مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، یکی از موضوعات مهم حقوقی در نظام حقوقی ایران است که به‌ویژه در دعاوی مرتبط با اجاره‌نامه‌ها و حق‌تقدم مستأجران مورد بررسی قرار میگیرد. در ادامه، به بررسی کامل این موضوع پرداخته و جنبه‌های مختلف قانونی و حقوقی آن را تبیین می‌کنیم.
—
تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه
۱. سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که مالک (موجر) یا مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره، در ازای واگذاری حق استفاده از ملک تجاری به مستأجر یا دیگری دریافت می‌کند. این مبلغ می‌تواند ناشی از شهرت محل، موقعیت تجاری ملک، و یا جذابیت اقتصادی آن باشد. در واقع، سرقفلی نوعی ارزش افزوده است که به محل تجاری تعلق میگیرد و نه صرفاً به بنا یا زمین.
۲. حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت به مجموعه‌ای از حقوق اطلاق می‌شود که مستأجر در اثر تلاش و فعالیت خود در محل اجاره به دست می‌آورد. این حق معمولاً در نتیجه وفاداری مشتریان، شهرت تجاری، و یا رونق کسب‌وکار ایجاد می‌شود و با گذشت زمان افزایش می‌یابد. برخلاف سرقفلی، حق کسب و پیشه مستقیماً به تلاش و سرمایه‌گذاری مستأجر وابسته است.
—
مبانی قانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه
در نظام حقوقی ایران، قوانین و مقررات مختلفی به مسئله سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته‌اند. از جمله مهم‌ترین این قوانین می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
این قانون عمدتاً به حمایت از مستأجران اماکن تجاری اختصاص دارد و بر اساس آن، حق کسب و پیشه به عنوان یکی از حقوق مستأجران به رسمیت شناخته می‌شود. به موجب این قانون:
تخلیه محل اجاره تنها در موارد خاص (مانند تخلف مستأجر یا نیاز شخصی مالک به ملک) ممکن است.
مستأجر در صورت تخلیه ملک، حق دریافت حق کسب و پیشه را دارد.
۲. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
این قانون عمدتاً به موضوع سرقفلی پرداخته و قواعد متفاوتی را نسبت به قانون سال ۱۳۵۶ معرفی کرده است. طبق این قانون:
حق کسب و پیشه تنها در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ قابل اجرا است.
در قراردادهای جدید، طرفین می‌توانند بر سر موضوع سرقفلی توافق کنند.
۳. قوانین مدنی
علاوه بر قوانین خاص، اصول کلی قانون مدنی، نظیر قواعد قراردادها، شروط ضمن عقد، و رعایت انصاف نیز بر دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه تأثیرگذار است.
—
تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه
سرقفلی و حق کسب و پیشه از نظر ماهیت، نحوه ایجاد، و شرایط مطالبه تفاوت‌های مهمی دارند:
جدول مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه
#قانون جدید سرقفلی سال 1403
—
مطالبه سرقفلی
۱. شرایط پرداخت سرقفلی
مطالبه سرقفلی ممکن است در دو حالت مطرح شود:
هنگام انعقاد قرارداد اجاره:
در این حالت، مستأجر مبلغی را به مالک پرداخت می‌کند تا از حق استفاده از محل تجاری بهره‌مند شود.
هنگام انتقال به مستأجر جدید:
در صورتی که مستأجر بخواهد محل تجاری را به مستأجر دیگری واگذار کند، می‌تواند مبلغ سرقفلی را از مستأجر جدید دریافت کند.
۲. شرایط استرداد سرقفلی
در مواردی که مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، موظف است مبلغ سرقفلی را به مستأجر بازپرداخت کند. این موضوع معمولاً در شرایط زیر رخ می‌دهد:
پایان مدت اجاره و عدم تمدید آن.
نیاز مالک به ملک برای استفاده شخصی.
۳. دعاوی مربوط به سرقفلی
مهم‌ترین دعاوی مرتبط با سرقفلی شامل موارد زیر است:
مطالبه مبلغ سرقفلی: هنگامی که مالک یا مستأجر قبلی مبلغ سرقفلی را از مستأجر جدید طلب می‌کند.
تخلیه ملک و پرداخت سرقفلی: در این حالت، مستأجر درخواست می‌کند که تخلیه ملک مشروط به پرداخت سرقفلی باشد.
—
مطالبه حق کسب و پیشه
۱. شرایط تحقق حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه معمولاً در موارد زیر قابل مطالبه است:
مستأجر مدت قابل‌توجهی در محل اجاره فعالیت کرده و کسب‌وکار موفقی ایجاد کرده باشد.
مالک تصمیم به تخلیه ملک تجاری بگیرد و شرایط تخلیه را فراهم کند.
۲.فرمول محاسبه حق کسب و پیشه
فرمول مشخص و قانونی برای محاسبه حق کسب و پیشه در قوانین ایران وجود ندارد؛ اما دادگاه‌ها معمولاً با توجه به نظر کارشناس رسمی دادگستری، و بر اساس فاکتورهای زیر اقدام به تعیین مبلغ می‌کنند:
مدت‌زمان اجاره: هرچه مدت اجاره طولانی‌تر باشد، ارزش حق کسب و پیشه بیشتر است.
موقعیت ملک: محل قرارگیری ملک (مثلاً در مرکز شهر یا مناطق پرتردد) تأثیر زیادی در محاسبه دارد.
نوع کسب‌وکار: صنف‌های پرمشتری یا برندهای معتبر ارزش بیشتری برای حق کسب و پیشه ایجاد می‌کنند.
شهرت محل: سرمایه‌گذاری مستأجر در تبلیغات و جذب مشتری نقش کلیدی دارد.
۳. دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه
دعاوی حق کسب و پیشه بیشتر به دلیل اختلافات بین موجر و مستأجر درباره میزان این حق و شرایط پرداخت آن مطرح می‌شود. دادگاه معمولاً با کمک کارشناسان رسمی، ارزش دقیق این حق را تعیین می‌کند.
—
نکات کلیدی در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
۱. شرط ضمن عقد: شرط‌های درج‌شده در قرارداد اجاره (مانند شرط عدم پرداخت سرقفلی) تأثیر زیادی در حل‌وفصل دعاوی دارد.
۲. توافق طرفین: بسیاری از اختلافات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از طریق توافق دوستانه قابل حل است.
۳. کارشناسی رسمی: در صورت بروز اختلاف، دادگاه معمولاً از نظر کارشناسان رسمی برای تعیین ارزش سرقفلی یا حق کسب و پیشه استفاده می‌کند.
4.مرجع صالح رسیدگی: دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه معمولاً در دادگاه‌های عمومی حقوقی مطرح می‌شود.
—
موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه از مباحث پیچیده در دعاوی حقوقی ایران است. با توجه به تفاوت‌های قانونی این دو حق، لازم است:
1. مستأجران و موجران پیش از تنظیم قرارداد، از مشاوران حقوقی راهنمایی بگیرند.
2. در صورت بروز اختلاف، به جای اقدام مستقیم، از طریق دادگاه و کارشناسان رسمی دادگستری موضوع را پیگیری کنند.
3. همواره با استناد به قوانین جدید (به‌ویژه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶)، حقوق خود را مطرح نمایند.
توجه به جزئیات مطرح‌شده و نمونه دادخواست‌ها، می‌تواند در پیگیری حقوقی مؤثر واقع شود.
—
1. نظریه مشورتی در مورد حق کسب و پیشه
بر اساس نظریه‌های مشورتی صادره از اداره حقوقی قوه قضاییه، حق کسب و پیشه عمدتاً مرتبط با قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. برخی از نکات کلیدی این نظریه‌ها عبارت‌اند از:
الزام به پرداخت حق کسب و پیشه: مالک تنها در شرایطی که مستأجر هیچ تخلفی نداشته و قرارداد طبق قانون ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد، ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه است.
استقلال حق کسب و پیشه از سرقفلی: این دو حق از نظر ماهیت و شرایط پرداخت کاملاً مستقل هستند و مطالبه هر یک باید با استناد به قوانین مرتبط انجام شود.
حق کسب و پیشه در قراردادهای جدید: در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ هستند، تنها سرقفلی قابل مطالبه است و حق کسب و پیشه موضوعیت ندارد.
—
2. نمونه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه
نمونه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
باسلام
احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب به موجب قرارداد اجاره مورخ … به‌عنوان مستأجر، مدت … سال در ملک تجاری واقع در … به فعالیت کسب‌وکار مشغول بوده‌ام. در این مدت با تلاش و سرمایه‌گذاری، اعتبار و شهرت قابل‌توجهی برای این مکان ایجاد کرده‌ام.
متأسفانه، موجر اخیراً درخواست تخلیه ملک را داشته و علیرغم حق قانونی اینجانب، از پرداخت حق کسب و پیشه خودداری کرده است.
لذا با توجه به مدارک و مستندات ضمیمه، تقاضای صدور حکم به پرداخت حق کسب و پیشه به مبلغ … ریال به انضمام خسارات دادرسی را دارم.
با تشکر
امضا
—
3. نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی به نرخ روز
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب در تاریخ … مبلغ … ریال به عنوان سرقفلی به موجر (آقای/خانم …) پرداخت کرده‌ام. بر اساس قرارداد اجاره، مقرر شده بود که در صورت تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی به نرخ روز به اینجانب بازگردانده شود.
متأسفانه، علیرغم اتمام مدت اجاره و درخواست اینجانب برای تخلیه، موجر از پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز خودداری کرده است.
لذا ضمن تقدیم مدارک و مستندات، تقاضای صدور حکم به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز به همراه خسارات دادرسی را دارم.
با تشکر
امضا
—
4. حکم به پرداخت حق کسب و پیشه
دادگاه‌ها در مواردی که حکم به پرداخت حق کسب و پیشه صادر می‌کنند، نکات زیر را مدنظر قرار می‌دهند:
اثبات حسن نیت مستأجر: مستأجر باید نشان دهد که در مدت اجاره به تعهدات خود پایبند بوده و تخلفی نداشته است.
نظر کارشناسی: مبلغ دقیق حق کسب و پیشه معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
شرایط تخلیه ملک: اگر تخلیه ناشی از تخلف مستأجر باشد، مالک ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه نخواهد بود.
—
5. تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی
در نظام حقوقی ایران، تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین به توافق برسند. این روند معمولاً در قراردادهای جدید اجاره (بر اساس قانون ۱۳۷۶) انجام می‌شود. نکات کلیدی در این باره عبارت‌اند از:
توافق طرفین: شرط تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی، توافق کتبی میان موجر و مستأجر است.
پرداخت معادل ارزش‌گذاری: موجر باید معادل ارزش حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند یا در قرارداد جدید، مبلغ سرقفلی معین شود.
نظر کارشناس: ارزش حق کسب و پیشه برای تبدیل به سرقفلی، توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
—
۷. جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه
در شرایطی که مستأجر ادعای هر دو حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطرح کند، دادگاه این دو را به‌صورت جداگانه بررسی می‌کند:
سرقفلی: مبلغی است که مستأجر در زمان انعقاد قرارداد پرداخت کرده و معمولاً به نرخ روز قابل مطالبه است.
حق کسب و پیشه: مربوط به ارزش‌گذاری عملکرد و شهرت تجاری مستأجر است که بر اساس مدت و شرایط اجاره تعیین می‌شود.
امکان جمع دو حق: در صورتی که قرارداد اجاره تحت قانون ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد، مستأجر می‌تواند هم سرقفلی و هم حق کسب و پیشه را مطالبه کند، مگر آنکه توافق دیگری میان طرفین صورت گرفته باشد.
—
وکیل مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
اگر به دنبال یک وکیل حرفه‌ای و متخصص برای پیگیری پرونده‌های مربوط به مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه هستید، وکیل سلمان احدی با تجربه‌ای درخشان در دعاوی حقوقی و ملکی، گزینه‌ای مطمئن برای دفاع از حقوق شماست. با دانش عمیق از قوانین جاری و تسلط بر جزئیات پرونده‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه، ایشان توانسته است رضایت و موفقیت موکلان خود را تضمین کند. جهت مشاوره و پیگیری پرونده، می‌توانید با شماره09120466204 تماس حاصل فرمایید و از خدمات حقوقی بی‌نظیر ایشان بهره‌مند شوید.
