ابطال و تنفیذ معامله فضولی چیست؟

ابطال و تنفیذ معامله فضولی چیست؟ شرایط، آثار حقوقی و نمونه دادخواست

فرض کنید شخصی بدون اطلاع و اجازه شما، ملک، خودرو یا مال دیگری را که متعلق به شماست به شخص ثالثی بفروشد. آیا چنین معامله‌ای از ابتدا باطل است؟ آیا می‌توانید آن را تأیید کنید؟ اگر معامله را نپذیرید، خریدار چگونه می‌تواند پول خود را پس بگیرد؟

این پرسش‌ها به یکی از موضوعات مهم حقوق قراردادها، یعنی معامله فضولی مربوط می‌شوند.

معامله فضولی زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون داشتن اختیار قانونی یا قراردادی، نسبت به مال دیگری معامله کند. چنین معامله‌ای در حقوق ایران اصولاً غیرنافذ است؛ یعنی تا زمان تصمیم مالک، آثار نهایی مورد انتظار از قرارداد را پیدا نمی‌کند.

مالک می‌تواند معامله را اجازه دهد یا آن را رد کند. هر یک از این تصمیم‌ها آثار متفاوتی برای مالک، فروشنده فضولی و خریدار ایجاد می‌کند.

در این مقاله، مفهوم معامله فضولی، شرایط تنفیذ و رد آن، تفاوت عدم نفوذ و بطلان، مسئولیت فروشنده فضولی، حقوق خریدار، وضعیت معاملات ملکی و شیوه طرح دعوا بررسی می‌شود.

معامله فضولی چیست؟

معامله فضولی قراردادی است که شخصی بدون داشتن سمت یا اختیار معتبر، نسبت به مال دیگری منعقد می‌کند.

مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله نسبت به مال غیر، جز در مواردی مانند ولایت، وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ مگر اینکه مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کند.

برای مثال، شخصی به نام «الف» بدون داشتن وکالت از مالک، آپارتمان متعلق به شخص «ب» را به شخص «ج» می‌فروشد.

در این وضعیت:

– شخص «الف» معامله‌کننده فضولی است.
– شخص «ب» مالک واقعی مال است.
– شخص «ج» خریدار یا طرف اصیل معامله است.

قرارداد منعقدشده تا زمانی که مالک درباره آن تصمیم نگیرد، اصولاً غیرنافذ خواهد بود.

تفاوت معامله صحیح، باطل و غیرنافذ

برای درک معامله فضولی باید سه وضعیت حقوقی قراردادها را از یکدیگر تفکیک کرد.

معامله صحیح و نافذ

معامله‌ای است که شرایط قانونی اعتبار را دارد و آثار حقوقی آن قابل استناد است.

معامله باطل

معامله‌ای است که به دلیل فقدان شرایط اساسی صحت یا وجود مانع قانونی، آثار موردنظر طرفین را ایجاد نمی‌کند.

معامله غیرنافذ

معامله‌ای است که با وجود تحقق برخی ارکان قرارداد، نفوذ آن به اجازه شخصی وابسته است که قانون حمایت از حقوق او را ضروری می‌داند.

معامله فضولی نمونه مهمی از قرارداد غیرنافذ است.

بنابراین، نمی‌توان صرفاً به دلیل فضولی بودن معامله، بدون بررسی تصمیم مالک، آن را از ابتدا باطل دانست.

شرایط تحقق معامله فضولی

برای آنکه معامله‌ای فضولی محسوب شود، معمولاً باید شرایط زیر وجود داشته باشد.

اول: انجام معامله نسبت به مال یا حق متعلق به دیگری

موضوع معامله باید به شخص دیگری تعلق داشته باشد یا معامله‌کننده نسبت به آن اختیار کافی نداشته باشد.

دوم: فقدان اختیار معتبر

شخص معامله‌کننده نباید از طرف مالک دارای اختیار معتبر برای انجام همان معامله باشد.

این اختیار ممکن است ناشی از وکالت، ولایت، وصایت یا حکم قانون باشد.

سوم: انعقاد قرارداد

باید معامله‌ای واقع شده باشد. صرف مذاکره، پیشنهاد فروش یا معرفی مال به خریدار لزوماً معامله فضولی نیست.

چهارم: نبود اجازه مؤثر مالک

اگر معامله از ابتدا با اذن معتبر مالک انجام شده باشد، اصولاً عنوان معامله فضولی بر آن صدق نمی‌کند.

اما رضایت باطنی مالک بدون ابراز اذن یا اجازه، به‌تنهایی موجب نفوذ معامله نیست.

آیا معامله فضولی باطل است یا غیرنافذ؟

پاسخ اصولی این است که معامله فضولی غیرنافذ است.

ماده ۲۴۷ قانون مدنی مبنای اصلی این حکم است.

بنابراین، باید میان سه وضعیت تفاوت گذاشت:

• پیش از اجازه یا رد مالک: معامله اصولاً غیرنافذ است.
• پس از اجازه معتبر مالک: معامله نافذ می‌شود.
• پس از رد معتبر مالک: معامله دیگر با اجازه بعدی همان مالک قابل تنفیذ نیست و آثار بطلان آن مطرح می‌شود.

این تفکیک در انتخاب عنوان خواسته دادخواست اهمیت فراوانی دارد.

تنفیذ معامله فضولی چیست؟

تنفیذ معامله فضولی به معنای اجازه دادن مالک به قراردادی است که بدون اختیار او منعقد شده است.

مطابق ماده ۲۴۸ قانون مدنی، اجازه مالک می‌تواند از طریق لفظ یا رفتاری باشد که بر تأیید عقد دلالت کند.

بنابراین، تنفیذ همیشه نیازمند تنظیم یک سند با عنوان «تنفیذ معامله» نیست.

برای مثال، مالک پس از اطلاع از فروش ملک خود ممکن است با اعلام صریح و معتبر، معامله را بپذیرد.

همچنین برخی رفتارهای او، در صورت دلالت روشن بر تأیید قرارداد، می‌توانند اجازه محسوب شوند.

البته احراز اجازه ضمنی نیازمند بررسی دقیق رفتار مالک و اوضاع‌واحوال پرونده است.

شرایط قانونی تنفیذ معامله فضولی

آیا سکوت مالک به معنای تنفیذ معامله فضولی است؟

خیر.

مطابق ماده ۲۴۹ قانون مدنی، سکوت مالک حتی اگر هنگام انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، اجازه محسوب نمی‌شود.

برای مثال، اگر مالک از فروش ملک خود مطلع شود ولی مدتی واکنش نشان ندهد، نمی‌توان صرفاً از سکوت او نتیجه گرفت که معامله را تنفیذ کرده است.

بااین‌حال، سکوت را باید از رفتار مثبت و روشنی که دلالت بر اجازه دارد، تفکیک کرد.

آیا تنفیذ معامله فضولی مهلت دارد؟

مطابق ماده ۲۵۲ قانون مدنی، اجازه یا رد معامله فضولی لازم نیست فوری باشد.

بااین‌حال، اگر تأخیر مالک در تصمیم‌گیری موجب ضرر طرف اصیل شود، طرف اصیل می‌تواند معامله را بر هم بزند.

بنابراین، قانون برای اجازه یا رد مالک یک مهلت ثابت عمومی مانند ۱۰ یا ۲۰ روز تعیین نکرده است.

اما تأخیر ممکن است برای طرف مقابل حق برهم زدن معامله ایجاد کند.

۹. رد معامله فضولی چیست؟

رد معامله فضولی به معنای اعلام عدم رضایت مالک نسبت به قراردادی است که بدون اختیار او منعقد شده است.

مطابق ماده ۲۵۱ قانون مدنی، رد می‌تواند از طریق لفظ یا رفتاری انجام شود که بر عدم رضایت مالک دلالت کند.

برای مثال، مالک می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، مخالفت خود را با معامله اعلام کند.

همچنین ممکن است از طریق طرح دعوای مناسب و ارائه دلایل، رد معامله را در دادگاه مطرح کند.

تفاوت رد معامله فضولی با ابطال معامله فضولی

رد معامله، اقدام حقوقی مالک برای نپذیرفتن قرارداد است.

اما دعوای اعلام بطلان معامله فضولی، اقدامی قضایی برای احراز و اعلام وضعیت حقوقی قرارداد است.

به بیان ساده:

رد معامله: اعلام مخالفت مالک با معامله.

اعلام بطلان معامله: درخواست صدور حکم دادگاه درباره بی‌اعتباری معامله پس از تحقق شرایط قانونی.

در بسیاری از پرونده‌ها، مالک ابتدا معامله را رد می‌کند و سپس برای رفع اختلاف یا آثار ثبتی و قراردادی، دادخواست اعلام بطلان معامله را ارائه می‌دهد.

آیا مالک پس از رد معامله می‌تواند آن را تنفیذ کند؟

مطابق ماده ۲۵۰ قانون مدنی، اجازه‌ای که پس از رد معامله صادر شود، اثری ندارد.

بنابراین، مالک نمی‌تواند با یک اجازه ساده بعدی، همان معامله ردشده را به وضعیت نفوذ بازگرداند.

البته طرفین ممکن است با رعایت شرایط قانونی، قرارداد جدیدی منعقد کنند.

باید میان انعقاد قرارداد جدید و تنفیذ معامله‌ای که قبلاً رد شده است تفاوت گذاشت.

اگر مالک قبل از تنفیذ یا رد فوت کند چه می‌شود؟

مطابق ماده ۲۵۳ قانون مدنی، اگر مالک پیش از اجازه یا رد معامله فضولی فوت کند، حق اجازه یا رد به ورثه منتقل می‌شود.

در چنین وضعیتی باید وضعیت وراث، سهم‌الارث و حدود اختیارات اشخاص ذی‌نفع بررسی شود.

ممکن است اختلاف درباره تصمیم ورثه و آثار آن بر معامله ایجاد شود.

اگر فروشنده فضولی بعداً مالک مال شود، معامله معتبر می‌شود؟

صرف مالک شدن معامله‌کننده فضولی در آینده، معامله قبلی را خودبه‌خود نافذ نمی‌کند.

ماده ۲۵۴ قانون مدنی این موضوع را تصریح کرده است.

برای مثال، شخصی امروز ملکی را بدون اختیار می‌فروشد و چند ماه بعد همان ملک را از مالک واقعی خریداری می‌کند.

این خرید بعدی به‌تنهایی برای معتبر شدن معامله قبلی کافی نیست.

معامله فضولی نسبت به مال مشاع

در املاک مشاع، هر شریک نسبت به سهم خود دارای حق مالکیت است.

اگر یکی از شرکا بدون داشتن اختیار، سهم شریک دیگر را نیز منتقل کند، معامله نسبت به سهم متعلق به خودش ممکن است نافذ و نسبت به سهم دیگری فضولی باشد.

ماده ۲۵۶ قانون مدنی نیز مقرر می‌کند که اگر شخصی مال خود و مال دیگری را در یک عقد منتقل کند، معامله نسبت به مال خود او نافذ و نسبت به مال دیگری فضولی است.

در چنین پرونده‌هایی باید میزان سهم، مفاد قرارداد و حقوق خریدار بررسی شود.

معامله فضولی در قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، ممکن است سازنده یا یکی از مالکان بدون اختیار کافی، نسبت به فروش واحد یا سهم متعلق به شخص دیگر اقدام کند.

در این موارد، صرف وجود قرارداد مشارکت در ساخت به معنای داشتن اختیار نامحدود برای انتقال حقوق سایر اشخاص نیست.

باید بررسی شود که قرارداد چه اختیاراتی به سازنده داده، انتقال در چه مرحله‌ای انجام شده و آیا رضایت معتبر صاحبان حق وجود داشته است.

در صورت فقدان اختیار، معامله ممکن است از مصادیق معامله فضولی باشد.

آثار اجازه یا رد معامله بر منافع مال

مطابق ماده ۲۵۸ قانون مدنی، اجازه یا رد معامله فضولی نسبت به منافع مال مورد معامله و منافع حاصل از عوض، از روز عقد مؤثر خواهد بود.

بنابراین، آثار اجازه یا رد صرفاً به تاریخ اعلام تصمیم مالک محدود نمی‌شود.

این موضوع در اختلافات مربوط به اجاره‌بها، منافع ملک، تصرفات و عوض معامله اهمیت دارد.

حقوق خریدار در معامله فضولی چیست؟

خریدار معامله فضولی ممکن است هنگام انعقاد قرارداد از مالک نبودن فروشنده اطلاع داشته یا از این موضوع بی‌خبر بوده باشد.

این تفاوت در تعیین حقوق او، به‌ویژه مطالبه خسارات، اهمیت دارد.

اگر مالک معامله را تنفیذ کند، قرارداد از جهت فقدان اجازه مالک نافذ می‌شود.

اما اگر مالک معامله را رد کند، خریدار می‌تواند با توجه به شرایط پرونده، برای استرداد ثمن و مطالبه حقوق قانونی خود اقدام کند.

مطابق مواد ۲۶۲ و ۲۶۳ قانون مدنی، خریدار می‌تواند ثمن پرداختی را از فروشنده فضولی مطالبه کند و اگر نسبت به فضولی بودن معامله جاهل بوده باشد، حق مطالبه غرامات قانونی نیز خواهد داشت.

رأي وحدت رويه شماره 811 هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص تكليف فروشنده در موارد مستحقٌ ‌للغير درآمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد

رأي وحدت‌ رويه شماره 811 ـ 1 /4 /1400 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور

با عنايت به مواد 390 و 391 قانون مدني، در موارد مستحق ‌للغير در آمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد، همان ‌گونه كه در رأي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور نيز بيان شده است، فروشنده بايد از عهده غرامات وارده به خريدار از جمله كاهش ارزش ثمن، برآيد. هرگاه ثمن وجه رايج كشور باشد، دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات قانوني مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئوليت مدني مصوب 1339، عنداللزوم با ارجاع امر به كارشناس و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي ‌كند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آيين دادرسي دادگاه‌ هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 خارج است.بنا به مراتب، رأي شعبه دوم دادگاه تجديدنظر استان كردستان تا حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌ شود. اين رأي طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه‌ ها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم ‌الاتباع است.

هيأت‌ عمومي ديوان‌ عالي‌ كشور

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، موضوع نحوه پرداخت غرامت بایع به مشتری در صورتی که مبیع مستحق للغیر باشد

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرای صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان
عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

استرداد ثمن معامله فضولی

اگر شخصی مالی را از فروشنده فضولی خریداری کرده و مالک واقعی معامله را رد کند، خریدار می‌تواند ثمن پرداختی را مطالبه کند.

ماده ۲۶۲ قانون مدنی حق رجوع خریدار به فروشنده فضولی برای استرداد ثمن را پیش‌بینی کرده است.

برای مثال، شخصی آپارتمانی را به مبلغ پنج میلیارد تومان خریداری می‌کند، اما بعداً مشخص می‌شود فروشنده مالک آپارتمان نبوده و از مالک نیز اجازه نداشته است.

اگر مالک معامله را رد کند، خریدار می‌تواند با اثبات پرداخت وجه و سایر شرایط قانونی، استرداد ثمن را از فروشنده مطالبه کند.

آیا خریدار می‌تواند خسارت کاهش ارزش پول را مطالبه کند؟

بله، در صورت تحقق شرایط قانونی.

ماده ۲۶۳ قانون مدنی میان خریدار آگاه و ناآگاه به فضولی بودن معامله تفاوت قائل شده است.

خریدار جاهل می‌تواند علاوه بر ثمن، غرامات قانونی را نیز مطالبه کند.

در این زمینه، رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور اهمیت دارند.

این آرا به موضوع ضمان درک، مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و نحوه جبران غرامات خریدار جاهل مربوط‌اند.

در مطالبه غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن، باید شرایط و ضوابط مقرر در آرای وحدت رویه و نظر کارشناسی مربوط بررسی شود.

نباید غرامات ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع را بدون بررسی شرایط قانونی، با خسارت تأخیر تأدیه موضوع ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی یکسان دانست.

این مطلب را هم بخوانید:

مطالبه خسارت تأخیر تأدیه

مسئولیت فروشنده فضولی چیست؟

فروشنده فضولی ممکن است با مسئولیت‌های حقوقی مختلفی مواجه شود.

از جمله:

1. استرداد ثمن دریافتی.
2. جبران غرامات خریدار جاهل در صورت تحقق شرایط قانونی.
3. پاسخ‌گویی نسبت به آثار قراردادی و تصرفات غیرمجاز.
4. مسئولیت احتمالی کیفری، در صورتی که عناصر جرم مربوط احراز شود.

نکته مهم این است که هر معامله فضولی لزوماً جرم محسوب نمی‌شود.

برای تحقق جرم انتقال مال غیر، باید شرایط و عناصر قانونی جرم، از جمله عنصر روانی لازم، بررسی شود.

بنابراین، دعوای حقوقی معامله فضولی را نباید با شکایت کیفری انتقال مال غیر یکسان دانست.

آیا خریدار معامله فضولی مسئول منافع ملک است؟

مطابق ماده ۲۶۱ قانون مدنی، اگر مبیع فضولی به تصرف خریدار داده شود و مالک معامله را اجازه نکند، خریدار نسبت به اصل مال و منافع مدت تصرف مسئول خواهد بود؛ حتی اگر از منافع استفاده نکرده باشد.

همچنین مسئولیت نسبت به عیب ایجادشده در مدت تصرف، طبق شرایط مقرر در همان ماده مطرح می‌شود.

برای مثال، اگر خریدار بدون وجود معامله نافذ، ملکی را در اختیار گرفته باشد، مالک می‌تواند با توجه به شرایط قانونی، حقوق خود را درباره عین مال و منافع آن پیگیری کند.

تفاوت معامله فضولی با فروش مال غیر

معامله فضولی مفهومی در حقوق مدنی است و به انجام معامله بدون اختیار نسبت به مال دیگری اشاره دارد.

اما انتقال مال غیر می‌تواند با تحقق عناصر مقرر در قوانین کیفری، عنوان مجرمانه پیدا کند.

مهم‌ترین تفاوت این دو در آن است که معامله فضولی الزاماً به معنای وقوع جرم نیست.

ممکن است شخصی بدون سوءنیت و بر اثر اشتباه درباره حدود اختیار خود معامله‌ای انجام داده باشد.

در مقابل، اگر شخص با علم به تعلق مال به دیگری و بدون مجوز قانونی آن را منتقل کند، بررسی مسئولیت کیفری او ضرورت پیدا می‌کند.

این مطلب را هم بخوانید:

مشارکت در جرایم

رای وحدت رویه شماره 847 دیوان عالی کشور درباره قابل ابطال بودن معامله وکیل در صورت عدم رعایت مصلحت موکل

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ ـ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی مصوب ۱۸/۲/۱۳۰۷ انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶۷ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور

این مطلب را هم بخوانید:

وکالت در مقام بیع

اگر وکیل ملک را بدون رعایت مصلحت مالک بفروشد چه می‌شود؟

در این وضعیت باید متن وکالت‌نامه، حدود اختیارات وکیل، قیمت واقعی ملک، مبلغ معامله و سایر شرایط بررسی شود.

مطابق ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل موظف به رعایت مصلحت موکل است.

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ نیز بر ضرورت رعایت این تکلیف تأکید کرده است.

اگر شرایط مقرر در این رأی تحقق داشته باشد و موکل معامله را تنفیذ نکند، امکان طرح دعوای مناسب برای اعلام بطلان معامله وجود دارد.

آیا معامله فضولی با قولنامه دستی نیز محقق می‌شود؟

بله. فضولی بودن معامله به رسمی یا عادی بودن سند محدود نیست.

اگر شخصی بدون اختیار، مال دیگری را با قرارداد عادی منتقل کند، موضوع می‌تواند مشمول مقررات معامله فضولی باشد.

بااین‌حال، در معاملات اموال غیرمنقول باید مقررات ثبتی و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز بررسی شود.

به‌ویژه در معاملات مشمول این قانون، قابلیت استناد به اسناد و امکان استماع برخی دعاوی تابع شرایط و مقررات خاص خواهد بود.

بنابراین، صرف وجود قولنامه دستی به معنای قابلیت استماع قطعی تمام دعاوی مرتبط نیست.

این مطلب را هم بخوانید:

قولنامه دستی اعتبار دارد؟

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای معامله فضولی

مرجع صالح با توجه به نوع مال و خواسته تعیین می‌شود.

در دعاوی راجع به حقوق عینی اموال غیرمنقول، ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی اهمیت دارد و اصولاً دادگاه محل وقوع ملک صالح است.

اما در دعاوی صرفاً قراردادی یا مطالبه وجه، ممکن است قواعد دیگری از جمله مواد ۱۱ و ۱۳ همان قانون اعمال شود.

به همین دلیل، تعیین دادگاه صالح باید با بررسی دقیق خواسته انجام گیرد.

مدارک لازم برای اعلام بطلان معامله فضولی

مدارک موردنیاز با توجه به شرایط پرونده متفاوت است؛ اما مهم‌ترین آنها عبارت‌اند از:

1. سند مالکیت یا مدارک معتبر اثبات مالکیت.
2. قرارداد یا مبایعه‌نامه مورد اختلاف.
3. مدارک مربوط به فقدان اختیار فروشنده.
4. وکالت‌نامه، در صورت وجود.
5. اظهارنامه رد معامله.
6. مکاتبات و پیام‌های مرتبط.
7. مدارک پرداخت ثمن.
8. مشخصات شهود و مطلعان.
9. اسناد انتقال رسمی بعدی، در صورت وجود.
10. سایر مدارک اثبات‌کننده ادعا.

این مطلب را هم بخوانید:

اثبات مالکیت با قولنامه

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله فضولی

تذکر حقوقی: این نمونه برای فرضی تنظیم شده است که مالک معامله را رد کرده باشد. اگر هنوز رد معتبری انجام نشده یا سند رسمی انتقال صادر شده باشد، خواسته و طرفین دعوا ممکن است نیازمند تغییر باشند.

نمونه متن تنفیذ معامله فضولی توسط مالک

تذکر: این متن صرفاً نمونه اعلام اجازه است. در معاملات اموال غیرمنقول و موارد مشمول مقررات ثبت رسمی، رعایت تشریفات قانونی مربوط نیز ضرورت دارد.

نظر مشورتي 7/98/1183 مورخ 1398/08/25 اداره كل حقوقي قوه قضائيه درخصوص خواسته تنفيذ مبايعه نامه عادي نسبت به املاك ثبت نشده

استعلام :

احتراماً مي بايست ارشاد فرمائيد: نظر به اينكه در دعاويي كه خواهان ها مدعي بي اعتباري معاملات قراردادها و يا اسناد مي ‍باشند از عباراتي از جمله درخواست ابطال بطلان و يا تاييد و تنفيذ هر كدام استفاده مي نمايند و همكاران محترم قضايي نيز تفسيرهايي براي استفاده از هريك از عبارات مذكور دارند خواهشمند است نظرات اداره را در خصوص تفاوت ماهيتي و تاثير به كار بردن هر يك از عبارات مذكور را در جاي خود اعلام فرمائيد.

نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه :

اولاً، عبارات «دعواي ابطال» و «دعواي اعلام بطلان» در ادبيات حقوقي هر دو استعمال شده است و به نظر مي رسد تعبير دوم در خصوص مواردي كه عقد از ابتدا شرايط صحت را نداشته و از دادگاه درخواست مي شود تا با احراز اين امر باطل بودن عقد را اعلام نمايد، دقيق تر است. ثانياً، با توجه به اين كه يكي از اركان دعوي، خلاف اصل بودن ادعاي مدعي است و مطابق مادّه 223 قانون مدني، اصل بر صحت قراردادها است و تنفيذ صرفاً ناظر به معاملات فضولي و اكراهي است، لذا تنفيذ يا تأييد اسناد عادي تحت عنوان بيع نامه، صلح نامه يا هبه نامه، دعوي محسوب نشده و قابل استماع نيست. لكن چنان چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالكيت باشد، در اين صورت با عنايت به رأي وحدت رويه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هيأت عمومي ديوان عالي كشور، چنين خواسته اي (تنفيذ مبايعه نامه عادي) نسبت به املاك ثبت نشده قابل استماع است و بالعكس در مورد املاك ثبت شده، اين خواسته مغاير با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي بوده و قابل استماع نيست؛ مگر مواردي كه به موجب قانون تجويز گرديده است؛ مانند دعواي تأييد تاريخ تنظيم اسناد عادي موضوع تبصره ذيل ماده 6 قانون اراضي شهري مصوب 1360.

خلاصه: این نظریه میان اعلام بطلان قراردادی که فاقد شرایط صحت است و درخواست تنفیذ یک قرارداد عادی تفاوت می‌گذارد. همچنین توضیح می‌دهد که تنفیذ در معنای حقوقی خاص، ناظر به قراردادهایی مانند معاملات فضولی و اکراهی است.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۱۵۱ ـ ۱۴۰۱/۰۳/۱۶ محاسبه غرامات خریدار در صورت پرداخت نشدن تمام ثمن

استعلام:
وفق آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 و 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور، در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و عدم اجازه مالک، بایع فضولی مکلف به جبران خسارت بر اساس ارزش روز مبیعی است که مستحق‌للغیر درآمده است. چنانچه به رغم انعقاد بیع تمام یا قسمتی از ثمن معامله پرداخت نشده باشد، آیا صدور حکم به پرداخت ارزش روز معامله علیه فروشنده‌ای که ثمنی به صورت جزئی یا کلی دریافت نداشته است، منطبق با آراء وحدت رویه یادشده تشخیص داده می‌شود یا چنانچه ثمن به صورت کامل پرداخت نشده باشد، به نسبت میزانی که پرداختی صورت نگرفته است باید از ارزش روز مبیع کاسته شود؛ به عنوان مثال، چنانچه ثمن پرداختی معامله به میزان پانصد میلیون تومان از یک میلیارد تومان باشد و در حال حاضر ارزش روز مبیع که مستحق‌للغیر درآمده است، مبلغ ده میلیارد تومان باشد، با توجه به عدم پرداخت نیمی از ثمن معامله، بایع فضولی باید نسبت به پرداخت مبلغ پنج میلیارد تومان اقدام کند یا باید کل مبلغ ده میلیارد تومان را پرداخت کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 و 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به مستحق للغیر بودن مبیع (فساد بیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است؛ دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است و چنانچه وی بخشی از ثمن را به هر دلیلی پرداخت نکرده باشد، میزان پرداختی ملاک محاسبه غرامت یادشده است و در صورت عدم پرداخت کل ثمن نیز محاسبه این بخش از غرامت و محکومیت بایع به پرداخت آن منتفی است.

خلاصه: در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، ملاک محاسبه غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن، مبلغی است که خریدار واقعاً پرداخت کرده است. اگر بخشی از ثمن پرداخت نشده باشد، همان بخش در محاسبه غرامت کاهش ارزش ثمن منظور نمی‌شود.

نمونه رای ابطال و تنفیذ معامله فضولی.

1)عنوان: تحریم و حدوث فورس ماژور

پیام: در صورتی که یکی از وراث به استناد وکالتنامه ای که از مورث اخذ کرده، ملک را پس از فوت او منتقل کند، این انتقال در سهم وراث دیگر فضولی است و با عدم تنفیذ آنها، حکم به ابطال اسناد رسمی معاملات به نسبت سهم آنها صادر می نماید.
عنوان: عدم تنفیذ معامله فضولی
پیام: تقدیم دادخواست به خواسته ابطال اسناد رسمی معامله فضولی، به منزله عدم تنفیذ و رد معامله مذکور است. متن کامل رای…

2) عنوان: تنفیذ ضمنی معامله فضولی

پیام: چنانچه افعال مالک اصلی، حاکی از پذیرش معامله فضولی باشد، این امر تنفیذ فعلی معامله فضولی تلقی و نیاز به تنفیذ لفظی یا کتبی صریح و منجز نیست.متن کامل رای…

3) عنوان: فروش سهم شریک بدون اذن او

پیام: در صورتیکه دونفر مشارکتا در مالی مالکیت داشته باشند و یکی از شرکا سهم دیگری را بدون کسب اذن از او به فروش برساند و شریک بعداً اقدام او را تنفیذ نکند اقدام فروشنده، بیع فضولی بوده و در دادگاه قابل ابطال خواهد بود.متن کامل رای…

4) عنوان: عدم تنفیذ معامله فضولی توسط مالک

پیام: عدم تنفیذ معامله فضولی به معنای تحقق بزه انتقال مال غیر نیست؛ زیرا با ابطال معامله، انتقالی صورت نگرفته است.متن کامل رای…

5) عنوان: طرح دعوای تأیید فسخ معامله فضولی از سوی خریدار

پیام: چنانچه تأخیر مالک در تنفیذ معامله فضولی، موجب تضرر خریدار باشد وی می تواند معامله را بهم زند ( معامله را فسخ نماید ) و تایید فسخ را از دادگاه درخواست نماید.
عنوان: خواهان دعوای اعلام بطلان بیع در فرض مستحق للغیردرآمدن مبیع
پیام: در فرض مستحق للغیردرآمدن مبیع، خواهان دعوای اعلام بطلان بیع، مالک واقعی ملک است؛ بنابراین دعوای بطلان از سوی خریدار مسموع نیست.متن کامل رای…

مشاوره حقوقی درباره معامله فضولی

گروه حقوقی وکیل سلمان احدی

برای بررسی قراردادهای فضولی، دعاوی ابطال معاملات ملکی، استرداد ثمن، مطالبه غرامات و اختلافات مربوط به اختیارات وکیل، دریافت مشاوره حقوقی تخصصی می‌تواند در انتخاب مسیر قانونی مناسب مؤثر باشد.

نشانی: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳

شماره تماس: 09120466204