تخلیه ملک مسکونی
برای تخلیه ملک مسکونی، قوانین و مقررات مختلفی در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ایران پیش‌بینی شده‌اند. در این توضیحات، تلاش می‌کنیم تا تمامی جنبه‌های حقوقی مربوط به تخلیه ملک مسکونی را از جمله شرایط تخلیه، وظایف و حقوق موجر و مستاجر، روش‌های قانونی تخلیه و نکات مهم در این زمینه را به صورت کامل و جامع ارائه دهیم.
۱. مبنای قانونی تخلیه ملک
قانون اصلی مربوط به تخلیه ملک مسکونی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. این قانون در کنار مواد دیگری از قانون مدنی، نحوه برخورد موجر (صاحب ملک) و مستاجر (کسی که ملک را اجاره کرده) را مشخص می‌کند. قراردادهای اجاره نیز در چارچوب این قوانین تنظیم می‌شوند، و طرفین نمی‌توانند شرایطی مغایر با این قوانین تعیین کنند، مگر در مواردی که قانون به آن‌ها اجازه داده باشد.
۲. شرایط قانونی تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک به طور کلی در مواردی انجام میشود که یا مدت اجاره به پایان رسیده باشد یا یکی از شرایط مهم زیر به وقوع پیوسته باشد:
۲.۱ پایان مدت اجاره
معمولاً در قراردادهای اجاره، مدت زمان مشخصی تعیین میشود و با پایان این مدت، مستاجر مکلف به تخلیه ملک است، مگر اینکه طرفین توافق کنند قرارداد تمدید شود. طبق قانون روابط موجر و مستاجر، پایان مدت اجاره از مهم‌ترین دلایل تخلیه است.
۲.۲ عدم پرداخت اجارهبها توسط مستاجر
یکی از مهم‌ترین دلایل تخلیه ملک، عدم پرداخت اجارهبها است. در صورتی که مستاجر طبق قرارداد از پرداخت اجارهبها خودداری کند و پس از تذکرات کتبی یا درخواست رسمی موجر همچنان به پرداخت اقدام نکند، موجر حق دارد درخواست تخلیه ملک را به دادگاه بدهد.
۲.۳ استفاده غیرمجاز از ملک
در صورتی که مستاجر ملک را به گونه‌ای غیر از شرایط تعیین‌شده در قرارداد استفاده کند، مانند استفاده تجاری از ملک مسکونی، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تخلیه ملک کند. این مورد به عنوان استفاده غیرقانونی از ملک شناخته میشود.
۲.۴ واگذاری ملک به شخص ثالث
اگر مستاجر بدون اجازه موجر ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا ملک را اجاره فرعی بدهد، موجر می‌تواند با استناد به تخلف از شرایط قرارداد، درخواست تخلیه ملک را به دادگاه ارائه کند.
۳. نحوه تخلیه قانونی ملک
برای تخلیه ملک مسکونی، موجر باید از طریق مراجع قانونی اقدام کند. روش‌هایی که موجر برای تخلیه قانونی ملک می‌تواند از آن‌ها استفاده کند به شرح زیر است:
۳.۱ درخواست دستور تخلیه
در صورتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر رسمی (تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی) باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه سند اجاره، درخواست دستور تخلیه فوری کند. این دستور تخلیه بلافاصله قابل اجراست و نیاز به حکم دادگاه ندارد.
۳.۲ ارائه دادخواست تخلیه به دادگاه
اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد (مثل قراردادهای دستی یا بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی)، موجر باید به دادگاه دادخواست تخلیه ارائه دهد. در این صورت، دادگاه با توجه به شرایط و دلایل ارائه‌شده، حکم تخلیه را صادر می‌کند. برای این کار، لازم است موجر مستندات و مدارک کافی برای اثبات ادعای خود ارائه دهد.
۳.۳ مراجعه به شورای حل اختلاف
طبق قانون جدید، دعاوی مربوط به تخلیه املاک مسکونی با اجاره‌بهای کمتر از مبلغ مشخصی (این مبلغ بسته به شهر و زمان تغییر می‌کند)، در شورای حل اختلاف مطرح میشود. این شورا می‌تواند در صورت ارائه مدارک کافی توسط موجر، حکم تخلیه را صادر کند.
۴. حقوق و وظایف موجر و مستاجر
در طول مدت قرارداد اجاره، موجر و مستاجر دارای حقوق و وظایف متقابلی هستند که باید رعایت شوند.
۴.۱ وظایف موجر
تحویل ملک: موجر موظف است ملک را در وضعیت مناسبی به مستاجر تحویل دهد تا امکان استفاده از آن طبق شرایط قرارداد وجود داشته باشد.
نگهداری و تعمیرات کلی ملک: تعمیرات اساسی و کلی ملک (مانند لوله‌کشی، برق‌کشی اصلی و تعمیرات زیرساختی) بر عهده موجر است.
۴.۲ وظایف مستاجر
پرداخت اجارهبها: مهم‌ترین وظیفه مستاجر، پرداخت منظم اجارهبها است که در قرارداد تعیین شده است.
نگهداری و استفاده مناسب از ملک: مستاجر باید از ملک به گونه‌ای استفاده کند که به ملک آسیب نرسد. همچنین، او موظف است هرگونه خرابی جزئی را که به دلیل استفاده معمولی رخ داده، به هزینه خود تعمیر کند.
تخلیه ملک در پایان مدت: مستاجر موظف است در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کند و به موجر بازگرداند.
۵. موارد استثنائی در تخلیه ملک
در برخی موارد، امکان تخلیه فوری و قانونی ملک وجود دارد که از جمله این موارد میتوان به فوت مستاجر یا بیماری‌های خطرناک اشاره کرد.
۵.۱ فوت مستاجر
با فوت مستاجر، قرارداد اجاره به خودی خود لغو نمیشود، بلکه وراث قانونی مستاجر می‌توانند با ادامه پرداخت اجارهبها به استفاده از ملک ادامه دهند یا قرارداد را به صورت توافقی فسخ کنند.
۵.۲ بیماری‌های خطرناک
در صورتی که فردی در ملک به بیماری‌های خطرناک و مسری مبتلا شود و این امر برای موجر و سایرین مضر باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
۶. مهلت تخلیه ملک و تمدید قرارداد
در بسیاری از موارد، مستاجر پس از دریافت حکم تخلیه از دادگاه، مدت کوتاهی فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. این مدت معمولاً به اندازه ۱۵ روز از زمان ابلاغ حکم است، اما ممکن است با توافق موجر و مستاجر به صورت دیگری تنظیم شود.
۷. خسارات ناشی از عدم تخلیه
اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره یا صدور حکم تخلیه، همچنان در ملک باقی بماند و از تخلیه خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست خسارت بابت عدم تخلیه به موقع ملک بدهد. این خسارت می‌تواند شامل اجرت‌المثل مدت اشغال ملک (اجاره‌بهایی که مستاجر می‌بایست در صورت تمدید قرارداد می‌پرداخت) و خسارات احتمالی دیگر باشد.
۸. فسخ قرارداد اجاره
در برخی موارد، موجر یا مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد در قانون مشخص شده است و به موارد زیر بستگی دارد:
۸.۱ حق فسخ مستاجر
مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند اگر:
موجر به تعهدات خود مانند انجام تعمیرات اساسی عمل نکند.
ملک دارای معایبی باشد که امکان استفاده از آن به طور جدی محدود شود.
۸.۲ حق فسخ موجر
موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند اگر:
مستاجر از ملک به نحو غیرمجاز استفاده کند.
مستاجر بدون رضایت موجر، ملک را به دیگری واگذار کند.
۹. تنظیم قرارداد اجاره رسمی و غیررسمی
برای جلوگیری از بروز مشکلات در تخلیه ملک، تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی توصیه میشود. قراردادهای رسمی امکان صدور دستور تخلیه فوری را فراهم می‌آورند و از پیچیدگی‌های حقوقی تخلیه کاسته میشود. در مقابل، قراردادهای غیررسمی نیازمند مراجعه به دادگاه و طرح دعوی تخلیه هستند.
۱۰. مدارک لازم برای ارائه درخواست تخلیه
برای ارائه درخواست تخلیه به دادگاه یا دفاتر اسناد رسمی، مدارکی مانند قرارداد اجاره، مدارک مالکیت موجر، مدارک شناسایی موجر و مستاجر و گاهی رسید پرداخت اجارهبها لازم است. ارائه تمامی این مدارک به روند تخلیه سرعت می‌بخشد.
۱۱. نکات کلیدی در تخلیه قانونی ملک
برای داشتن فرایندی روان و بدون مشکل در تخلیه ملک، بهتر است به نکات زیر توجه شود:
تنظیم قرارداد شفاف: قرارداد اجاره باید به وضوح حقوق و وظایف طرفین را تعیین کند.
استفاده از مشاوره حقوقی: در صورت بروز اختلاف، مشاوره با وکیل متخصص در زمینه اجاره و تخلیه می
۱. گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان گرفتن دستور تخلیه به عواملی مانند نوع قرارداد اجاره (رسمی یا غیررسمی)، شلوغی دادگاه‌ها یا شوراهای حل اختلاف، و همکاری مستاجر بستگی دارد.
قرارداد رسمی: اگر قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، موجر می‌تواند به دفترخانه مراجعه کرده و درخواست دستور تخلیه فوری کند. این فرایند معمولاً در مدت یک هفته تا ۱۰ روز انجام میشود.
قرارداد غیررسمی: در این حالت، موجر باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند. فرایند رسیدگی در این موارد ممکن است بین دو هفته تا دو ماه زمان ببرد، بسته به اینکه مستاجر در جلسات حضور یابد یا خیر.
در شرایط خاص، ممکن است با ارائه دلایل اضطراری (مثل خسارت سنگین به ملک) و درخواست فوری، این مدت کاهش یابد.
—
نکته :با توجه به قانون جدید شورای حل اختلاف دعوای تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است.
۲. نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری به دادگاه صلح
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری:
ریاست محترم دادگاه صلح حوزه قضایی …
با سلام و احترام
اینجانب (نام و نام خانوادگی موجر) به عنوان موجر، در تاریخ … یک قرارداد اجاره رسمی/غیررسمی با خوانده، آقای/خانم (نام و نام خانوادگی مستاجر) منعقد نموده‌ام. مدت قرارداد در تاریخ … به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری نموده است.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با پایان مدت اجاره، ملک باید تخلیه شود. علیرغم درخواست کتبی و حضوری، مستاجر اقدام به تخلیه نکرده و در حال حاضر در حال تصرف غیرقانونی ملک است.
لذا تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک مسکونی واقع در (آدرس دقیق ملک) به استناد قرارداد اجاره و مدارک پیوست را دارم.
مدارک پیوست:
1. قرارداد اجاره
2. سند مالکیت
3. رسید پرداخت اجارهبها یا گواهی عدم پرداخت
با احترام
(نام و امضا)
—
۳. نمونه تعهدنامه تخلیه ملک
تعهدنامه تخلیه ملک
اینجانب (نام و نام خانوادگی مستاجر)، فرزند …، به شماره ملی …، به موجب این سند تعهد می‌نمایم که ملک مسکونی واقع در (آدرس دقیق ملک) را که از آقای/خانم (نام و نام خانوادگی موجر) اجاره نموده‌ام، حداکثر تا تاریخ … تخلیه نمایم و کلیه اموال و وسایل شخصی خود را از ملک خارج کرده و ملک را در وضعیت مطلوب و بدون خسارت به موجر تحویل دهم.
در صورت عدم تخلیه در تاریخ مقرر، موجر حق دارد از مراجع قانونی جهت تخلیه ملک اقدام نموده و هرگونه خسارت احتمالی را مطالبه نماید.
نام و امضا مستاجر: …
تاریخ: …
—
۴. ماده قانونی مربوط به دستور تخلیه فوری
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تصریح می‌کند که:
در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با ارائه قرارداد اجاره‌ای که در دفاتر اسناد رسمی یا مراجع قضایی ثبت شده است، درخواست دستور تخلیه فوری ملک را به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه کند.
این ماده به موجر این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی کامل، دستور فوری برای تخلیه ملک دریافت کند.
—
۵. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
پس از دریافت حکم تخلیه یا دستور تخلیه، مراحل زیر باید انجام شود:
1. ابلاغ حکم به مستاجر:
این کار از طریق واحد اجرای احکام دادگستری یا شورای حل اختلاف انجام میشود. مستاجر معمولاً یک مهلت قانونی (معمولاً ۳ تا ۷ روز) برای تخلیه ملک دارد.
2. پیگیری اجرا:
اگر مستاجر پس از مهلت تعیین‌شده، ملک را تخلیه نکرد، واحد اجرای احکام وارد عمل شده و ملک را تخلیه می‌کند.
3. استفاده از نیروی انتظامی:
در مواردی که مستاجر مقاومت کند، با هماهنگی مراجع قضایی، نیروی انتظامی برای اجرای حکم دخالت می‌کند.
4. تحویل ملک به موجر:
پس از تخلیه، ملک به موجر تحویل داده میشود. موجر باید دقت کند که ملک را بدون خسارت تحویل بگیرد.
۶. نمونه لایحه تخلیه ملک مسکونی
ریاست محترم دادگاه/دادگاه صلح حوزه قضایی …
موضوع: لایحه دفاعیه در خصوص درخواست تخلیه ملک مسکونی
اینجانب (نام و نام خانوادگی موجر)، به شماره ملی …، به موجب قرارداد اجاره رسمی/غیررسمی منعقد شده در تاریخ …، ملک مسکونی خود واقع در (آدرس دقیق ملک) را به آقای/خانم (نام مستاجر) اجاره داده‌ام.
با توجه به اینکه مدت اجاره در تاریخ … به پایان رسیده و مستاجر علیرغم درخواست‌های مکرر اینجانب از تخلیه ملک خودداری کرده است، درخواست تخلیه ملک را مطرح کرده‌ام.
دلایل و مستندات ارائه‌شده:
1. اتمام مدت قرارداد اجاره طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر
2. درخواست‌های مکتوب برای تخلیه
3. گواهی عدم پرداخت اجارهبها (در صورت وجود)
لذا با استناد به موارد فوق، تقاضای صدور حکم تخلیه فوری ملک مسکونی را از آن مقام محترم دارم.
با احترام
نام و امضا: …
تاریخ: …
—
۷. مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم
طبق جدیدترین قوانین و رویه‌ها، مستاجر پس از ابلاغ حکم تخلیه یا دستور تخلیه، معمولاً ۳ تا ۷ روز کاری مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند.
در صورتی که مستاجر در این مدت ملک را تخلیه نکند:
موجر می‌تواند اجرای حکم را از مراجع قضایی بخواهد.
در صورت لزوم، نیروی انتظامی برای اجرای حکم وارد عمل میشود.
—
۸. سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه
برای تسریع در گرفتن حکم تخلیه، نکات زیر را رعایت کنید:
1. تنظیم قرارداد رسمی:
قرارداد اجاره را در دفترخانه اسناد رسمی ثبت کنید تا امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود داشته باشد.
2. ارائه مدارک کامل:
تمامی مدارک لازم (قرارداد، سند مالکیت، گواهی عدم پرداخت اجارهبها) را به مرجع رسیدگی ارائه کنید.
3. استفاده از شورای حل اختلاف:
برای دعاوی کوچک، مراجعه به شورای حل اختلاف سریع‌تر از دادگاه است.
4. طرح دعوی دستور تخلیه فوری:
به جای دادخواست تخلیه عادی، درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کنید.
در صورتی که قرارداد رسمی نباشد، ابتدا باید به دادگاه مراجعه کرده و با دلایل محکم، حکم تخلیه را دریافت کنید.
9- تفاوت تخلیه فوری با تخلیه عادی چیست؟
1. تعریف تخلیه فوری
تخلیه فوری به حالتی اطلاق میشود که موجر بتواند بدون نیاز به طی مراحل طولانی دادرسی و با استفاده از قرارداد اجاره رسمی (ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمی) یا شروط خاص قانونی، دستور تخلیه ملک را از دادگاه یا دفترخانه دریافت کند.
مدت زمان: معمولاً یک هفته تا ۱۰ روز.
شرایط الزامی: نیازمند قرارداد رسمی یا اجارهنامه تنظیم‌شده مطابق قانون مصوب سال ۱۳۷۶ است.
—
۲. تعریف تخلیه عادی
تخلیه عادی حالتی است که موجر برای بازپس‌گیری ملک خود مجبور است مراحل کامل دادرسی را طی کند، زیرا یا قرارداد اجاره رسمی نیست یا مستاجر به شروط قرارداد عمل نکرده و موضوع به دعوی کشیده شده است.
مدت زمان: ممکن است چند هفته تا چند ماه طول بکشد.
شرایط الزامی: نیازی به قرارداد رسمی نیست، اما باید اسناد کافی برای اثبات ادعای خود ارائه شود.
| تخلیه عادی | تخلیه فوری | ویژگی |
|
طولانی تر ( چند هفته تا چند ماه بسته به نوع دعوی و تراکم پرونده ها) |
کوتاه (حدود یک هفته تا 10 روز) | مدت زمان رسیدگی |
|
نیازی به قرار داد رسمی نیست (قرارداد غیر رسمی یا حتی شفاهی قابل قبول است اما اثبات آن دشوار تر است) |
نیازمند قرارداد رسمی(ثبت شده در دفتر اسناد رسمی یا باکد رهگیری) | شرط قرارداد رسمی |
|
دادگاه عمومی یا دادگاه صالح |
دفتر اسناد رسمی یا دادگاه صالح ( در موارد ساده) | مرجع رسیدگی |
|
نیازمند دادرسی کامل است. |
دادرسی کامل انجام نمیشود، دستور تخلیه فوری صادر میشود. | لزوم دادرسی |
|
استناد به موارد عمومی قانون مدنی،قانون آیین دادرسی مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر بسته به شرایط دعوی. |
ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر | استناد قانونی |
|
مدارک و دلایل بیشتر برای اثباط تخلف یا تخلیه لازم است،از جمله قرارداد،شهادت شهود،گواهی ها و دلایل دیگر. |
قرارداد اجاره رسمی و مستنداتی مانند رسید پرداخت اجاره بها یا گواهی عدم پرداخت کافی است. | نیاز به دلایل و مستندات |
| ممکن است پس از صدور حکم، چند هفته طول بکشد تا مراحل اجرای حکم آغاز شود. | سریع تر اجرا میشود معمولا در مهلت کوتاهی( 3 تا7 روز پس از صدور دستور) ملک تخلیه میشود. | اجرا |
کدام روش بهتر است؟
تخلیه فوری مناسب است اگر:
قرارداد اجاره شما رسمی باشد (دارای کد رهگیری یا ثبت‌شده در دفترخانه).
مستاجر مدت اجاره را به پایان رسانده و به صورت غیرقانونی ملک را تصرف کرده است.
قصد دارید سریعاً ملک را بازپس بگیرید.
تخلیه عادی مناسب است اگر:
قرارداد اجاره غیررسمی است.
مستاجر به دلایل مختلف مانند عدم پرداخت اجاره یا تخلف از شروط قرارداد، ملک را تخلیه نمی‌کند.
نیاز به ارائه دلایل و مدارک بیشتری برای اثبات تخلف مستاجر دارید.
وکیل تخلیه ملک مسکونی
آقای سلمان احدی، وکیل مجرب و متخصص در امور ملکی و تخلیه ملک، با سال‌ها تجربه موفق در حوزه دعاوی مرتبط با قراردادهای اجاره و تخلیه فوری، آماده ارائه خدمات حقوقی حرفه‌ای است. ایشان با تسلط کامل به قوانین روابط موجر و مستاجر و پیگیری دقیق پرونده‌ها، بهترین راهکارها را برای تسریع در حل مشکلات حقوقی ارائه می‌دهند. برای مشاوره و پیگیری پرونده‌های تخلیه ملک، می‌توانید با شماره 09120466204 تماس بگیرید.
