دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، دعوایی است که مستأجر به‌منظور کسب اجازه قانونی برای انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث، در صورت عدم رضایت موجر، به دادگاه تقدیم می‌کند. این دعوا به مستأجر امکان می‌دهد تا با اخذ حکم قضایی، منافع ملک را به دیگری منتقل کند، بدون آنکه مرتکب تخلف قراردادی شود.

در نظام حقوقی ایران، قرارداد اجاره به‌عنوان یکی از عقود معین، به مستأجر حق استفاده از منافع مال مورد اجاره را می‌دهد. بااین‌حال، انتقال این منافع به شخص ثالث بدون رضایت موجر می‌تواند منجر به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی شود. یکی از این دعاوی، دعوای “تجویز انتقال منافع به غیر” است که در ادامه به‌تفصیل به آن پرداخته می‌شود.

مبانی قانونی دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به این موضوع پرداخته است. بر اساس این ماده، اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد، مستأجر نمی‌تواند بدون رضایت موجر، منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. در صورت عدم رضایت موجر، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند. دادگاه در صورتی با این درخواست موافقت می‌کند که موجر حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر در قبال تخلیه نباشد.

شرایط طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

برای طرح این دعوا، شرایط زیر باید محقق شود:

1. وجود قرارداد اجاره معتبر: بین موجر و مستأجر باید قرارداد اجاره معتبر و قانونی وجود داشته باشد.

2. سلب حق انتقال به غیر در قرارداد: در قرارداد اجاره، باید به‌صراحت حق انتقال منافع به غیر از مستأجر سلب شده باشد.

3. عدم رضایت موجر به انتقال: مستأجر باید ابتدا رضایت موجر را برای انتقال منافع به غیر جلب کند؛ در صورت عدم موافقت موجر، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.

4. عدم تمایل موجر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت: اگر موجر حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر در قبال تخلیه نباشد، مستأجر می‌تواند درخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند.

مراحل طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

1. ارسال اظهارنامه به موجر: مستأجر باید با ارسال اظهارنامه رسمی، رضایت موجر را برای انتقال منافع به غیر جلب کند.

2. تنظیم دادخواست و تقدیم به دادگاه: در صورت عدم موافقت موجر، مستأجر باید دادخواستی مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر تنظیم و به دادگاه صالح تقدیم کند.

3. رسیدگی دادگاه: دادگاه با بررسی مستندات و شرایط، در صورت احراز شرایط قانونی، حکم به تجویز انتقال منافع به غیر صادر می‌کند.

4. انتقال منافع با سند رسمی: پس از صدور حکم قطعی، مستأجر باید ظرف شش ماه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل کند؛ در غیر این صورت، حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد بود.

————-

⇐همچنین میتوانید بخوانید نمونه رای دادگاه تجدید نظر را:

عنوان: (1)- شرایط تجویز انتقال منافع توسط  مستاجر به غیر(2)- ملاک تعیین حق کسب و پیشه و تجارت (3)- آثار صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر

تجویز انتقال منافع توسط مستاجر به غیر مستلزم دو مورد است: نخست این که مالک راضی به انتقال مورد اجاره به غیر نباشد؛ دوم این که نامبرده حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت در قبال تخلیه مورد اجاره به مستاجر نباشد؛ بنابراین چنانچه مستاجر دلیل و مدرکی دال بر امتناع موجر از پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال ارائه نکند، دعوی مذکور مسموع نیست. حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به کسب وپیشه یا تجارتی است که مستمر باشد؛ بنابراین…. ادامه مطلب….

آثار صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر

با صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر، مستأجر می‌تواند منافع مورد اجاره را به شخص ثالثی منتقل کند. مستأجر جدید به‌عنوان قائم‌مقام مستأجر قبلی، از تمامی حقوق و تعهدات مندرج در قرارداد اجاره برخوردار خواهد بود. همچنین، موجر نمی‌تواند به بهانه عدم رضایت اولیه، ادعایی مبنی بر تخلیه ملک یا فسخ قرارداد داشته باشد.

نکات مهم در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

لزوم تنظیم سند رسمی: انتقال منافع به غیر باید حتماً با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

محدودیت زمانی: مستأجر باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع را به غیر منتقل کند؛ در غیر این صورت، حکم صادره بی‌اثر خواهد بود.

تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت: در صورت عدم توافق، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین می‌کند.

جدیدترین تغییرات قانونی در خصوص تجویز انتقال منافع به غیر

تا تاریخ نگارش این مقاله، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ همچنان در خصوص اماکن تجاری حاکم است و تغییرات قابل‌توجهی در این زمینه صورت نگرفته است. بااین‌حال، با توجه به تحولات حقوقی و اقتصادی، پیشنهاد می‌شود مستأجران و موجران همواره از آخرین مقررات و رویه‌های قضایی مطلع باشند.

تجویز انتقال منافع در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برخلاف قانون ۱۳۵۶، مقررات مشخصی برای تجویز انتقال منافع به غیر ندارد. در این قانون، اصل بر آزادی طرفین قرارداد است. ماده ۱۰ قانون مدنی و ماده ۴۶۶ همان قانون نیز بر آزادی قراردادی و شروط توافقی در قرارداد اجاره تأکید دارند.

در این قانون:

اگر در قرارداد اجاره، مستأجر حق انتقال منافع به غیر داشته باشد، می‌تواند بدون نیاز به اجازه موجر این کار را انجام دهد.

اگر حق انتقال منافع در قرارداد سلب شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر این کار را انجام دهد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، در صورت فسخ قرارداد اجاره به دلیل انتقال غیرقانونی منافع، موجر می‌تواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.

————-

⇐نمونه دادخواست بدوی:

PDF:  دادخواست بدوی دعوای تجویز انتقال منافع به غیر به وکالت آقای سلمان احدی.

————-

تفاوت انتقال منافع با انتقال اجاره

1. ماهیت حقوقی انتقال:

انتقال منافع: به معنای واگذاری حق استفاده از منافع مال مورد اجاره به شخص ثالث است، بدون آن‌که قرارداد اجاره اولیه فسخ شود.

انتقال اجاره: مستأجر کل قرارداد اجاره را به شخص ثالث منتقل می‌کند و خود از قرارداد خارج می‌شود.

2. مبنای قانونی:

انتقال منافع: معمولاً در چارچوب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بررسی می‌شود.

انتقال اجاره: تابع توافق طرفین و شرایط قرارداد است.

3. نقش موجر:

انتقال منافع: نیازمند رضایت موجر است یا در صورت عدم رضایت، مستأجر باید از دادگاه تجویز انتقال بگیرد.

انتقال اجاره: در صورت انتقال اجاره، موجر معمولاً باید با انتقال قرارداد اجاره موافقت کند.

4. آثار انتقال:

انتقال منافع: مستأجر اولیه همچنان مسئول تعهدات قرارداد است.

انتقال اجاره: تعهدات مستأجر به شخص جدید منتقل می‌شود.

—

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع

1. صدور حکم قطعی:

دادگاه پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر، این حکم را به طرفین ابلاغ می‌کند.

2. مهلت انتقال منافع:

مستأجر موظف است ظرف شش ماه از تاریخ صدور حکم قطعی، منافع را به غیر منتقل کند.

3. تنظیم سند رسمی:

انتقال منافع باید با تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد.

4. اطلاع به موجر:

مستأجر جدید یا مستأجر قبلی باید موجر را از انجام انتقال منافع مطلع کند تا ارتباط حقوقی برقرار شود.

5. انقضای حکم:

در صورت عدم انتقال منافع در مدت شش ماه، حکم صادره از درجه اعتبار ساقط می‌شود.

لایحه دفاعیه در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و احترام،
اینجانب [نام موکل]، به‌عنوان مستأجر ملک موضوع قرارداد اجاره مورخ [تاریخ]، در پاسخ به دعوای مطروحه توسط موجر محترم، نکات زیر را به استحضار می‌رسانم:

1. تأیید قرارداد اجاره:
قرارداد اجاره منعقده بین اینجانب و موجر محترم، قرارداد معتبر و قانونی است که به موجب آن، اینجانب از حق استفاده از منافع ملک برخوردار بوده‌ام.

2. استناد به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:
بر اساس این ماده، در صورت عدم رضایت موجر برای انتقال منافع، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ حکم تجویز انتقال، منافع را به غیر واگذار کند.

3. عدم تمایل موجر به پرداخت حق کسب و پیشه:
موجر محترم علی‌رغم مذاکرات متعدد، حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نشده است. این امر نشان‌دهنده لزوم دخالت دادگاه در صدور مجوز انتقال منافع است.

4. حفظ حقوق قانونی موجر:
درخواست تجویز انتقال منافع به غیر، به‌هیچ‌وجه به حقوق قانونی موجر خللی وارد نمی‌کند؛ بلکه صرفاً تضمینی برای جلوگیری از تضییع حقوق اینجانب است.

5. درخواست صدور حکم:
با عنایت به موارد فوق و مستند به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، استدعا دارم حکم بر تجویز انتقال منافع به غیر صادر فرمایید.

با احترام
[نام وکیل یا مستأجر]
[امضا]

معرفی گروه حقوقی سلمان احدی

گروه حقوقی سلمان احدی، به سرپرستی آقای سلمان احدی، وکیل پایه یک دادگستری با شماره پروانه ۵۲۶۰۹، در تهران فعالیت می‌کند. این گروه با تخصص در زمینه‌های مختلف حقوقی، از جمله دعاوی مربوط به اجاره و انتقال منافع، آماده ارائه خدمات مشاوره و وکالت به موکلین محترم است.

دفتر این گروه در شهرک غرب، چهارراه درختی، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳ واقع شده و

شماره تماس آن 09120466204 میباشد.