فسخ قراردادهای ملکی چیست

فسخ قرارداد ملکی به معنای برهم زدن قرارداد خرید، فروش، اجاره یا سایر قراردادهای مربوط به املاک بر اساس قانون یا توافق طرفین است. فسخ همیشه امکان‌پذیر نیست و فقط در مواردی که قانون یا قرارداد چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد، یکی از طرفین می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در این مقاله شرایط فسخ قرارداد ملکی، انواع خیارات، مراحل قانونی، مدارک لازم، آثار فسخ و مهم‌ترین نکات حقوقی را بررسی می‌کنیم.

قراردادهای ملکی چیست؟

قرارداد ملکی توافقی است که میان دو یا چند شخص برای خرید، فروش، اجاره، پیش‌فروش، صلح، هبه یا سایر معاملات مربوط به املاک منعقد می‌شود. این قرارداد حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند و در صورت بروز اختلاف، ملاک رسیدگی مراجع قضایی خواهد بود. با این حال، در برخی شرایط که قانون یا خود قرارداد پیش‌بینی کرده است، امکان فسخ قرارداد ملکی وجود دارد.

1.مواردی که فسخ قراردادهای ملکی وجود دارد.

فسخ قرارداد در صورتی ممکن است که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:

• وجود شرط فسخ: اگر در متن قرارداد شرط فسخ ذکر شده باشد، طرفین می‌توانند در صورت تحقق آن شرط، قرارداد را فسخ کنند.
• خیار قانونی: در قوانین ایران، خیارات متعددی وجود دارد که می‌توان از آنها برای فسخ قرارداد استفاده کرد، مانند:
• خیار غبن (زیان‌دیدگی در معامله)
• خیار عیب (وجود عیب در ملک)
• خیار تدلیس (فریب در معامله)
• خیار تخلف شرط (نقض تعهدات قیدشده در قرارداد)
• خیار مجلس (فسخ تا زمانی که دو طرف در جلسه عقد حضور دارند)
• خیار تأخیر ثمن (پرداخت نشدن مبلغ در مدت مقرر)
• اقاله
• انفساخ

تفاوت فسخ ،اقاله و انفساخ چیست؟

فسخ:برهم زدن قرارداد با استفاده از حق قانونی یا قراردادی.

اقاله:برهم زدن قرارداد با رضایت هر دو طرف

انفساخ:پایان خودکار قرارداد بدون نیاز به اراده طرفین

مراحل قانونی فسخ قراردادهای ملکی

1. بررسی وجود حق فسخ
2. جمع آوری مدارک
3. ارسال اظهارنامه
4. اعلام فسخ
5. مراجعه به دادگاه درصورت اختلاف
6. اجرای آثار فسخ

نکته: استفاده از وکیل در دعاوی فسخ قرارداد ملکی الزامی نیست، اما از آنجا که اثبات حق فسخ، تنظیم اظهارنامه و پیگیری دعوا نیازمند آشنایی با قوانین است، همراهی وکیل می‌تواند از بروز اشتباهات و تضییع حقوق جلوگیری کند.

مدارک لازم جهت فسخ قراردادهای ملکی

2. قوانین مرتبط با فسخ قراردادهای ملکی

قوانین اصلی که شرایط فسخ را مشخص می‌کنند، عبارتند از:

قانون مدنی ایران: مواد مرتبط با عقد بیع و خیارات (مانند مواد 396 تا 456).

قوانین خاص املاک: مانند آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مربوط به معاملات ملکی.

در برخی قراردادهای ملکی، مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان، قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین مرتبط نیز با توجه به نوع قرارداد قابل استناد خواهند بود.

3. شرایط خاص قراردادهای ملکی

قراردادهای پیش‌فروش: در صورت عدم انجام تعهدات توسط پیش‌فروشنده یا پیش‌خریدار (مثلاً تأخیر در ساخت یا پرداخت‌ها)، امکان فسخ وجود دارد.

قرارداد اجاره: در صورت تخلف مستأجر یا موجر از شرایط قرارداد، قانون اجاره شرایط فسخ را مشخص می‌کند.

—

4. نحوه اعلام فسخ

اطلاع‌رسانی به طرف مقابل: فسخ باید به صورت کتبی به طرف مقابل اعلام شود.

ثبت فسخ در مراجع قانونی: در مواردی مانند قراردادهای رسمی، فسخ باید در دفترخانه یا مراجع قضایی ثبت شود.

آثار فسخ قرارداد چیست؟

پس از فسخ قرارداد، طرفین باید تا حد امکان به وضعیت قبل از معامله بازگردند. در بسیاری از موارد، ثمن و ملک مسترد می‌شود و اگر در نتیجه فسخ خسارتی به هر یک از طرفین وارد شده باشد، در صورت وجود شرایط قانونی امکان مطالبه آن نیز وجود خواهد داشت.

• بازگشت ثمن
• استرداد ملک
• مطالبه خسارت
• پایان تعهدات قرارداد

5. تعهدات پس از فسخ

پس از فسخ، هر یک از طرفین باید آنچه دریافت کرده‌اند، بازگردانند (مانند ملک یا مبلغ پرداختی).

خسارات احتمالی نیز باید توسط مقصر پرداخت شود.

6. مراجعه به دادگاه یا داوری

در صورت اختلاف بر سر حق فسخ، طرفین می‌توانند به مراجع قضایی یا داوری مراجعه کنند.

 نکات مهم در تنظیم قرارداد برای پیشگیری از مشکلات فسخ

• درج شرایط فسخ در قرارداد.
• تعیین دقیق تعهدات و ضمانت اجرا برای تخلفات.
• مشورت با وکیل در زمان تنظیم قرارداد.

نمونه رای درباره فسخ قراردادهای ملکی

1) عنوان: صدور حکم بر فسخ قرارداد

پیام: فسخ قرارداد از جمله اعمال حقوقی و ایقاع محسوب می شود که توسط صاحب خیار اعلان و اعلام می شود و وی می تواند تایید و تنفیذ اعمال حق خیار و فسخ قرارداد را از محاکم دادگستری درخواست کند؛ بنابراین دعوی با خواسته صدور حکم بر فسخ قرارداد مسموع نیست.متن کامل رای…

2) عنوان: دعوای تأیید فسخ قرارداد

پیام: در صورتی که دادگاه، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، حکم به فسخ آن صادر نماید، به جهت تفاوت خواسته تأیید فسخ با حکم فسخ (اعلامی بودن تأیید فسخ و تأسیسی بودن حکم فسخ)، موضوع از مصادیق صدور حکم خارج از خواسته خواهان است.متن کامل رای…

3) عنوان: الزام سازنده به تکمیل آپارتمان توسط خریدار در فرض فسخ قرارداد مشارکت خلع ید در مسارکت در ساخت و خلع ید مدنی رابطه تسلیم مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی استمرار قرارداد مشارکت در ساخت با توافق بعد از فسخ آن

پیام: با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت(بین سازنده و مالک)، طرح دعوی به طرفیت سازنده توسط خریدار به خواسته تکمیل آپارتمان و تسلیم آن، محکوم به رد است؛ زیرا با فسخ قرارداد و زائل شدن نحوه مشارکت،حقی از پلاک ثبتی به سازنده منتقل نمی شود تا بتواند به تعهدات خود عمل کند و تکمیل و تسلیم زمانی محقق می شود که متعهد حصه یا مالکیتی در مورد تعهد داشته باشد.-تایید شدهخلع ید درقرار داد مشارکت در ساخت با مفهوم خلع ید مدنی متفاوت است؛ زیرا خلع ید در شرایط قرار دادی، رفع ید از اقدام و تجهیزات ساخت و درفرض توافق با شخص ثالث به عنوان سازنده، تحویل به سازنده اخیر بوده و به معنای قطع رابطه قراردادی نیست،ولی خلع ید مدنی بیانگر تصرف غاصبانه در ملک است.دعوی تسلیم و تحویل مبیع(ملک)، بدون تنظیم سند رسمی مسموع نیست.درصورتی که قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک به موجب اجرائیه رأی داوری فسخ شده باشد، صورتجلسه بعدی درخصوص واگذاری تکمیل ساخت به شخص ثالث به هزینه سازنده اول، با موافقت مالک و متعاقدین با توافق جدید، بیانگر استمرار همان قرار داد مشارکت در ساخت بوده و دعوی خریدار آپارتمان از سازنده اول به طرفیت وی مبنی بر تکمیل آپارتمان، به استناد صورتجلسه مذکور قابل پذیرش است.متن کامل رای…

4) عنوان: اثر فسخ معامله بدون اخذ رای تنفیذ فسخ

پیام: ادعای فسخ معامله، باید از ناحیه مرجع ذیصلاح تنفیذ شود. در غیر اینصورت، اثری بر آن مترتب نیست.متن کامل رای…

5) پیام: 1-در عقد شرکت اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه است که تمیز هریک از دیگری ممکن نیست، ولی در قرارداد مشارکت مدنی احد از طرفین مالک مورد مشارکت بوده و طرف دیگر با آورده نقدی توافق بر انجام عملی می کند و در زمان انعقاد عقد نیز حصه هریک از آنان مشخص و معین می شود و حقوق آنان قابل امتزاج است؛ 2- در مشارکت مدنی چون حق مالکیت مشاع به شریکان تعلق دارد شخصیت حقوقی مستقل بوجود نمی آید حال آنکه در شرکت شخصیت حقوقی مستقل شکل می گیرد.اسقاط خیارات در زمان انعقاد قرارداد در مورد خیاراتی است که سبب آن در زمان عقد وجود داشته است و شامل مواردی که سبب آن بعد از وقوع عقد ایجاد شده است نمی شود؛ بنابراین دعوی تایید فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک به دلیل تخلف سازنده و انقضاء مدت قرارداد در فرض اسقاط خیارات نیز قابل پذیرش است.متن کامل رای…

1) راي وحدت رويه شماره 810 هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص استرداد مبيع به بايع به علت اعمال حق فسخ ناشي از عدم پرداخت ثمن حتي در صورت انتقال مبيع (فسخ قرارداد ملکی)

رأي وحدت‌ رويه شماره 810-1400/03/04 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدني، چنانچه در ضمن عقد بيع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعيين شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبيع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اينكه خريدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبيع را به شخص ديگري فروخته باشد، مبيع بايد به بايع مسترد شود و عدم اطلاع خريدار بعدي از شرط مذكور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضاي رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالك، موجب بي ‌اثر شدن شرط و زوال حق مالك اوليه نسبت به عين مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأي شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران تا حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي ‌شود. اين رأي طبق ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه‌ ها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم ‌الاتباع است.

هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور

2) رأی وحدت رويه شماره ۸۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با موضوع حق فسخ معامله با وجود شرط اسقاط خیارات

رأی وحدت‌ رویه شماره 821 ـ1401/02/20 هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی، در موارد غبن «فاحش»، با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق فسخ (خیار) دارد. چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یادشده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفاً «افحش» دانسته می‌شود. برخی فتاوی معتبر فقهی نیز بر همین اساس صادر شده است. بنا به مراتب، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

هیأت‌ عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور

سوالات متداول فسخ قراردادهای ملکی:

 1. مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره معمولاً در متن قرارداد تعیین می‌شود. اگر جریمه‌ای مشخص نشده باشد، مستأجر یا موجر ممکن است به دلیل تخلف از شروط قرارداد یا فسخ ناحق ملزم به پرداخت خسارت ناشی از فسخ شوند. میزان خسارت توسط دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین می‌شود:

مبلغ اجاره‌بها

مدت زمان باقی‌مانده از قرارداد

خسارات وارده به موجر یا مستأجر

2. مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

مدت زمان قانونی برای فسخ معامله بسته به شرایط زیر متفاوت است:

خیارات قانونی: مثلاً خیار عیب یا تدلیس بلافاصله پس از اطلاع باید اعمال شود.

توافق طرفین: اگر در قرارداد مدت معینی برای فسخ تعیین شده باشد، فسخ فقط در همان بازه زمانی ممکن است.

موارد قانونی: برای مثال، در خیار تأخیر ثمن، فروشنده سه روز پس از انعقاد قرارداد می‌تواند معامله را فسخ کند، اگر خریدار مبلغ را پرداخت نکند.

3. فسخ قولنامه دستی

فسخ قولنامه دستی معمولاً به دلایل زیر امکان‌پذیر است:

وجود شرط فسخ در متن قولنامه.

عدم پایبندی یکی از طرفین به تعهدات (مثل پرداخت مبلغ یا تحویل ملک).

استفاده از خیارات قانونی مانند خیار غبن یا خیار عیب.

برای اعتبار فسخ، معمولاً لازم است موضوع به تأیید مراجع قضایی برسد یا در صورت توافق، فسخ به صورت کتبی و با امضای طرفین انجام شود.

4. فسخ معامله ملک از طرف فروشنده

فروشنده می‌تواند معامله ملک را تحت شرایط زیر فسخ کند:

عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار در مدت مقرر.

وجود شرط فسخ به نفع فروشنده در قرارداد.

اثبات تدلیس یا تقلب از سوی خریدار.

استفاده از خیارات قانونی مانند خیار عیب یا تخلف شرط.

5. حق فسخ معامله چند درصد است؟

حق فسخ معمولاً مبلغ ثابتی است که در قرارداد تعیین می‌شود.

در برخی موارد درصدی از کل مبلغ معامله تعیین می‌شود (مثلاً 5 تا 10 درصد).

اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، دادگاه بر اساس ضرر و زیان وارده به طرف مقابل، میزان خسارت را تعیین می‌کند.

6. پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

طرفی که به صورت غیرقانونی یا خلاف شروط قرارداد اقدام به فسخ می‌کند، باید ضرر و زیان طرف مقابل را جبران کند. این ضرر و زیان شامل موارد زیر می‌شود:

خسارت مالی (مانند کاهش ارزش ملک یا اجبار به پرداخت هزینه‌های اضافی).

هزینه‌های حقوقی و اداری.

7. فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله

اگر خریدار مابقی ثمن معامله را در مدت زمان تعیین‌شده پرداخت نکند:

فروشنده می‌تواند بر اساس خیار تأخیر ثمن قرارداد را فسخ کند.

برای استفاده از این حق، فروشنده باید طی مهلت قانونی (معمولاً سه روز) خریدار را مطلع کند.

8. مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک معمولاً در متن قرارداد تعیین می‌شود. اگر مبلغی تعیین نشده باشد:

دادگاه میزان خسارت را با توجه به ارزش ملک، مبلغ معامله، و خسارات وارده تعیین می‌کند.

در مواردی، طرفین می‌توانند برای جبران خسارت مالی و غیرمالی به توافق برسند.

9.آیا فسخ قرارداد نیاز به حکم دادگاه دارد؟

خیر. فسخ قرارداد در بسیاری از موارد با وجود حق فسخ و اعلام آن به طرف مقابل انجام می‌شود؛ اما اگر طرف مقابل فسخ را نپذیرد یا اختلافی ایجاد شود، برای اثبات آثار فسخ یا اجرای حقوق ناشی از آن، ممکن است مراجعه به دادگاه و طرح دعوا ضروری باشد.

10.آیا بعد از امضای مبایعه نامه میتوان معامله را فسخ کرد؟

بله، اما صرف امضای مبایعه‌نامه به معنای امکان فسخ در هر زمان نیست. فسخ تنها در صورتی امکان‌پذیر است که حق فسخ در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا یکی از خیارات قانونی و شرایط مقرر در قانون وجود داشته باشد.

11.تفاوت فسخ و ابطال قرارداد چیست؟

فسخ به معنای پایان دادن به یک قرارداد صحیح بر اساس قانون یا توافق طرفین است؛ اما ابطال زمانی مطرح می‌شود که قرارداد از ابتدا به دلیل وجود ایراد قانونی، معتبر نبوده یا شرایط اساسی صحت معامله را نداشته باشد.

12.آیا فسخ قرارداد شفاهی هم امکان پذیر است؟

بله. اگر قرارداد شفاهی از نظر قانونی معتبر باشد، در صورت وجود شرایط قانونی فسخ، امکان فسخ آن نیز وجود دارد. البته اثبات وجود قرارداد و حق فسخ در قراردادهای شفاهی معمولاً دشوارتر از قراردادهای کتبی است.

13.آیا بعد از فسخ باید خسارت پرداخت شود؟

بستگی به شرایط قرارداد و علت فسخ دارد. اگر در قرارداد وجه التزام یا خسارت تعیین شده باشد یا فسخ برخلاف قانون و قرارداد انجام شود، ممکن است شخص ملزم به پرداخت خسارت شود.

14.اگر طرف مقابل فسخ را قبول نکند چه باید کرد؟

در صورتی که طرف مقابل فسخ را نپذیرد یا آثار آن را اجرا نکند، شخصی که حق فسخ دارد می‌تواند برای احراز حق خود و پیگیری آثار قانونی فسخ به دادگاه صالح مراجعه کند.

15.آیا فسخ قرارداد رسمی با قرارداد عادی تفاوت دارد؟

از نظر اصل حق فسخ ،تفاوتی وجود ندارد و هر دو در صورت وجود شرایط قانونی یا قراردادی قابل فسخ هستند؛ اما در قراردادهای رسمی، تشریفات اثبات، ثبت و اجرای آثار فسخ ممکن است متفاوت باشد.

16.هزینه دعوای حق فسخ قرارداد چقدر است؟

هزینه دعوای فسخ قرارداد به عواملی مانند ارزش خواسته، هزینه دادرسی، هزینه ابلاغ، کارشناسی و در صورت استفاده از وکیل، حق‌الوکاله بستگی دارد؛ بنابراین مبلغ ثابتی برای همه پرونده‌ها وجود ندارد.

17.آیا برای فسخ قرارداد ارسال اظهارنامه ضروری است؟

ارسال اظهارنامه در همه پرونده‌ها الزامی نیست، اما در بسیاری از موارد بهترین راه برای اعلام رسمی فسخ و اثبات آن در مراجع قضایی محسوب می‌شود. به همین دلیل معمولاً توصیه می‌شود قبل از طرح دعوا، اظهارنامه تنظیم و ارسال شود.

¶مهم‌ترین مقررات مربوط به فسخ قراردادهای ملکی همچنان در قانون مدنی، به‌ویژه مواد مربوط به خیارات، وجود دارد و تاکنون قانون مستقلی که جایگزین این مقررات شود تصویب نشده است.

این مطالب را هم بخوانید:

• فروش ملک مشاع
• تخلیه ملک مسکونی
• الزام به تنظیم سند رسمی
• خلع ید
• رفع تصرف عدوانی

وکیل فسخ قراردادهای ملکی/گروه حقوقی سلمان احدی

اگر در زمینه فسخ قراردادهای ملکی، اعمال حق فسخ، تنظیم اظهارنامه، مطالبه خسارت یا طرح دعوای مربوط به قراردادهای ملکی با مشکل مواجه شده‌اید، بهتر است پیش از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت کنید. بررسی دقیق مفاد قرارداد و شرایط قانونی هر پرونده می‌تواند از بروز خسارت‌های مالی و مشکلات حقوقی جلوگیری کند. گروه حقوقی سلمان احدی با تجربه در دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره و پذیرش وکالت در پرونده‌های مربوط به فسخ قراردادهای ملکی، ابطال قرارداد، مطالبه خسارت و سایر دعاوی مرتبط است. برای دریافت مشاوره و پیگیری پرونده خود با شماره 09120466204 تماس بگیرید.