دعوای مطالبه اجور معوقه

اجور معوقه

اصولا دعوای مطالبه اجور معوقه مابین موجر و مستاجر در مراجع قضایی پیگیری خواهد شد همانطور که از عنوان آن مشخص است دعوا مربوط به اجور یا اجاره بهای معوقه یا به تعویق افتاده است که طی قراردادی مستاجر مکلف و‌موظف به پرداخت آن بوده است. اما به هر دلیلی این مطالبات از سوی وی به موجر پرداخت نشده است. در نتیجه موجر به دادخواهی و برای مطالبه اجور معوقه خود به دادگاه مراجعه کرده و خواستار دادخواهی می شود.

اجاره چیست؟

یکی از روابط مالی بین افراد جامعه این است که صاحب ملک ( مغازه، خانه، آپارتمان، عمارت، ویلا ) برای مدت مشخصی و به مبلغ یا اجاره بهای شخصی ملک خود را به مستاجر اجاره می دهد. آنها در قرارداد نرخ اجاره بها را مشخص می کنند و از تاریخ تنظیم قرارداد مدت زمان اجاره شروع می شود و تا پایان تاریخ ذکر شده در قرارداد ا

ادامه دارد. گاهی مستأجر بنا به دلایلی اجاره بها را پرداخت نمی کند و یا پرداختی وی کمتر از مبلغ معین شده است. در این حالت مابین موجر و مستاجر دعوای ایجاد می شود که موضوع آن مطالبه اجور معوقه از سوی موجر است. در چنین دعاوی قرارداد هر میزان رسمی تر و قانونی در تنظیم شده باشد و تاریخ و مبلغ اجاره کامل درج شده باشد در دادگاه قابل استناد تر خواهد بود و در این زمینه موجر برای دادخواهی دست باز تری دارد. در قانون مدنی وظایف مستاجر در مورد پرداخت اجور به طور کامل بحث شده است که در متن زیر به آن خواهیم پرداخت.

وظیفه مستاجر در پرداخت اجور

طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی وظیفه مستاجر چنین ذکر شده است که مستاجر موظف است در تاریخ مشخص شده در قرارداد هر ماه یا به صورت سالانه ( طبق توافق طرفین ) باید اجاره بها را پرداخت نماید. اگر مستاجر پرداخت اجور به موجر را نادیده بگیرد طبق ماده ۱۴ قانون مدنی بند ۹ روابط مستأجر و موجر مصوبه سال ۱۳۵۶ موجر می تواند قرارداد را فسخ و حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.  در قرارداد های اجاره حتما تاریخ پرداخت اجاره تعیین شود و باید مستاجر در این تاریخ اقدام به پرداخت اجاره بها نماید. مثلا اگر یکم هر ماه برای پرداخت اجاره مشخص شده باشد مستاجر باید در این تاریخ اجور خود را پرداخت نماید و قبل از این تاریخ بر ذمه وی نیست و موجر نمی تواند مستاجر را از این بابت تحت فشار بگذارد. چنانچه مستاجر در دادگاه مدعی اعسار شود و عدم ناتوانی در پرداخت اجور را داشت و  عدم تمکن مالی خود را عنوان کرد موجر به حکم قانون حق فسخ قرارداد را دارد و اعسار مستأجر مانع از مطالبه اجور معوقه موجر نخواهد شد.  در هنگام عقد قرارداد موجر در متن قرارداد خیار فسخ به شرط عدم پرداخت اجاره بها را شرط نمیاد تا بدون هیچ مانعی اقدام به فسخ قرارداد نماید. نحوه پرداخت اجاره بها باید در قرارداد نیز مشخص شود که به صورت دستی و اخذ رسید  یا به صورت واریزی و تسلیم فیش واریزی باشد. حتما درج مبلغ اجاره بها به عدد و حروف باشد تا در مبلغ قرارداد دخل و تصرف نشود. برای مطالبه اجور معوقه باید به کدام مرجع ذیربط مراجعه شود؟ در متن زیر به این موضوع خواهیم پرداخت.

نمونه رای دادگاه حقوقی صدور حکم تخلیه در کهریزک

شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی بخش کهریزک

پرونده کلاسه …..95099822 شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی بخش کهریزک تصمیم نهایی شماره …

خواهان: آقای غ.س. فرزند غ. با وکالت آقای ق.

خوانده ها: …

خواسته: تخلیه

رأی دادگاه

تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه یک باب مغازه تجاری با احتساب کلیه خسارت دادرسی عنوان خواسته خواهان آقای غ.س. می باشد که دعوی خود را به قلم وکیل خود آقای ق. فرزند ح. تنظیم و به طرفیت خوانده آقای ع. فرزند م. طرح و تقدیم محکمه نموده است

وکیل خواهان در تبیین خواسته بیان داشته موکل به موجب سند مالکیت پیوست مالک شش دانگ عرصه واعیان یک باب مغازه تجاری به مساحت تقریبی 28 متر مربع با مشخصات وپلاک ثبتی .. فرعی از .9 اصلی مجزی شده از .. فرعی واقع در جاده قم دو راهی پالایشگاه( خیر آباد)‌ جنب اتو سرویس الف. می باشد و سرقفلی ملک مذکور طبق سند عادی و وکالتنامه کاری مورخ 2/9/1375 به خوانده دعوی منتقل شده است و نظر به اینکه خوانده دعوی از تخلیه امتناع می نماید لذا صدور حکم مقتضی مورد استدعاست دادگاه جهت رسیدگی به خواسته خواهان تشکیل جلسه داده و وکیل خواهان بیان داشته خوانده استحقاق دریافت حق سرقفلی طبق قانون 1376 را به نرخ عادله روز دارد و تخلیه مورد اجاره مورد استدعاست به انضمام کلیه خسارت دادرسی خوانده نیز اعلام داشته از سال 1375 مطابق مدارک عادی و رسمی موجود سرقفلی مغازه را به قیمت حدود شش میلیون تومان خریده ام و رونق تجاری در محل ایجاد کرده ام و تاکنون نیز اجاره ملک را پرداخته ام و از اجاره ماهیانه 4500 تومان تا حال که سالیانه 550 هزار تومان باشد پرداخته ام و دعوی تخلیه را قبول ندارم علی ای حال نظر بر اینکه طبق استلامات مربوطه ملک استیجاری مورد ترافع در محلی واقع شده است

که مطابق ماده 31 قانون روابط موجر سال 1356 اجرای قانون آگهی نگردیده است فلذا دعوی مورد ترافع شامل قانون روابط موجر و مستاجر 1356 نمی باشد و از طرفی رابطه استیجاری طبق اسناد ارائه شده و اظهارات طرفین در سال 1375 منعقد گردیده است و پس از آن به صورت توافقی تمدید گردیده است لذا دعوی مورد ترافع نیز از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز با توجه به ماده 11 قانون اخیر الذکر خارج می باشد لذا تخلیه ملک مورد ترافع شامل قواعد عمومی و قانون عمومی و قانونی مدنی می گردد و هرچند طرفین بنابر توافق در سال 1375 مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نموده و موجر نیز آن را دریافت نموده است و با رجوع به اصل 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 به لحاظ فقدان قوانین موضوعه و سکوت قانون با مراجعه به فتاوای معتبر از جمله کتاب استفتائات آیت الله خامنه ای از شماره 1672 تا 1674 خوانده مستحق دریافت حق سرقفلی پرداخت شده در سال 1375 به نرخ عادله روز می باشد لیکن صدور حکم بر پرداخت حق سرقفلی مستلزم تقدیم دادخواست از جانب خوانده به طرفیت موجر می باشد و صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی ملک مذکور نمی باشد چرا که همان طور که ذکر شد موضوع شامل قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نمی باشد

تا صدور حکم تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به قید عادله روز بدانیم بنابر مراتب دادگاه ضمن احراز مالکیت خواهان و روابط استیجاری فی مابین طرفین و انقضای مدت اجاره و احراز عدم تمایل خواهان مبنی بر استمرار و تمدید رابطه استیجاری در مجموع خواسته خواهان را وارد و مستندا به مواد 466، 494، 1257، 1258، 1321، 1324 قانون مدنی و مواد 2، 198، 519، 520 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل عین مستاجره مذکور به خواهان و همچنین حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ پنج میلیون و هشتصد و شصت هزار ریال بابت هزینه دادرسی و حق الزحمه کارشناسی و به پرداخت مبلغ حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی از باب تسبیب در حق خواهان صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری محسوب و دادگاه محترم تجدید نظر استان تهران مرجع تجدیدنظر خواهی از آن خواهد بود در صورتی که ظرف مهلت بیست روز تجدیدنظر خواهی به عمل آید.

دادرس شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی کهریزک – ی.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌ بها چه کنیم ؟ معمولا طبق توافقی که بین موجر و مستاجر براساس قرارداد کتبی یا شفاهی بین یکدیگر منعقد میکنند ، مستاجر موظف است مبلغی را بعنوان اجاره بها ماهانه واریز کند اما گاهی اوقات مستاجر خلف وعده میکند و بر پیمان خود استوار نیست . در این حالت موجر میتواند با به کارگیری راه‌کارهایی به وجهی که مستحق آن است ، برسد .

حکم فسخ اجاره یا حکم تخلیه

عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ، موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند

کسر از مبلغ ودیعه

معمولا مراجعه به وکیل ملکی و مرجع قضایی زمانی است که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند لذا در صورتی که مستاجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکاربودن خود نیز اذعان داشته باشد ، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما موجر با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه میتواند بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کند.

اجاره‌نامه عادی

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره خودداری نموده و با ابلاغ اظهارنامه در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد ، موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

اجاره‌نامه رسمی

در صورتی که ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از سوی دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه مبنی بر پرداخت مال‌الاجاره ، مستاجر اقدام به پرداخت اجاره‌بها نکند ، موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت ، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست کند . هرگاه پس از صدور اجرائیه ، مستاجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند ، اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید .

عدم پرداخت شارژ ساختمان

در صورت عدم پرداخت شارژ توسط یکی از مالکین ساختمان ، هیات مدیره میتواند برای او اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن ارسال کند. همسایه خاطی باید ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را پرداخت کند . در غیر اینصورت مدیر ساختمان میتواند آب ، برق ، گاز را قطع کند .

در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده از ملک ، پس از قطع انشعابات ، بازهم اقدام به پرداخت مبلغ شارژ نکند ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه بر طبق اظهارنامه ارسال شده ، اجرائیه صادر میکند و از طریق اجرائیه اموال بدهکار توقیف و از طریق مزایده به فروش میرسد و بدهی‌ها از محل فروش اموال بدهکار پرداخت میشود.

تاثیر کرونا بر اجاره‌ بها

در صورتی که به واسطه‌ی شیوع یک بیماری مانند کرونا به موجب دستور مقامات صالحه فعالیت برخی از مشاغل به مدت یک ماه ممنوع شده و در نتیجه این ممنوعیت انتفاع مورد توافق از عین مستاجره غیرممکن گردد ، اولا مستاجر تکلیفی به پرداخت اجاره‌بهای مدت تعطیلی ندارد دوما در مقابل صرف افت فروش مستاجر بدون اینکه فعالیت وی ممنوع شده باشد تاثیری در میزان اجاره‌بها ندارد زیرا موجر در سود و زیان فعالیت مستاجر شریک نیست.

جهت اطلاع از وضعیت کرونا بر ملک های استیجاری کلیک کنیدhttps://www.irna.ir/news/84282100/%D9%82%D8%B1%D8%A7%D8%B1%D8%AF%D8%A7%D8%AF%D9%87%D8%A7%DB%8C-%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D8%A7%D9%84-%DB%B1%DB%B4%DB%B0%DB%B0-%D8%A8%D9%87-%D8%AF%D9%84%DB%8C%D9%84-%D8%B4%DB%8C%D9%88%D8%B9-%DA%A9%D8%B1%D9%88%D9%86%D8%A7-%D8%AA%D9%85%D8%AF%DB%8C%D8%AF-%D9%85%DB%8C-%D8%B4%D9%88%D8%AF

اجاره بها منقول است یا غیر منقول

* مال چیزی است که مفید باشد و نیازی را برطرف نماید، همچنین قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد.

* مال بر دو قسم است: منقول و غیر منقول.

* مال منقول: مالی است که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون این که به خود یا محل آن خرابی وارد آید مانند کتاب، فرش، خودرو، اسناد بهادار، اسناد در وجه حامل (ماده 19 قانون مدنی).

* منقول حکمی: کلیه دیون مانند اجرت المسمی، مال الإجاره (اجاره بها)، ثمن مبیع، وجه التزام، قرض، تعهد به انتقال مال منقول یا غیر منقول، در حکم مال منقول به شمار می آیند (ماده 20 قانون مدنی).

* مال غیر منقول، مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان منتقل نمود مانند زمین.

* مال غیر منقول چهار قسم است:

1- غیر منقول ذاتی: تنها مصداق غیر منقول ذاتی، زمین است (ماده 13 قانون مدنی).

2- غیر منقول اکتسابی یا مصنوعی یا غیر منقول در اثر عمل انسان: مانند ساختمان (ماده 13 تا 16 قانون مدنی).

3- غیر منقول حکمی: مانند تراکتور،گاو، بذر یا هر مال منقولی که برای زراعت لازم بوده و مالک آنها را به این امر اختصاص داده باشد (ماده 17 قانون مدنی).

* غیر منقول حکمی، استثنایی است بنابراین در مورد ادوات صنعتی و تجارتی اجراء نمی شود.

* غیر منقول حکمی صرفاً از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم مال غیر منقول است.

* برای اجرای ماده 17 قانون مدنی باید مالک حیوانات و اشیاء یکی باشد و مالک، آن اموال را به زراعت و آبیاری اختصاص داده باشد. بنابراین چنانچه مستأجر در عقد اجاره یا عامل در عقد مزارعه، وسیله ی زراعت را به زراعت اختصاص داده باشد، در حکم غیر منقول نیست بلکه منقول است زیرا مالک زمین و وسایل یکی نیست.

4- غیر منقول تبعی: حقوق و دعاوی راجعه به اموال غیر منقول را غیر منقول تبعی گویند مانند حق ارتفاق و حق انتفاع از اموال غیر منقول، تقاضای خلع ید، دعوای فسخ، بطلان و عدم نفوذ نسبت به اموال غیر منقول، حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، دعاوی مربوط به اجرت المثل و خسارات وارد بر املاک (ماده 18 قانون مدنی).

* طبق ماده 25 قانون مدنی، ثمره و حاصل تا زمانی که چیده یا درو نشده، غیر منقول است و بعد از چیده یا درو شدن منقول است.

* مال پیشاپیش منقول یا منقول قراردادی: تراضی اشخاص می تواند وصف تبعی غیر منقول را از آن سلب کند. پس اگر میوه های درخت بر مبنای کنده شدن از آن فروخته شود در حکم منقول است.

گفتنی‌هایی در خصوص تامین خواسته در دستور تخلیه

خواهان می‌تواند در ابتدای کار با بازداشت خواسته دعوا، از جابه‌جایی یا پنهان کردن خواسته خود جلوگیری کند تا در صورت صدور حکم علیه خوانده، بتواند خواسته خود را به‌راحتی جلب کند.

با این کار خواهان می‌خواهد از طریق اجرای قرار تامین خواسته، از اموال و حقوقش که در اختیار خوانده است مراقبت کند تا بعد از صدور رأی دادگاه به نفع او، برای در اختیار گرفتن آنها مشکلی نداشته باشد.

چگونگی صدور تامین خواسته در دستور تخلیه

طرح دعوا باید با رعایت رسومات خاصی صورت بگیرد، مانند تقدیم دادخواست. دادخواست برگه‌ای است که در آن خواهان حقی را ادعا می‌کند. خواهان در دادخواست خود خوانده و خواسته و دلایلش را بیان می‌کند و برای پیگیری امور آن را به وکیل می‌سپارد.

درواقع قرار تامین خواسته در دستور تخلیه طبق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی شاید قبل از اقامه دعوی یا در طول دعوی و تا قبل از صدور حکم قطعی اعلام شود. خواهان می‌تواند قبل از مطرح کردن دعوای اصلی درخواست قرار تامین بدهد و یا در زمان تنظیم دادخواست اضافه بر مطرح کردن خواسته خود، درخواست تامین خواسته نیز بدهد.

به طور کلی زمان دادرسی، چه در وهله بدوی و چه در وهله تجدیدنظر، خواهان این امکان را دارد که درخواست تأمین خود را به دادگاه رسیدگی‌کننده به اصل دعوا، تنظیم کرده و اعلام کند. درخواست تامین خواسته در دستور مربوطه اگر قبل از اقامه دعوی و یا در زمان بررسی باشد باید به دادگاهی اعلام شود که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوی را دارد.

شما میتوانید برای مشاوره تلفنی نامحدود مشاوره گرفته و یا برای سپردن وکالت خود تماس بگیرید.

09120466204 وکیل سلمان احدی.