فک رهن چیست؟ شرایط، مراحل، مدارک و دعوای الزام به فک رهن
فک رهن به معنای آزاد شدن مال از وثیقه و پایان یافتن حق رهنی مرتهن نسبت به آن است. این موضوع بیشتر درباره ملک در رهن بانک، خانه و زمین دارای وام، خودروهای رهنی و اموال وثیقهشده مطرح میشود.
رهن باعث نمیشود مالکیت مال از راهن گرفته شود؛ بلکه مرتهن نسبت به مال مرهونه دارای حق عینی و حق تقدم است و تا زمانی که حق او باقی است، راهن نمیتواند تصرفی انجام دهد که با حقوق مرتهن منافات داشته باشد. ماده ۷۹۳ قانون مدنی نیز همین قاعده را بیان میکند.
رهن چیست؟
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی:
«رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد.»
در این قرارداد:
- راهن: شخصی است که مال را وثیقه میگذارد.
- مرتهن: طلبکاری است که مال به نفع او در رهن قرار میگیرد.
ماده ۷۷۲ نیز درباره قبض مال مرهون مقرر کرده که مال باید به قبض مرتهن یا شخص مورد توافق طرفین داده شود، ولی ادامه قبض شرط صحت رهن نیست.
-
آیا ملک در رهن بانک متعلق به بانک است؟
خیر.
قرار گرفتن ملک در رهن بانک موجب انتقال مالکیت ملک به بانک نمیشود. مالکیت همچنان برای راهن باقی میماند؛ اما بانک یا مرتهن نسبت به ملک دارای حق عینی است و در صورت عدم پرداخت بدهی، میتواند طبق مقررات از محل مال مرهونه طلب خود را وصول کند.
مالک اصولاً میتواند از مال استفاده کند، مشروط بر اینکه اقدام او با حقوق مرتهن منافات نداشته باشد.
فک رهن ملک یعنی چه؟
فک رهن ملک یعنی پایان یافتن وضعیت رهنی ملک و آزاد شدن آن از حق وثیقهای مرتهن.
برای مثال، شخصی برای دریافت تسهیلات بانکی آپارتمان خود را در رهن بانک قرار میدهد. پس از انجام تعهدات و فراهم شدن شرایط قانونی، بانک رضایت به فک رهن میدهد و قید رهن از سابقه ثبتی ملک برداشته میشود.
تفاوت فک رهن و تسویه بدهی
این دو مفهوم به هم مرتبطاند اما یکسان نیستند.
تسویه بدهی یعنی دین یا تعهد مالی شخص نسبت به طلبکار پایان یافته است.
فک رهن یعنی حق رهنی مرتهن نیز رسماً از مال برداشته شده است.
بنابراین ممکن است بدهی پرداخت شده باشد ولی تا زمانی که تشریفات رسمی فک رهن انجام نشده، قید رهن همچنان در سوابق ثبتی دیده شود.
-
آیا فک رهن فقط بعد از تسویه کامل بدهی ممکن است؟
حالت رایج این است که پس از پرداخت کامل بدهی، مرتهن با فک رهن موافقت کند؛ اما حسب قرارداد و توافق طرفین، ممکن است راههای دیگری نیز وجود داشته باشد، مانند:
- پرداخت یا تأمین طلب مرتهن
- موافقت صریح مرتهن با آزادسازی وثیقه
- جایگزینی وثیقه با موافقت مرتهن
- فک رهن بخشی از وثایق در صورت موافقت طلبکار
- اجرای شرایط خاص پیشبینیشده در قرارداد
حتی در مقررات جدید مرتبط با ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان پیشبینی فک خودکار رهن پس از پرداخت کامل ثمن در برخی قراردادهای یکسان الکترونیکی پیشبینی شده است.
مراحل فک رهن ملک
فرایند دقیق به نوع رهن و مرتهن بستگی دارد، اما معمولاً مراحل زیر طی میشود:
۱. تعیین مانده بدهی
ابتدا باید مبلغ دقیق بدهی، سود، وجه التزام، هزینههای قانونی و سایر تعهدات حسب قرارداد مشخص شود.
۲. انجام تعهد یا تسویه
راهن باید تعهداتی را که مبنای رهن بوده انجام دهد یا شرایط مورد توافق برای آزادسازی وثیقه را فراهم کند.
۳. دریافت موافقت مرتهن
پس از تسویه یا تحقق شرایط، بانک یا مرتهن رضایت خود را برای فک رهن اعلام میکند.
۴. مراجعه برای ثبت رسمی فک رهن
در رهن رسمی املاک، فک رهن باید از طریق تشریفات ثبتی و دفتر اسناد رسمی مربوط انجام شود تا قید رهن رسماً از سابقه سند برداشته شود.
۵. بررسی وضعیت ثبتی ملک
پس از انجام تشریفات، مالک باید از ثبت صحیح فک رهن و آزاد شدن ملک اطمینان حاصل کند.
مدارک لازم برای فک رهن ملک
مدارک ممکن است بسته به بانک، قرارداد و نوع سند متفاوت باشد، اما معمولاً شامل موارد زیر است:
دعوای الزام به فک رهن چیست؟
اگر شخصی طبق قرارداد موظف به آزاد کردن ملک از رهن باشد اما از انجام این تعهد خودداری کند، ذینفع میتواند در صورت وجود شرایط قانونی، دعوای الزام به فک رهن مطرح کند.
این دعوا بهویژه در معاملات ملکی بسیار رایج است.
برای مثال، فروشنده ملکی را فروخته و تعهد کرده تا تاریخ مشخصی بدهی بانک را تسویه و ملک را فک رهن کند، اما این تعهد را انجام نمیدهد.
در چنین شرایطی خریدار ممکن است بتواند الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه مطالبه کند.
رأی وحدت رویه جدید درباره الزام به فک رهن
یکی از مهمترین آرای مرتبط، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور اعلام کرده است که اگر حقوق مرتهن به نحوی تأمین شود یا طلب او پرداخت گردد، انجام معامله نسبت به مال مرهونه منافاتی با حقوق مرتهن ندارد و دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده مال مرهونه قابل پذیرش است.
این رأی در دعاوی خرید و فروش املاکی که هنگام معامله در رهن بانک یا شخص دیگری هستند اهمیت بسیار زیادی دارد.
-
آیا فروش ملک در رهن بانک باطل است؟
پاسخ مطلق «بله» یا «خیر» صحیح نیست.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی مقرر میکند راهن نمیتواند تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر با اذن او.
رأی وحدت رویه ۶۲۰ نیز بر حفظ حقوق مرتهن تأکید کرده است.
اما رأی وحدت رویه ۸۳۲ روشن کرده که در صورتی که حقوق مرتهن تأمین یا طلب او پرداخت شود، معامله میتواند با حقوق مرتهن منافاتی نداشته باشد و دعوای الزام فروشنده به فک رهن نیز قابل استماع است.
بنابراین در خرید ملک رهنی باید شرایط قرارداد، میزان بدهی، رضایت بانک و نحوه فک رهن دقیق بررسی شود.
نکته جدید درباره رهن مال فروختهشده
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ نیز اهمیت زیادی دارد.
بر اساس این رأی، اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال داده باشد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی همان مال را نزد بانک یا مرجع قضایی یا شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار او تحت شرایط مقرر میتواند مشمول مقررات کیفری مربوط قرار گیرد.
این رأی برای پروندههایی که فروشنده پس از فروش ملک، آن را در رهن بانک قرار داده اهمیت ویژهای دارد.
این مطلب را هم بخوانید:
خواستههای قابل طرح همراه با الزام به فک رهن
با توجه به قرارداد و شرایط پرونده ممکن است خواستههایی مانند موارد زیر مطرح شوند:
- الزام به فک رهن
- الزام به تنظیم سند رسمی
- الزام به ایفای تعهدات قراردادی
- مطالبه وجه التزام
- مطالبه خسارت ناشی از تأخیر
- الزام به اخذ مفاصاحساب یا انجام مقدمات انتقال
اما انتخاب همزمان این خواستهها باید بر اساس قرارداد و وضعیت ثبتی ملک انجام شود.
-
آیا بانک باید طرف دعوای الزام به فک رهن باشد؟
در همه پروندهها پاسخ یکسان نیست.
اگر خواسته صرفاً اجرای تعهد قراردادی فروشنده برای پرداخت بدهی و فک رهن باشد، ممکن است دعوا علیه همان متعهد مطرح شود.
اما اگر تصمیم قضایی مستقیماً با حقوق مرتهن یا وضعیت سند رهنی بانک ارتباط پیدا کند، بسته به شرایط پرونده ممکن است حضور مرتهن نیز ضرورت پیدا کند.
به همین دلیل تعیین خواندگان دعوا باید پیش از ثبت دادخواست دقیق بررسی شود.
فک رهن خودرو
فک رهن خودرو نیز به معنای آزاد کردن خودرو از وثیقه یا محدودیتی است که به نفع بانک، شرکت لیزینگ یا فروشنده ایجاد شده است.
تمام خودروهای اقساطی الزاماً «رهنی» نیستند.
در بعضی قراردادها خودرو در رهن قرار میگیرد؛ در بعضی دیگر مالکیت تا پایان اقساط برای شرکت باقی میماند؛ و در برخی قراردادها محدودیت انتقال یا سازوکار دیگری پیشبینی شده است.
بنابراین قبل از اقدام باید مشخص شود رابطه حقوقی واقعاً رهن، لیزینگ، فروش اقساطی یا شرط عدم انتقال است.
مراحل فک رهن خودرو
حسب نوع قرارداد ممکن است شامل موارد زیر باشد:
فک رهن زمین کشاورزی
از لحاظ اصول حقوقی، رهن زمین کشاورزی تفاوت بنیادینی با سایر املاک ندارد.
پس از انجام تعهد و رضایت مرتهن، فک رهن از طریق تشریفات رسمی انجام میشود.
ممکن است حسب نوع تسهیلات، بانک کشاورزی یا مرجع دیگری مرتهن باشد.
ضرورت استعلام یا مجوز جهاد کشاورزی به نوع معامله، کاربری، مقررات مربوط به زمین و اقدام حقوقی موردنظر بستگی دارد.
هزینه فک رهن در دفترخانه در سال ۱۴۰۵
هزینههای دفترخانه براساس تعرفههای قانونی، نوع سند، خدمات ثبتی و هزینههای مرتبط در زمان تنظیم سند محاسبه میشوند.
آییننامه قانون دفاتر اسناد رسمی نیز مقرر کرده سردفتر نمیتواند بیشتر از تعرفه مصوب حقالتحریر دریافت کند و تعرفه قابلیت بازنگری سالانه دارد.
-
اگر بانک بعد از تسویه فک رهن نکند چه کنیم؟
اگر بدهی یا تعهد موردنظر انجام شده ولی مرتهن بدون دلیل قانونی از فک رهن خودداری کند، ابتدا باید مستندات تسویه و قرارداد بررسی شود.
حسب شرایط، امکان اقداماتی مانند:
- مطالبه رسمی از بانک یا مرتهن
- ارسال اظهارنامه
- پیگیری اداری
- طرح دعوای الزام به فک رهن
وجود دارد.
ماده ۷۹۰ قانون مدنی نیز مقرر کرده پس از برائت ذمه مدیون، اگر مال مرهون در اختیار مرتهن باشد و با وجود مطالبه آن را پس ندهد، وضعیت مسئولیت او تغییر میکند.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
خواسته: الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی … به انضمام هزینههای قانونی و حسب مورد خسارات قراردادی.
شرح دادخواست:
اینجانب به موجب قرارداد مورخ … ملک دارای پلاک ثبتی … را از خوانده خریداری کردهام. مطابق بند … قرارداد، خوانده متعهد بوده است تا تاریخ … نسبت به تسویه بدهی و فک رهن ملک از بانک … اقدام کند. با وجود انقضای مهلت و مطالبه اینجانب، خوانده از انجام تعهد خودداری کرده است.
با توجه به قرارداد و مدارک پیوست، تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و فک رهن ملک و پرداخت هزینههای قانونی و خسارات قابل مطالبه حسب مورد را دارم.
نمونه دادخواست باید حتماً با قرارداد و وضعیت پرونده تطبیق داده شود.
مدارک لازم برای دعوای الزام به فک رهن
معمولاً مدارکی مانند موارد زیر اهمیت دارند:
- قرارداد خرید و فروش
- سند مالکیت
- سند یا قرارداد رهنی
- مدارک مربوط به تعهد فروشنده به فک رهن
- استعلام یا اطلاعات بدهی بانک
- رسیدهای پرداخت
- اظهارنامه در صورت ارسال
- مکاتبات میان طرفین
- سایر اسناد اثباتکننده تعهد
سوالات متداول درباره فک رهن
-
فک رهن یعنی چه؟
یعنی پایان یافتن حق رهنی مرتهن و آزاد شدن مال از وثیقه.
-
آیا بعد از تسویه وام، سند خودکار آزاد میشود؟
الزاماً خیر. در بسیاری از موارد باید تشریفات ثبت فک رهن نیز انجام شود.
-
آیا ملک در رهن بانک را میتوان فروخت؟
موضوع باید با رعایت حقوق مرتهن بررسی شود. رأی وحدت رویه ۸۳۲ نیز در این خصوص اهمیت زیادی دارد.
-
آیا خریدار میتواند فروشنده را مجبور به فک رهن کند؟
اگر فروشنده طبق قرارداد مکلف به فک رهن باشد، در صورت وجود شرایط قانونی امکان طرح دعوا وجود دارد و رأی وحدت رویه ۸۳۲ نیز قابلیت پذیرش چنین دعوایی را تأیید کرده است.
-
آیا فک رهن فقط با پرداخت کل بدهی امکانپذیر است؟
حالت معمول همین است، اما با موافقت مرتهن یا سازوکارهای قراردادی و قانونی دیگر نیز ممکن است امکان آزادسازی تمام یا بخشی از وثیقه وجود داشته باشد.
-
هزینه فک رهن چقدر است؟
مبلغ ثابت و یکسانی ندارد و بر اساس تعرفه جاری دفترخانه و نوع سند محاسبه میشود.
وکیل فک رهن
پروندههای فک رهن زمانی پیچیدهتر میشوند که ملک فروخته شده ولی هنوز در رهن بانک باشد، فروشنده از تسویه بدهی خودداری کند، چند وثیقه وجود داشته باشد یا همزمان الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح شود.
گروه حقوقی سلمان احدی در زمینه دعاوی ملکی، الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، اختلافات بانکی و معاملات املاک خدمات حقوقی ارائه میدهد.
شماره تماس: 09120466204
آدرس: تهران شهرک غرب بلوار دادمان خیابان سپهر خیابان کوثر پلاک 7 طبقه6 واحد23
