معامله معارض

معاملهٔ معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که در آن مالک یک مال، آن را بیش از یک‌بار و به افراد مختلف منتقل می‌کند. این عمل می‌تواند به تضاد در مالکیت و بروز مشکلات حقوقی بین خریداران منجر شود. به‌عنوان مثال، فردی ملکی را ابتدا به شخصی می‌فروشد و سپس همان ملک را مجدداً به شخص دیگری واگذار می‌کند.

انواع معامله معارض

معامله معارض به صورت کلی به چند دسته تقسیم می‌شود که بر اساس نوع اسناد و وضعیت مال مورد معامله تعیین می‌گردد:

1. معامله معارض با سند عادی و رسمی:
در این نوع، مالک ابتدا مال خود را با یک سند عادی به شخصی منتقل می‌کند و سپس همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری می‌فروشد. از آنجا که سند رسمی دارای اعتبار بیشتری است، سند رسمی غالباً مقدم بر سند عادی قرار می‌گیرد، مگر اینکه اثبات شود سند رسمی به قصد ضرر به دیگری تنظیم شده است.

2. معامله معارض با دو سند رسمی:
در این حالت، مالک مال را ابتدا با سند رسمی به فردی منتقل می‌کند و سپس همان مال را مجدداً با سند رسمی دیگری به فرد دیگری واگذار می‌کند. این نوع از معامله معارض بسیار حساس است و غالباً نیاز به بررسی دقیق از سوی دادگاه دارد.

3. معامله معارض با دو سند عادی:
در این وضعیت، مال مورد نظر دو بار با اسناد عادی به فروش می‌رسد. گرچه از لحاظ حقوقی، اسناد عادی به اندازهٔ اسناد رسمی معتبر نیستند، اما اگر این موضوع در دادگاه اثبات شود، معاملهٔ دوم می‌تواند باطل اعلام گردد.

سند معارض چیست؟

سند معارض به سندی گفته می‌شود که با یک یا چند سند رسمی دیگر در خصوص یک مال یا حق واحد، تضاد دارد. این تضاد زمانی رخ می‌دهد که دو یا چند سند رسمی مختلف، حقوق یا مالکیت یکسانی را به افراد متفاوتی نسبت دهند. وجود چنین اسنادی می‌تواند منجر به پیچیدگی‌های قانونی شود، زیرا هرکدام از اسناد ادعای اعتبار دارند و این امر نیازمند بررسی و تعیین تکلیف توسط مراجع قانونی است.

————-

نمونه رای قضایی:

عنوان: مصداق معامله معارض

چنانچه شخصی با سند عادی ملکی را به دیگری انتقال دهد و سپس همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک بگذارد،عمل وی مصداق بزه معامله معارض است.ادامه مطلب….

————-

تفاوت معاملهٔ معارض با فروش مال غیر

تفاوت اصلی بین معاملهٔ معارض و فروش مال غیر در مالکیت فروشنده است. در معاملهٔ معارض، فروشنده مالک مال است، اما آن را به دو یا چند نفر مختلف می‌فروشد یا منتقل می‌کند؛ یعنی یک مال را چند بار معامله می‌کند. اما در فروش مال غیر، فروشنده اصلاً مالک مال نیست و مال متعلق به شخص دیگری است. در معاملهٔ معارض، مسئله بر سر تضاد در اسناد مالکیت است، ولی در فروش مال غیر، فرد بدون اجازهٔ صاحب اصلی، مال او را می‌فروشد که نوعی کلاهبرداری محسوب می‌شود.

تفاوت معاملهٔ معارض با معاملهٔ فضولی

در معاملهٔ معارض، فروشنده مال را به دو یا چند نفر مختلف می‌فروشد که باعث تضاد در مالکیت می‌شود. اما در معاملهٔ فضولی، فردی بدون داشتن حق قانونی، مال را به شخص دیگری می‌فروشد و این معامله نیاز به تأیید مالک اصلی دارد. در معاملهٔ فضولی، مالک می‌تواند با تأیید یا رد معامله، وضعیت را مشخص کند؛ ولی در معاملهٔ معارض، مشکل بر سر تضاد در اسناد مالکیت است.

شرایط تحقق جرم معاملهٔ معارض

برای اینکه عملی به‌عنوان معاملهٔ معارض شناخته شود، شرایط زیر باید محقق گردد:

1. انجام دو معامله برای یک مال: فرد باید مال خود را حداقل دوبار بفروشد یا منتقل کند.

2. سند رسمی برای معاملهٔ دوم: معاملهٔ دوم باید حتماً با سند رسمی انجام شود.

3. سوءنیت: فروشنده باید قصد داشته باشد که با این کار به دیگری ضرر برساند.

مجازات معاملهٔ معارض

مطابق مادهٔ ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هرکس به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.

پیامدهای معاملهٔ معارض

انجام معاملهٔ معارض می‌تواند پیامدهای زیر را به‌دنبال داشته باشد:

ابطال معاملهٔ دوم: دادگاه می‌تواند معاملهٔ دوم را باطل کند.

بازگرداندن مال: فردی که ملک را به‌صورت قانونی خریداری کرده، می‌تواند ملک خود را پس بگیرد.

جبران خسارت: فردی که در این معامله متضرر شده است، می‌تواند خسارت خود را از فروشنده تقاضا کند.

معامله معارض زمین

معارض زمین به وضعیتی اشاره دارد که یک قطعه زمین توسط مالک آن، بیش از یک‌بار فروخته یا واگذار شود. این مسئله به‌ویژه در معاملات زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها یا زمین‌های شهری که اسناد آن‌ها گاه به‌طور ناقص تنظیم می‌شود، رایج است. زمین معارض می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

زمین‌هایی که به نام شخص خاصی ثبت نشده‌اند: ممکن است مالک، بدون ثبت زمین در اداره ثبت، آن را به افراد مختلف واگذار کند.

زمین‌هایی که دارای معارضات ثبتی‌اند: گاهی ممکن است در اداره ثبت، دو سند رسمی برای یک زمین صادر شود که باعث بروز معامله معارض می‌گردد.

————

نمونه لایحه دفاعی معامله معارض

ضمانت اجرای معامله معارض
ضمانت اجرای معامله معارض در قانون ثبت اسناد و املاک ایران و قوانین کیفری پیش‌بینی شده است. ضمانت اجرا شامل موارد زیر می‌شود:

1. جنبه کیفری (مجازات):
مطابق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک:

> «هرکس به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم می‌شود.»
این مجازات برای مقابله با سوءاستفاده از حق و ایجاد تضاد در مالکیت وضع شده است.

2. جنبه حقوقی (ابطال معاملات):

ابطال معامله دوم:
دادگاه می‌تواند معامله دوم را که به‌عنوان معارض شناخته می‌شود، باطل اعلام کند.

الزام به جبران خسارت:
فروشنده موظف است خسارات وارده به خریدارانی که به واسطه معامله معارض متضرر شده‌اند، جبران کند.

3. جنبه مدنی (استرداد مال):
در صورت اثبات معامله معارض، خریدار اول می‌تواند مال یا زمین مورد معامله را پس بگیرد و از خریدار دوم نیز شکایت کند.

4. تعلیق اجرای اسناد معارض:
چنانچه دو سند معارض (عادی یا رسمی) برای یک مال صادر شده باشد، دادگاه می‌تواند اجرای هر دو سند را تا زمان تعیین تکلیف نهایی متوقف کند.

نکات مهم در خصوص معامله معارض:

معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود تا معامله معارض محسوب شود.

در معامله معارض، سوءنیت فروشنده یا تنظیم‌کننده سند نقش اساسی دارد.

اسناد عادی در مقایسه با اسناد رسمی از اعتبار کمتری برخوردارند، اما در صورت اثبات سوءنیت، اسناد عادی نیز می‌توانند تأثیرگذار باشند.

خریداران باید پیش از خرید مال، وضعیت ثبتی آن را استعلام کنند تا از وقوع چنین معاملاتی جلوگیری شود.

راهکارهای پیشگیری از وقوع معاملهٔ معارض

برای جلوگیری از وقوع معاملهٔ معارض و حفظ حقوق خریداران، توصیه‌های زیر مفید است:

استعلام وضعیت ثبتی ملک: پیش از خرید ملک، از وضعیت ثبتی آن در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک استعلام کنید تا از مالکیت فروشنده اطمینان حاصل شود.

تنظیم سند رسمی: همواره معاملات خود را به‌صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

مشاوره با وکیل متخصص: پیش از انجام معاملات مهم، با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از صحت و سقم معامله اطمینان حاصل کنید.

معرفی گروه حقوقی سلمان احدی

گروه حقوقی سلمان احدی با مدیریت آقای سلمان احدی، وکیل پایه یک دادگستری، در زمینه‌های مختلف حقوقی از جمله حقوق خانواده، حقوق کیفری و حقوق ملکی فعالیت می‌کند. این گروه با رویکردی متعهدانه و حرفه‌ای، همواره در تلاش است تا بهترین مشاوره و دفاع را به موکلان خود ارائه دهد.

جهت ارتباط با شماره 09120466204 تماس حاصل نمایید.