حقوق آپارتمان نشینی

حقوق آپارتمان نشینی مجموعه‌ای از قوانین، مقررات و اصول حقوقی است که روابط میان مالکان، مستأجران و سایر ساکنان یک ساختمان را تنظیم می‌کند. این قوانین با هدف حفظ نظم، جلوگیری از اختلافات و ایجاد همزیستی مسالمت‌آمیز در مجتمع‌های مسکونی تدوین شده‌اند و موضوعاتی مانند استفاده از قسمت‌های مشترک (مشاعات)، پرداخت شارژ ساختمان، اختیارات مدیر ساختمان، حقوق و تکالیف ساکنان، نحوه رسیدگی به اختلافات و ضمانت اجرای تخلفات را در بر می‌گیرند.

با گسترش زندگی آپارتمان‌ نشینی، آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی برای تمامی مالکان و مستأجران اهمیت زیادی پیدا کرده است؛ زیرا بسیاری از اختلافات ساختمانی ناشی از ناآگاهی نسبت به مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن است.

در این مقاله به‌صورت جامع، جدید و کاربردی، مهم‌ترین قوانین و مقررات حقوق آپارتمان نشینی، وظایف مدیر ساختمان، نحوه پرداخت شارژ، حقوق مالکان و مستأجران، استفاده از مشاعات، نحوه رسیدگی به اختلافات، نمونه آرای دادگاه و سایر نکات مهم حقوقی را بررسی خواهیم کرد.

 

قوانین و مقررات آپارتمان‌ نشینی در ایران

زندگی در آپارتمان تابع مقررات خاصی است که مهم‌ترین آن‌ها در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها بیان شده است. علاوه بر این، برخی قوانین دیگر مانند قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و آیین دادرسی مدنی نیز در حل اختلافات مربوط به آپارتمان‌ نشینی نقش دارند. آشنایی با این مقررات موجب می‌شود مالکان، مستأجران و مدیران ساختمان بتوانند حقوق و تکالیف خود را بهتر بشناسند و از بروز اختلافات جلوگیری کنند.

• قانون تملک آپارتمان‌ها

قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در سال‌های بعد نیز اصلاح شده است، مهم‌ترین قانون حاکم بر روابط میان مالکان و ساکنان ساختمان‌های آپارتمانی محسوب می‌شود. این قانون موضوعاتی مانند مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مشترک (مشاعات)، نحوه اداره ساختمان، اختیارات مدیر، پرداخت هزینه‌های مشترک، حقوق و تکالیف مالکان و نحوه رسیدگی به اختلافات را مشخص کرده است.

•  آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها جزئیات اجرای قانون را بیان می‌کند. در این آیین‌نامه، نحوه تشکیل مجمع عمومی مالکان، انتخاب مدیر یا هیئت‌مدیره، شیوه تصمیم‌گیری درباره امور ساختمان، وظایف مدیر، نحوه وصول هزینه‌های مشترک و بسیاری از مسائل اجرایی دیگر مشخص شده است.

قسمت اختصاصی و قسمت مشاع چیست؟

مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها، هر ساختمان به دو بخش قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک (مشاعات) تقسیم می‌شود.

قسمت اختصاصی بخشی از ساختمان است که مالکیت آن فقط متعلق به یک مالک است؛ مانند داخل واحد مسکونی، انباری اختصاصی یا پارکینگ اختصاصی که در سند مالکیت ذکر شده باشد.

قسمت‌های مشترک (مشاعات) بخش‌هایی از ساختمان هستند که همه مالکان در آن‌ها به نسبت سهم خود حق استفاده دارند؛ مانند:

• راه پله
• آسانسور
• پشت بام
• لابی
• حیاط مشترک 
• موتورخانه
• تاسیسات مشترک
• راهرو ها
• پارکینگ های مشترک(درصورت مشترک بودن)

هیچ‌یک از مالکان حق تصرف اختصاصی یا جلوگیری از استفاده سایر ساکنان از مشاعات را ندارند؛ مگر در مواردی که قانون یا مجمع عمومی مالکان تصمیم دیگری گرفته باشد.

مهمترین قوانین و الزامات زندگی در آپارتمان

علاوه بر قوانین مذکور، مقرراتی نیز وجود دارند که به ترویج فرهنگ صحیح حقوق آپارتمان نشینی همسایگان کمک می‌کنند. این مقررات شامل موارد زیر است:

• پرداخت هزینه های مشترک(شارژ ساختمان)

 تمامی مالکان و در برخی موارد مستأجران، مطابق قانون حقوق آپارتمان نشینی و توافقات موجود، موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان (شارژ) هستند. این هزینه‌ها شامل مخارجی مانند نظافت، روشنایی مشاعات، سرویس و نگهداری آسانسور، تعمیرات قسمت‌های مشترک، هزینه‌های مدیر ساختمان و سایر هزینه‌های عمومی است. خودداری از پرداخت شارژ می‌تواند موجب پیگیری قانونی و مطالبه آن از طریق مراجع قضایی شود.

• رعایت سکوت و آرامش

یکی از مهم‌ترین اصول زندگی آپارتمان‌ نشینی، رعایت آرامش سایر ساکنان است. ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، برگزاری مهمانی‌های پر سر و صدا، استفاده با صدای بلند از تلویزیون یا سیستم صوتی و انجام فعالیت‌هایی که موجب سلب آسایش همسایگان شود، می‌تواند موجب مسئولیت قانونی شود. ساعات استراحت معمولاً بر اساس عرف ساختمان یا آیین‌نامه داخلی تعیین می‌شود.

• نگهداری حیوانات خانگی

نگهداری حیوانات خانگی در واحد اختصاصی، در صورتی که موجب ایجاد مزاحمت، آلودگی، سر و صدا یا تهدید بهداشت و امنیت سایر ساکنان نشود، ممنوعیت مطلق قانونی ندارد؛ اما استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان برای نگهداری حیوانات یا ایجاد مزاحمت برای همسایگان می‌تواند موجب اعتراض و پیگیری قانونی شود.

• استفاده از قسمت های مشترک(مشاعات)

در مبحث حقوق آپارتمان نشینی، استفاده از قسمت‌های مشترک باید به گونه‌ای باشد که حقوق سایر ساکنان تضییع نشود. اشغال راهرو، راه‌پله، پارک خودرو در محل‌های غیرمجاز، قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات یا استفاده اختصاصی از فضاهای مشترک، برخلاف مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها است.

• حفظ نظافت ساختمان

تمامی ساکنان موظف‌اند در حفظ پاکیزگی قسمت‌های مشترک ساختمان همکاری کنند. ریختن زباله در راهروها، پارکینگ، پشت‌بام یا سایر مشاعات و همچنین ایجاد آلودگی در این قسمت‌ها، برخلاف مقررات آپارتمان‌نشینی است.

• تغییر نمای ساختمان

هرگونه تغییر در نمای خارجی ساختمان، نصب تجهیزات، تغییر رنگ نما، بستن بالکن یا انجام اقداماتی که ظاهر ساختمان را تغییر دهد، معمولاً نیازمند موافقت مجمع عمومی مالکان یا رعایت مقررات مربوط است و انجام آن بدون مجوز می‌تواند موجب مسئولیت قانونی شود.

• استفاده از پارکینگ اختصاصی

هر مالک یا استفاده‌کننده فقط مجاز به استفاده از پارکینگ اختصاصی خود است و حق اشغال پارکینگ سایر واحدها یا قسمت‌های مشترک را ندارد. همچنین استفاده از پارکینگ برای انبار کردن وسایل، در صورتی که موجب ایجاد مزاحمت یا خطر برای سایر ساکنان شود، می‌تواند ممنوع باشد.

مجمع عمومی مالکان چیست؟

مجمع عمومی مالکان، مهم‌ترین مرجع تصمیم‌گیری در امور مشترک ساختمان است. مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکان واحدهای ساختمان می‌توانند برای تصمیم‌گیری درباره مسائل مربوط به اداره ساختمان، انتخاب مدیر یا هیئت‌مدیره، تصویب هزینه‌های مشترک، تعمیرات اساسی، تغییرات مربوط به مشاعات و سایر امور مشترک، مجمع عمومی تشکیل دهند.

تصمیماتی که در چارچوب قانون و با رعایت نصاب قانونی در مجمع عمومی اتخاذ شود، برای همه مالکان و ساکنان ساختمان لازم‌الاجرا خواهد بود.

وظایف مجمع عمومی مالکان

مجمع عمومی معمولاً درباره موضوعات زیر تصمیم‌گیری می‌کند:

1. انتخاب یا عزل مدیر یا هیئت مدیره ساختمان
2. تصویب بودجه و هزینه های مشترک
3. تعیین میزان شارژ ساختمان
4. تصمیم گیری درباره تعمیرات اساسی ساختمان
5. تصمیم گیری درباره نحوه استفاده از مشاعات
6. رسیدگی به گزارش مالی مدیر ساختمان
7. تعیین حق الزحمه مدیر یا هیئت مدیره

جلسات مجمع عمومی چگونه برگزار میشود؟

جلسات مجمع عمومی باید با اطلاع‌رسانی قبلی به مالکان برگزار شود و تصمیمات آن نیز در صورت‌جلسه ثبت گردد. بهتر است صورت‌جلسه به امضای حاضران برسد تا در صورت بروز اختلاف، قابلیت استناد داشته باشد.

آیا مستاجر میتواند در مجمع عمومی رای بدهد؟

اصل بر این است که حق رأی متعلق به مالک واحد است؛ اما اگر مالک به مستأجر یا شخص دیگری وکالت رسمی یا کتبی برای حضور و رأی دادن بدهد، نماینده او می‌تواند در جلسه شرکت کرده و از طرف مالک رأی بدهد.

مطلب مرتبط (بخوانید):

وظایف و اختیارات مدیر ساختمان

وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره، مسئول اداره امور مشترک ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان است. مدیر باید در چارچوب قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، امور مالی، اجرایی و اداری ساختمان را مدیریت کند و حقوق تمامی ساکنان را رعایت نماید.

مهمترین وظایف مدیر ساختمان عبارت اند از:

1.وصول شارژ ساختمان

مدیر موظف است هزینه‌های مشترک (شارژ) را از مالکان یا اشخاص مسئول دریافت و برای پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان استفاده کند.

2.مدیریت امور مالی ساختمان

مدیر باید درآمدها و هزینه‌های ساختمان را ثبت کرده، اسناد مالی را نگهداری کند و در صورت درخواست مجمع عمومی، گزارش عملکرد مالی ارائه دهد.

3.نگهداری و تعمیر قسمت های مشترک

رسیدگی به تعمیر آسانسور، موتورخانه، تأسیسات، سیستم روشنایی، پشت‌بام، راه‌پله‌ها، پارکینگ و سایر مشاعات از وظایف اصلی مدیر ساختمان است.

4.حفظ نظم ساختمان

مدیر باید در صورت مشاهده تخلفات مربوط به مشاعات، ایجاد مزاحمت، عدم رعایت مقررات داخلی یا سایر اختلافات، اقدامات لازم را برای حفظ نظم ساختمان انجام دهد.

5.اجرای تصمیم مجمع عمومی

تمام تصمیماتی که مجمع عمومی مالکان مطابق قانون تصویب می‌کند، باید توسط مدیر ساختمان اجرا شود.

6.دعوت به تشکیل مجمع عمومی

در موارد لازم، مدیر موظف است مالکان را برای تشکیل مجمع عمومی دعوت کند و صورت‌جلسات مربوط را تنظیم و نگهداری نماید.

7.نمایندگی ساختمان در مراجع قانونی

در بسیاری از دعاوی مربوط به قسمت‌های مشترک، مدیر ساختمان می‌تواند در حدود اختیارات قانونی، به نمایندگی از مالکان اقدامات لازم را انجام دهد.

آیا مدیر ساختمان بابت خسارت مسئول است؟

بله. اگر مدیر ساختمان در انجام وظایف قانونی خود مرتکب تقصیر، اهمال یا سوءمدیریت شود و این موضوع موجب ورود خسارت به ساختمان یا ساکنان گردد، ممکن است مطابق مقررات قانونی مسئول جبران خسارت باشد.

آیا مدیر ساختمان حق دریافت حق الزحمه دارد؟

بله. مجمع عمومی مالکان می‌تواند برای مدیر یا اعضای هیئت‌مدیره مبلغی را به عنوان حق‌الزحمه تعیین کند. در صورتی که چنین تصمیمی اتخاذ نشده باشد، اصل بر این است که سمت مدیر افتخاری است.

حل اختلاف بین ساکنان ساختمان

زندگی در آپارتمان، مستلزم رعایت حقوق متقابل همه ساکنان است. با این حال، گاهی اختلافاتی مانند ایجاد سر و صدا، پرداخت نکردن شارژ، استفاده نادرست از مشاعات، پارک خودرو، نگهداری حیوانات خانگی یا انجام تغییرات غیرمجاز در ساختمان به وجود می‌آید.

در چنین شرایطی، بهتر است اختلافات به ترتیب زیر پیگیری شوند:

• گفت و گوی مستقیم

در بسیاری از موارد، اختلاف با گفت‌وگوی محترمانه و دوستانه میان همسایگان برطرف می‌شود و نیازی به مراجعه به مراجع قانونی نخواهد بود.

• مراجعه به مدیر یا هیئت مدیره ساختمان

اگر اختلاف ادامه پیدا کند، موضوع باید به مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان اطلاع داده شود تا مطابق مقررات داخلی ساختمان و قانون تملک آپارتمان‌ها موضوع را بررسی و برای رفع اختلاف اقدام کنند.

• ارسال اظهارنامه

در مواردی که یکی از ساکنان به اخطارهای مدیر توجه نکند، ممکن است ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، راهکار مناسبی برای اعلام رسمی مطالبه یا اخطار قانونی باشد.

• مراجعه به مرجع قضایی

اگر اختلاف از طریق مذاکره یا مدیریت ساختمان حل نشود، هر یک از اشخاص ذی‌نفع می‌توانند حسب مورد به دادگاه صالح مراجعه کرده و حقوق قانونی خود را مطالبه کنند.

چه اختلافاتی بیشتر در دادگاه مطرح میشود؟

از رایج‌ترین دعاوی مربوط به آپارتمان‌نشینی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. مطالبه شارژ ساختمان
2. جلوگیری از ایجاد مزاحمت
3. رفع تصرف از قسمت های مشاع
4. مطالبه خسارت ناشی از استفاده نادرست از مشاعات
5. اعتراض به تصمیمات مجمع عمومی
6. الزام مالک به رعایت مقررات ساختمان

آیا مدیر ساختمان میتواند جریمه تعیین کند؟

خیر. مدیر ساختمان به‌تنهایی اختیار تعیین جریمه نقدی برای ساکنان را ندارد؛ مگر در مواردی که قانون چنین اختیاری را پیش‌بینی کرده باشد یا موضوع از طریق مرجع قضایی پیگیری شود. مدیر صرفاً می‌تواند وظایف قانونی خود را انجام داده و در صورت لزوم موضوع را از طریق مراجع صالح پیگیری کند.

مطلب مرتبط(بخوانید):

اظهارنامه چیست و چگونه ارسال میشود؟

رفع مزاحمت همسایه از طریق قانون

 

ساعات مجاز ایجاد سرو صدا در آپارتمان

یکی از مهم‌ترین اصول زندگی آپارتمان‌ نشینی، رعایت آرامش سایر ساکنان ساختمان است. هرچند قانون تملک آپارتمان‌ها ساعت مشخصی را برای سکوت تعیین نکرده است، اما بر اساس عرف، مقررات داخلی بسیاری از ساختمان‌ها و رویه عملی، ایجاد سر و صدای غیرمتعارف در ساعات استراحت دیگران ممنوع تلقی می‌شود.

به طور معمول، ساعات زیر به عنوان زمان استراحت ساکنان در نظر گرفته می‌شود:

از ساعت ۱۳ تا ۱۶ (استراحت بعدازظهر)
از ساعت ۲۲ شب تا ۸ صبح روز بعد

در این ساعات بهتر است از انجام فعالیت‌هایی مانند:

• جابه جایی وسایل سنگین
• تعمیرات ساختمانی
• استفاده از ابزارهای پرصدا
• پخش موسیقی با صدای بلند
• برگزاری مهمانی های پر سرو صدا

خودداری شود.

اگر همسایه مزاحمت صوتی ایجاد کند چه باید کرد؟

در صورت ایجاد مزاحمت، بهتر است ابتدا موضوع به صورت دوستانه با همسایه مطرح شود. اگر مشکل ادامه پیدا کند، موضوع را می‌توان به مدیر ساختمان اطلاع داد و در صورت لزوم از طریق مراجع قانونی پیگیری کرد.

قوانین پیشنهادی برای نصب در تابلو اعلانات ساختمان

به منظور حفظ آرامش، نظم و رعایت حقوق تمامی ساکنان، لطفاً موارد زیر را رعایت فرمایید:

۱. رعایت سکوت و آرامش ساختمان از ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، به‌ویژه در ساعات استراحت ساکنان، خودداری کنید. استفاده از وسایل صوتی، برگزاری مهمانی و انجام فعالیت‌های پر سر و صدا باید به گونه‌ای باشد که موجب سلب آسایش همسایگان نشود.

۲. انجام تعمیرات ساختمانی تعمیرات و عملیات ساختمانی که موجب ایجاد سر و صدا می‌شود، صرفاً در ساعات مجاز و با اطلاع مدیر ساختمان انجام شود.

۳. حفظ نظافت مشاعات راهروها، راه‌پله‌ها، پارکینگ، آسانسور و سایر قسمت‌های مشترک باید همواره تمیز نگه داشته شوند. قرار دادن زباله یا وسایل شخصی در مشاعات ممنوع است.

۴. استفاده صحیح از مشاعات هیچ‌یک از ساکنان حق تصرف اختصاصی در قسمت‌های مشترک ساختمان را ندارند، مگر در مواردی که قانون یا مجمع عمومی مالکان اجازه داده باشد.

۵. پرداخت به‌موقع شارژ ساختمان پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان در موعد مقرر، وظیفه قانونی تمامی مالکان و استفاده‌کنندگان از واحدها است.

۶. نگهداری حیوانات خانگی نگهداری حیوانات خانگی نباید موجب ایجاد مزاحمت، آلودگی یا سلب آسایش سایر ساکنان شود.

۷. مسئولیت والدین، والدین مسئول رفتار فرزندان خود در قسمت‌های مشترک ساختمان هستند و باید از ایجاد مزاحمت یا خسارت به اموال مشترک جلوگیری کنند.

۸. حفظ نمای ساختمان هرگونه تغییر در نمای ساختمان، نصب تجهیزات یا ایجاد تغییرات ظاهری، بدون رعایت مقررات و اخذ مجوزهای لازم، ممنوع است.

۹. رعایت مقررات پارکینگ هر خودرو باید تنها در محل اختصاصی خود پارک شود و توقف در مسیر عبور یا محل‌های مشترک ساختمان ممنوع است.

۱۰. همکاری با مدیر ساختمان رعایت مصوبات قانونی مجمع عمومی و همکاری با مدیر ساختمان، نقش مهمی در حفظ نظم و اداره صحیح ساختمان دارد.

رعایت این مقررات علاوه بر حفظ آرامش و نظم ساختمان، از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی میان ساکنان جلوگیری می‌کند و در صورت بروز اختلاف، می‌تواند در رسیدگی مراجع قضایی نیز مؤثر باشد.

 

یکی از مهم‌ترین موضوعات در حقوق آپارتمان نشینی، پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان یا همان شارژ ساختمان است. هزینه‌های مشترک، مبالغی هستند که برای نگهداری، تعمیر، اداره و بهره‌برداری از قسمت‌های مشترک ساختمان پرداخت می‌شوند و تمامی مالکان یا استفاده‌کنندگان از واحدها، مطابق قانون، مکلف به پرداخت سهم خود هستند.

مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، پرداخت شارژ ساختمان یک تکلیف قانونی است و هیچ یک از ساکنان نمی‌توانند به بهانه استفاده نکردن از برخی امکانات مشترک، از پرداخت سهم خود خودداری کنند.

هزینه های مشترک ساختمان شامل چه مواردی است؟

هزینه‌های مشترک بسته به نوع ساختمان ممکن است شامل موارد زیر باشد:

1. هزینه برق،آب و گاز قسمت های مشترک
2. سرویس و نگهداری آسانسور
3. نظافت راه پله،پارکینگ و مشاعات
4. حقوق سرایدار،نگهبان یا مدیر ساختمان
5. هزینه تعمیرات قسمت های مشترک
6. بیمه ساختمان
7. هزینه نگهداری تاسیسات،پمپ آب،موتورخانه و تجهیزات مشترک

اگر یکی از ساکنان شارژ ساختمان را پرداخت نکند چه میشود؟

در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده از واحد، از پرداخت شارژ ساختمان خودداری کند، مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان می‌تواند ابتدا به صورت کتبی مبلغ بدهی را مطالبه کند.

چنانچه پس از ابلاغ مطالبه نیز بدهی پرداخت نشود، مدیر ساختمان مطابق مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها می‌تواند از طریق دفتر خدمات قضایی نسبت به مطالبه شارژ و دریافت آن از طریق مراجع قضایی اقدام کند.

دادگاه پس از احراز بدهی، شخص بدهکار را به پرداخت هزینه‌های مشترک، خسارت تأخیر (در موارد قانونی) و هزینه‌های دادرسی محکوم خواهد کرد.

آیا مستاجر باید شارژ ساختمان را پرداخت کند یا مالک؟

در بسیاری از موارد، هزینه‌های جاری ساختمان مانند نظافت، آسانسور، حقوق سرایدار و هزینه‌های مصرفی بر عهده مستأجر است؛ اما هزینه‌های اساسی و سرمایه‌ای مانند تعمیرات اساسی آسانسور، تعویض موتورخانه یا بازسازی قسمت‌های مشترک معمولاً بر عهده مالک خواهد بود؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره ترتیب دیگری پیش‌بینی شده باشد.

نکته حقوقی: مدیر ساختمان می‌تواند برای وصول شارژ، علیه مالک یا شخصی که مطابق قانون یا قرارداد مسئول پرداخت هزینه‌هاست اقدام قانونی انجام دهد؛ بنابراین بهتر است مالک و مستأجر، مسئولیت پرداخت شارژ را به‌صورت شفاف در قرارداد اجاره مشخص کنند.

نمونه دادخواست مطالبه شارژ معوق ساختمان

مرجع رسیدگی به اختلافات آپارتمان نشینی

• اختلافات مالی مانند مطالبه شارژ ساختمان

در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت هزینه‌های مشترک خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، اقدامات قانونی لازم را انجام دهد و در صورت لزوم از طریق مرجع صالح، مطالبه وجه را پیگیری کند.

• مزاحمت، سروصدای غیرمتعارف یا ایجاد اخلال در نظم ساختمان

اگر یکی از ساکنان با ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، برگزاری مهمانی‌های مکرر، ایجاد مزاحمت یا رفتارهای خلاف مقررات، آسایش سایر ساکنان را سلب کند، ابتدا موضوع باید توسط مدیر ساختمان تذکر داده شود و در صورت ادامه تخلف، امکان طرح شکایت در مرجع صالح وجود دارد.

• اختلاف درباره مشاعات ساختمان

اختلافاتی مانند تصرف قسمت‌های مشترک، پارک خودرو در محل‌های غیرمجاز، مسدود کردن راهرو یا استفاده اختصاصی از پشت‌بام و حیاط نیز از جمله دعاوی رایج آپارتمان‌ نشینی است که در صورت عدم توافق، قابلیت رسیدگی قضایی خواهد داشت.

آیا مدیر ساختمان میتواند مستقیما از ساکنان شکایت کند؟

بله. در مواردی که قانون این اختیار را به مدیر داده باشد، مانند مطالبه شارژ ساختمان یا پیگیری حقوق مشترک مالکان، مدیر یا هیئت‌مدیره می‌توانند به نمایندگی از ساختمان اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.

مدارک لازم برای طرح شکایت در اختلافات آپارتمان نشینی

برای اثبات ادعا، حسب مورد ممکن است مدارک زیر مورد استفاده قرار گیرد:

1. صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان
2. اظهارنامه ارسالی به مالک یا ساکن
3. گزارش مدیر یا هیئت مدیره
4. شهادت سایر ساکنان
5. تصاویر،فیلم یا سایر ادله اثبات دعوا
6. اسناد مربوط به هزینه های مشترک یا شارژ ساختمان

نکته حقوقی: هرچه مستندات و مدارک بیشتری برای اثبات تخلف یا مطالبه حق وجود داشته باشد، رسیدگی قضایی با سرعت و دقت بیشتری انجام خواهد شد.

نمونه اظهارنامه مطالبه شارژ ساختمان

پیش از طرح دعوای مطالبه شارژ ساختمان، مدیر یا هیئت‌مدیره معمولاً بدهی را از طریق اظهارنامه رسمی به مالک یا استفاده‌کننده اعلام می‌کنند. ارسال اظهارنامه علاوه بر اینکه راهکاری قانونی برای مطالبه بدهی است، در صورت طرح دعوا نیز می‌تواند به عنوان یکی از مستندات پرونده مورد استناد قرار گیرد.

اظهارنامه:

اظهارکننده: مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان ……………
مخاطب اظهارنامه: آقای/خانم …………… مالک یا استفاده‌کننده واحد شماره ……………

موضوع: مطالبه هزینه‌های مشترک (شارژ ساختمان)

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند، مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها، کلیه مالکان و استفاده‌کنندگان از واحدهای ساختمان مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک می‌باشند.

بر اساس سوابق مالی ساختمان، جنابعالی تاکنون مبلغ …………… ریال بابت شارژ ساختمان پرداخت نکرده‌اید. خواهشمند است ظرف …………… روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام فرمایید.

بدیهی است در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، این مدیریت ناگزیر خواهد بود مطابق مقررات قانونی، از طریق مراجع صالح نسبت به مطالبه مطالبات ساختمان و کلیه هزینه‌های قانونی اقدام نماید.

نام و نام خانوادگی مدیر ساختمان
امضا
تاریخ

آیا ارسال اظهارنامه قبل از شکایت الزامی است؟

در بسیاری از پرونده‌های مربوط به شارژ ساختمان، ارسال اظهارنامه اقدامی مناسب و توصیه‌شده است؛ زیرا نشان می‌دهد بدهکار پیش از مراجعه به دادگاه از بدهی خود مطلع شده است. هرچند در برخی موارد، مدیر ساختمان می‌تواند مطابق مقررات مستقیماً اقدامات قانونی لازم را انجام دهد، اما ارسال اظهارنامه معمولاً از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری کرده و در روند رسیدگی نیز مؤثر است.

نکته حقوقی: مدیر ساختمان بهتر است نسخه‌ای از اظهارنامه، رسید ابلاغ و مدارک مربوط به میزان بدهی را تا پایان رسیدگی نزد خود نگهداری کند تا در صورت نیاز، به مرجع رسیدگی ارائه دهد..

مطلب مرتبط را بخوانید:

اظهارنامه چیست و چگونه تنظیم میشود؟

نتیجه‌گیری

رعایت حقوق آپارتمان نشینی تنها یک توصیه اخلاقی نیست، بلکه در بسیاری از موارد یک الزام قانونی محسوب می‌شود. آشنایی با قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت به‌موقع شارژ ساختمان، استفاده صحیح از قسمت‌های مشترک، رعایت حقوق همسایگان و همکاری با مدیر ساختمان، نقش مهمی در ایجاد نظم، امنیت و آرامش در مجتمع‌های مسکونی دارد.

در مقابل، هرگاه یکی از ساکنان یا مالکان از انجام تکالیف قانونی خود خودداری کند یا حقوق سایرین را نقض نماید، قانون راهکارهای مشخصی برای مطالبه حق، طرح شکایت و حل اختلاف پیش‌بینی کرده است. آگاهی از این مقررات می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری کرده و در صورت ایجاد اختلاف نیز مسیر قانونی مناسبی را پیش روی اشخاص قرار دهد.

چنانچه در زمینه اختلافات آپارتمان‌ نشینی، مطالبه شارژ ساختمان، دعاوی مربوط به مشاعات، مسئولیت مدیر ساختمان یا سایر مسائل حقوقی مرتبط نیاز به مشاوره یا پیگیری قضایی دارید، استفاده از راهنمایی وکیل متخصص می‌تواند از تضییع حقوق شما جلوگیری کند.

گروه حقوقی سلمان احدی

اگر در زمینه حقوق آپارتمان نشینی، اختلاف با مدیر ساختمان، مطالبه شارژ، دعاوی مربوط به مشاعات، تنظیم دادخواست یا سایر دعاوی حقوقی به مشاوره تخصصی نیاز دارید، گروه حقوقی سلمان احدی با بهره‌گیری از وکلای متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی و قبول وکالت در پرونده‌های مرتبط است.

راه های ارتباطی:

آدرس: تهران، شهرک غرب، چهارراه درختی، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳

شماره تماس: 09120466204

وب‌سایت: salmanahadi.ir