خرید و فروش مال وقفی؛ شرایط، قوانین و نکات مهم حقوقی
خرید و فروش مال وقفی یکی از موضوعات مهم و نسبتاً پیچیده در حقوق املاک است. بسیاری از افراد هنگام خرید خانه یا زمین با این موضوع مواجه میشوند که عرصه ملک وقفی است یا سند و سابقه ثبتی ملک به یک موقوفه ارتباط دارد. در چنین شرایطی این سؤال مطرح میشود که آیا ملک وقفی قابل خرید و فروش است؟ فروش مال موقوفه در چه شرایطی امکانپذیر است؟ آیا میتوان سند اوقافی را به سند ملکی تبدیل کرد و خرید خانهای که زمین آن وقفی است چه حکمی دارد؟
پاسخ به این پرسشها به نوع وقف، مفاد وقفنامه، وضعیت عرصه و اعیان ملک، قرارداد اجاره، متولی موقوفه و شرایط قانونی هر پرونده بستگی دارد.
مال وقفی چیست؟
مطابق ماده ۵۵ قانون مدنی:
«وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود.»
بنابراین در وقف، اصل مال برای هدفی که واقف تعیین کرده حفظ میشود و منافع آن در جهتی که در وقفنامه مشخص شده است مورد استفاده قرار میگیرد.
وقف ممکن است عام یا خاص باشد. در وقف عام، موقوفعلیهم عنوانی عمومی دارند؛ مانند وقف برای فقرا، امور درمانی، مسجد یا مدرسه. در وقف خاص، اشخاص یا گروه مشخص و محدودی موقوفعلیهم هستند؛ مانند وقف بر اولاد و نسل واقف.
آیا خرید و فروش مال وقفی امکانپذیر است؟
اصل بر این است که عین مال موقوفه قابل خرید و فروش نیست و فروش آن تنها در موارد استثنایی مقرر در قانون امکانپذیر است.
بر اساس ماده ۸۸ قانون مدنی، اگر مال موقوفه خراب شود یا بیم آن وجود داشته باشد که بهگونهای خراب شود که امکان انتفاع از آن وجود نداشته باشد و تعمیر و آباد کردن آن نیز ممکن نباشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود، فروش وقف میتواند مجاز باشد.
ماده ۸۹ قانون مدنی نیز مقرر میکند اگر فقط بخشی از موقوفه خراب یا مشرف به خرابی باشد و امکان انتفاع از همان قسمت وجود نداشته باشد، اصولاً فقط همان قسمت فروخته میشود؛ مگر اینکه خرابی آن قسمت موجب از بین رفتن امکان استفاده از بخش باقیمانده نیز شود.
بنابراین صرف اینکه فروش ملک از نظر اقتصادی سودآورتر است یا شخصی تمایل به خرید آن دارد، برای فروش عین موقوفه کافی نیست.
فروش ملک وقفی در چه شرایطی قانونی است؟
برای فروش قانونی عین موقوفه باید شرایط مقرر در قوانین و مقررات مربوط به وقف احراز شود. از مهمترین موارد میتوان به این موارد اشاره کرد:
- خرابی مال موقوفه یا وجود خوف خرابی؛
- از بین رفتن امکان انتفاع مؤثر از مال در شرایط مقرر قانونی؛
- متعذر بودن عمران و بازسازی در موارد مشمول ماده ۸۸ قانون مدنی؛
- رعایت غبطه و مصلحت موقوفه؛
- رعایت مفاد وقفنامه و اراده واقف؛
- اخذ موافقتها و مجوزهای قانونی لازم حسب مورد.
همچنین بر اساس مقررات مربوط به سازمان اوقاف، فروش و تبدیل رقبات موقوفه باید با رعایت موازین شرعی و قانونی و تشریفات مربوط انجام شود.
-
اگر فقط بخشی از ملک وقفی خراب باشد چه میشود؟
قانون میان خرابی تمام موقوفه و خرابی بخشی از آن تفاوت قائل شده است.
مطابق ماده ۸۹ قانون مدنی، اگر تنها قسمتی از موقوفه خراب یا مشرف به خرابی باشد و امکان انتفاع از آن وجود نداشته باشد، اصل بر فروش همان قسمت است.
اما اگر وضعیت آن قسمت به نحوی باشد که امکان استفاده از قسمت باقیمانده موقوفه را نیز از بین ببرد، فروش تمام مال میتواند مطرح شود.
-
پول حاصل از فروش مال وقفی چه میشود؟
یکی از اشتباهات رایج این است که تصور شود در صورت فروش ملک وقفی، مبلغ فروش آزادانه در اختیار متولی یا سازمان اوقاف قرار میگیرد.
مطابق ماده ۹۰ قانون مدنی، در مواردی که فروش وقف قانوناً مجاز باشد، مال موقوفه باید به مالی تبدیل شود که تا حد امکان به هدف و غرض واقف نزدیک باشد.
همچنین مطابق مقررات اجرایی وقف، ثمن حاصل از فروش باید با رعایت ضوابط مربوط حفظ و برای تبدیل موقوفه و تأمین غرض وقف مورد استفاده قرار گیرد.
بنابراین فروش قانونی وقف به معنای پایان یافتن هدف وقف و آزاد شدن ثمن برای مصرف دلخواه نیست.
سهم اوقاف از فروش ملک اوقافی چقدر است؟
در فروش مجاز عین موقوفه، نمیتوان یک درصد ثابت و عمومی را بهعنوان «سهم سازمان اوقاف از قیمت فروش» برای همه املاک تعیین کرد. ثمن فروش، حسب مقررات مربوط به خود موقوفه و تبدیل آن اختصاص پیدا میکند.
البته در روابط مربوط به موقوفات ممکن است مبالغی مانند حقالتولیه، حقالنظاره، پذیره، اجارهبها و سایر حقوق قانونی موقوفه مطرح باشد که ماهیت و نحوه محاسبه هر یک متفاوت است.
به همین دلیل، برای تعیین مبلغ قابل پرداخت در یک ملک اوقافی مشخص باید وقفنامه، قرارداد اجاره، وضعیت عرصه و اعیان و مقررات حاکم بر همان موقوفه بررسی شود.
-
آیا سند اوقافی را میتوان به سند ملکی تبدیل کرد؟
در حالت عادی، صرف درخواست مالک یا مستأجر باعث خروج ملک از وقف و تبدیل آن به ملک طلق نمیشود. وقف دارای آثار حقوقی خاص خود است و تبدیل یا فروش عین موقوفه تنها در موارد قانونی امکانپذیر خواهد بود.
حتی اگر در شرایط استثنایی فروش یا تبدیل موقوفه مجاز شود، این امر باید مطابق قوانین و مقررات وقف انجام گیرد.
بنابراین تبلیغاتی مانند «تبدیل قطعی هر سند اوقافی به سند ملکی» بدون بررسی وضعیت حقوقی ملک قابل اعتماد نیست و هر پرونده باید بهصورت جداگانه بررسی شود.
تفاوت عرصه وقفی و اعیان ملکی چیست؟
یکی از نکات بسیار مهم هنگام خرید ملک اوقافی، تشخیص وضعیت عرصه و اعیان است.
ممکن است زمین یا همان عرصه متعلق به موقوفه باشد، اما ساختمان احداثشده روی آن تحت شرایط قانونی متعلق به شخص دیگری باشد. در این حالت، خریدار لزوماً مالک زمین نمیشود و ممکن است صرفاً مالک اعیان شده و نسبت به عرصه، رابطه استیجاری یا حقوق دیگری با موقوفه داشته باشد.
به همین دلیل قبل از خرید چنین ملکی باید مشخص شود:
- عرصه ملک وقفی است یا ملکی؟
- اعیان متعلق به چه شخصی است؟
- قرارداد اجاره عرصه تا چه زمانی اعتبار دارد؟
- انتقال اعیان نیازمند چه مجوزی است؟
- بدهی ملک به موقوفه چقدر است؟
- آیا پذیره یا حقوق دیگری هنگام انتقال مطالبه میشود؟
-
آیا خرید خانه اوقافی قانونی است؟
صرف «اوقافی بودن» یک ملک به این معنا نیست که هیچ معاملهای درباره آن امکانپذیر نیست.
در بسیاری از املاک، عرصه وقفی و اعیان متعلق به اشخاص است. در این وضعیت ممکن است انتقال قانونی اعیان با رعایت قرارداد اجاره عرصه و اخذ موافقتها و مجوزهای لازم امکانپذیر باشد.
بنابراین خریدار باید پیش از پرداخت وجه یا امضای مبایعهنامه، وضعیت ثبتی عرصه و اعیان و مفاد قرارداد با موقوفه را بررسی کند.
-
آیا برای معامله ملک وقفی موافقت سازمان اوقاف لازم است؟
بر اساس ماده ۱۰ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، ثبت معاملات مربوط به عین یا منافع موقوفات و مؤسسات مشمول قانون در دفاتر اسناد رسمی، در موارد مشمول این قانون، موکول به موافقت سازمان است.
بنابراین در معاملات املاک اوقافی نباید صرفاً به مبایعهنامه یا اظهارات فروشنده اکتفا کرد و وضعیت موقوفه و مجوزهای لازم باید پیش از معامله بررسی شود.
-
فروش غیرقانونی مال وقفی چه اثری دارد؟
فروش مال موقوفه خارج از موارد قانونی میتواند موجب بروز دعاوی جدی درباره اعتبار معامله و مالکیت ملک شود.
قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه نیز در خصوص موقوفاتی که بدون مجوز شرعی فروخته یا به ملکیت درآمدهاند، مقررات ویژهای پیشبینی کرده است.
به همین دلیل، وجود سند مالکیت به نام یک شخص همیشه بهتنهایی برای رد سابقه وقف کافی نیست و در پروندههای دارای سابقه اوقافی باید سوابق ثبتی و مستندات وقف نیز بررسی شود.
چگونه وقفی بودن یک ملک اثبات میشود؟
برای اثبات وقفیت همیشه وجود یک برگ با عنوان «وقفنامه» تنها دلیل قابل تصور نیست. حسب شرایط پرونده، وقفیت ممکن است از طریق اسناد و مدارک معتبر، سوابق ثبتی، اقرار، تصرف و سابقه رفتار با ملک به عنوان وقف و سایر ادله قانونی قابل بررسی و اثبات باشد.
به همین دلیل، دعاوی مربوط به اثبات یا نفی وقفیت معمولاً نیازمند بررسی دقیق اسناد قدیمی، سوابق اداره ثبت، وقفنامه و سایر مدارک پرونده است.
-
آیا کسی که مالک نیست میتواند مال را وقف کند؟
خیر. مطابق ماده ۵۷ قانون مدنی، واقف باید مالک مالی باشد که وقف میکند و همچنین اهلیت معتبر برای انجام معامله را داشته باشد.
البته مطابق ماده ۶۴ قانون مدنی، مالی که منافع آن موقتاً متعلق به دیگری است نیز میتواند با رعایت شرایط قانونی وقف شود. همچنین وجود حق ارتفاق برای دیگری اصولاً مانع وقف نیست، مشروط بر اینکه حقوق اشخاص ثالث رعایت شود.
-
خرید ملک اوقافی چه خطراتی دارد؟
خرید ملک دارای سابقه وقف بدون بررسی حقوقی میتواند مشکلات متعددی ایجاد کند؛ از جمله:
به همین دلیل استعلام و بررسی حقوقی پیش از معامله اهمیت زیادی دارد.
قبل از خرید ملک اوقافی چه مدارکی را بررسی کنیم؟
پیش از خرید خانه، مغازه یا زمین دارای سابقه اوقافی بهتر است حداقل اسناد زیر بررسی شود:
- سند مالکیت ملک؛
- وقفنامه و مستندات مربوط به موقوفه؛
- وضعیت ثبتی عرصه و اعیان؛
- قرارداد اجاره عرصه وقفی؛
- مدت و شرایط تمدید اجاره؛
- مجوزها و موافقتهای لازم برای انتقال؛
- بدهیهای احتمالی ملک به موقوفه؛
- میزان پذیره یا سایر حقوق قابل مطالبه؛
- سوابق نقلوانتقال ملک؛
- دعاوی و اختلافات احتمالی درباره وقفیت یا مالکیت.
نقش وکیل در پروندههای املاک اوقافی
پروندههای مربوط به وقف معمولاً فقط یک دعوای ساده ملکی نیستند و ممکن است همزمان با مقررات وقف، حقوق ثبت، قراردادها و مقررات سازمان اوقاف ارتباط داشته باشند.
وکیل متخصص در دعاوی ملکی و اوقافی میتواند وضعیت وقفنامه، سند مالکیت، عرصه و اعیان، سوابق ثبتی و قراردادهای موجود را بررسی کرده و مشخص کند که انتقال ملک تحت چه شرایطی امکانپذیر است.
این بررسی بهخصوص پیش از خرید ملک اوقافی اهمیت دارد؛ زیرا ممکن است پس از پرداخت ثمن و انعقاد قرارداد، اختلافاتی درباره مالکیت عرصه یا امکان انتقال رسمی ایجاد شود.
-
آیا زمین وقفی را میتوان فروخت؟
اصل بر ممنوعیت فروش عین موقوفه است. فروش فقط در موارد استثنایی مقرر در قانون، از جمله شرایط مواد ۸۸ و ۸۹ قانون مدنی و با رعایت تشریفات قانونی امکانپذیر است.
-
آیا خانهای که زمین آن وقفی است قابل خرید است؟
ممکن است بله. اگر عرصه وقفی و اعیان متعلق به شخص باشد، انتقال اعیان با رعایت شرایط قانونی، مفاد قرارداد اجاره و اخذ موافقتهای لازم میتواند امکانپذیر باشد. وضعیت هر ملک باید جداگانه بررسی شود.
-
آیا سند اوقافی به سند ملکی تبدیل میشود؟
صرف درخواست مالک یا مستأجر موجب تبدیل ملک وقفی به ملک طلق نمیشود. خروج عین موقوفه از وضعیت وقف یا تبدیل آن فقط در موارد قانونی و با رعایت تشریفات مربوط امکانپذیر است.
-
آیا اوقاف درصد مشخصی از قیمت فروش ملک دریافت میکند؟
برای تمام املاک اوقافی نمیتوان یک درصد ثابت تحت عنوان «سهم اوقاف از فروش» تعیین کرد. مبالغی مانند پذیره، اجارهبها، حقالتولیه یا سایر حقوق حسب نوع موقوفه، وقفنامه و قرارداد متفاوت است.
-
آیا خرید ملک اوقافی ارزانتر است؟
ممکن است قیمت برخی املاک دارای عرصه وقفی با املاک دارای عرصه ملکی متفاوت باشد، اما ارزانتر بودن بهتنهایی مزیت محسوب نمیشود. شرایط اجاره عرصه، امکان انتقال، بدهیها و محدودیتهای حقوقی باید در ارزیابی قیمت لحاظ شود.
-
اگر ملک وقفی بدون مجوز فروخته شده باشد چه میشود؟
فروش غیرمجاز موقوفه ممکن است با دعوای ابطال معامله یا سند و بازگشت ملک به وضعیت وقف مواجه شود. نتیجه دقیق به تاریخ معامله، نوع موقوفه، مستندات و قوانین حاکم بر پرونده بستگی دارد.
-
آیا نبود وقفنامه به معنای وقفی نبودن ملک است؟
خیر. نبود وقفنامه بهتنهایی همیشه برای رد وقفیت کافی نیست و وقفیت ممکن است حسب مورد با سایر ادله معتبر و سوابق قانونی اثبات شود.
-
پول فروش قانونی مال وقفی به چه کسی میرسد؟
در مواردی که فروش عین موقوفه قانوناً مجاز است، ثمن باید مطابق مقررات وقف حفظ و در جهت تبدیل موقوفه و نزدیکترین مورد به غرض واقف مورد استفاده قرار گیرد و نمیتوان آن را مانند ثمن فروش یک ملک شخصی آزادانه تقسیم کرد.
جمعبندی
اصل بر غیرقابل فروش بودن عین مال موقوفه است و فروش آن استثنا محسوب میشود. مواد ۸۸ و ۸۹ قانون مدنی موارد اصلی جواز فروش را مشخص کردهاند و ماده ۹۰ نیز مقرر میکند که در صورت جواز فروش، عین موقوفه باید به موردی نزدیک به غرض واقف تبدیل شود.
از سوی دیگر، باید میان «فروش خود مال موقوفه» و «انتقال اعیان ملکی که عرصه آن وقفی است» تفاوت قائل شد. بسیاری از ابهامات خریداران املاک اوقافی ناشی از نادیده گرفتن همین تفاوت است.
به همین دلیل، پیش از خرید، فروش یا انعقاد هرگونه قرارداد درباره ملک دارای سابقه وقف، بررسی وقفنامه، سند مالکیت، وضعیت عرصه و اعیان، قرارداد اجاره، سوابق ثبتی و مجوزهای لازم اهمیت اساسی دارد.
گروه حقوقی سلمان احدی
گروه حقوقی سلمان احدی با تمرکز بر دعاوی ملکی و مسائل مربوط به املاک اوقافی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پروندههای مرتبط با وقفیت ملک، خرید و فروش املاک اوقافی، اختلافات عرصه و اعیان، بررسی اسناد و وقفنامهها و دعاوی مرتبط با سازمان اوقاف است.
برای پروندههای مربوط به ملک وقفی، بررسی اسناد پیش از انجام معامله میتواند از ایجاد اختلافات پیچیده و پرهزینه در آینده جلوگیری کند.
