موجر و مستأجر

موضوع “موجر و مستأجر” یکی از مباحث پرکاربرد در حقوق مدنی است که به روابط قراردادی میان مالک (موجر) و مستأجر در قالب اجاره پرداخته و قوانین و مقرراتی برای حفظ حقوق هر دو طرف و ایجاد تعادل در این رابطه تنظیم شده است. در این مقاله، به بررسی مفهوم موجر و مستأجر، قرارداد اجاره، حقوق و تکالیف هر دو طرف، و مسائل مرتبط می‌پردازیم.

 

—

تعریف موجر و مستأجر

موجر (مالک):

موجر فردی است که مالکیت عین یک مال را در اختیار دارد و آن را برای مدت مشخصی در قالب یک قرارداد اجاره به دیگری (مستأجر) واگذار می‌کند. موجر می‌تواند یک شخص حقیقی یا حقوقی باشد، به شرطی که مالک قانونی ملک یا مال مورد نظر باشد.

مستأجر:

مستأجر فردی است که با قبول شرایط موجر، مال یا ملکی را برای استفاده موقت در ازای پرداخت اجاره‌بها در اختیار می‌گیرد. مستأجر نیز می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد.

—

ماهیت حقوقی قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از عقود معین در حقوق مدنی است و مطابق ماده 466 قانون مدنی ایران، اجاره به عقدی گفته می‌شود که به‌موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره (مال یا ملک) می‌شود. ویژگی‌های این قرارداد به شرح زیر است:

1. عقد معین:

اجاره یکی از عقود معین است که شرایط و ضوابط آن در قانون مدنی ذکر شده است.

2. معوض بودن:

اجاره عقدی است که در آن موجر منافع ملک یا مال را در برابر دریافت عوض (اجاره‌بها) به مستأجر واگذار می‌کند.

3. موقت بودن:

اجاره برخلاف عقد بیع که به انتقال دائمی مال می‌انجامد، عقدی موقت است و مدت آن باید مشخص باشد.

4. توافقی بودن:

این قرارداد بر اساس تراضی و توافق میان موجر و مستأجر شکل می‌گیرد.

5. لزوم قرارداد:

عقد اجاره از عقود لازم است و طرفین نمی‌توانند بدون دلیل قانونی آن را فسخ کنند، مگر آنکه در قرارداد شرط فسخ قید شده باشد.

—

حقوق و تکالیف موجر و مستأجر

حقوق و تکالیف موجر

1. حقوق موجر:

دریافت اجاره‌بها: موجر حق دارد اجاره‌بها را مطابق قرارداد و در موعد مقرر از مستأجر مطالبه کند.

استرداد ملک: پس از اتمام مدت اجاره یا فسخ قرارداد، موجر حق بازپس‌گیری ملک یا مال مورد اجاره را دارد.

مطالبه خسارت: اگر مستأجر به ملک یا مال اجاره‌ای آسیب وارد کند، موجر می‌تواند خسارت وارده را از مستأجر مطالبه کند.

 

2. تکالیف موجر:

تحویل ملک یا مال: موجر موظف است ملک یا مال مورد اجاره را در وضعیت مناسب و قابل استفاده در اختیار مستأجر قرار دهد.

انجام تعمیرات اساسی: هزینه تعمیرات اساسی (مانند تعمیر سیستم‌های اصلی ساختمان) بر عهده موجر است، مگر اینکه به‌صورت دیگری توافق شده باشد.

عدم مداخله در حقوق مستأجر: موجر حق ندارد در مدت اجاره بدون اجازه مستأجر در ملک تصرف کند یا مزاحم استفاده او شود.

حقوق و تکالیف مستأجر

1. حقوق مستأجر:

استفاده از مال یا ملک اجاره‌ای: مستأجر حق دارد در چارچوب قرارداد از مال یا ملک مورد اجاره استفاده کند.

تمدید قرارداد: مستأجر می‌تواند در پایان مدت اجاره درخواست تمدید قرارداد کند، البته این موضوع به موافقت موجر بستگی دارد.

مطالبه خسارت از موجر: در صورت ورود ضرر به مستأجر ناشی از نقص یا عدم تعهد موجر، مستأجر می‌تواند خسارت خود را مطالبه کند.

 

 

2. تکالیف مستأجر:

پرداخت اجاره‌بها: مستأجر موظف است اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر بپردازد.

حفظ و نگهداری ملک: مستأجر موظف است ملک را در وضعیت مناسبی نگه دارد و از وارد کردن خسارت به آن خودداری کند.

تخلیه ملک در پایان مدت اجاره: پس از اتمام مدت قرارداد، مستأجر موظف است ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.

—

عناصر اصلی قرارداد اجاره

برای صحت قرارداد اجاره، وجود چند عنصر اساسی ضروری است:

1. موضوع قرارداد:

مال یا ملکی که اجاره داده می‌شود باید مشخص، معلوم و قابل استفاده باشد.

2. مدت اجاره:

مدت اجاره باید معین و مشخص باشد. اگر مدت قرارداد مشخص نباشد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود.

3. اجاره‌بها:

مبلغ اجاره باید معلوم و مشخص باشد و می‌تواند به‌صورت نقدی یا غیرنقدی تعیین شود.

4. رضایت طرفین:

موجر و مستأجر باید با رضایت و بدون اکراه یا اجبار قرارداد را منعقد کنند.

—

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به‌عنوان یک عقد لازم، تنها در شرایط خاصی قابل فسخ است. این شرایط عبارت‌اند از:

1. شرط فسخ در قرارداد:

اگر در قرارداد شرط فسخ برای یکی از طرفین یا هر دو طرف ذکر شده باشد، قرارداد قابل فسخ خواهد بود.

2. تخلف از مفاد قرارداد:

در صورت تخلف یکی از طرفین از تعهدات قراردادی، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

3. عذر قانونی:

در شرایطی مانند تخریب ملک یا عدم امکان استفاده مستأجر از آن، قرارداد قابل فسخ است.

—

مسائل خاص در اجاره‌نامه‌ها

1. حق کسب و پیشه:

در اجاره املاک تجاری، مستأجر ممکن است حق کسب و پیشه یا سرقفلی داشته باشد که باید در قرارداد مشخص شود.

2. افزایش اجاره‌بها:

در اجاره‌نامه‌های بلندمدت، معمولاً بندهایی برای افزایش تدریجی اجاره‌بها درج می‌شود.

3. اجاره‌نامه رسمی و عادی:

اجاره‌نامه می‌تواند به‌صورت رسمی (تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی) یا عادی باشد. اجاره‌نامه رسمی اعتبار بیشتری در محاکم قضایی دارد.

4. تخلیه ملک:

در صورت پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.

—

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره

تعیین دقیق مدت اجاره:

مدت اجاره باید به‌صورت دقیق و واضح در قرارداد ذکر شود.

تعهدات تعمیرات:

وظایف موجر و مستأجر در قبال تعمیرات جزئی و اساسی باید مشخص شود.

شرایط فسخ:

مواردی که به موجر یا مستأجر اجازه فسخ قرارداد را می‌دهد، باید به‌طور واضح درج شود.

نحوه پرداخت اجاره‌بها:

زمان‌بندی پرداخت اجاره‌بها و نحوه واریز آن باید مشخص باشد.

استفاده مشخص از ملک:

نوع استفاده از ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) باید ذکر شود.

 

—

مصوبه کرونایی اجاره در سال ۱۴۰۰

در سال ۱۴۰۰، به دلیل شرایط اضطراری ناشی از همه‌گیری کرونا، دولت و ستاد ملی مقابله با کرونا مصوباتی را برای حمایت از مستأجران ارائه داد. از جمله مهم‌ترین بندهای این مصوبه:

1. ممنوعیت تخلیه اجباری:

تا پایان دوره محدودیت‌های کرونایی، موجر نمی‌توانست مستأجر را به دلیل اتمام مدت قرارداد و بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند. این ممنوعیت به شرطی بود که مستأجر به تعهدات خود، از جمله پرداخت اجاره‌بها، عمل کند.

2. افزایش سقف اجاره‌بها:

در این مصوبه، میزان افزایش اجاره‌بها برای تمدید قراردادها تعیین شد:

در تهران: حداکثر ۲۵٪ افزایش.

در کلان‌شهرها: حداکثر ۲۰٪ افزایش.

در سایر شهرها: حداکثر ۱۵٪ افزایش.

3. تمدید خودکار قراردادها:

قراردادهای اجاره‌ای که مدت آن‌ها در دوره کرونا به پایان می‌رسید، به‌صورت خودکار تا پایان محدودیت‌ها تمدید می‌شدند، مگر در موارد زیر:

موجر نیاز به استفاده شخصی از ملک داشت.

مستأجر به تعهدات خود عمل نمی‌کرد.

برای اطلاعات بیشتر از متن این لایحه با کلیک کردن میتوانید وارد سایت مورد نظر شوید.

—

تعرفه حق‌الوکاله دستور تخلیه

تعرفه حق‌الوکاله دستور تخلیه در دعاوی موجر و مستأجر مطابق با آیین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله وکلای دادگستری تعیین می‌شود. مبلغ دقیق به عوامل زیر بستگی دارد:

1. نوع قرارداد اجاره:

در قراردادهای رسمی، روند صدور دستور تخلیه ساده‌تر و سریع‌تر است؛ بنابراین حق‌الوکاله در این موارد معمولاً کمتر است.

2. میزان اجاره‌بها:

طبق آیین‌نامه، مبلغ حق‌الوکاله می‌تواند بر اساس درصدی از مبلغ اجاره سالیانه یا ارزش منافع تعیین شود.

3. توافق وکیل و موکل:

در عمل، وکلا با توجه به پیچیدگی پرونده و شرایط مالی موکل، مبلغی توافقی را پیشنهاد می‌دهند. این مبلغ می‌تواند بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان یا بیشتر متغیر باشد.

—

هزینه تعمیرات در قانون مالک و مستأجر

قانون مالک و مستأجر، وظایف موجر و مستأجر را در قبال هزینه‌های تعمیرات مشخص کرده است:

1. تعمیرات اساسی و کلی:

تعمیرات اساسی مانند:تعویض یا تعمیر سیستم گرمایشی و سرمایشی اصلی.

بازسازی یا مرمت سازه‌های ساختمان.

تعمیرات مربوط به ایمنی ملک (مانند سیستم برق یا لوله‌کشی اصلی).

این تعمیرات به عهده موجر است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد.

2. تعمیرات جزئی و جاری:

تعمیرات جزئی که ناشی از استفاده مستأجر است (مانند تعمیر درب، پنجره، یا قفل‌ها)، بر عهده مستأجر است.

3. مورد اختلاف:

در صورت اختلاف بر سر نوع تعمیرات، می‌توان با درخواست از دادگاه، کارشناس رسمی برای تعیین تکلیف تعمیرات مشخص کرد.

 

وکیل تخلیه مستأجر

وکیل تخلیه مستأجر تخصصی در زمینه دعاوی موجر و مستأجر دارد و می‌تواند در موارد زیر به موکل خود کمک کند:

1. صدور دستور تخلیه:

وکیل می‌تواند از طریق مراجع قضایی یا اجرایی، به‌سرعت دستور تخلیه ملک را اخذ کند.

2. طرح دعاوی حقوقی و کیفری:

اگر مستأجر به تعهدات خود عمل نکند، وکیل می‌تواند دعاوی حقوقی (مانند مطالبه اجور معوقه) یا کیفری (مانند شکایت از تصرف عدوانی) را پیگیری کند.

3. مشاوره و پیشگیری:

وکیل با تنظیم صحیح قرارداد اجاره و درج شروط مناسب، از بروز مشکلات آتی جلوگیری می‌کند.

هزینه وکیل تخلیه معمولاً بر اساس توافق تعیین می‌شود و به پیچیدگی پرونده بستگی دارد.

—

جدیدترین قوانین مالک و مستأجر

در سال‌های اخیر، قوانین و مقررات متعددی برای بهبود روابط موجر و مستأجر تصویب شده‌اند. برخی از جدیدترین تغییرات عبارت‌اند از:

1. حمایت از مستأجران در دوران کرونا:

مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا (مانند تمدید خودکار قراردادها) یکی از مهم‌ترین تغییرات بود.

2. ساماندهی اجاره‌بها:

تلاش‌هایی برای نظارت بر افزایش اجاره‌بها و تعیین سقف برای آن انجام شده است. بااین‌حال، اجرای این قوانین به‌طور کامل نیازمند بسترهای اجرایی قوی است.

3. تغییر در نحوه رسیدگی به دعاوی اجاره:

با اصلاح آیین دادرسی، رسیدگی به پرونده‌های تخلیه و دعاوی موجر و مستأجر در برخی شهرها به‌صورت آنلاین و سریع‌تر انجام می‌شود.

—

تنظیم اجاره با وکالت

گاهی موجر یا مستأجر نمی‌توانند شخصاً برای تنظیم قرارداد اقدام کنند و این کار را از طریق وکیل یا نماینده قانونی انجام می‌دهند. نکات کلیدی در این زمینه:

1. وکالت‌نامه معتبر:

نماینده یا وکیل باید وکالت‌نامه رسمی داشته باشد که در آن اختیارات او به‌وضوح ذکر شده باشد.

2. ذکر جزئیات در قرارداد:

در قرارداد اجاره، باید مشخص شود که قرارداد توسط وکیل یا نماینده منعقد شده است.

3. مسئولیت وکیل:

وکیل یا نماینده باید در چارچوب اختیارات خود عمل کند و نمی‌تواند تعهداتی فراتر از وکالت‌نامه بپذیرد.

 

—

وکیل موجر و مستأجر

راهگشای دعاوی ملکی با آقای وکیل سلمان احدی

آقای سلمان احدی، وکیل پایه‌یک دادگستری و متخصص در دعاوی موجر و مستأجر، با سال‌ها تجربه در تنظیم قراردادهای اجاره، حل اختلافات ملکی، و پیگیری پرونده‌های تخلیه یا مطالبه اجاره‌بها، انتخابی مطمئن برای حفظ حقوق شماست. ایشان با تسلط بر جزئیات قانونی و آخرین تغییرات حقوقی، خدماتی جامع شامل مشاوره تخصصی، تهیه اجاره‌نامه‌های حرفه‌ای و قابل‌اتکا، و دفاع قدرتمند در دعاوی قضایی ارائه می‌دهد. اگر به دنبال یک وکیل خبره برای حل اختلافات مالک و مستأجر هستید، آقای وکیل سلمان احدی آماده است تا با دانش و تجربه خود، مسیری هموار و سریع برای احقاق حق شما فراهم کند.
09120466204 شماره تماس .