پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان یکی از روشهای متداول در بازار مسکن ایران است که به خریداران امکان میدهد با پرداخت تدریجی، مالک واحدی شوند که هنوز تکمیل نشده است. این روش، علاوه بر مزایای اقتصادی، نیازمند دقت و آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط است تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود. در ادامه، به بررسی جامع قوانین پیشفروش آپارتمان در ایران و معرفی گروه حقوقی سلمان احدی میپردازیم.
تعریف پیشفروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان به معنای انعقاد قراردادی است که طی آن، مالک رسمی زمین یا سازنده (پیشفروشنده) متعهد میشود واحدی را که هنوز تکمیل نشده است، در آینده به خریدار (پیشخریدار) تحویل دهد. این قرارداد شامل جزئیاتی مانند مشخصات فنی و معماری واحد، زمان تحویل، قیمت و نحوه پرداخت است.
قوانین مرتبط با پیشفروش آپارتمان
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
قانون پیشفروش ساختمان در تاریخ ۱۲ دی ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و چارچوب حقوقی مشخصی برای این نوع معاملات تعیین کرد. این قانون با هدف حمایت از حقوق پیشخریداران و تنظیم روابط بین پیشفروشنده و پیشخریدار تدوین شده است.
مفاد مهم این قانون عبارتاند از:
لزوم تنظیم قرارداد رسمی: بر اساس ماده ۳ این قانون، قرارداد پیشفروش باید بهصورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم قرارداد در بنگاههای معاملات ملکی بدون ثبت رسمی، کافی نیست و میتواند منجر به مشکلات حقوقی شود.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد: مطابق ماده ۴، پیشفروشنده باید مدارکی نظیر سند رسمی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد را ارائه دهد. این مدارک تضمینکننده صحت مالکیت و مجوزهای ساخت هستند.
نحوه پرداخت: بر اساس ماده ۱۱، حداقل ۱۰ درصد از بهای کل باید همزمان با تنظیم سند قطعی پرداخت شود و مابقی مبلغ بهصورت اقساطی و بر اساس پیشرفت کار تعیین میشود. این روش پرداخت، تعادلی بین منافع پیشفروشنده و پیشخریدار ایجاد میکند.
الزامات تبلیغات: پیشفروشنده برای انتشار آگهی پیشفروش باید مجوزهای لازم را از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری دریافت کند. عدم رعایت این الزام میتواند منجر به جریمه یا حبس شود.
اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون پیشفروش ساختمان در سالهای بعد دستخوش اصلاحات و الحاقاتی شده است تا با شرایط روز و نیازهای بازار مسکن همگام شود. این اصلاحات شامل تغییراتی در مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد و نحوه نظارت بر اجرای پروژههای پیشفروش است.
برخی از این اصلاحات عبارتاند از:
حذف برخی مدارک: بر اساس اصلاحات مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱، ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان برای تنظیم قرارداد الزامی نیست. این تغییر با هدف تسهیل فرآیند پیشفروش انجام شده است.
تشدید نظارتها: با توجه به برخی تخلفات در حوزه پیشفروش، نظارتها بر عملکرد پیشفروشندگان افزایش یافته و مقررات سختگیرانهتری برای تضمین حقوق پیشخریداران وضع شده است.
———-
شما همچنین میتوانید نمونه رای دادگاه تجدید نظر را بخوانید:
عنوان: تشریفات قرارداد پیش فروش آپارتمان
صرف عدم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان آن نخواهد بود. ادامه مطلب…
نکات مهم در قراردادهای پیشفروش
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در آینده، توجه به نکات زیر در تنظیم قراردادهای پیشفروش ضروری است:
مشخصات دقیق واحد: قرارداد باید شامل جزئیاتی مانند موقعیت مکانی، متراژ، تعداد اتاقها، امکانات و مشخصات فنی واحد باشد. این اطلاعات به پیشخریدار اطمینان میدهد که واحد مورد نظر با انتظارات او مطابقت دارد.
زمان تحویل: تعیین دقیق تاریخ تحویل واحد و شرایط مرتبط با تأخیرهای احتمالی از اهمیت بالایی برخوردار است. این موضوع میتواند از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند.
شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که در آن هر یک از طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند، باید بهوضوح مشخص شود. این شرایط میتواند شامل عدم انجام تعهدات در زمان مقرر یا نقض مفاد قرارداد باشد.
ضمانتها و تعهدات: تعهدات پیشفروشنده در قبال کیفیت ساخت، استفاده از مصالح استاندارد و ارائه ضمانتهای لازم باید در قرارداد قید شود. این تعهدات میتواند اطمینان بیشتری به پیشخریدار بدهد.
نحوه محاسبه قیمت پیشفروش آپارتمان
قیمت پیشفروش آپارتمان به عوامل متعددی بستگی دارد که باید با دقت بررسی شوند. مهمترین عوامل موثر عبارتاند از:
1. موقعیت مکانی:
ارزش زمین در مناطق مختلف تأثیر قابلتوجهی بر قیمت پیشفروش دارد.
نزدیکی به امکانات رفاهی، دسترسی به حملونقل عمومی و موقعیت جغرافیایی بر قیمت مؤثر است.
2. وضعیت پروژه:
پیشرفت فیزیکی پروژه، کیفیت ساخت و مصالح استفادهشده در تعیین قیمت نقش دارند.
واحدهای نزدیک به تحویل معمولاً قیمت بالاتری دارند.
3. شرایط پرداخت:
نحوه پرداخت (پیشپرداخت و اقساط) معمولاً قیمت کلی را تعیین میکند.
پرداخت نقدی ممکن است تخفیفهایی به همراه داشته باشد.
4. متراژ و امکانات:
قیمت واحدها بر اساس متراژ، تعداد اتاقها، امکانات (مانند پارکینگ، انباری، آسانسور) محاسبه میشود.
قیمت هر مترمربع در قرارداد مشخص میشود و در ادامه با ضرب در متراژ نهایی، مبلغ کل به دست میآید.
———
این مطلب را هم بخوانید:
عرف پرداخت در پیشخرید آپارتمان
پرداخت در پیشخرید آپارتمان معمولاً بهصورت زیر انجام میشود:
1. پیشپرداخت اولیه:
مبلغ اولیه در زمان تنظیم قرارداد پرداخت میشود. این مبلغ معمولاً بین ۳۰ تا ۵۰ درصد کل قیمت واحد است.
2. اقساط دورهای:
بقیه مبلغ در قالب اقساط ماهیانه یا دورهای (معمولاً سهماهه یا ششماهه) تا زمان تحویل واحد پرداخت میشود.
مقدار اقساط بسته به شرایط پروژه و توافق طرفین متفاوت است.
3. پرداخت نهایی:
بخشی از مبلغ که معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد کل قیمت است، در زمان تحویل و انتقال سند پرداخت میشود.
این بخش بهعنوان تضمینی برای تحویل بهموقع و کامل پروژه نگه داشته میشود.
خطرات پیشخرید آپارتمان
پیشخرید آپارتمان مزایای اقتصادی دارد، اما بدون آگاهی از خطرات میتواند منجر به خسارات جدی شود. مهمترین خطرات عبارتاند از:
1. تاخیر در تحویل:
یکی از مشکلات رایج، تاخیر در تکمیل پروژه و تحویل واحدهاست که ممکن است سالها طول بکشد.عدم تعیین جریمه در قرارداد برای تاخیر میتواند خریدار را دچار ضرر کند.
2. مشکلات حقوقی و مالکیت:
پیشفروشنده ممکن است مالک رسمی زمین نباشد یا پروژه فاقد مجوزهای قانونی باشد.فروش واحد به چندین خریدار بهطور همزمان از دیگر خطرات رایج است.
3. تغییر در مشخصات واحد:
واحد تحویلی ممکن است با مشخصات اعلامشده در قرارداد (متراژ، امکانات، کیفیت مصالح) مطابقت نداشته باشد.
4. ورشکستگی سازنده:
در صورت ورشکستگی یا ناتوانی مالی سازنده، پروژه ممکن است نیمهکاره رها شود.
خریداران برای دریافت مبلغ پرداختی خود باید به دادگاه مراجعه کنند که زمانبر است.
5. نبود نظارت کافی:
عدم نظارت مهندس ناظر یا مراجع ذیصلاح بر روند ساخت میتواند منجر به کاهش کیفیت ساخت یا مشکلات ایمنی شود.
راهکارهای پیشگیری از خطرات
1. بررسی مجوزها:
از صحت مدارک مالکیت و مجوزهای ساخت اطمینان حاصل کنید.
2. تنظیم قرارداد رسمی:
قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید و شرایط پرداخت، جریمه تأخیر و تضمینها را مشخص کنید.
3. مشاوره حقوقی:
پیش از امضای قرارداد، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
4. تحقیق درباره سازنده:
سوابق سازنده و پروژههای قبلی او را بررسی کنید تا از توانایی تکمیل پروژه اطمینان حاصل کنید.
————
شما همچنین میتوانید نمونه رای دادگاه تجدید نظر را بخوانید:
عنوان: نحوه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال به اداره ثبت صورت گیرد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان بوده و تابع قواعد عمومی است و رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم عمومی و نه داوریست.ادامه مطلب….
———–
معرفی گروه حقوقی سلمان احدی
گروه حقوقی سلمان احدی بهعنوان یکی از مجموعههای برجسته در ارائه خدمات مشاوره حقوقی و وکالت در تهران شناخته میشود. این گروه با بهرهگیری از وکلای مجرب و متخصص، خدمات متنوعی در زمینههای مختلف حقوقی ارائه میدهد.
خدمات ارائهشده توسط این گروه عبارتاند از:
مشاوره حقوقی تلفنی: ارائه مشاورههای تخصصی در زمینههای مختلف حقوقی بهصورت تلفنی، که امکان دسترسی سریع و آسان به خدمات حقوقی را برای متقاضیان فراهم میکند.
وکالت در دعاوی حقوقی و کیفری: پذیرش وکالت در پروندههای مختلف حقوقی و کیفری با تمرکز بر دفاع از حقوق موکلان و دستیابی به نتایج مطلوب.
تنظیم قراردادها: تنظیم و بررسی انواع قراردادهای ملکی، تجاری
جهت ارتباط با شماره 09120466204 تماس حاصل نمایید.
ادرس دفتر:شهرک غرب، چهارراه درختی، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳
