ارکان قانونی مبایعه نامه و اهمیت آن در معاملات بانکی | قوانین ۱۴۰۵
ارکان قانونی مبایعه نامه و اهمیت آن در معاملات بانکی
مبایعه‌نامه یکی از مهم‌ترین قراردادهای مورد استفاده در معاملات است که به موجب آن فروشنده و خریدار درباره فروش مال و پرداخت ثمن توافق می‌کنند. در معاملات املاک، تنظیم نادرست مبایعه‌نامه می‌تواند موجب اختلافاتی مانند مطالبه ثمن، الزام به تحویل ملک، فسخ معامله، مطالبه وجه التزام یا اختلاف درباره انتقال رسمی ملک شود.
با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اهمیت نحوه تنظیم و ثبت قراردادهای ملکی نیز بیشتر شده و دیگر نمی‌توان صرفاً براساس قواعد سنتی مبایعه‌نامه‌های عادی درباره تمام معاملات ملکی اظهار نظر کرد.
مبایعه‌نامه چیست؟
مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی:
«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»
بنابراین در قرارداد بیع، یک مال در برابر عوضی که معمولاً پول است مورد معامله قرار می‌گیرد.
براساس ماده ۳۳۹ قانون مدنی نیز پس از توافق فروشنده و خریدار درباره مبیع و قیمت، عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می‌شود.
بنابراین عنوان سند به تنهایی تعیین‌کننده ماهیت قرارداد نیست؛ بلکه باید محتوا، قصد طرفین و تعهداتی که پذیرفته‌اند بررسی شود.
این مطلب را هم بخوانید:
الزام به تحویل مال فروخته شده(مبیع)
ارکان قانونی مبایعه نامه
برای صحت یک قرارداد، ماده ۱۹۰ قانون مدنی چهار شرط اساسی را بیان کرده است:
- قصد و رضای طرفین،
- اهلیت طرفین،
- موضوع معین مورد معامله
- و مشروعیت جهت معامله.
در مبایعه‌نامه علاوه بر این شرایط عمومی، مبیع و ثمن نیز باید به نحوی تعیین شوند که معامله از جهت موضوع و عوض دچار ابهام اساسی نباشد.
مبایعه نامه چه اثری دارد؟
در یک بیع صحیح، ماده ۳۶۲ قانون مدنی آثار مهمی برای معامله مقرر کرده است؛ از جمله اینکه مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود و طرفین مکلف به تسلیم مورد تعهد خود می‌شوند.
اما درباره املاک ثبت‌شده باید میان آثار قرارداد در روابط طرفین و الزامات ثبتی مربوط به مالکیت رسمی ملک تفکیک کرد.
این تفکیک با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده است.
-
قانون جدید چه تغییری در مبایعه نامه‌های ملکی ایجاد کرده است؟
براساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰، اعمال حقوقی مهمی که موضوع یا نتیجه آنها انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، برخی حقوق انتفاع و ارتفاق، رهن، برخی انتقالات منافع، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش و حتی تعهد به انجام این اعمال است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
عدم ثبت پس از تحقق شرایط زمانی ماده ۱، ضمانت‌اجراهای بسیار سنگینی دارد؛ از جمله عدم استماع بسیاری از دعاوی مرتبط با معامله ثبت‌نشده.
-
آیا مبایعه نامه عادی ملک در سال ۱۴۰۵ باطل است؟
قانون جدید دارای زمان‌بندی، مقررات انتقالی و احکام مربوط به سامانه موضوع ماده ۱۰ است و نمی‌توان هر مبایعه‌نامه عادی را بدون توجه به زمان تنظیم، وضعیت سند ملک و مرحله اجرای قانون، «باطل» اعلام کرد.
ضمن اینکه خود ماده ۱ بیشتر از «عدم قابلیت استماع دعاوی و عدم پذیرش اسناد ثبت‌نشده» سخن گفته و نباید اصطلاحات بطلان، بی‌اعتباری و عدم استماع را بدون تفکیک به جای یکدیگر استفاده کنیم.
نقش مشاور املاک در قانون جدید
-
پیش‌نویس مشاور املاک چه زمانی قرارداد محسوب می‌شود؟
مطابق ماده ۱۲ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام، پیش‌نویسی که در سامانه درج شده، حسب نظر طرفین توسط سردفتر اصلاح یا تأیید می‌شود و پس از ثبت در سامانه توسط سردفتر، واجد آثار حقوقی قرارداد خواهد بود.
امکان تنظیم رسمی مبایعه نامه و قولنامه در دفترخانه
ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صراحتاً اجازه داده است که دفاتر اسناد رسمی بنا به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله:
- تعهد به بیع،
- قولنامه،
- مبایعه نامه
- و قراردادهای مشابه
را تنظیم و ثبت کنند.
در این اسناد باید مبلغ دقیق ثمن و شروط موردنظر طرفین، از جمله اقساط، زمان پرداخت و شروط مربوط به فسخ یا انحلال نیز درج شود.
قراردادهای یکسان معاملات ملکی در سال ۱۴۰۵
یک تحول جدید دیگر نیز در اواخر ۱۴۰۴ اتفاق افتاده است.
در تاریخ ۱۴۰۴/۱۰/۰۶ دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم «قرارداد یکسان» از طریق سکوهای موضوع آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام ابلاغ شده است.
در این دستورالعمل، قراردادهای یکسان و نمونه موضوع تبصره ۲ ماده ۳ و نحوه تنظیم آنها از طریق سکوهای مربوط مورد توجه قرار گرفته است.
اهمیت مبایعه نامه در معاملات بانکی
مبایعه‌نامه ممکن است برای بانک در بررسی معامله، احراز هدف تسهیلات، بررسی قیمت خرید، میزان آورده متقاضی یا تکمیل پرونده تسهیلات اهمیت داشته باشد، اما خود مبایعه‌نامه لزوماً وثیقه یا تضمین بازپرداخت تسهیلات بانکی نیست.
تضمین بازپرداخت ممکن است حسب نوع تسهیلات از طریق رهن ملک، ضمانت، وثایق یا سایر تضمین‌های مورد قبول بانک انجام شود.
مبایعه نامه و وام خرید مسکن
اگر خریدار قصد دارد بخشی از ثمن را از محل تسهیلات بانکی پرداخت کند، بهتر است این موضوع صریحاً در قرارداد تعیین شود.
برای مثال باید روشن باشد:
میزان تسهیلات چقدر است، پرداخت آن در چه زمانی انجام می‌شود، اگر بانک تسهیلات را نپذیرفت چه اتفاقی می‌افتد، فروشنده تا چه حد موظف به همکاری است، هزینه‌های مربوط بر عهده چه کسی است و آیا عدم پرداخت تسهیلات در موعد مقرر موجب حق فسخ یا وجه التزام خواهد شد.
خرید ملکی که در رهن بانک است
اگر ملک در رهن بانک باشد، خریدار باید پیش از معامله وضعیت دقیق بدهی، مبلغ مانده تسهیلات، شرایط فک رهن و امکان انتقال رسمی ملک را بررسی کند.
در قرارداد نیز بهتر است مشخص شود چه کسی باید بدهی بانک را بپردازد، فک رهن چه زمانی انجام می‌شود و چه مقدار از ثمن تا زمان فک رهن نزد خریدار باقی می‌ماند.
وجود رهن را نباید نادیده گرفت؛ زیرا حقوق مرتهن نسبت به ملک باید رعایت شود.
-
آیا بانک هر مبایعه نامه‌ای را برای پرداخت وام قبول می‌کند؟
خیر.
قبول مبایعه‌نامه برای یک تسهیلات بانکی به نوع تسهیلات، ضوابط بانک، وضعیت ثبتی ملک، اعتبار اسناد، شرایط متقاضی و مقررات مربوط به همان تسهیلات بستگی دارد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
محتوای قرارداد و قصد واقعی طرفین اهمیت بیشتری از عنوان سند دارد.
ممکن است سندی «قولنامه» نامیده شده باشد اما مفاد آن نشان دهد که طرفین همان زمان بیع را منعقد کرده‌اند؛ یا برعکس، نوشته‌ای با عنوان مبایعه‌نامه در واقع متضمن تعهدات مقدماتی باشد.
بنابراین قاضی در صورت اختلاف فقط عنوان بالای برگه را بررسی نمی‌کند؛ بلکه مفاد و قصد طرفین نیز اهمیت دارد.
تفاوت مبایعه‌نامه عادی و سند رسمی
مبایعه‌نامه‌ای که اشخاص به صورت عادی تنظیم می‌کنند با سند رسمی تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی یا قرارداد ثبت‌شده مطابق نظام قانونی جدید یکسان نیست.
قانون الزام به ثبت رسمی نیز دقیقاً برای تقویت ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و کاهش اتکا به معاملات عادی تصویب شده است.
نکات مهم هنگام تنظیم مبایعه نامه ملک
- احراز هویت، مالکیت و اهلیت فروشنده.
- بررسی اصل سند و وضعیت ثبتی ملک.
- استعلام رهن، بازداشت و محدودیت‌های انتقال.
- درج دقیق پلاک ثبتی و مشخصات ملک.
- تعیین دقیق ثمن و روش پرداخت.
- تعیین تاریخ و شرایط تحویل.
- تعیین تاریخ و تشریفات انتقال رسمی.
- مشخص کردن وضعیت بدهی‌ها، مالیات، عوارض و هزینه‌ها.
- تعیین تکلیف وام و تسهیلات بانکی.
- تعیین وضعیت رهن و فک رهن.
- تعیین وجه التزام و ضمانت اجرای تخلف.
- تعیین شرایط فسخ در صورت توافق.
- بررسی وکالت‌نامه در معاملات وکالتی.
- درج وضعیت پارکینگ، انباری و متعلقات.
- رعایت الزامات قانون جدید ثبت رسمی.
-
آیا حضور شاهد برای اعتبار مبایعه‌نامه الزامی است؟
در یک مبایعه‌نامه عادی، نبود شاهد به خودی خود همیشه موجب بطلان معامله نیست.
شرایط اساسی صحت معامله همان شرایط قانونی مربوط است البته امضای شاهد ممکن است در اختلافات بعدی ارزش اثباتی داشته باشد.
-
آیا کد رهگیری باعث رسمی شدن مبایعه‌نامه می‌شود؟
صرف داشتن کد رهگیری را نباید معادل سند رسمی دانست.
ثبت اطلاعات قرارداد یا اخذ کد رهگیری، بسته به نظام و سامانه‌ای که قرارداد در آن تنظیم شده، ممکن است آثار و کارکردهای خاصی داشته باشد؛ اما مفهوم «سند رسمی» تابع شرایط قانونی خودش است.
با نظام جدید قانون الزام نیز باید دقیقاً مشخص شود قرارداد در چه سامانه‌ای و با چه فرایندی ثبت شده است.
تفاوت بطلان، عدم نفوذ و فسخ مبایعه‌نامه
-
آیا فریب در معامله باعث بطلان مبایعه‌نامه می‌شود؟
هر نوع «فریب» الزاماً موجب بطلان نیست.
اگر شرایط تدلیس وجود داشته باشد، مطابق قواعد قانون مدنی ممکن است برای طرف فریب خورده حق فسخ ایجاد شود.
-
عدم امکان تحویل ملک چه اثری دارد؟
باید میان عدم قدرت بر تسلیم از ابتدا، مانع موقت، تخلف فروشنده از تحویل و وضعیتی که خریدار خود قادر به تسلم است تفاوت گذاشت.
ماده ۳۴۸ قانون مدنی نیز در کنار عدم قدرت بر تسلیم، استثنای امکان تسلم توسط مشتری را مورد توجه قرار داده است.
-
معامله صوری همیشه باطل است؟
اگر طرفین اساساً قصد انشای معامله نداشته باشند، عقد به دلیل فقدان قصد با مشکل اساسی مواجه است.
اما صرف ادعای یکی از طرفین مبنی بر اینکه «معامله صوری بوده» برای بی‌اعتبار کردن قرارداد کافی نیست و باید وضعیت واقعی معامله و ادله پرونده بررسی شود.
نمونه رای درباره مبایعه نامه
1) عنوان: تاثیر ابطال مبایعه نامه بر شرط داوری
پیام: در صورت ابطال مبایعه نامه ای که حکم قطعی دلالت بر بی اعتباری آن دارد، توجه به شرط داوری مندرج در آن عبث بوده و اساسا قابلیت اعتنا نخواهد داشت. بنابراین در چنین موردی طرح ایراد لزوم قطعیت ابطال داوری بلاوجه تلقی می باشد.متن کامل رای…
2)عنوان: استرداد مبایعه نامه به یکی از شرکای ملک مشاع
پیام: نظر به اینکه جلب به دادرسی در مرحله تجدیدنظرخواهی برخلاف جلب به دادرسی در مرحله بدوی می باشد چرا که دادرسی مرحله بدوی دادرسی اختصاری و تشکیل جلسه و تحقق اولین جلسه رسیدگی می باشد و حال آنکه دادرسی در مرحله تجدیدنظرخواهی بصورت عادی و با تبادل لوایح صورت می گیرد اعطاء مهلت سه روز جهت تقدیم دادخواست با اظهار جلب دادرسی اشخاص ثالث در مرحله تجدیدنظرخواهی منتفی است و تجدیدنظرخواه می بایست همزمان با تقدیم دادخواست تجدیدنظرخواهی دادخواست جلب ثالث را تقدیم نماید.متن کامل رای…
3)عنوان: ابطال سند رسمی به استناد مبایعه نامه عادی
پیام: ابطال سند رسمی رهن، به استناد مبایعه نامه عادی امکانپذیر است و منافاتی با مقررات قانون ثبت ندارد؛ زیرا تشریفاتی بودن عقد بیع به منزله الزام به ثبت نیست؛ بنابراین حتی اگر معامله عادی ثبت نشده باشد، فروشنده مجاز به اعمال حق مالکیت(در رهن گذاشتن) مال فروخته شده، نیست.متن کامل رای…
4)عنوان: اعسار مدیر شرکت تاثیر مدیریت شرکت بر ادعای اعسارضمانت اجرای اسقاط خیارات در مبایعه نامه چاپی فسخ در صورت اسقاط خیارات مفهوم اسقاط خیار غبن
پیام: مدیر شرکت سهامی خاص تاجر محسوب می شود؛ بنابراین دادخواست اعسار از هزینه دادرسی از سوی وی پذیرفته نمی شود.متن کامل رای…
5)عنوان: (1)- تکلیف دادگاه در فرض عدم قابلیت استماع دعوا (2)- مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بر اساس مبایعه نامه عادی
پیام: (1)-چنانچه دعوا قابلیت استماع نداشته باشد، صدور حکم به رد دعوا منطبق با اصول دادرسی نیست، بلکه باید قرار عدم استماع یا قرار رد دعوی صادر شود. (2)- مطالبه اجرت المثل فرع بر اثبات مالکیت رسمی نیست؛ بلکه با ارائه مبایعه نامه عادی استحقاق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف فراهم است.متن کامل رای…
نمونه مبایعه‌نامه ملک
نمونه مناسب باید حداقل شامل مشخصات طرفین، سمت و مالکیت فروشنده، مشخصات کامل ملک، ثمن، نحوه پرداخت، تحویل، انتقال رسمی، وضعیت رهن و بازداشت، بدهی‌ها، تسهیلات بانکی، هزینه‌ها، وجه التزام، شرایط فسخ، تضمین مالکیت فروشنده و شیوه حل اختلاف باشد.
نتیجه‌گیری
مبایعه‌نامه فقط یک فرم برای نوشتن قیمت ملک نیست؛ بلکه قراردادی است که می‌تواند حقوق و تعهدات مهمی برای فروشنده و خریدار ایجاد کند. هویت و اهلیت طرفین، مالکیت فروشنده، مشخصات دقیق مورد معامله، ثمن، نحوه پرداخت، تحویل، انتقال رسمی، ضمانت اجرای تخلف، وضعیت رهن و تسهیلات بانکی از مهم‌ترین مواردی هستند که باید در تنظیم آن بررسی شوند.
در سال ۱۴۰۵ توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت ویژه‌ای دارد. ماده ۲ امکان ثبت رسمی قولنامه و مبایعه‌نامه در دفترخانه را فراهم کرده، ماده ۳ نقش جدید مشاوران املاک را در درج پیش‌نویس قرارداد تعیین کرده و ماده ۱۱ نیز آنها را در معاملات موضوع قانون از تنظیم سند عادی قرارداد منع کرده است.
همچنین آیین‌نامه ماده ۳ تصریح می‌کند پیش‌نویس درج‌شده در سامانه پس از طی فرایند مربوط و ثبت توسط سردفتر، واجد آثار حقوقی قرارداد خواهد شد.
گروه حقوقی سلمان احدی
شماره تماس صحیح: 09120466204
آدرس صحیح: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
