قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین قوانین جدید در حوزه معاملات ملکی ایران است که با هدف جلوگیری از معاملات معارض، کاهش دعاوی ملکی، افزایش امنیت حقوقی خریدوفروش املاک و ساماندهی اسناد عادی به تصویب رسیده است.
با اجرای این قانون، وضعیت حقوقی قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌های عادی، معاملات املاک فاقد سند رسمی و نحوه طرح دعاوی ملکی دستخوش تغییرات مهمی شده است.
بسیاری از مالکان و خریداران این سؤال را مطرح میکنند که آیا قولنامههای قدیمی باطل شدهاند؟ آیا خریدوفروش ملک با قولنامه همچنان امکانپذیر است؟ مهلت ثبت قولنامه در سامانه جدید چقدر است؟ آیا میتوان با مبایعه‌نامه عادی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟
در این مقاله از گروه حقوقی وکیل سلمان احدی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مهم‌ترین مواد قانونی، اعتبار قولنامه‌ها، تکلیف املاک قولنامه‌ای، مهلت‌های ثبت ادعا و نمونه دادخواست‌های مرتبط را بررسی می‌کنیم.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قانونی است که برای ساماندهی نقل‌وانتقال املاک و کاهش اختلافات ناشی از معاملات عادی تصویب شده است.
در گذشته بسیاری از معاملات املاک از طریق قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی انجام می‌شد. این موضوع در برخی موارد زمینه اختلاف مالکیت، فروش یک ملک به چند نفر، جعل قرارداد و خودداری فروشنده از انتقال سند رسمی را فراهم می‌کرد.
قانون جدید با تأکید بر ثبت رسمی معاملات تلاش می‌کند حقوق خریداران و فروشندگان را بهتر حمایت کند و اعتبار معاملات ملکی را به ثبت قانونی آنها پیوند دهد.
البته اجرای قانون برای تمام املاک و معاملات از یک تاریخ یکسان آغاز نمی‌شود و باید میان معاملات سابق و معاملات جدید تفاوت قائل شد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه زمانی تصویب شد؟
این قانون در تاریخ ۶ آذر ۱۴۰۱ در مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.
قانون در ۱۷ خرداد ۱۴۰۳ در روزنامه رسمی منتشر شد و از تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا گردید.
بااین‌حال، برخی ضمانت‌اجراهای مهم قانون، از جمله مقررات ماده یک، دارای شرایط زمانی و اجرایی خاص هستند.
بنابراین لازم‌الاجرا شدن قانون به معنای بی‌اعتبار شدن فوری تمام قولنامههای قدیمی نیست.
آخرین وضعیت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات در سال ۱۴۰۵
یکی از مهم‌ترین تحولات اجرایی قانون الزام، راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ است.
بر اساس اعلان رسمی منتشرشده در اردیبهشت ۱۴۰۵، تاریخ راهاندازی رسمی سامانه برای گروهی از املاک دارای سند حدنگار، اول خرداد ۱۴۰۵ اعلام شد.
این گروه شامل املاکی است که از اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند حدنگار دریافت کرده‌اند.
درباره سایر املاک، تاریخ شمول باید مطابق اعلان‌های رسمی مربوط تعیین شود.
در نتیجه، نمی‌توان برای تمام املاک کشور یک مهلت یکسان جهت ثبت ادعای مالکیت در نظر گرفت.
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از مهم‌ترین مقررات این قانون است.
بر اساس این ماده، پس از تحقق شرایط زمانی مقرر، اعمال حقوقی مشمول قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
از جمله این اعمال حقوقی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین و آپارتمان.
- انتقال حق انتفاع عمری یا رقبی برای بیش از دو سال.
- انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول.
- وقف اموال غیرمنقول.
- انعقاد عقد رهن نسبت به اموال غیرمنقول.
- انتقال منافع ملک برای مدت بیش از دو سال.
- اجاره به شرط تملیک.
- انواع پیشفروش ساختمان.
- تعهد به انجام اعمال حقوقی مشمول قانون.
در صورت عدم ثبت قانونی معاملات مشمول ماده یک، دعاوی مربوط به آنها با محدودیت‌های جدی در قابلیت استماع مواجه خواهند شد.
این محدودیت‌ها ممکن است بر دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات معامله، ابطال سند رسمی و برخی دیگر از دعاوی ملکی تأثیر بگذارد.
بااین‌حال، قانون برای برخی موضوعات مانند استرداد عوضین، مقررات استثنایی پیشبینی کرده است.
آیا قولنامه در قانون جدید ثبت معاملات ملکی اعتبار دارد؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌های خریداران و فروشندگان این است که آیا با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قولنامه اعتبار خود را از دست داده است؟
پاسخ این سؤال به زمان تنظیم قولنامه، وضعیت سند مالکیت و شمول مقررات قانونی بستگی دارد.
اعتبار قولنامههای قدیمی
قولنامه‌هایی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون تنظیم شدهاند، صرفاً به دلیل تصویب قانون جدید، بهصورت خودکار باطل محسوب نمیشوند.
قانونگذار برای ساماندهی حقوق ناشی از اسناد عادی سابق، مقررات ویژه‌ای در ماده ۱۰ پیشبینی کرده است.
همچنین برخی دعاوی مربوط به حقوق ایجادشده پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون، مشمول مقررات انتقالی و استثناهای قانونی هستند.
بنابراین اشخاصی که دارای قولنامههای قدیمی هستند، باید وضعیت حقوقی ملک خود را بررسی و در صورت شمول، اقدامات قانونی لازم برای ثبت ادعا و دریافت سند رسمی را انجام دهند.
اعتبار قولنامههای جدید
در مورد معاملات جدید، شرایط متفاوت است.
برای املاکی که مشمول اجرای ماده یک شدهاند، ثبت رسمی معامله اهمیت اساسی دارد.
تنظیم قولنامه عادی خارج از سازوکار قانونی ممکن است موجب شود خریدار نتواند برای اثبات معامله یا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به قرارداد خود استناد کند.
به همین دلیل، توصیه میشود خریداران پیش از پرداخت ثمن معامله، وضعیت ثبتی ملک و الزامات قانونی انتقال سند را بررسی کنند.
تکلیف خانه‌ها و زمین‌های قولنامه‌ای در قانون جدید چیست؟
بسیاری از املاک در ایران با اسناد عادی خریدوفروش شدهاند و هنوز سند رسمی به نام خریدار صادر نشده است.
این وضعیت ممکن است درباره خانه‌های قدیمی، زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها، آپارتمان‌ها و املاک ورثه‌ای وجود داشته باشد.
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای ساماندهی ادعاهای مربوط به این املاک پیشبینی شده است.
اشخاصی که دارای ادعای مالکیت یا حقوق مشمول این ماده هستند، باید در مهلت قانونی ادعا و مستندات خود را در سامانه مربوط ثبت کنند.
البته ثبت ادعا به معنای اثبات قطعی مالکیت یا صدور سند رسمی نیست.
متقاضی باید پس از ثبت ادعا، اقدامات قانونی لازم برای دریافت سند رسمی یا تعیین تکلیف حقوق خود را انجام دهد.
این مطلب را هم بخوانید:
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، با هدف ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت و برخی حقوق اموال غیرمنقول ایجاد شده است.
این سامانه برای اشخاصی اهمیت دارد که حقوق آنها نسبت به ملک، بر اساس اسناد غیررسمی یا ادعاهای مشمول قانون مطرح میشود.
ثبت اطلاعات در سامانه، یکی از مراحل قانونی ساماندهی این ادعاهاست.
بااین‌حال، ثبت اطلاعات به‌تنهایی موجب صدور سند رسمی یا تأیید نهایی مالکیت نمی‌شود.
مهلت ثبت قولنامه در سامانه ماده ۱۰ چقدر است؟
مطابق ماده ۱۰ قانون الزام، برای اشخاص مشمول، دو مهلت اصلی پیشبینی شده است.
مهلت نخست، دو سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه برای ثبت ادعا و مستندات است.
مهلت دوم، دو سال از تاریخ ثبت ادعا برای انجام اقدام قانونی لازم و ثبت مدرک مربوط به آن اقدام در سامانه است.
برای مثال، اگر تاریخ راهاندازی رسمی سامانه درباره یک گروه از املاک اول خرداد ۱۴۰۵ باشد، مهلت نخست ثبت ادعا اصولاً تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۷ ادامه خواهد داشت.
عدم رعایت این مهلت‌ها میتواند آثار حقوقی مهمی داشته باشد، به‌ویژه در برابر اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی و نسبت به اراضی عمومی و دولتی.
تفاوت سند سبزرنگ و سند قدیمی در قانون الزام چیست؟
یکی از موضوعات مهم در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وضعیت اسناد مالکیت حدنگار است.
اسناد حدنگار جدید معمولاً با عنوان سند سبزرنگ شناخته می‌شوند.
طبق تبصره ۴ ماده یک، درباره املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون سند مالکیت حدنگار دریافت میکنند، مقررات ماده یک از تاریخ صدور سند اعمال میشود.
بنابراین انجام معامله صرفاً با قولنامه عادی درباره این املاک میتواند پیامدهای حقوقی جدی داشته باشد.
در مقابل، وضعیت اسناد قدیمی باید با توجه به تاریخ صدور سند و مقررات انتقالی قانون بررسی شود.
رنگ سند به‌تنهایی معیار قطعی تشخیص وضعیت حقوقی معامله نیست.
نقش مشاوران املاک در قانون جدید ثبت معاملات
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقش مشاوران املاک در فرایند ثبت قراردادهای ملکی تغییر کرده است.
مشاوران املاک دارای مجوز باید در چارچوب مقررات قانونی و سامانه‌های مربوط فعالیت کنند.
در سازوکار پیش‌بینی‌شده، ثبت پیش‌نویس قرارداد و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی از جمله وظایف مرتبط با فرایند تنظیم معاملات است.
همچنین قانون امکان استفاده از قراردادهای یکسان را در شرایط مقرر پیشبینی کرده است.
نکته مهم این است که دریافت کد رهگیری بنگاه به‌تنهایی به معنای انتقال رسمی مالکیت ملک نیست.
آیا با قولنامه میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
امکان طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پس از تصویب قانون جدید به شرایط معامله بستگی دارد.
در برخی معاملات سابق که مشمول مقررات انتقالی یا استثناهای قانونی هستند، ممکن است امکان طرح این دعوا وجود داشته باشد.
ماده ۱۰ نیز برای اشخاص دارای ادعای مشمول، طرح دعوای مرتبط را از جمله اقدامات قانونی جهت دریافت سند رسمی پیشبینی کرده است.
اما درباره معاملات جدید مشمول ضمانتاجرای ماده یک که برخلاف قانون ثبت نشده‌اند، قابلیت استماع چنین دعاوی با محدودیت جدی مواجه خواهد بود.
بنابراین پیش از تنظیم دادخواست، باید تاریخ معامله، وضعیت سند مالکیت و مقررات قابل اعمال بررسی شود.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
توجه: این دادخواست نمونه عمومی است و صرفاً در صورت احراز قابلیت استماع دعوا و متناسب بودن خواسته و طرف‌های دعوا با شرایط پرونده قابل استفاده است.
اگر فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری کند چه باید کرد؟
اگر فروشنده پس از دریافت ثمن معامله از انتقال سند رسمی خودداری کند، خریدار باید ابتدا وضعیت حقوقی قرارداد را بررسی کند.
در صورتی که قرارداد از نظر قانونی قابلیت استناد داشته باشد، خریدار میتواند حسب مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
اما اگر معامله مشمول ضمانتاجرای ماده یک بوده و برخلاف الزام قانونی ثبت نشده باشد، امکان طرح دعاوی مربوط به آن با محدودیت مواجه میشود.
در چنین شرایطی، بررسی امکان استرداد عوضین اهمیت دارد.
تبصره ۶ ماده یک قانون الزام، برای استرداد عوض یا عوضین در صورت احراز تسلیم یا تبادل آنها، مقرراتی پیشبینی کرده است.
نمونه دادخواست استرداد ثمن معامله ملکی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی صالح
با سلام و احترام
خواهان: …………
خوانده: …………
خواسته:
صدور حکم بر استرداد مبلغ ………… ریال بابت وجه پرداختی در معامله ثبتنشده ملک، به انضمام خسارات دادرسی و سایر خسارات قانونی در صورت احراز شرایط آنها.
دلایل و منضمات:
۱. قرارداد یا نوشته عادی مربوط به معامله
۲. رسیدهای بانکی و مدارک پرداخت وجه
۳. اظهارنامه مطالبه وجه
۴. سایر مستندات قانونی
شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب در تاریخ ………… در ارتباط با معامله یک ملک واقع در ………… مبلغ ………… ریال به خوانده پرداخت نموده‌ام.
با توجه به اینکه عمل حقوقی موردنظر مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بوده و ثبت قانونی آن انجام نشده است، تقاضای استرداد وجه پرداختی را با استناد به تبصره ۶ ماده یک قانون مذکور دارم.
مدارک پرداخت وجه به پیوست ارائه شده است.
لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر استرداد مبلغ پرداختی و خسارات قانونی قابل مطالبه را دارم.
با احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
امضا و تاریخ
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
یکی از مهم‌ترین ضمانت اجراهای قانون الزام، محدودیت در قابلیت استماع دعاوی ناشی از معاملات ثبتنشده مشمول ماده یک است.
برای مثال، شخصی که پس از شمول قانون، ملکی را صرفاً با قرارداد عادی خریداری کرده است، ممکن است نتواند بر اساس همان قرارداد، دعوای اثبات معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
از سوی دیگر، ماده ۱۰ نیز برای ثبت ادعاهای سابق مهلت‌هایی تعیین کرده است.
عدم رعایت این مهلت‌ها ممکن است موجب محدودیت‌های حقوقی مهمی در برابر اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی و نسبت به املاک عمومی و دولتی شود.
آیا قانون الزام شامل املاک ورثه‌ای میشود؟
بله. املاک ورثه‌ای نیز ممکن است مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشند.
برای مثال، ممکن است متوفی در زمان حیات خود ملکی را با مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده باشد اما سند رسمی همچنان به نام فروشنده باقی مانده باشد.
در چنین شرایطی، وراث باید وضعیت قرارداد، مدارک مالکیت و مقررات مربوط به ثبت ادعا را بررسی کنند.
همچنین نقل‌وانتقال املاک متعلق به وراث باید مطابق مقررات مربوط به ارث و ثبت رسمی انجام شود.
آیا قانون جدید شامل زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها میشود؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول محدود به آپارتمان و خانه نیست.
زمین‌های کشاورزی، باغ ها و سایر اموال غیرمنقول نیز ممکن است مشمول مقررات آن باشند.
البته صدور سند رسمی برای اراضی کشاورزی میتواند تابع قوانین خاص مربوط به حدنگاری، منابع طبیعی و حفظ کاربری اراضی باشد.
بنابراین اشخاصی که زمین یا باغ قولنامه‌ای دارند، باید وضعیت ثبتی و حقوقی ملک را پیش از هرگونه اقدام بررسی کنند.
رای وحدت رویه۸۵۲ دیوانعالی کشور در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مدیر عامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
گزارش پرونده وحدت رویه قضایی شماره ۱۴۰۳/۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه و رأی شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ به شرح ذیل تنظیم و جهت انتشار ارسال می گردد.
غلامرضا انصاری ـ معاون قضایی دیوان عالی کشور
مقدمه
جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۱۴۰۳/۸ ساعت ۸ روز سه شنبه، مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ به ریاست حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای محمّدجعفرمنتظری، رئیس محترم دیوان عالی کشور، با حضور حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای سیدمحسن موسوی، نماینده محترم دادستان کل کشور و با شرکت آقایان رؤسا، مستشاران و اعضای معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل شد و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید، قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت کننده در خصوص این پرونده و استماع نظر نماینده محترم دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ منتهی گردید.
الف) گزارش پرونده
به استحضار می رساند، بر اساس آراء واصله به این معاونت، با توجه به اینکه از سوی شعب بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس، در خصوص جرم بودن یا نبودن رفتار اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانک ترهین می نمایند، آراء مختلف صادر شده، جهت طرح موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور، گزارش امر به شرح ذیل تقدیم می شود:
الف) به حکایت دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۳۹۰۰۰۸۵۷۳۶۱۷ ـ ۱۴۰۱/۷/۲۵ شعبه ۱۱۵ دادگاه کیفری دو اصفهان، در خصوص اتهام آقای ابراهیم … و خانم پروین … دایر بر مشارکت در شروع به معرفی مال غیر به عوض مال خود از طریق ترهین، چنین رأی داده شده است:
«… اوّلاً: اقدامات صورت گرفته توسط متهم در حد شروع باقی نمانده و تام و کامل واقع شده است. [ثانیاً]: قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند مصوب ۱۳۰۸/۲/۳۱ منصرف از موضوع بوده و صرفاً در خصوص «محکوم علیه»، «مدیون»، «کفیل»، «ضامن» می باشد که شامل حال متهمین نیست. اقدامات متهمین مبنی بر فروش واحدهای آپارتمان به صورت مبایعه نامه عادی و سپس ترهین آن نزد بانک مسکن شامل جرایم دیگر نیز می گردد چرا که عقد رهن، عقدی عهدی است نه تملیکی و در آن نقل و انتقالی صورت نمی گیرد. ضمناً مرتهن صرفاً حق عینی تبعی نسبت به ملک مورد رهن پیدا می کند مگر اینکه به جهت عدم رعایت شروط قراردادی مال منتقل گردد که در مانحن فیه چنین نبوده است. اقدامات صورت گرفته مشمول قانون ثبت و ماده ۱۱۷ [قانون ثبت اسناد و املاک] (معامله معارض) نیز نبوده، چرا که سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد و زمانی معامله معارض صورت می گیرد که هر دو سند تنظیمی به صورت رسمی باشد. لهذا ضمن ارشاد شاکیان به طرح دعوی حقوقی، مستنداً به اصل ۳۷ قانون اساسی به لحاظ عدم احراز وقوع بزه رأی بر برائت متهمین صادر می گردد. …»
با تجدیدنظرخواهی از این رأی، شعبه بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۹۳۹۰۰۱۴۸۹۸۶۴۷ـ ۱۴۰۱/۱۲/۱، چنین رأی داده است:
«… دادگاه با بررسی محتویات پرونده و با عنایت به اینکه رسیدگی و صدور حکم برابر مقرّرات صورت گرفته و تجدیدنظرخواهان دلیلی که موجبات نقض دادنامه را فراهم آورد ارائه ننموده اند و بر استدلال دادگاه ایراد مؤثری که سبب نقض شود و بزهی را متوجّه تجدیدنظرخواندگان نماید وارد نبوده لذا مستنداً به بند الف ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی کیفری ضمن ردّ اعتراض تجدیدنظرخواهان، دادنامه مذکور را تأیید می نماید. …»
ب) به حکایت دادنامه شماره ۱۴۰۱۱۲۳۹۰۰۰۲۲۴۰۷۴۰ـ ۱۴۰۱/۳/۲۵ شعبه ۱۱۳ دادگاه کیفری دو شیراز، در خصوص اتهام آقای مهدی … دایر بر معرفی مال غیر به عوض مال خود، چنین رأی داده شده است:
«… با عنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده، شرح شکایت شاکی، نگرش در تحقیقات دادسرا، استعلام به عمل آمده از شعبه مربوطه که حکایت از سپردن ملک از جانب متهم به عنوان وثیقه دارد و توجّهاً به اینکه وکیل محترم متهم دفاعی که ادلّه مضبوط در پرونده را مخدوش نماید ارائه ننموده و دفاع ایشان مبنی بر موافقت سابق شاکی در سپردن مال به عنوان وثیقه نیز متکی به دلیل موجه و متقنی نبوده و توجّهاً به اینکه صورتجلسه مربوط به توافق نیز منهای عدم ارتباط با موضوع، در تاریخی مؤخّر بر تاریخ به وثیقه سپردن ملک نگارش گردیده لهذا بزهکاری نامبرده در اتهام انتسابی محرز و مسلم تشخیص مستنداً به ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند و ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری حکم بر محکومیت متهم به تحمل یک سال حبس تعزیری و ردّ عین مال در حق مدّعی خصوصی صادر و اعلام می دارد. …»
با تجدیدنظرخواهی از این رأی، شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۱۱۲۳۹۰۰۰۵۶۴۷۸۱۲ـ ۱۴۰۱/۷/۹، چنین رأی داده است:
«… با توجه به مندرجات پرونده و دلایل مذکور در دادنامه بدوی براصل دادنامه راجع به اصل احراز بزهکاری ایرادی وارد نیست … لیکن دادگاه محترم بدوی بدون رعایت تبصره ماده ۱۸ قانون مجازات اسلامی، مجازات حبس را بیش از حداقل قانونی تعیین نموده اند لذا دادگاه تجدیدنظر در جهت اصلاح رأی میزان مجازات حبس را از یک سال به شش ماه تقلیل می دهد. همچنین از آنجایی که موضوع محکومیت به «ردّ مال» که در دادنامه بدوی آمده معلوم نیست و ملک به صورت فیزیکی حسب اقرار در تصرف شاکی است و انتقال سند هم نیاز به طرح دعوی حقوقی دارد و موضوع پرونده توقیف و رهن پلاک ثبتی بوده که آن هم رفع شده است، لذا موضوع و محلی برای حکم به ردّ مال اصولاً وجود ندارد بنابراین، این محکومیت نیز از دادنامه حذف می شود و نهایتاً چون ایراد و اعتراضی که نقض اصل دادنامه تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید مطرح نگردیده مستنداً به ماده ۴۵۷ قانون آیین دادرسی کیفری دادنامه مورد اعتراض با اصلاحات فوق در مجازات تأیید می گردد. رأی صادره قطعی است. در اجرای تکلیف قانونی مقرّر در ماده ۴۵۷ تذکر قانونی به دادگاه محترم بدوی راجع به اشتباه در تعیین میزان مجازات حبس داده می شود …»
چنانکه ملاحظه می شود، شعب بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس در خصوص جرم بودن یا نبودن رفتار اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانک ترهین می نمایند، با استنباط از ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند مصوب ۱۳۰۸/۲/۳۱ ناظر بر ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷، آراء مختلف صادر کرده اند؛ به طوری که شعبه بیست و هفتم با تأیید استدلال دادگاه بدوی رأی بر برائت صادر کرده است، در حالی که شعبه سی و یکم این عمل را منطبق با ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند مصوب ۱۳۰۸/۲/۳۱ ناظر بر ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ دانسته و حکم بر محکومیت صادر کرده است.
بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط محقق شده است، لذا در اجرای ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی، طرح موضوع در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخواست می گردد.
معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیأت عمومی ـ غلامرضا انصاری
ب) نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور
احتراماً در خصوص پرونده وحدت رویه شماره ۱۴۰۳/۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به نمایندگی از دادستان محترم کل کشور به شرح ذیل اظهار عقیده می نمایم: حسب گزارش ارسالی ملاحظه میگردد اختلاف نظر بین شعب بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس راجع به موضوع فروش ملک با سند عادی و سپس به رهن یا وثیقه گذاشتن همان ملک توسط فروشنده میباشد بهگونه ای که شعبه بیست و هفت دادگاه تجدیدنظر اصفهان نظر به حقوقی بودن موضوع نزاع داشته و شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر فارس عقیده به مجرمانه بودن چنین رفتار ارتکابی دارد، لذا با عنایت به مندرجات گزارش ارسالی، در ابتدا اعتقاد به خروج این موضوع از دستور کار هیأت عمومی دارم تا اینکه آیین نامه های اجرایی قانون جدید الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول تهیه و ابلاغ شود و موضوع با اجرای کامل این قانون شفاف تر گردد چرا که اعتبار دادن به معامله عادی و حکم به ردّ مال در دادگاه جزایی، اوّلاً، به تضییع حقوق بانک و ثانیاً بی اعتباری ماده یک قانون جدید و مهم الزام به ثبت رسمی اموال مصوّب مجمع تشخیص مصلحت نظام خواهد شد. لیکن حال که اساتید محترم دیوان عالی کشور عقیده به قابل طرح بودن موضوع دارند، در ماهیت امر به عرض می رسانم که علیرغم گوناگونی آراء ناظر بر فعل فروشنده در به رهن گذاری سند رسمی ملکی که پیشتر از طریق سند عادی مورد معامله قرار داده است و ارائه نظرات مختلف در این خصوص باید گفت که مبنای اصلی و حقوقی اختلاف این است که به اتکای اصل حاکمیت اراده و احترام به مالکیت دیگران، هیچ کس حقّ تصرف در اموال دیگری را نداشته و مجاز به ایجاد تعهّد برای دیگری نمیباشد، مگر اینکه مأذون از طرف مالک بوده و یا به ولایت و قیمومت طبق قانون مجاز به این عمل باشد چرا که به رهن گذاشتن مال دیگری نزد بانک مرتهن به نوعی انتقال منفعت می باشد به لحاظ اینکه وام گیرنده با اخذ وام از منفعت آن استفاده نموده و بانک نیز از باب تضمین و خاطر جمعی، عین مال را در اختیار گرفته و در صورت عدم پرداخت وام توسط مدیون قانوناً بانک می تواند آن را فروخته و اصل وام و حتی ضرر و زیان خود را از ثمن عین مرهونه جبران نماید چرا که رهن جزء عقود معین بوده و در هر عقدی به هر حال انتقال عین یا منفعت صورت میگیرد و در این نوع عقد انتقال متزلزل صورت گرفته است. قطعاً اساتید محترم مستحضرند که بانکها چه تعداد از املاک و حتی کارخانه های بزرگ را که به عنوان رهن نزد آنها بوده تملّک نمودهاند. در مانحن فیه وقتی مالک رسمی با علم و اطلاع از اینکه ملک متعلق به وی نبوده و ملک دیگری است بدون اذن مالک آن را به رهن بانک گذاشته و وام اخذ نموده قطعاً اینگونه افرادی که توجهی به این موضوع نداشته و اینگونه نسبت به حقوق و اموال مردم بی اعتنا بوده ، لذا طبیعی است که اقساط وام را نیز پرداخت نخواهند کرد و این خریدار نگون بخت است که سرمایه خود را از دست خواهد داد. لازم به ذکر است به لحاظ اهمّیّت موضوع چنانچه این رفتار در زمان حاکمیّت قانون اجباری شدن ثبت رسمی اسناد اتفاق افتاده بود ، بسته به اینکه سند عادی چه زمانی تدوین یافته، در تحقّق عنوان ارتکابی اثرگذار بوده و چنانچه در زمانی که ملک به فروش رفته، فاقد سند رسمی بوده و فروشنده پس از آن ، به تنظیم سند رسمی مبادرت ورزیده، موضوع می تواند مصداقی از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت مبنی بر معامله معارض باشد که به موجب آن، فروشنده به حبس با اعمال شاقّه از سه تا ده سال نیز محکوم خواهد شد؛ که ظاهراً فرض پرونده های مورد اختلاف این مورد نیست و به نظر میرسد که عمل ارتکابی فروشنده، از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خروج موضوعی داشته و از طرفی بنا بر این فرض که قبل از قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول بوده تحت عنوان جرم انتقال مال غیر قابل پیگرد است چرا که وجه تمایز جرم مال غیر از معاملات فضولی در قصد خاص یا قصد اضرار به غیر که به عنوان عنصر روانی جرم انتقال مال غیر قلمداد میشود نهفته است و مستنبط از قانون مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ آن است که عمل مرتکب در این جرم، عبارت است از انتقال عین یا منفعت مال متعلّق به غیر در قالب یکی از معاملات در نتیجه با احتساب اینکه مرتکب جرم، انتقال گیرنده یا انتقال دهنده باشد، میتوان از وی به عنوان معامل یا متعامل یاد کرد که بنا بر نوع معامله، ممکن است به عناوین گوناگون حقوقی، اعم از مشتری، بایع و … متّصف گردد. و لذا برابر ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۵/۱/۱۳۰۸ فقدان مجوز قانونی لازم برای انجام معامله، از جمله شرایطی است که برای تحقق جرم انتقال مال غیر متصوّر است و عنصر اصلی تمایز معاملۀ فضولی از جرم انتقال مال غیر، در قصد اضرار به غیر نمود پیدا می کند، لذا در جایی که فروشنده بدون اطلاع خریدار و فارغ از وجود سند عادی فروش ملک به او، به هر علتی سند رسمی همان ملک را به عنوان گرو قرار دهد، با توجه به نصّ صریح و خاص قانون استنادی محاکم استان فارس، عمل متهم جرم و دارای مجازات است، قطعاً عمل متهم تقدّم معامله با سند عادی که حسب نظر شورای نگهبان قابل اثبات در محکمه است موجب سلب و زوال حقّ عینی مرتهن میشود. از طرفی ممکن است عمل متهم موجب تبانی خریدار و فروشنده علیه بانک مرتهن و اخذ تسهیلات کلان و سپس تولید پرونده های مفاسد اقتصادی گردد که در نتیجه دست بانک از تسهیلات اعطایی و تقنینات قانونی کوتاه خواهد شد. لازم به ذکر است حقوقی شدن عمل متهم سبب خنثی شدن امر تعقیب به ویژه استرداد مجرمین فراری کلان اقتصادی به کشور خواهد شد و همه اساتید محترم مستحضرند که چنانچه این رأی به نفع متهم صادر گردد به شدت آمار کلاهبرداران افزایش خواهد یافت ، مؤیّد این موضوع نظر اداره حقوقی است که بر اساس نظریه مشورتی شماره ۹۱۱/۹۸/۷ مورخه ۲۰/۶/۱۳۹۸، عمل کسی که ملکی را جزئاً یا کلاًّ به دیگری میفروشد و سپس آن را در قبال وامی که از بانک می گیرد به رهن می گذارد، از مصادیق ماده ۲ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوّب ۱۳۰۸ است که بر اساس آن اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی میکنند به مجازات مندرج در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری محکوم می شوند. لذا من حیث المجموع نظر شعبه سی و یکم دادگاه تجدید نظر فارس را مطابق با قانون و قابل تأیید می دانم.
ج) رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود. بنابراین رأی شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدّی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
محمّدجعفر منتظری ـ رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
1) مشخصات نظریه:
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۳/۴۴۷
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۷۵-447ح
تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۰۷/۲۴
استعلام:
آیا تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر هر نوع وکالت است یا وکالت باید قید بلاعزل داشته باشد تا مشمول حکم این تبصره باشد؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
نظر به اینکه عدم جواز اخذ هرگونه وجهی از مردم توسط دولت؛ بجز در موارد مصرح قانونی به عنوان یک اصل در مواد متعدد قانونی؛ از جمله ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی پذیرفته شده است، در فرض سؤال با عنایت به تصریح تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، دریافت مالیات معادل مالیات تنظیم سند رسمی انتقال ملک و دیگر عناوین مندرج در این تبصره منحصر به فرض وکالت بلاعزل انتقال مالکیت است.
تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:
تبصره ۲ – میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه اموال مذکور منتقل شود سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.
2) مشخصات نظریه
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۳/۴۰۲
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۷۵-402ح
تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۰۷/۲۴
استعلام:
آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیر منقول، پس از یک سال از راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مسموع است؟ توضیح آنکه در قانون یادشده در خصوص انتقال عین و منفعت مال غیر منقول تقریر حکم شده است؛ اما در مورد عقود مفید اباحه اموال ذکری به میان نیامده است.
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
اولاً، قانونگذار در مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به انتقال منافع و یا مالکیت منافع، انتقال حق انتفاع و مالکیت حق انتفاع تصریح دارد؛ اما در خصوص اباحه در انتفاع و عقود مفید آن مانند عاریه حکمی ندارد.
ثانیاً، اباحه در انتفاع، حق انتفاع و مالکیت بر آن ایجاد نمی‌کند و به همین دلیل است که اذن در انتفاع قابل رجوع و عقود مفید اباحه در انتفاع مانند عاریه جایز است و مباح‌کننده انتفاع میتواند از آن عدول کند. با توجه به مراتب پیش‌گفته و از آنجا که اباحه در انتفاع، حق یا مالکیت بر آن را در پی ندارد تا بتواند موجد دعوا شود؛ در فرض سؤال دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه در انتفاع، صرف نظر از قابلیت یا عدم قابلیت استماع این دعوا، از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خارج است.
3) مشخصات نظریه:
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۳/۴۰۵
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۷۵-405ح
تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۰۷/۲۳
استعلام:
آیا آراء قضایی که در مورد املاک غیر منقول موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ صادر شده است، معتبر است و یا آنکه با توجه به حکم صریح این ماده که فقط از دو نوع شیوه احراز مالکیت یاد کرده است و در مورد آراء قضایی؛ (از جمله راجع به تقسیم ترکه و اثبات مالکیت) ثبت نشده در دفاتر ثبت اسناد و املاک تصریحی ندارد، فاقد اعتبار است؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
از حکم مقرر در ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، بی‌اعتباری آراء صادره از مرجع قضایی در خصوص معاملات موضوع این ماده قابل استنباط نمیباشد و در فرض سؤال، محکوم‌له میتواند وفق مقررات مربوط و عندالاقتضاء با رعایت حکم مقرر در ماده ۱۰ قانون یادشده، برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کند.
نتیجه‌گیری درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تحول مهمی در نظام حقوقی معاملات ملکی ایران ایجاد کرده است.
هدف این قانون افزایش امنیت حقوقی معاملات، جلوگیری از اختلافات ناشی از اسناد عادی و ساماندهی وضعیت مالکیت املاک است.
بااین‌حال، اجرای قانون دارای جزئیات مهمی است و وضعیت حقوقی تمام املاک و قولنامه‌ها یکسان نیست.
افرادی که دارای ملک قولنامه‌ای هستند یا قصد خریدوفروش ملک دارند، باید پیش از انجام معامله یا طرح دعوا، تاریخ ایجاد حق، نوع سند، وضعیت ثبتی ملک و مهلت‌های قانونی را بررسی کنند.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی در زمینه دعاوی ملکی، بررسی اعتبار قراردادها، الزام به تنظیم سند رسمی، اختلافات ناشی از معاملات املاک و مسائل مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، خدمات مشاوره و پیگیری حقوقی ارائه می‌دهد.
گروه حقوقی وکیل سلمان احدی
آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
شماره تماس: 09120466204
