مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت از مهم‌ترین موضوعات در دعاوی مربوط به اماکن تجاری است. اگرچه در عرف گاهی اصطلاحات «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» به جای یکدیگر به کار می‌روند، این دو از نظر مبنای قانونی، نحوه ایجاد، شرایط انتقال و شیوه مطالبه تفاوت‌های مهمی دارند.
برای تشخیص حقوق موجر و مستأجر، پیش از هر چیز باید مشخص شود رابطه استیجاری مشمول کدام قانون است؛ زیرا مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تفاوت اساسی دارد.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی مالی است که در روابط استیجاری اماکن تجاری و در شرایط مقرر قانونی یا قراردادی ایجاد میشود. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، مالک میتواند هنگام اجاره دادن ملک تجاری مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند.
همچنین مستأجر در شرایط قانونی میتواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود، از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر اینکه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
بنابراین، سرقفلی را نباید صرفاً معادل «شهرت محل» یا «ارزش افزوده ناشی از فعالیت مستأجر» دانست؛ زیرا ایجاد و مطالبه آن به مقررات قانونی، مفاد قرارداد و نحوه شکل‌گیری رابطه استیجاری بستگی دارد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب یا پیشه یا تجارت نهادی است که عمدتاً در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطرح میشود.
این حق در طول رابطه استیجاری محل کسب یا تجارت شکل میگیرد و در موارد مقرر قانونی، هنگام تخلیه یا انتقال منافع مورد توجه قرار میگیرد. میزان آن نیز در صورت اختلاف، با توجه به اوضاع و احوال پرونده و معمولاً با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت
مهم‌ترین تفاوت این دو حق در مبنای ایجاد آنهاست.
سرقفلی در نظام قانون سال ۱۳۷۶ عمدتاً بر مبنای پرداخت وجه، توافق طرفین یا حقوق قراردادی مقرر در مواد ۶ تا ۸ این قانون مطرح میشود.
در مقابل، حق کسب یا پیشه یا تجارت از آثار روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و احکام خاص خود را دارد.
ازاین‌رو، صرف استفاده طولانی‌مدت از یک ملک تجاری که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است، به معنای ایجاد خودکار حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر نیست.
قوانین حاکم بر سرقفلی و حق کسب و پیشه
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
در اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت جایگاه ویژه‌ای دارد. مالک نمی‌تواند صرفاً به علت پایان مدت اجاره، تخلیه محل تجاری را مطالبه کند و تخلیه تابع موارد و شرایط مقرر در قانون است.
در برخی موارد تخلیه، مستأجر مستحق دریافت تمام یا بخشی از حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود و در برخی تخلفات نیز ممکن است این حق ساقط یا به میزان مقرر قانونی کاهش پیدا کند.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
قانون سال ۱۳۷۶ مقررات مشخصی درباره سرقفلی دارد. مطابق ماده ۶ این قانون، مالک میتواند هنگام واگذاری ملک تجاری به اجاره، از مستأجر سرقفلی دریافت کند.
اگر موجر سرقفلی را به طریق صحیح به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه و با وجود شرایط قانونی میتواند سرقفلی را به قیمت عادله روز مطالبه کند.
مواد ۷ و ۸ این قانون نیز در خصوص برخی شروط قراردادی، برای مستأجر حقوقی ایجاد می‌کنند که میتواند در مقابل اسقاط آنها یا تخلیه محل، مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند.
از سوی دیگر، مطابق ماده ۹، در موارد مقرر در این ماده، مستأجر هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
این مطلب را هم بخوانید:
-
آیا قانون جدید سرقفلی سال ۱۴۰۳ وجود دارد؟
در بررسی وضعیت حقوقی سرقفلی نباید به عنوانی مانند «قانون جدید سرقفلی سال ۱۴۰۳» استناد کرد. مبانی اصلی قانونی این حوزه همچنان، حسب تاریخ و شرایط رابطه استیجاری، قوانین روابط موجر و مستأجر و مقررات مرتبط هستند.
بنابراین، برای تعیین حق مستأجر یا موجر باید ابتدا تاریخ انعقاد قرارداد، نحوه تصرف، مفاد اجاره‌نامه، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و قانون حاکم بر رابطه استیجاری بررسی شود.
شرایط مطالبه سرقفلی
حق مطالبه سرقفلی در همه قراردادهای تجاری به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود.
یکی از مهم‌ترین موارد، زمانی است که موجر هنگام انعقاد قرارداد، سرقفلی را از مستأجر دریافت کرده باشد. مطابق تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶، چنانچه موجر به طریق صحیح سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت.
همچنین در شرایط موضوع مواد ۷ و ۸ قانون سال ۱۳۷۶، شروط مندرج در قرارداد می‌توانند برای مستأجر حقوق مالی ایجاد کنند.
در مقابل، اگر مالک سرقفلی دریافت نکرده باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار کند، مستأجر اخیر پس از پایان مدت اجاره نمی‌تواند صرفاً به این دلیل سرقفلی را از مالک مطالبه کند.
مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز
یکی از مسائل مهم در دعاوی سرقفلی، تعیین ارزش آن هنگام تخلیه است.
در مواردی که مستأجر مطابق قانون مستحق دریافت سرقفلی به قیمت عادله روز باشد، چنانچه طرفین درباره مبلغ توافق نکنند، تعیین ارزش سرقفلی با توجه به شرایط پرونده و معمولاً با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود.
موقعیت ملک، شرایط تجاری محل، نوع و وضعیت ملک و سایر عوامل مؤثر در ارزش اقتصادی حق می‌توانند در ارزیابی کارشناسی مورد توجه قرار گیرند.
شرایط مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت
برای مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت ابتدا باید احراز شود که رابطه استیجاری مشمول مقرراتی است که چنین حقی را به رسمیت می‌شناسد؛ مهم‌ترین مصداق آن روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است.
برخلاف تصور رایج، نمی‌توان گفت هر مستأجری که چند سال در یک مغازه فعالیت کرده است، الزاماً حق کسب یا پیشه قابل مطالبه دارد. قانون حاکم بر رابطه استیجاری، نحوه ایجاد رابطه، نوع محل، نحوه تخلیه و تخلفات احتمالی مستأجر همگی در تعیین استحقاق وی مؤثر هستند.
محاسبه حق کسب یا پیشه یا تجارت
برای تمام پرونده‌ها نمی‌توان یک فرمول ثابت ریاضی برای محاسبه حق کسب یا پیشه یا تجارت ارائه کرد.
در دعاوی قضایی، تعیین مبلغ این حق معمولاً با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری صورت میگیرد. کارشناس با توجه به شرایط پرونده و عوامل مؤثر، ارزش حق را ارزیابی میکند.
از جمله عواملی که ممکن است در ارزیابی مورد توجه قرار گیرند می‌توان به موقعیت و مرغوبیت محل، نوع فعالیت تجاری، مدت تصرف و فعالیت، شرایط ملک و وضعیت کسب‌وکار اشاره کرد.
تأثیر تخلف مستأجر بر حق کسب و پیشه
این تصور که هر نوع تخلف مستأجر موجب از بین رفتن کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت میشود، صحیح نیست.
اثر تخلف باید بر اساس نوع تخلف و حکم قانونی مربوط به همان مورد بررسی شود.
برای مثال، طبق تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، اگر مستأجر برخلاف مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت؛ اما مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.
بنابراین، میزان حق مستأجر در هر پرونده باید بر اساس سبب تخلیه و مقررات قانونی مربوط به آن تعیین شود.
انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مقررات مهمی درباره انتقال منافع محل کسب دارد.
چنانچه مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد، میتواند با رعایت شرایط قانونی منافع مورد اجاره را منتقل کند.
اگر حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و مالک نیز با انتقال موافقت نکند، موضوع میتواند حسب شرایط قانونی به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت یا طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر منتهی شود.
رعایت دقیق تشریفات قانونی در این زمینه اهمیت زیادی دارد؛ زیرا انتقال غیرمجاز میتواند زمینه صدور حکم تخلیه را فراهم کند.
-
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه با هم قابل جمع هستند؟
نمی‌توان به صورت کلی گفت مستأجر در هر پرونده میتواند سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را هم‌زمان و مستقل از یکدیگر مطالبه کند.
تشخیص حقوق مالی مستأجر وابسته به قانون حاکم بر رابطه استیجاری، تاریخ و مفاد قرارداد، نحوه پرداخت وجوه، توافق طرفین و منشأ حقی است که مستأجر به آن استناد میکند.
به همین دلیل، ادعای هم‌زمان این حقوق باید با بررسی دقیق اسناد و سابقه رابطه موجر و مستأجر انجام شود و نمی‌توان قاعده‌ای کلی تحت عنوان «جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه» برای تمام قراردادها بیان کرد.
-
آیا حق کسب و پیشه به سرقفلی تبدیل میشود؟
در قوانین، قاعده عمومی مستقلی تحت عنوان «تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی» وجود ندارد.
ممکن است طرفین در چارچوب توافقات قانونی، درباره تسویه حقوق مستأجر، تخلیه ملک یا انعقاد رابطه قراردادی جدید توافق کنند؛ اما چنین توافقی را نباید به عنوان یک سازوکار قانونی عمومی برای تبدیل خودکار حق کسب یا پیشه به سرقفلی معرفی کرد.
آثار چنین توافقی به مفاد قرارداد، قانون حاکم و شرایط خاص پرونده بستگی دارد.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، اگرچه برخی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته‌اند، دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از این صلاحیت استثنا شده‌اند.
بنابراین، تشخیص مرجع صالح باید با توجه به خواسته دقیق دعوا، مقررات صلاحیت و وضعیت پرونده انجام شود و نباید دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه را با دعوای ساده تخلیه یکسان دانست.
مدارک مهم برای مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه
بسته به نوع دعوا، مدارک زیر می‌توانند اهمیت داشته باشند:
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز
ریاست محترم دادگاه صالح
با سلام و احترام
اینجانب به موجب قرارداد اجاره مورخ …، مستأجر ملک تجاری واقع در … بوده و در زمان انعقاد قرارداد مبلغ … ریال به عنوان سرقفلی به خوانده پرداخت کرده‌ام.
با توجه به شرایط قرارداد، مدارک پرداختی و مقررات حاکم بر رابطه استیجاری و با عنایت به استحقاق اینجانب نسبت به دریافت سرقفلی، تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز، پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام خسارات دادرسی و سایر هزینه‌های قانونی مورد استدعاست.
با احترام………………….
نام و نام خانوادگی………………..
امضا………………
تذکر: عنوان خواسته و متن دادخواست باید بر اساس شرایط واقعی پرونده و قانون حاکم تنظیم شود و این نمونه صرفاً ساختار کلی دارد.
نمونه دادخواست مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت
ریاست محترم دادگاه صالح
با سلام و احترام
اینجانب به موجب رابطه استیجاری مربوط به ملک تجاری واقع در …، از تاریخ … به عنوان مستأجر در محل مذکور فعالیت داشته‌ام. رابطه استیجاری یادشده با توجه به تاریخ و شرایط آن مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.
با توجه به شرایط ایجادشده برای تخلیه ملک و استحقاق اینجانب نسبت به حق کسب یا پیشه یا تجارت، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی نسبت به حق مذکور بر اساس قیمت تعیین‌شده توسط کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام هزینه‌های قانونی و خسارات دادرسی مورد استدعاست.
با احترام……………..
نام و نام خانوادگی……………
امضا…………….
تذکر: نحوه طرح خواسته حق کسب یا پیشه یا تجارت به علت تخلیه و وضعیت حقوقی پرونده بستگی دارد؛ بنابراین استفاده از نمونه واحد برای همه پرونده‌ها صحیح نیست.
نکات مهم در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
یکی از مهم‌ترین مسائل در این دعاوی، تعیین قانون حاکم بر رابطه استیجاری است. تاریخ قرارداد به تنهایی همیشه برای نتیجه‌گیری کافی نیست و سوابق رابطه استیجاری، تمدیدها، انتقال‌ها و مفاد قراردادها نیز باید بررسی شوند.
همچنین وجود رسید پرداخت سرقفلی، حق انتقال به غیر، شروط ضمن عقد، علت درخواست تخلیه و تخلفات احتمالی مستأجر میتواند نتیجه پرونده را تغییر دهد.
به دلیل تخصصی بودن تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در بسیاری از پرونده‌ها کارشناسی رسمی دادگستری نقش مهمی در تعیین مبلغ دارد.
نمونه رای درباره مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
1) عنوان: مطالبه حق سرقفلی علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت
پیام: سرقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه(علاوه بر حق کسب وپیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.
مستندات: ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356-بند 6 ماده 84 ماده 89 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی)-متن کامل رای…
2) عنوان: مطالبه سرقفلی در فرض عدم تعلق حق کسب و پیشه
پیام: بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356، مستأجر تنها حق مطالبه کسب و پیشه و تجارت را دارد و این حق اعم از سرقفلی پرداختی اولیه به موجر و یا نحوه فعالیت تجاری وی و مانند اینهاست. بنابراین، اگر به علتی مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه محروم شود، سرقفلی تعلق نمی گیرد.متن کامل رای…
3) عنوان: مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
پیام: – اگر مستأجر محل کسب، حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت دریافت کرده باشد، دیگر نمی تواند به طور جداگانه مطالبه سرقفلی نماید، ولو آنکه در ابتدای شروع رابطه استیجاری، به موجر سرقفلی پرداخت کرده باشد.
مستندات: ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی)-متن کامل رای…
4) عنوان: رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
پیام: حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دو مفهوم مترادف می‌باشد و آنچه را که در بادی امر مستأجر به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می کرد به عنوان یکی از فاکتورهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت لحاظ می‌گردد.متن کامل رای…
وکیل مطالبه سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از دعاوی تخصصی حوزه املاک و روابط موجر و مستأجر محسوب میشوند. تشخیص اشتباه قانون حاکم یا انتخاب نادرست عنوان خواسته میتواند بر نتیجه پرونده تأثیر جدی داشته باشد.
گروه حقوقی سلمان احدی با بررسی قرارداد اجاره، سوابق رابطه استیجاری، اسناد پرداخت سرقفلی، شرایط انتقال منافع و علت تخلیه، امکان مطالبه سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت و مسیر قانونی مناسب برای پیگیری پرونده را بررسی میکند.
جهت دریافت مشاوره و بررسی پرونده می‌توانید با شماره 09120466204 تماس بگیرید.
