوط به تعهد فروشنده یا سازنده برای اخذ پایان کار.
- اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به شخص متعهد، در صورت وجود.
- مکاتبات و استعلام‌های شهرداری درباره وضعیت ساختمان.
- آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، در صورت وجود تخلف ساختمانی.
- مدارک مربوط به پرداخت ثمن معامله و انجام تعهدات خریدار، در صورت ارتباط با دعوا.
- سایر مدارکی که وجود تعهد و عدم انجام آن را اثبات می‌کنند.
لازم نیست تمام این مدارک در همه پرونده‌ها وجود داشته باشند. مدارک ضروری بر اساس نوع قرارداد و وضعیت ساختمان مشخص می‌شوند.
نحوه طرح دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان
برای طرح صحیح دعوای الزام به اخذ پایان کار، طی مراحل زیر اهمیت دارد.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به اخذ پایان کار کجاست؟
در دعاوی الزام به اخذ پایان کار که به تعهدات مربوط به ملک و حقوق غیرمنقول ارتباط دارند، دادگاه محل وقوع ملک معمولاً مرجع صالح رسیدگی است.
با این حال، تعیین صلاحیت باید با توجه به ماهیت دقیق خواسته و مقررات آیین دادرسی مدنی انجام شود.
برای مثال، اگر آپارتمان در تهران واقع شده باشد، دعوای مربوط به تعهد اخذ پایان کار آن اصولاً در مرجع قضایی صالح تهران مطرح می‌شود.
نکته مهم این است که دعوای خریدار علیه فروشنده یا سازنده برای انجام تعهد قراردادی، با شکایت از تصمیم یا خودداری شهرداری از صدور پایان کار تفاوت دارد.
در صورت وجود اختلاف با شهرداری به عنوان مرجع اداری، ممکن است رسیدگی به موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار گیرد.
ارتباط الزام به اخذ پایان کار با کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
یکی از مهم‌ترین موانع دریافت پایان کار، وجود تخلفات ساختمانی است.
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان املاک واقع در محدوده یا حریم شهر باید پیش از شروع عملیات ساختمانی، پروانه لازم را دریافت کنند.
اگر ساختمان بدون پروانه یا برخلاف مفاد پروانه احداث شده باشد، موضوع ممکن است در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود.
این کمیسیون با توجه به نوع تخلف و شرایط قانونی می‌تواند رأی مقتضی، از جمله جریمه یا تخریب، صادر کند.
آیا با وجود تخلف ساختمانی می‌توان پایان کار گرفت؟
پاسخ به نوع تخلف، رأی صادرشده و مقررات قابل اجرا بستگی دارد.
در برخی موارد، پس از صدور رأی قطعی جریمه و انجام تکالیف قانونی، امکان دریافت پایان کار وجود دارد.
اما در مواردی که رفع تخلف، اصلاح ساختمان یا اجرای حکم تخریب ضروری باشد، موضوع متفاوت خواهد بود.
همچنین تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای برخی واحدهای آپارتمانی که ادعای مالکیت آن‌ها در سامانه مربوط ثبت شده، مقررات ویژه‌ای درباره صدور پایان کار و درج جرایم ساختمانی پیش‌بینی کرده است.
بنابراین وجود رأی جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ همیشه به معنای غیرممکن بودن صدور پایان کار نیست.
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تأثیر آن بر پایان کار
یکی از مهم‌ترین مقررات جدید مرتبط با پایان کار ساختمان، تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
مطابق این تبصره، در شرایط مقرر قانونی، اگر نسبت به واحدی از آپارتمان ادعای مالکیت در سامانه ثبت شده باشد و کمیسیون ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ رأی به اخذ جریمه صادر کرده باشد، شهرداریها، بخشداری‌ها یا دهیاری‌ها حسب مورد مکلف به صدور گواهی پایان کار خواهند بود.
در این وضعیت، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و مشترک باید در گواهی پایان کار درج شود.
همچنین در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، جرایم مربوط مطابق مقررات قانونی منعکس می‌شود.
انتقال رسمی بعدی ملک نیز تابع شرایط پرداخت جرایم مقرر خواهد بود.
البته این حکم به معنای امکان صدور پایان کار برای تمام ساختمان‌های دارای تخلف نیست و شرایط اختصاصی قانون باید رعایت شود.
این مطلب را هم بخوانید:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
آیا بدون پایان کار می‌توان سند رسمی گرفت؟
در وضعیت معمول، گواهی پایان کار یکی از مدارک مهم برای انجام مراحل تفکیک ساختمان و تنظیم سند رسمی واحدهای آپارتمانی است.
مطابق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، دفاتر اسناد رسمی در معاملات مشمول این مقرره مکلف به ملاحظه گواهی پایان ساختمان یا گواهی عدم خلاف، حسب مورد، هستند.
با این حال، قوانین خاص ممکن است در برخی وضعیت‌ها استثنا یا سازوکار متفاوتی پیش‌بینی کرده باشند.
از جمله، تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در شرایط مقرر، امکان صدور پایان کار و سند تفکیکی با درج جرایم ساختمانی را فراهم می‌کند.
بنابراین پاسخ قطعی به این پرسش نیازمند بررسی وضعیت ساختمان و مقررات قابل اجراست.
تفاوت پایان کار ساختمان با صورت‌مجلس تفکیکی
گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی دو مدرک متفاوت هستند.
گواهی پایان کار توسط شهرداری یا مرجع قانونی مربوط صادر می‌شود و به وضعیت ساختمان از نظر مقررات ساخت‌وساز ارتباط دارد.
در مقابل، صورت‌مجلس تفکیکی توسط مرجع ثبتی مربوط تهیه می‌شود و مشخصات واحدهای اختصاصی و قسمت‌های مشترک ساختمان را برای تفکیک ثبتی مشخص می‌کند.
در بسیاری از پرونده‌های آپارتمانی، دریافت پایان کار مقدمه انجام مراحل تفکیک و تنظیم سند رسمی است.
به همین دلیل، ممکن است خریدار لازم باشد خواسته‌های الزام به اخذ پایان کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی را به‌صورت مرتبط مطرح کند.
آیا می‌توان الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی را هم‌زمان درخواست کرد؟
بله. در صورت وجود شرایط قانونی، امکان طرح خواسته‌های مرتبط در یک دادخواست وجود دارد.
برای مثال، اگر فروشنده آپارتمان متعهد به دریافت پایان کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و انتقال رسمی سند شده باشد، خریدار می‌تواند با رعایت مقررات آیین دادرسی مدنی، خواسته‌های مرتبط را مطرح کند.
این خواسته‌ها ممکن است شامل موارد زیر باشند:
- الزام به اخذ گواهی پایان کار ساختمان.
- الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی.
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک.
- مطالبه وجه التزام قراردادی، در صورت وجود شرایط قانونی.
- مطالبه خسارات دادرسی.
البته طرح هم‌زمان این خواسته‌ها در همه پرونده‌ها الزامی نیست و باید وضعیت قرارداد و قابلیت استماع هر خواسته بررسی شود.
این مطلب را هم بخوانید:
هزینه دادرسی الزام به اخذ پایان کار ساختمان چقدر است؟
هزینه دادرسی به ماهیت خواسته، نحوه تقویم آن و تعرفه قانونی زمان ثبت دادخواست بستگی دارد.
در رویه قضایی، تشخیص مالی یا غیرمالی بودن خواسته الزام به اخذ پایان کار ممکن است با توجه به ماهیت دعوا و شرایط پرونده اهمیت داشته باشد.
اگر خواسته‌های دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه وجه التزام یا خسارت نیز مطرح شوند، هزینه‌های مربوط به آن‌ها باید جداگانه بررسی شود.
علاوه بر هزینه دادرسی، ممکن است هزینه کارشناسی، استعلام، خدمات قضایی و حق‌الوکاله وکیل نیز وجود داشته باشد.
هزینه اخذ پایان کار بر عهده خریدار است یا فروشنده؟
مسئولیت پرداخت هزینه‌های اخذ پایان کار در رابطه میان خریدار و فروشنده، در درجه نخست به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین بستگی دارد.
در بسیاری از قراردادها، فروشنده یا سازنده مسئول پرداخت هزینه‌های لازم برای دریافت پایان کار است.
با این حال، اگر قرارداد شرایط دیگری داشته باشد، باید همان شرایط با مقررات قانونی تطبیق داده شود.
همچنین باید میان هزینه‌های عادی دریافت پایان کار و جرایم ناشی از تخلفات ساختمانی تفاوت قائل شد.
اگر تخلف ساختمانی ناشی از اقدامات سازنده باشد، مسئولیت قراردادی او در قبال خریدار باید بررسی شود.
اگر سازنده برای دریافت پایان کار اقدام نکند چه می‌شود؟
اگر سازنده برخلاف تعهد قانونی یا قراردادی خود از دریافت پایان کار خودداری کند، شخص ذینفع می‌تواند الزام او به انجام تعهد را از دادگاه درخواست کند.
مطابق مواد ۲۲۱، ۲۲۲ و ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، در شرایط مقرر، امکان مطالبه اجرای تعهد و استفاده از ضمانت اجراهای قانونی وجود دارد.
در برخی موارد، اگر متعهد پس از صدور حکم نیز از انجام اقدامات لازم خودداری کند، ممکن است امکان انجام عمل توسط شخص دیگر و مطالبه هزینه آن طبق مقررات وجود داشته باشد.
البته این موضوع زمانی امکان‌پذیر است که انجام عمل از نظر قانونی و عملی قابل واگذاری باشد.
اگر فروشنده فوت کرده باشد، تکلیف اخذ پایان کار چیست؟
فوت فروشنده لزوماً باعث از بین رفتن تعهدات مالی و قراردادی مربوط به ملک نمی‌شود.
در چنین شرایطی، بسته به نوع تعهد، وضعیت ترکه و شرایط قانونی، ممکن است طرح دعوا علیه وراث در سمت قانونی مربوط یا پیگیری تعهد از محل ترکه ضرورت داشته باشد.
بنابراین نمی‌توان بدون بررسی قرارداد و وضعیت وراثت، مسئولیت شخصی تمام وراث را فرض کرد.
این مطلی را هم بخوانید:
مدت زمان رسیدگی به دادخواست الزام به اخذ پایان کار
مدت رسیدگی به این دعوا ثابت نیست و به عوامل مختلفی بستگی دارد؛ از جمله:
- تعداد خواندگان پرونده.
- کامل بودن مدارک و قراردادها.
- وجود یا نبود تخلفات ساختمانی.
- نیاز به استعلام از شهرداری.
- ضرورت ارجاع پرونده به کارشناسی.
- اعتراض به رأی و رسیدگی در مراحل بعدی.
همچنین باید میان زمان رسیدگی قضایی و زمان اجرای حکم و دریافت واقعی گواهی پایان کار تفاوت قائل شد.
ممکن است حکم دادگاه صادر شود، اما اجرای آن به دلیل وجود موانع قانونی یا فنی ساختمان به زمان بیشتری نیاز داشته باشد.
اشتباهات رایج در دعوای الزام به اخذ پایان کار
برخی اشتباهات ممکن است باعث طولانی شدن رسیدگی یا رد دعوا شوند.
مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
- طرح دعوا علیه شخصی که تعهد یا مسئولیت قانونی مربوط را ندارد.
- بی‌توجهی به مالک رسمی ملک و اشخاصی که همکاری آنان ضروری است.
- طرح دادخواست بدون بررسی مفاد قرارداد.
- عدم بررسی وضعیت تخلفات ساختمانی.
- اشتباه گرفتن پایان کار با صورت‌مجلس تفکیکی.
- طرح دعوا علیه شهرداری در مرجع نامناسب.
- درخواست الزام به اخذ پایان کار بدون توجه به موانع قانونی صدور آن.
- عدم بررسی امکان مطالبه وجه التزام قراردادی.
- طرح جداگانه دعاوی مرتبط، بدون بررسی امکان رسیدگی توأمان.
- بی‌توجهی به مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
نمونه رای درباره الزام به اخذ پایان کار
1) عنوان: خوانده دعوی الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
پیام: در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مستقلی برای سازنده جهت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی درج نشده باشد؛ به این دلیل که عرف حاکم نیز دلالت بر اجرای تعهد مذکور بدون تصریح در قرارداد ندارد، نمی توان دعوی مذکور را علیه وی مطرح کرد و تکلیف شهرداری در صدور پایان کار منوط به درخواست مالکین به عنوان ذینفع است.متن کامل رای…
2) عنوان: الزام به اخذ پایانکار درفرض صدور حکم تخریب
پیام: چنانچه به دلیل تخلفات ساختمانی ملکی، حکم تخریب آن در کمیسیون های بدوی وتجدیدنظر کمیسیون ماده صد شهرداری صادر شده باشد، مادامی که آرای مذکور نقض نشده، دعوی اخذ پایانکارشهرداری وصورتمجلس تفکیکی ثبتی نسبت به این ملک، با تعذر قانونی روبرو بوده و قرار رد دعوی صادر می شود.متن کامل رای…
3) عنوان: خوانده دعوی الزام به اخذ پایان کار
پیام: الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی قطعاً و الزاماً نباید به طرفیت مالک رسمی باشد؛ بنابراین دعاوی مزبور را می توان به طرفیت فروشنده هم اقامه کرد.متن کامل رای…
4) عنوان: دعوای الزام به اخذ پایان کار
پیام: در صورتی که شهرداری به علت تخلف پیمانکارِ ساختمان از انجام برخی تعهدات مانند عدم نصب شیشه دودبند لابی و عدم اجرای فضای سبز، پایان کار صادر نکند، تا زمانی که پیمانکار تعهد خود را انجام نداده است، دعوای الزام به اخذ پایانکار، مفاصاحساب شهرداری ، رفع خلاف، صورت مجلس تفکیکی و غیره قابل استماع نیست.متن کامل رای…
1) رأی شماره ۹۴۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، موضوع صدور پایان کار اداری با احراز کاربری اداری در ملک موضوع تعارض
رأی هیأت عمومی
اولاً: تعارض در آراء مندرج در گردش کار محرز است.
ثانیاً: با توجه به مستندات و دلایل مذکور در دادنامه صادر شده از شعبه سی ام دیوان عدالت اداری خصوصاً گواهی های صادر شده از ناحیه شهرداری منطقه ۱۲ در تاریخ های ۲۰/۱۲/۱۳۶۱ و ۱۵/۴/۱۳۶۵ مبنی بر صدور پایان کار ۶ واحد اداری و سه باب مغازه، با احراز کاربری اداری در ملک موضوع تعارض، رأی صادر شده از شعبه مذکور به شماره دادنامه ۸۹۰۹۹۷۰۹۰۳۰۰۱۱۶۸ ـ ۲۶/۱۰/۱۳۸۹ مبنی بر وارد دانستن شکایت و الزام شهرداری به صدور پایان کار اداری صحیح و موافق مقررات تشخیص می شود. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲، برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدجعفر منتظری
2)رأی وحدت‌رویه شماره ۲۷۱۵ مورخ ۱۳۹۸/۹/۱۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ موجب معافیت از پرداخت عوارض قانونی نیست
رأی هیأت عمومی
اولاً: تعارض در آراء محرز است.
ثانیاً: بـا توجه بـه اینکه مطابق ماده ۳۲ آیین نامـه مالی شهرداریها، شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست ولی در هر حال صدور مفاصا حساب به وصول کلیه بدهی موکول است و عوارض از حقوق دیوانی است که مؤدی مکلف به پرداخت آن می باشد و تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نافی حق دریافت عوارض قانونی قبل از صدور پایانکار نمی باشد و موضوع جریمه تخلف ساختمانی متفاوت از عوارض است، بنا بر مراتب آراء شعب اول تشخیص و هفتم تجدیدنظر دیوان عدالت اداری به شرح مندرج در گردش کار که بر این مبنا صادر شده است و اخذ جریمه موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را نافی اخذ عوارض ندانسته، صحیح است و مطابق مقررات می باشد. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است./
محمدکاظم بهرامی
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
نظر مشورتي 7/1401/1187 مورخ 1402/04/25 اداره كل حقوقي قوه قضائيه
استعلام :
به موجب ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي، چنانچه فردي بدون اخذ پروانه ساختماني از شهرداري يا مغاير آن و يا با ارتكاب تخلف احداث بنا كند، شهرداري مكلف به جلوگيري از آن و در اجراي تبصره يك اين ماده ملزم به طرح موضوع در كميسيون مربوط است. رأي كميسيون داير بر تخريب يا اخذ جريمه وفق تبصره‌هاي اين ماده صادر مي‌شود. از سوي ديگر، به موجب ماده 34 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 1374 و نيز ماده 28 آيين‌نامه اجرايي ماده 33 اين قانون مصوب 17/4/1383 هيأت وزيران، چنانچه مقررات ملي ساختمان رعايت نشده باشد، شهرداري تا زمان رفع نقص مجاز به صدور پايان كار نمي‌باشد. باتوجه به تبصره‌هاي ماده 100 قانون شهرداري به نظر مي‌رسد حكم مقرر در ماده 34 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدي، ناظر بر مراحل اجرايي ساختمان است و با مداخله كميسيون موضوع ماده 100 و صدور رأي قطعي از سوي آن كميسيون يا ديوان عدالت اداري؛ به‌ويژه با توجه به تبصره 7 ماده 100 اين قانون، شهرداري مكلف به صدور پايان كار است و موجبي براي اعمال حكم مقرر در ماده 34 يادشده نيست؛ زيرا كميسيون ماده 100 با در نظر گرفتن جهات فني حكم به تخريب بنا يا اخذ جريمه صادر مي‌كند و چنانچه كميسيون با لحاظ جهات فني حكم به تخريب نداده و به اخذ جريمه بسنده كند، به نظر مي‌رسد رأي كميسيون جايگزين حكم مقرر در ماده 34 شده است. توضيح آنكه در همين خصوص ديدگاه مخالفي نيز وجود دارد كه شهرداري‌ها را از صدور پايان كار منع مي‌كند و به رغم صدور رأي از سوي كميسيون ماده 100 و تأييد جهات فني بنا، سازمان نظام مهندسي و كنترل ساختمان به تخريب بنا يا اصلاح وضع نظر دارد. با عنايت به مراتب يادشده، خواهشمند است در خصوص موضوع و هر يك از ديدگاه‌هاي مذكور اعلام نظر فرماييد.
نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه :
هرچند ماده 34 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدي؛ از جمله شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و كنترل و نظارت بر اجراي ساختمان و امور شهرسازي را مكلف به رعايت مقررات ملي ساختمان دانسته و عدم رعايت اين مقررات و ضوابط و مقررات شهرسازي را تخلف از اين قانون تلقي كرده است و ماده 28 آيين‌نامه اجرايي ماده 33 اين قانون مصوب 17/4/1383 هيأت وزيران، نيز شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان را مكلف كرده است براي ساختمان‌هايي كه طبق تشخيص ناظران و تأييد سازمان نظام مهندسي ساختمان استان، مقررات ملي ساختمان در آن‌ها رعايت نشده است، پايان كار صادر نكند؛ اما از آنجا كه مقنن با وضع ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي و تبصره‌هاي اين ماده، جلوگيري از ساخت و سازهاي مغاير با اصول سه‌گانه شهرسازي، فني و يا بهداشتي و تنظيم به تمشيت امور را مدنظر داشته و در اين راستا علاوه بر حكم به قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ساختماني يا ساختمان‌هاي فاقد پروانه، اخذ جريمه را در موارد عدم ضرورت قلع بنا و تأسيسات تجويز كرده است و با توجه به الزام شهرداري به اجراي آراي قطعي مراجع قضايي و شبه‌قضايي، با صدور رأي قطعي از سوي كميسيون موضوع ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي، اعمال ماده 34 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ماده 28 آيين‌نامه اجرايي ماده 33 قانون يادشده مصوب 17/4/1383 هيأت وزيران، موضوعاً منتفي است.
نقش وکیل ملکی در دعوای الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار ممکن است در ظاهر ساده به نظر برسد، اما در عمل با مسائل متعددی مانند تخلفات ساختمانی، اختلافات قراردادی، مسئولیت سازنده، وضعیت مالک رسمی و مشکلات ثبتی ارتباط پیدا کند.
وکیل متخصص دعاوی ملکی می‌تواند با بررسی قرارداد، مدارک ساختمان و سوابق شهرداری، شخص مسئول را شناسایی و خواسته مناسب را تعیین کند.
همچنین در مواردی که اخذ پایان کار مقدمه دریافت صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی است، بررسی هم‌زمان این تعهدات اهمیت دارد.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی در تهران، خدمات مشاوره و بررسی پرونده‌های مربوط به الزام به اخذ پایان کار، الزام به تنظیم سند رسمی و سایر دعاوی ملکی را ارائه می‌کند.
نتیجه‌گیری
الزام به اخذ پایان کار ساختمان یکی از دعاوی مهم حقوق ملکی است که معمولاً در نتیجه انجام ندادن تعهدات فروشنده یا سازنده مطرح می‌شود.
دریافت پایان کار در بسیاری از ساختمان‌ها از مقدمات ضروری انجام مراحل ثبتی و انتقال رسمی واحدهای آپارتمانی است.
با این حال، طرح صحیح دعوا نیازمند بررسی قرارداد، شناسایی شخص مسئول، وضعیت تخلفات ساختمانی و مقررات قانونی مربوط است.
همچنین با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بررسی مقررات جدید مرتبط با صدور پایان کار و ثبت حقوق ملکی اهمیت ویژه‌ای دارد.
بنابراین پیش از ثبت دادخواست، بهتر است وضعیت حقوقی و ثبتی ملک به‌صورت دقیق بررسی شود.
مشاوره حقوقی الزام به اخذ پایان کار در تهران
اگر فروشنده یا سازنده ملک از دریافت پایان کار خودداری کرده است یا به دلیل مشکلات ساختمانی امکان دریافت سند رسمی ندارید، بررسی تخصصی قرارداد و وضعیت ملک می‌تواند به انتخاب مسیر قانونی مناسب کمک کند.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی
شماره تماس: 09120466204
آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
