مشارکت در ساخت؛ قوانین، نحوه محاسبه سهم، خطرات و نکات مهم قرارداد
مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین روش‌های نوسازی املاک کلنگی است که معمولاً میان مالک یا مالکان یک ملک و سازنده منعقد میشود. در این قرارداد، مالک ملک یا زمین خود را در اختیار پروژه قرار می‌دهد و سازنده متعهد میشود با سرمایه، تخصص و امکانات خود عملیات تخریب، اخذ مجوز و ساخت ساختمان جدید را طبق توافق انجام دهد.
در پایان نیز مالکیت واحدها، پارکینگ‌ها، انباری‌ها و سایر قسمت‌های قابل تقسیم پروژه بر اساس سهم و شرایطی که در قرارداد مشخص شده است میان طرفین تقسیم میشود.
با توجه به ارزش بالای املاک، یک اشتباه در قرارداد مشارکت در ساخت میتواند خسارت مالی قابل‌توجهی برای مالک یا سازنده ایجاد کند. به همین دلیل، تعیین دقیق سهم طرفین، مشخصات فنی ساختمان، زمان‌بندی، ضمانت اجرا، شرایط انتقال و پیشفروش و نحوه تقسیم واحدها اهمیت زیادی دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد خصوصی است که جزئیات رابطه مالک و سازنده را مشخص میکند. اصل اعتبار چنین قراردادهایی را میتوان در چهارچوب قواعد عمومی قراردادها و از جمله ماده ۱۰ قانون مدنی بررسی کرد؛ مشروط بر اینکه مفاد قرارداد مخالف صریح قانون نباشد.
همچنین طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهایی که مطابق قانون منعقد شده باشند برای طرفین لازم‌الاتباع هستند، مگر اینکه با رضایت طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شوند.
مهم‌ترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
یک قرارداد حرفه‌ای نباید صرفاً شامل درصد سهم مالک و سازنده باشد. حداقل موضوعات مهمی که باید درباره آنها تعیین تکلیف شود عبارت‌اند از:
- مشخصات کامل مالک یا مالکان و سازنده
- مشخصات ثبتی و حقوقی ملک
- میزان سهم مالک و سازنده
- نحوه و زمان انتقال قدرالسهم سازنده
- مبلغ و شرایط پرداخت وجه بلاعوض، در صورت توافق
- هزینه اسکان یا اجاره مالک در دوران ساخت
- زمان تخلیه و تحویل ملک
- مهلت اخذ جواز و پروانه ساختمانی
- تاریخ شروع عملیات ساختمانی
- مدت اجرای پروژه و تاریخ تحویل
- مشخصات فنی و نوع مصالح
- تعداد طبقات و واحدهای مورد انتظار با توجه به مجوزهای قانونی
- نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری
- شرایط پیشفروش یا انتقال حقوق
- ضمانت اجرای تأخیر سازنده
- تکلیف هزینه‌های شهرداری، عوارض، بیمه و سایر هزینه‌ها
- شرایط فسخ قرارداد
- تکلیف فوت، حجر یا ورشکستگی حسب مورد
- نحوه حل اختلاف
- شرایط تنظیم اسناد و انتقال نهایی مالکیت
-
درصد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه میشود؟
برخلاف برخی مطالب اینترنتی، درصد قانونی ثابتی مانند ۵۰-۵۰ یا ۵۵-۴۵ برای تمام قراردادهای مشارکت در ساخت وجود ندارد.
سهم مالک و سازنده باید با توجه به شرایط واقعی پروژه تعیین شود.
مهم‌ترین عوامل مؤثر عبارت‌اند از:
- ارزش روز زمین
- موقعیت و محله ملک
- متراژ زمین
- تراکم و قابلیت ساخت
- هزینه تخریب و ساخت
- تعداد طبقات و واحدهای قابل احداث
- هزینه اخذ مجوزها و عوارض
- کیفیت مصالح مورد توافق
- مدت اجرای پروژه
- شرایط بازار مسکن
- مبلغ بلاعوض
- تعهدات مالی هر یک از طرفین
بنابراین، حتی دو ملک در یک محله ممکن است شرایط مشارکت متفاوتی داشته باشند.
عرف مشارکت در ساخت در تهران
گاهی نسبت ۵۰ درصد برای مالک و ۵۰ درصد برای سازنده یا نسبت‌های دیگری مانند ۵۵ به ۴۵ در مذاکرات مشاهده میشود؛ اما این ارقام قاعده قانونی و ثابت نیستند.
در مناطقی مانند شهرک غرب و سعادت‌آباد به دلیل ارزش بالای زمین، تراکم، عرض گذر، موقعیت ملک و کیفیت مورد انتظار پروژه، تعیین سهم باید پس از ارزیابی اقتصادی و حقوقی ملک انجام شود.
صرف استناد به «عرف منطقه» برای امضای یک قرارداد با ارزش بالا روش مطمئنی نیست.
وجه بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست؟
وجه بلاعوض مبلغی است که ممکن است سازنده طبق توافق به مالک پرداخت کند.
مبلغ بلاعوض نیز عدد قانونی ثابتی ندارد و تحت تأثیر عواملی مانند ارزش زمین، سهم طرفین، هزینه ساخت و شرایط اقتصادی پروژه قرار می‌گیرد.
در قرارداد باید مبلغ، زمان پرداخت، شیوه پرداخت و ضمانت اجرای عدم پرداخت آن دقیقاً تعیین شود.
وجه بلاعوض را نیز نباید لزوماً با هزینه اسکان یا اجاره مالک در دوران ساخت یکی دانست؛ بهتر است تکلیف هرکدام جداگانه در قرارداد مشخص شود.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
یکی از مهم‌ترین منابع اختلاف، نحوه تقسیم واحدهای ساخته‌شده است.
صرف نوشتن اینکه «۵۰ درصد ساختمان متعلق به مالک و ۵۰ درصد متعلق به سازنده است» ممکن است کافی نباشد؛ زیرا ارزش واحدهای یک ساختمان الزاماً برابر نیست.
طبقه، جهت واحد، نورگیری، مساحت، تعداد پارکینگ، انباری، تراس و موقعیت هر واحد میتواند بر ارزش آن تأثیر بگذارد.
بهتر است قرارداد مشخص کند:
- کدام واحد متعلق به کدام طرف است؛
- پارکینگ‌ها چگونه تقسیم می‌شوند؛
- انباری‌ها متعلق به چه کسی هستند؛
- در صورت تغییر تعداد یا متراژ واحدها چه اتفاقی می‌افتد؛
- کسری یا اضافه متراژ چگونه محاسبه میشود.
مشخصات فنی و مصالح ساختمان
عبارت‌هایی مانند «استفاده از بهترین مصالح» یا «مصالح درجه یک» به تنهایی مناسب نیستند؛ زیرا امکان اختلاف در تفسیر آنها زیاد است.
بهتر است یک پیوست فنی قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود و در آن مشخصات مواردی مانند آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش، پنجره‌ها، کف‌پوش، کابینت، شیرآلات، تجهیزات برق، درهای ورودی، نمای ساختمان و تأسیسات تا حد امکان مشخص شود.
خطرات مشارکت در ساخت برای مالک
به همین دلیل بررسی توان مالی و سوابق سازنده پیش از قرارداد بسیار مهم است.
-
آیا سازنده میتواند سهم خود را بدون اجازه مالک واگذار کند؟
نمی‌توان به‌صورت کلی گفت «همیشه خیر».
پاسخ این سؤال به نوع حق سازنده، مرحله اجرای پروژه، مفاد قرارداد و مقررات قانونی مربوط به انتقال یا پیشفروش بستگی دارد.
به همین دلیل قرارداد باید دقیقاً مشخص کند که سازنده از چه مرحلهای، تحت چه شرایطی و نسبت به چه میزان از حقوق یا سهم خود اجازه انتقال به شخص ثالث را دارد.
پیشفروش در مشارکت در ساخت
پیشفروش واحدهای پروژه از حساس‌ترین قسمت‌های مشارکت در ساخت است.
طرفین نباید صرفاً با یک جمله کلی مانند «سازنده حق پیشفروش ندارد» یا «سازنده میتواند سهم خود را بفروشد» از کنار این مسئله عبور کنند.
حدود اختیار پیشفروش، زمان آن، واحدهای قابل انتقال و الزامات قانونی باید به‌طور دقیق بررسی شود؛ به‌ویژه با توجه به مقررات قانون پیشفروش ساختمان و مقررات جدید مرتبط با ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
این مطلب را هم بخوانید:
وکالت بلاعزل در مشارکت در ساخت
اعطای وکالت بلاعزل گسترده به سازنده میتواند یکی از مهم‌ترین ریسک‌های مالک باشد.
وکالت لازم برای امور اداری، شهرداری، اخذ پروانه و اقدامات اجرایی باید تا حد امکان دارای موضوع، حدود اختیار و مدت مشخص باشد.
مالک نباید بدون بررسی حقوقی، اختیار نامحدود برای فروش، انتقال یا ایجاد تعهد نسبت به ملک در اختیار سازنده قرار دهد.
ضمانت سازنده در مشارکت در ساخت
برای تضمین اجرای تعهدات میتوان با توجه به شرایط قرارداد از تضمین‌های مناسب استفاده کرد؛ مانند:
- چک
- ضمانت‌نامه بانکی
- وثیقه مناسب
- وجه التزام قراردادی
- انتقال مرحلهای قدرالسهم
- سایر تضمین‌های معتبر متناسب با پروژه
نوع و مبلغ تضمین باید با ارزش پروژه و میزان تعهد سازنده تناسب داشته باشد.
صرف گرفتن یک چک بدون تنظیم دقیق قرارداد لزوماً امنیت کافی ایجاد نمی‌کند.
کلاهبرداری در مشارکت در ساخت
هر تخلف قراردادی یا تأخیر سازنده کلاهبرداری محسوب نمی‌شود.
برای تحقق جرم کلاهبرداری باید عناصر قانونی جرم وجود داشته باشد. در بسیاری از اختلافات مشارکت در ساخت، موضوع ماهیت حقوقی و قراردادی دارد.
با این حال، رفتارهایی مانند استفاده از اسناد جعلی، توسل به وسایل متقلبانه یا برخی انتقال‌های غیرقانونی می‌توانند حسب شرایط پرونده جنبه کیفری نیز پیدا کنند.
بنابراین تشخیص اینکه یک پرونده «حقوقی» است یا امکان طرح شکایت کیفری نیز وجود دارد، نیازمند بررسی اسناد و نحوه وقوع اتفاقات است.
-
آیا تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است؟
خیر. درج شرط داوری الزام قانونی عمومی برای همه قراردادهای مشارکت در ساخت نیست.
طرفین می‌توانند در صورت تمایل، برای حل اختلاف از داوری استفاده کنند. در این صورت باید متن شرط داوری، حدود اختیارات داور، نحوه انتخاب داور و شرایط جایگزینی او با دقت تنظیم شود.
شرط داوری مبهم ممکن است خود باعث اختلاف جدید شود.
-
قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
مالک بهتر است پیش از امضا مواردی مانند هویت و سابقه سازنده، پروژه‌های قبلی، توان مالی، وضعیت ثبتی ملک، بدهی‌ها و محدودیت‌های ملک، امکان ساخت، مفاد وکالت‌نامه، نحوه انتقال سهم، تضامین، مشخصات فنی و شرایط پیشفروش را بررسی کند.
از طرف دیگر، سازنده نیز باید مالکیت و اختیار قانونی مالک یا مالکان، وضعیت ثبتی ملک، امکان تخلیه، محدودیت‌های ساخت و تعهدات موجود نسبت به ملک را بررسی کند.
-
محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت چقدر قابل اعتماد است؟
ابزارهای آنلاین می‌توانند برای یک برآورد اولیه مفید باشند، اما نتیجه آنها نباید مبنای قطعی قرارداد قرار گیرد.
ارزش واقعی زمین، ضوابط شهرداری، تراکم قابل اخذ، کیفیت ساخت، هزینه‌های جانبی، وضعیت بازار و تعهدات طرفین میتواند نتیجه واقعی پروژه را به میزان قابل‌توجهی تغییر دهد.
در پروژه‌های با ارزش بالا بهتر است محاسبات اقتصادی در کنار بررسی حقوقی قرارداد انجام شود.
نمونه رای مشارکت در ساخت
1) عنوان: انعقاد دو قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص یک ملک
پیام: صرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با دیگری در خصوص یک ملک،بدون فسخ قرارداد مشارکت در ساخت قبلی چنانچه متضمن بند یا تبصره ای مبنی بر انتقال عین یا منفعت ملک به سازنده نباشد،فاقد وصف کیفری است.متن کامل رای…
2) عنوان: ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت
پیام: قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان میان مالک و سازنده، با توجه به تعهدات طرفین صرفا یک عقد شرکت که در زمره عقود جایز است، نبوده؛ بلکه عقد مذکور طبق اصل حاکمیت اراده منعقد شده و قصد مشترک طرفین در چنین مواردی لزوم عقد است.متن کل رای…
3) عنوان: 1- محدوده قائم مقامی خریدار ملک2- اثر انتقال موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: 1- تعهدات قراردادی خصوصی، با انتقال مالکیت مال غیر منقول موضوع قرارداد، به خریداران جدید که هیچ اطلاعی از آن تعهدات نداشته اند، منتقل نمی شود؛ زیرا قائم مقامی ناظر به عین ملک بوده و موجب انتقال تعهدات شخصی وحقوق دینی به دیگران، بدون رضایت و امضاء آنان، نمی شود. 2- در صورتی که پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، کارفرما ملک موضوع قرارداد را به دیگران منتقل کند، این انتقال سبب عقیم شدن قرارداد خصوصی شده و وی ملزم به جبران خسارات ناشی از نقض قرارداد به طرف مقابل می شود.متن کامل رای…
4) عنوان: محدود کردن حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: درصورتی که بر اساس قرارداد مشارکت مدنی (در ساخت)، طرفین قرارداد با شرایط و محدودیت های خاصی مجاز به پیش فروش واحدهای متعلق به خود شده باشند، انتقال این واحدها، خارج از شرایط و محدودیت های مذکور در قرارداد مشارکت، در فرضی که شرایط اساسی صحت معاملات رعایت شده باشد، باطل نیست.متن کامل رای…
5) عنوان: زمان تحقق مالکیت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکیت سازنده ( عامل)، به صرف قرارداد تحقق پیدا نمی کند؛ بلکه در طول زمان و با اجرای تعهداتش محقق می شود.متن کامل رای..
6) عنوان: مطالبه خسارت بابت تخریب در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: در قراردادهای مشارکت در ساخت، نظر به اینکه تخریب صورت گرفته در راستای اجرای قرارداد مورد توافق طرفین و موضوع تعهد است، عدم انجام تعهد اصلی (تحویل آپارتمان) موجد حق دریافت خسارت بابت تخریب ملک مسکونی نیست.متن کامل رای…
7) عنوان: انتقال واحدها توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: در قرارداد مشارکت در ساخت، در صورتی که مالک به سازنده اجازه فروش نداده باشد، اما سازنده اقدام به پیش فروش واحدها نماید، به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و خریدار، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وی مسموع نیست.متن کامل رای…
8) عنوان: انتقال قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: قرارداد مشارکت در ساخت ازجمله قراردادهایی است که نوعاً مقید به مباشرت شخص سازنده است لذا متعهد نمی تواند بدون مجوز مالک، موضوع قرارداد را به ثالث واگذار کند.متن کامل رای…
9) عنوان: تأثیر فوت طرف قرارداد در سرنوشت قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: در قرارداد مشارکت در ساخت بنا، شخصیت سازنده (مانند مورد کارهای هنری که انجام تعهد توسط شخص خاص موضوع تعهد است)علت عمده عقد نیست، بنابراین فوت وی موجب انفساخ قرارداد نمی شود.متن کامل رای…
10) عنوان: مسئول پرداخت جریمه‌های شهرداری در قرارداد مشارکت در ساخت
پیام: در قراردادهای مشارکت در ساخت، مسئولیت پرداخت جریمه های شهرداری بابت تخلفات ساختمانی به علت لزوم پیش بینی و آگاهی سازنده از لزوم جریمه در فرض تخلف و اقدام به ضرر خود، بر عهده وی است مگر خلاف آن در قرارداد پیش بینی شده باشد.متن کامل رای…
وکیل مشارکت در ساخت در شهرک غرب و سعادت‌آباد
ارزش بالای املاک در مناطقی مانند شهرک غرب و سعادت‌آباد باعث میشود قرارداد مشارکت در ساخت از مهم‌ترین قراردادهای ملکی باشد و یک بند نادرست درباره سهم، انتقال سند، پیشفروش، تأخیر یا تضمین‌ها خسارت قابل‌توجهی ایجاد کند.
گروه حقوقی سلمان احدی خدمات حقوقی مربوط به بررسی و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافات مالک و سازنده، تأخیر در تحویل پروژه، الزام به انجام تعهدات، تقسیم واحدها، انتقال اسناد و دعاوی ناشی از قراردادهای ساختمانی را ارائه می‌دهد.
شماره تماس: 09120466204
