سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟ چه کسانی باید ثبت‌نام کنند؟
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟ بررسی مهلت ثبت ادعا، مدارک لازم، املاک قولنامه‌ای و جدیدترین قوانین سال ۱۴۰۵.
با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وضعیت حقوقی املاک قولنامه‌ای و اسناد عادی با تغییرات مهمی روبه‌رو شده است. یکی از مهم‌ترین بخش‌های این قانون، ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان سامانه ثبت ادعا است؛ سامانه‌ای که با هدف شناسایی حقوق اشخاص نسبت به املاک فاقد سند رسمی و فراهم کردن مسیر قانونی دریافت سند مالکیت پیش‌بینی شده است.
بسیاری از افراد سال‌ها پیش ملکی را با مبایعه‌نامه، قولنامه یا سایر اسناد عادی خریداری کرده‌اند، اما هنوز سند رسمی به نام آن‌ها صادر نشده است. برخی نیز نسبت به زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها، املاک ورثه‌ای یا حقوق مربوط به املاک دیگران ادعای قانونی دارند.
پرسش مهم این است که آیا تمام این افراد باید در سامانه ثبت‌نام کنند؟ مهلت ثبت ادعا چقدر است؟ اگر مالک در مهلت مقرر اقدام نکند، چه اتفاقی می‌افتد؟
در این مقاله از گروه حقوقی وکیل سلمان احدی، مقررات سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، اشخاص مشمول، مدارک موردنیاز، مراحل قانونی و آخرین وضعیت اجرای آن در سال ۱۴۰۵ را بررسی می‌کنیم.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یک سامانه قانونی است که به موجب ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده و مسئولیت ایجاد و اداره آن بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دارد.
هدف اصلی این سامانه، ثبت ادعاهای اشخاص حقیقی و حقوقی درباره حقوق مربوط به اموال غیرمنقول است؛ حقوقی که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده‌اند، اما هنوز سند رسمی مورد قبول قانون برای آن‌ها وجود ندارد.
این حقوق شامل موارد زیر است:
۱. مالکیت عین اموال غیرمنقول، مانند خانه، آپارتمان، زمین و باغ.
۲. مالکیت منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال.
۳. حق انتفاع از ملک دیگری.
۴. حق ارتفاق، مانند حق عبور یا حق مجرا در ملک دیگری.
بنابراین سامانه صرفاً برای ثبت قولنامه خریدوفروش ملک نیست، بلکه مجموعه‌ای از ادعاهای حقوقی مربوط به املاک را در بر می‌گیرد.
نکته حقوقی: ثبت ادعا در سامانه به‌تنهایی به معنای اثبات قطعی مالکیت یا صدور سند رسمی نیست. متقاضی باید مراحل قانونی بعدی را نیز انجام دهد.
چه کسانی باید در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت‌نام کنند؟
مطابق ماده ۱۰ قانون الزام و آیین‌نامه اجرایی آن، اشخاصی که دارای ادعای مشمول قانون هستند و سند رسمی لازم برای اثبات حق خود ندارند، اصولاً مکلف به ثبت ادعا در مهلت قانونی خواهند بود.
۱. مالکان املاک قولنامه‌ای
افرادی که خانه، آپارتمان، مغازه یا زمین را با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده‌اند، اما سند رسمی ملک هنوز به نام آن‌ها منتقل نشده است، از مهم‌ترین گروه‌های مشمول قانون محسوب می‌شوند.
برای مثال، شخصی که در سال ۱۳۹۸ یک زمین را با مبایعه‌نامه خریداری کرده و هنوز سند رسمی به نام او صادر نشده است، باید وضعیت ملک و شمول تکلیف ثبت ادعا را بررسی کند.
۲. مالکان زمین‌های فاقد سند رسمی
افرادی که نسبت به زمین‌های مسکونی، کشاورزی یا باغ‌ها ادعای مالکیت دارند، اما فاقد سند رسمی هستند، ممکن است مشمول مقررات سامانه باشند.
این موضوع به‌ویژه برای اراضی دارای سابقه تصرف، قرارداد عادی یا مدارک قدیمی اهمیت دارد.
البته صرف تصرف زمین یا ثبت ادعا، مالکیت قانونی را ثابت نمی‌کند و وضعیت اراضی ملی، دولتی و عمومی نیز باید بررسی شود.
۳. خریداران املاکی که سند به نام فروشنده قبلی است
در برخی معاملات، ملک دارای سند رسمی است اما خریدار صرفاً مبایعه‌نامه عادی در اختیار دارد و انتقال رسمی انجام نشده است.
در چنین شرایطی، داشتن سند رسمی به نام فروشنده لزوماً خریدار را از تکالیف ماده ۱۰ معاف نمی‌کند.
۴. وراث دارای حقوق ملکی فاقد سند رسمی
اگر متوفی ملکی را با سند عادی خریداری کرده و پیش از انتقال رسمی فوت کرده باشد، وراث ممکن است برای پیگیری حقوق ناشی از آن معامله نیازمند ثبت ادعا و اقدامات قانونی بعدی باشند.
اما اگر ملک دارای سند رسمی به نام متوفی باشد و مالکیت از طریق ارث به وراث منتقل شده باشد، وضعیت متفاوت است و نباید آن را با املاک قولنامه‌ای یکسان دانست.
۵. اشخاص دارای حق انتفاع یا حق ارتفاق فاقد سند رسمی
اشخاصی که نسبت به استفاده از ملک دیگری حق قانونی دارند، مانند حق عبور از یک زمین یا حق استفاده از ملک برای مدت معین، در صورت وجود شرایط مقرر قانونی ممکن است ملزم به ثبت ادعای خود باشند.
۶. اشخاص دارای حکم قطعی دادگاه بدون صدور سند رسمی
بر اساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، حتی افرادی که پیش از راه‌اندازی سامانه حکم قطعی از مرجع صالح دریافت کرده‌اند، اما حکم آن‌ها هنوز به صدور سند رسمی یا ثبت حق مربوط منتهی نشده است، ممکن است مکلف به درج ادعا باشند.
بنابراین صرف داشتن رأی قطعی دادگاه همیشه به معنای بی‌نیازی از ثبت ادعا نیست.
چه کسانی نیازی به ثبت ادعا ندارند؟
اصل بر این است که اشخاصی که حق موردنظر آنان از طریق سند رسمی معتبر و مطابق مقررات به ثبت رسیده است، برای همان حق نیازی به ثبت ادعای فاقد سند رسمی ندارند.
از جمله:
- مالکی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده است.
- شخصی که مالکیت ملک با سند رسمی به او منتقل شده است.
- وراثی که ملک دارای سند رسمی را از مالک رسمی به ارث برده‌اند.
- اشخاصی که حقوق موضوع ماده ۱۰ آنان با سند رسمی معتبر ایجاد یا منتقل شده است.
البته تشخیص نهایی، به نوع سند، سابقه ثبتی و وضعیت حقوقی ملک بستگی دارد.
آخرین وضعیت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در سال ۱۴۰۵
یکی از مهم‌ترین تحولات قانونی، اعلان عمومی راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است.
بر اساس اعلان رئیس قوه قضاییه که در ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ در روزنامه رسمی منتشر شد، اجرای سامانه برای ثبت ادعا به‌صورت مرحله‌ای تعیین شده است.
گروه اول: املاکی که از تاریخ ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ برای آن‌ها سند رسمی حدنگار صادر شده است، از تاریخ ۱ خرداد ۱۴۰۵ مشمول راه‌اندازی رسمی اعلام‌شده هستند.
گروه دوم: املاکی که از اول خرداد ۱۴۰۵ تا اعلان عمومی بعدی، سند حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور همان سند مشمول راه‌اندازی رسمی سامانه خواهند بود.
گروه سوم: تاریخ شمول سامانه برای ثبت ادعا درباره سایر املاک، مطابق اعلان مذکور، باید جداگانه در روزنامه رسمی اعلام شود.
بنابراین نمی‌توان تاریخ اول خرداد ۱۴۰۵ را بدون توجه به نوع و وضعیت ثبتی ملک، برای تمام املاک کشور یکسان در نظر گرفت.
مهلت ثبت‌نام در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چقدر است؟
مطابق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دو مهلت قانونی مهم وجود دارد.
مهلت اول: دو سال برای ثبت ادعا
اشخاص مشمول باید ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه نسبت به ثبت ادعا و بارگذاری مستندات خود اقدام کنند.
برای املاکی که تاریخ شمول آن‌ها اول خرداد ۱۴۰۵ است، مهلت دو ساله بر مبنای همان تاریخ محاسبه می‌شود و پایان دوره دو ساله در اردیبهشت ۱۴۰۷ خواهد بود.
مهلت دوم: دو سال برای پیگیری قانونی
پس از ثبت ادعا، متقاضی باید ظرف دو سال از تاریخ درج آن، حسب مورد برای تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اقامه دعوای مرتبط یا انجام سایر اقدامات قانونی لازم برای دریافت سند اقدام کند.
مدارک مربوط به این اقدامات نیز باید مطابق مقررات در سامانه درج شود.
توجه: ثبت اولیه ادعا کافی نیست و عدم پیگیری قانونی در مرحله دوم می‌تواند آثار حقوقی مهمی داشته باشد.
مدارک لازم برای ثبت ادعا در سامانه اسناد غیررسمی
مدارک موردنیاز با توجه به نوع ملک و ادعای متقاضی متفاوت است. با این حال، مهم‌ترین اطلاعات و مستنداتی که ممکن است لازم باشند عبارت‌اند از:
نقص مدارک، مغایرت حدود ملک یا تعارض اسناد ممکن است پیگیری ادعا را با مشکل روبه‌رو کند.
نحوه ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
فرایند ثبت ادعا، بر اساس مقررات و امکانات فعال سامانه، به‌طور کلی شامل مراحل زیر است:
مرحله اول: بررسی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک
پیش از هر اقدامی باید مشخص شود ملک دارای سند رسمی است یا خیر، سند به نام چه شخصی صادر شده و ادعای متقاضی در کدام گروه قانونی قرار می‌گیرد.
مرحله دوم: آماده‌سازی مدارک
متقاضی باید مستندات مالکیت یا سایر حقوق ادعایی، اطلاعات ثبتی و نقشه موردنیاز را تهیه کند.
مرحله سوم: ورود به سامانه و احراز هویت
متقاضی از طریق مسیر رسمی اعلام‌شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وارد سامانه شده و مراحل احراز هویت را طی می‌کند.
مرحله چهارم: ثبت اطلاعات ملک و نوع ادعا
اطلاعات مربوط به ملک، نوع حق مورد ادعا، منشأ ایجاد آن و مشخصات مستندات درج می‌شود.
مرحله پنجم: بارگذاری مستندات
مدارک و نقشه موردنیاز باید طبق ضوابط سامانه بارگذاری شوند.
مرحله ششم: پیگیری قانونی برای دریافت سند
پس از ثبت ادعا، متقاضی باید در مهلت قانونی نسبت به دریافت سند رسمی یا انجام اقدام قضایی و ثبتی لازم اقدام کند.
ثبت اطلاعات در سامانه جایگزین تمام مراحل رسیدگی قضایی، بررسی ثبتی یا صدور سند مالکیت نخواهد بود.
اگر در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت‌نام نکنیم چه می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین موضوعات ماده ۱۰، ضمانت اجرای عدم ثبت ادعا و عدم پیگیری قانونی در مواعد مقرر است.
مطابق قانون، پس از انقضای مهلت‌های قانونی و عدم انجام تکالیف مربوط، ادعاهای مشمول در برابر برخی اشخاص و اموال، قابلیت استناد، استماع یا معارضه نخواهند داشت.
این محدودیت به‌ویژه در برابر اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی و موات، و اشخاص ثالث با حسن نیت که دارای سند رسمی هستند، اهمیت دارد.
با این حال، قانون در شرایط مشخص، امکان مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول از اشخاص مسئول را پیش‌بینی کرده است.
بنابراین این تصور که هر شخصی با عدم ثبت ادعا فوراً و در تمام شرایط مالکیت خود را از دست می‌دهد، بیان دقیقی از قانون نیست؛ اما بی‌توجهی به مهلت‌ها می‌تواند امکان حمایت قضایی از ادعا را به‌شدت محدود کند.
آیا ثبت قولنامه در سامانه باعث صدور سند مالکیت می‌شود؟
خیر. ثبت قولنامه یا مبایعه‌نامه در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، به‌تنهایی موجب صدور سند مالکیت نمی‌شود.
سامانه در مرحله نخست، بستری برای ثبت ادعا و مدارک اشخاص است.
برای صدور سند رسمی ممکن است انجام اقدامات دیگری از جمله بررسی سوابق ثبتی، احراز مالکیت، رسیدگی به تعارضات، انتقال رسمی ملک یا طرح دعوای قضایی ضروری باشد.
به همین دلیل توصیه می‌شود اشخاص پیش از ثبت ادعا، وضعیت حقوقی مدارک خود را بررسی کنند.
تفاوت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با سامانه ثبت الکترونیک اسناد
این دو سامانه از نظر هدف و کارکرد یکسان نیستند.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که در ماده ۱۰ قانون پیش‌بینی شده، برای ثبت ادعاهای پیشین فاقد سند رسمی و پیگیری تعیین تکلیف حقوق مربوط به آن‌هاست.
در مقابل، سامانه ثبت الکترونیک اسناد در چارچوب ماده یک قانون، برای ثبت رسمی اعمال حقوقی و معاملات مشمول قانون به کار می‌رود.
این تفاوت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ثبت ادعای یک معامله قدیمی، لزوماً همان ثبت رسمی معامله یا انتقال مالکیت نیست.
آیا برای زمین کشاورزی و باغ قولنامه‌ای نیز باید ثبت ادعا انجام شود؟
در صورتی که شخص نسبت به زمین کشاورزی یا باغ ادعای مالکیت فاقد سند رسمی داشته باشد، ممکن است مشمول ماده ۱۰ باشد.
در تبصره ۳ ماده ۱۰، برای برخی اراضی کشاورزی و املاک واقع در محدوده طرح هادی روستاها نیز سازوکارهای خاصی در نظر گرفته شده است.
در این موارد، موضوعاتی مانند نقشه UTM، شناسایی متصرفان، بررسی وضعیت اراضی و امکان اعتراض اشخاص ذی‌نفع اهمیت دارد.
مهلت شش‌ماهه اعتراض موضوع تبصره ۳ با مهلت دوساله ثبت ادعا در صدر ماده ۱۰ یکسان نیست و هرکدام تکلیف حقوقی مستقلی دارند.
این مطلب را هم بخوانید:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
نقش وکیل ملکی در ثبت ادعا و دریافت سند رسمی
در بسیاری از پرونده‌ها، مشکل صرفاً ثبت اطلاعات در سامانه نیست، بلکه وجود موانع حقوقی مانند فوت فروشنده، تعدد معاملات عادی، اختلاف وراث، تعارض اسناد، مجهول بودن مالک رسمی یا مشکلات ثبتی مانع صدور سند می‌شود.
وکیل متخصص امور ملکی می‌تواند با بررسی قراردادها، سابقه ثبتی و مدارک، مسیر مناسب قانونی را مشخص کند.
این مسیر ممکن است شامل تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، رسیدگی به اختلاف مالکیت یا سایر اقدامات قانونی باشد.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی در تهران، با بررسی اسناد و شرایط اختصاصی پرونده، امکان ارائه مشاوره حقوقی درباره دعاوی ملکی و مشکلات اسناد عادی را فراهم می‌کند.
نظریه های مشورتی در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
1) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/406شماره پرونده : 1403-75-406تاریخ نظریه : 1403/08/20
استعلام :
با توجه به مواد 1 و 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در خصوص احراز مالکیت اشخاص دارای اسناد عادی مالکیت همچنان دارای اعتبار است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سؤال، چنانچه مبنای اعتراض معترض ثالث اجرایی یکی از اعمال حقوقی موضوع مواد یک و 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باشد و معترض ثالث با رعایت قیود موضوع این قانون؛ از جمله مواعد پیش‌بینی شده حسب مورد برای ثبت معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (موضوع ماده یک قانون) و یا بارگذاری اطلاعات در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی (موضوع ماده 10 قانون) به تکالیف قانونی خود عمل کرده باشد، اعتراض وی قابلیت ترتیب اثر دارد و در غیر این صورت، بر اعتراض وی اثری مترتب نیست.
2) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/349شماره پرونده : 1403-75-349 تاریخ نظریه : 1403/10/12
استعلام :
1- با توجه به مواد 1، 2، 4، و 7 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی؛ بویژه تبصره 4 الحاقی به این ماده، نسخ ضمنی شده و قابلیت اجرا ندارد؟ 2- با توجه به قانون یادشده و پیش‌بینی سامانه ثبت الکترونیک اسناد در ماده یک و تبصره یک این ماده و سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در ماده 10 قانون، آیا دیگر تکالیف قانونی در خصوص ثبت معاملات اموال غیر منقول؛ از جمله سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موضوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 و سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع ماده 3 قانون ساماندهی بازار مسکن، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 و سامانه الکترونیک ثبت اسناد و سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور موضوع ماده 5 قانون اخیر‌الذکر که به عنوان تبصره 9 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی الحاق شده است، نسخ شده است؟پاسخ به نظریه…
3) جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1405/84شماره پرونده : 1405-75-84حتاریخ نظریه : 1405/07/07
استعلام :
همان‌گونه که مستحضرید برای ثبت ادعا، نخستین اقدام تهیه نقشه مورد ادعا و بارگذاری آن در «سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» می‌باشد؛ اما در برخی موارد به سبب عدم تصرف در قسمت مورد ادعا، تهیه نقشه امکانپذیر نیست و نحوه ثبت ادعا برای این‌گونه املاک مشخص نمی‌باشد. با توجه به راه‌اندازی آزمایشی سامانه موضوع ماده 10 یادشده و ابهام به وجود آمده در این زمینه، خواهشمند است در این خصوص اعلام نظر فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با توجه به الزام قانونی مندرج در تبصره یک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مبنی بر ضرورت درج نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (UTM) ابنیه، اراضی و املاک مورد ادعا به عنوان لازمه ثبت ادعا در سامانه موضوع این ماده (سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) و همچنین با لحاظ حکم مشابه ماده 13 آیین‌نامه اجرایی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تبصره‌های 1 و 2 آن مصوب 1/17/1404 معاون اول محترم قوه قضاییه و نظر به اینکه وفق بند 4 آیین‌نامه اجرایی یادشده، بدون درج مستندات ادعا، نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) محدوده مورد ادعا و جدول اطلاعات توصیفی، درج ادعا در سامانه یادشده امکانپذیر نمی‌باشد؛ در فرض سؤال صرف عدم تصرف مدعی در ابنیه، اراضی و املاک مورد ادعا و ادعای مقدور نبودن تهیه نقشه یادشده مؤثر در مقام نمی‌باشد و مدعی مکلف به بارگذاری نقشه دارای مشخصات ملک است. با وجود این، یک راهکار برای فراهم شدن امکان درج ادعا در این‌گونه موارد آن است که سامانه به گونه‌ای بازطراحی شود که مدعی با اعلام اینکه در حال حاضر متصرف ملک مورد ادعا نمی‌باشد و با درج مساحت و ابعاد و دیگر اطلاعات توصیفی ملک مورد ادعا، بتواند نقشه مشخصات جغرافیایی را که ملک مورد ادعا در محدوده آن (داخل آن) واقع شده است، بارگذاری کند و پس از آن، در مرحله اقدام با انجام رسیدگی‌های لازم، این نقشه اصلاح شود. شایسته ذکر است وفق ماده 16 «دستورالعمل اجرایی و سند راهنمای ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و بند «ب» ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران» مصوب 26/5/1404 رئیس محترم قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی تمام اشخاص به نقشه دارای مختصات جغرافیایی تمام محدوده‌های قطعات حدنگاری شده متعلق به اشخاص خصوصی را برای استخراج مختصات جغرافیایی با رعایت ملاحظات مذکور در این ماده فراهم آورد. همچنین به موجب تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی کشور مکلفند در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح‌های هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، نقشه دارای مختصات جغرافیایی را تهیه و با رعایت ترتیبات مقرر در این ماده به سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور اعلام کنند و سازمان یادشده نیز نقشه‌ها را در سامانه درج می‌نماید؛ بر این اساس، در صورت داشتن هر گونه ادعایی نسبت به اراضی موضوع ماده 16 دستورالعمل یادشده و تبصره 3 ماده 10 قانون مذکور، می‌توان از نقشه‌های دارای مختصات جغرافیایی بارگذاری شده در سامانه استفاده کرد.
سوالات متداول درباره سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
- آیا همه صاحبان قولنامه باید در سامانه ثبت‌نام کنند؟
افرادی که ادعای مشمول ماده ۱۰ دارند و سند رسمی معتبر برای حق مورد ادعا ندارند، اصولاً باید تکلیف ثبت ادعا را بررسی و در صورت شمول اقدام کنند. نوع قرارداد و زمان ایجاد حق اهمیت دارد.
- آیا داشتن سند تک‌برگ باعث معافیت از ثبت ادعا می‌شود؟
اگر مالکیت یا حق موردنظر شخص به‌طور رسمی و معتبر ثبت شده باشد، اصولاً برای همان حق نیازی به ثبت ادعای فاقد سند رسمی نیست. اما سند تک‌برگ به نام شخص دیگر، به‌تنهایی خریدار قولنامه‌ای را معاف نمی‌کند.
- آیا با قولنامه دست‌نویس می‌توان ثبت ادعا کرد؟
قولنامه دست‌نویس ممکن است یکی از مستندات ادعا باشد، اما اعتبار، اصالت و آثار حقوقی آن باید بررسی شود. صرف بارگذاری قولنامه به معنای تأیید مالکیت نیست.
- مهلت ثبت ادعا در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
مطابق ماده ۱۰، مهلت ثبت ادعا دو سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه برای املاک مشمول است. تاریخ آغاز این مهلت با توجه به اعلان‌های رسمی و وضعیت ملک تعیین می‌شود.
- آیا ثبت ادعا بدون نقشه UTM امکانپذیر است؟
آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی و اطلاعات توصیفی مربوط را پیش‌بینی کرده است. بنابراین تهیه نقشه معتبر از اقدامات مهم پیش از ثبت ادعا محسوب می‌شود.
- آیا ثبت ادعا همان ثبت سند رسمی است؟
خیر. ثبت ادعا برای اعلام و پیگیری حق فاقد سند رسمی است، در حالی که ثبت رسمی ملک یا معامله تابع تشریفات و شرایط قانونی جداگانه است.
- اگر فروشنده فوت کرده باشد، آیا امکان پیگیری سند وجود دارد؟
بله، فوت فروشنده لزوماً مانع پیگیری حقوق خریدار نیست. با این حال، بسته به شرایط پرونده ممکن است اقدامات حقوقی علیه وراث یا سایر اشخاص مرتبط ضروری باشد.
- آیا برای املاک ورثه‌ای نیز ثبت ادعا لازم است؟
اگر ملک سند رسمی به نام متوفی داشته باشد و از طریق ارث منتقل شده باشد، وضعیت با ملکی که متوفی صرفاً با قولنامه خریداری کرده متفاوت است. تشخیص تکلیف به بررسی مدارک بستگی دارد.
- آیا ثبت ادعا مانع اختلاف و شکایت اشخاص دیگر می‌شود؟
خیر. ثبت ادعا به‌تنهایی اختلافات مالکیت را خاتمه نمی‌دهد و ممکن است رسیدگی ثبتی یا قضایی ضروری باشد.
- آیا ثبت‌نام در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی اجباری است؟
برای اشخاص و ادعاهای مشمول ماده ۱۰، ثبت ادعا در مهلت قانونی یک تکلیف محسوب می‌شود و عدم رعایت آن می‌تواند ضمانت اجراهای مقرر در قانون را به دنبال داشته باشد.
نتیجه‌گیری
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یکی از مهم‌ترین سازوکارهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است که با هدف تعیین تکلیف ادعاهای ملکی فاقد سند رسمی پیش‌بینی شده است.
افرادی که ملک قولنامه‌ای دارند، مالکیت آن‌ها هنوز رسماً ثبت نشده یا نسبت به حقوق ملکی فاقد سند رسمی ادعا دارند، باید وضعیت خود را با مقررات ماده ۱۰ تطبیق دهند.
با توجه به اجرای مرحله‌ای سامانه در سال ۱۴۰۵، اطلاع از تاریخ شمول ملک، آماده‌سازی مدارک و رعایت مهلت‌های قانونی اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشاوره حقوقی درباره اسناد قولنامه‌ای و دعاوی ملکی
برای بررسی وضعیت حقوقی ملک، مشکلات انتقال سند رسمی، اختلافات مالکیت و دعاوی مرتبط با اسناد عادی می‌توانید با گروه حقوقی وکیل سلمان احدی مشورت کنید.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی
آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
شماره تماس: 09120466204
