دعوای تجویز انتقال منافع به غیر؛ شرایط، مراحل و نکات حقوقی
دعوای تجویز انتقال منافع به غیر یکی از دعاوی مهم در روابط موجر و مستأجر اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. این دعوا زمانی مطرح میشود که مستأجر حق انتقال منافع مورد اجاره به دیگری را ندارد و مالک نیز نه با انتقال موافقت میکند و نه حاضر است در برابر تخلیه ملک، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.
در چنین شرایطی، مستأجر میتواند با استناد به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از دادگاه درخواست کند انتقال منافع به شخص دیگری را تجویز کند.
دعوای تجویز انتقال منافع به غیر چیست؟
در اجاره اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶، ممکن است حق انتقال منافع به غیر از مستأجر سلب شده باشد. در این وضعیت، مستأجر اصولاً نمیتواند رأساً محل را به شخص دیگری واگذار کند.
چنانچه مالک نیز با انتقال موافقت نکند، قانون میان حقوق مالک و مستأجر تعادل برقرار کرده است؛ به این صورت که مالک میتواند در مقابل تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و اگر حاضر به انجام این کار نباشد، مستأجر حق مراجعه به دادگاه و درخواست تجویز انتقال منافع به غیر را خواهد داشت.
مبنای قانونی تجویز انتقال منافع به غیر
مهمترین مستند قانونی این دعوا ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.
بر اساس این ماده، اگر مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت طبق اجارهنامه حق انتقال به غیر داشته باشد، میتواند با رعایت شرایط قانونی منافع مورد اجاره را منتقل کند.
اما اگر حق انتقال از او سلب شده یا اجارهنامهای وجود نداشته باشد و مالک نیز با انتقال موافق نباشد، مالک باید در مقابل تخلیه، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستأجر میتواند برای اخذ حکم تجویز انتقال و تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.
بنابراین، دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در معنای خاص خود عمدتاً مربوط به روابط استیجاری تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و نباید آن را به تمام قراردادهای اجاره تسری داد.
شرایط طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
برای موفقیت در این دعوا، وضعیت رابطه استیجاری و قرارداد باید بهدقت بررسی شود. مهمترین شرایط عبارتاند از:
- وجود رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶: موضوع دعوا باید محل کسب، پیشه یا تجارت باشد که رابطه استیجاری آن همچنان تابع مقررات قانون سال ۱۳۵۶ است.
- نداشتن اختیار انتقال به غیر: مستأجر نباید اختیار قانونی یا قراردادی لازم برای انتقال منافع را داشته باشد. ماده ۱۹ علاوه بر فرض سلب حق انتقال، وضعیت نبودن اجارهنامه را نیز پیشبینی کرده است.
- عدم رضایت مالک به انتقال: در صورت رضایت معتبر مالک، اصولاً نیازی به اخذ حکم تجویز انتقال وجود ندارد.
- عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در برابر تخلیه: اگر مالک با انتقال موافق نیست، قانون امکان پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و تحویل گرفتن ملک را برای وی پیشبینی کرده است. در غیر این صورت، زمینه صدور حکم تجویز انتقال فراهم میشود.
-
آیا ارسال اظهارنامه قبل از طرح دعوا الزامی است؟
ارسال اظهارنامه اقدام بسیار مناسبی برای اثبات عدم رضایت موجر یا روشن کردن موضع اوست، اما ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ ارسال اظهارنامه را صراحتاً بهعنوان شرط شکلی اقامه دعوا مقرر نکرده است.
بااینحال، از نظر عملی بهتر است مستأجر پیش از طرح دعوا از طریق اظهارنامه رسمی، درخواست خود را به مالک اعلام کند تا در جریان رسیدگی، دلیل روشنی درباره درخواست انتقال و موضع مالک وجود داشته باشد.
مراحل طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
در عمل، این دعوا معمولاً با بررسی قرارداد اجاره و احراز قانون حاکم آغاز میشود. پس از آن، در صورت عدم توافق با مالک، دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر مطرح و مدارکی مانند اجارهنامه، اسناد مربوط به رابطه استیجاری و عنداللزوم اظهارنامه و پاسخ آن ارائه میشود.
دادگاه پس از احراز شرایط ماده ۱۹، میتواند حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال صادر کند.
پس از قطعیت حکم نیز انتقال باید مطابق تشریفات مقرر در قانون انجام شود.
مهلت ششماهه انتقال منافع
یکی از مهمترین نکات این دعوا، مهلت اجرای حکم است.
مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، مستأجر باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل کند.
اگر انتقال در این مهلت انجام نشود، حکم تجویز انتقال ملغیالاثر خواهد شد.
بنابراین، عبارت «شش ماه از تاریخ صدور حکم قطعی» دقیق نیست؛ مبدأ قانونی این مهلت، تاریخ ابلاغ حکم قطعی است.
انتقال منافع باید با سند رسمی انجام شود:
انتقال موضوع ماده ۱۹ باید از طریق سند رسمی صورت گیرد. دادگاه در حکم خود، تنظیم سند انتقال را نیز مورد حکم قرارمیدهد و حسب مورد انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره سابق یا دفترخانه نزدیک ملک انجام میشود.
پس از انتقال قانونی، مستأجر جدید از حیث شرایط اجاره، قائممقام مستأجر سابق خواهد شد.
-
انتقال غیرمجاز چه پیامدی دارد؟
انتقال بدون رعایت ماده ۱۹ میتواند آثار سنگینی برای مستأجر داشته باشد.
مطابق تبصره ۱ ماده ۱۹، اگر مستأجر بدون رعایت مقررات قانونی مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر میتواند درخواست تخلیه کند و حکم تخلیه حسب مورد علیه مستأجر یا متصرف اجرا خواهد شد.
در این حالت، مستأجر یا متصرف حسب مورد تنها مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.
به همین دلیل، در املاک تجاری قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶، انتقال عملی مغازه یا محل کسب به شخص دیگر بدون بررسی قرارداد و وضعیت حقوقی ملک میتواند خسارت قابلتوجهی برای مستأجر ایجاد کند.
-
آیا قانون سال ۱۳۷۶ هم دعوای تجویز انتقال منافع دارد؟
اینجا باید میان قانون سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تفکیک کرد.
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مقرر کرده است اجارههایی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون منعقد میشوند، تابع قانون مدنی، مقررات قانون ۱۳۷۶ و شرایط مورد توافق طرفین هستند.
همچنین ماده ۱۱ همین قانون، اماکنی را که پیش از تصویب آن به اجاره داده شدهاند از شمول قانون ۱۳۷۶ خارج کرده و تابع مقررات حاکم بر همان روابط دانسته است.
بنابراین، سازوکار خاص تجویز انتقال منافع موضوع ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ را نباید به اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶ تعمیم داد.
در روابط تابع قانون مدنی نیز طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر اصولاً میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین در قراردادهای جدید، مفاد قرارداد و شروط مربوط به انتقال به غیر اهمیت اساسی دارند.
تغییر مهم قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۴۰۳
در بررسی اجارههای جدید باید به اصلاحات قانونی اخیر نیز توجه داشت.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در سال ۱۴۰۳ اصلاح شده است. مطابق مقررات جدید، در قراردادهای اجاره باید مدت اجاره، مبلغ اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه تصریح و قرارداد در سامانههای قانونی مربوط ثبت شود و پس از تأیید طرفین و دو شاهد، شناسه یا کد رهگیری دریافت شود.
این اصلاح بیشتر ناظر بر تشریفات و ثبت قراردادهای اجاره جدید است و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و سازوکار تجویز انتقال منافع در روابط مشمول آن را حذف نکرده است.
مرجع صالح برای دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف سال ۱۴۰۲، دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به برخی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را پیدا کرده است؛ اما بند ۴ ماده ۱۲ این قانون، دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را از این صلاحیت استثنا کرده است.
از آنجا که دعوای تجویز انتقال منافع موضوع ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ مستقیماً با حق کسب یا پیشه یا تجارت ارتباط دارد، تعیین مرجع صالح باید با توجه به ماهیت خواسته و مقررات صلاحیتی جدید انجام شود و نباید آن را بهطور کلی در زمره دعاوی ساده تخلیه قابل طرح در دادگاه صلح دانست.
مدارک مهم برای دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
مهمترین مدارکی که حسب مورد میتواند در این دعوا مورد استناد قرار گیرد عبارتاند از:
تفاوت حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی
این دو مفهوم نباید با یکدیگر اشتباه شوند.
حق کسب یا پیشه یا تجارت عمدتاً در روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ مطرح میشود و در طول فعالیت مستأجر و با توجه به شرایط قانونی شکل میگیرد.
در مقابل، سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ دارای احکام خاص خود است و میتواند در ابتدای رابطه استیجاری و در برابر پرداخت وجه به موجر ایجاد شود.
تشخیص اینکه یک رابطه استیجاری مشمول «حق کسب یا پیشه یا تجارت» است یا مقررات «سرقفلی»، تأثیر مستقیمی بر نوع دعوا و حقوق طرفین دارد.
نمونه خواسته دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
خواسته دادخواست باید متناسب با وضعیت پرونده تنظیم شود. بهطور کلی میتوان خواسته را با محوریت:
«صدور حکم بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و اجازه تنظیم سند رسمی انتقال منافع با استناد به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، به انضمام خسارات دادرسی»
مطرح کرد.
البته نحوه تنظیم دقیق خواسته، تعیین خواندگان و مستندات دعوا باید بر اساس وضعیت ثبتی ملک، قرارداد اجاره و اشخاص ذینفع انجام شود.
جمع بندی
دعوای تجویز انتقال منافع به غیر یکی از دعاوی تخصصی در حوزه اماکن تجاری قدیمی است. مهمترین مسئله پیش از طرح این دعوا، تشخیص قانون حاکم بر رابطه استیجاری است؛ زیرا مقررات اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶ با قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ و قانون مدنی تفاوت اساسی دارد.
در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر مستأجر حق انتقال نداشته باشد و مالک نیز نه به انتقال رضایت دهد و نه در برابر تخلیه حق کسب یا پیشه یا تجارت را بپردازد، مستأجر میتواند با استناد به ماده ۱۹ از مرجع صالح تقاضای تجویز انتقال منافع کند.
گروه حقوقی سلمان احدی
