الزام به تحویل مال فروخته شده (مبیع):
در قراردادهای خریدوفروش و به‌اصطلاح مبایعه‌نامه‌ها، مبیع یا همان مال مورد معامله می‌بایست توسط فروشنده به خریدار تحویل گردد. در برخی از قراردادها، فروشندگان از تحویل مال به دلایل گوناگون خودداری می‌کنند. در چنین شرایطی دادخواست الزام به تحویل مبیع راهکاری برای رسیدن حق به خریدار است.
در این صفحه، در مورددعوی الزام به تحویل مبیع و نیز نحوه طرح و رسیدگی به آن مطالبی ذکرشده است.
در برخی موارد، علی‌رغم آنکه خریدار به‌تمامی تعهدات خود عمل نموده، فروشنده به دلیل سود بیشتر و به گمان اینکه بتواند با فسخ یا راضی کردن خریدار به قبول فسخ، مال مورد معامله را به قیمت بیشتری بفروشد، از تحویل آن خودداری می‌نماید.
روند پیگیری الزام به تحویل مبیع:
الزام به تحویل به مبیع در چنین شرایطی بر اساس رویه‌های موجود در دادگاه‌ها دارای دو سرنوشت است:
رویه اول، بر اساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، فردی را صالح برای طرح دعوی الزام به تحویل می‌داند که مالک مال مورد معامله به‌حکم سند رسمی است. بنابراین، چنانچه میان طرفین قولنامه یا مبایعه‌نامه تنظیم‌شده باشد، خریدار قبل از دعوی الزام به تحویل مورد معامله می‌بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
رویه دوم، به قولنامه یا مبایعه‌نامه وجاهت و اعتبار قانونی بخشیده و بر اساس مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی، دعوی خریدار را برای الزام به تحویل می‌پذیرد.
نظر گروه تحقیقاتی وکیل سلمان احدی :به نظر ما نظر گروه دوم با نظم عمومی جامعه تطابق بیشتری خواهد داشت ودلیلی وجود ندارد که کسی که پول مالی را پرداخت کرده نتواند الزام فروشنده را به تحویل آن بخواهد وسند رسمی برای مطالبه نباید موضوعیت داشته باشد بلکه طریقیت داردوهرکس مال است باید بتواند ما خودرا از فروشنده به هر طریقی مطالبه کند .البته اخیرا با توجه به نظرشورای نگهبان درخصوص ماده 22 ومنسوخ دانستن این ماده میتوان باز نظر دوم را تقویت کرد.
نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع:
خواهان دعوی می‌بایست دادخواست الزام به تحویل مبیع را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید. مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه، کپی مبایعه‌نامه یا سند و سایر مدارک است.
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود. در مورد خودرو ابتدا، هزینه دادرسی حداقل مقوم به بیست میلیون و صد هزار ریال می‌گردد تا پس از کارشناسی در دادگاه هزینه دادرسی آن دقیقاً تعیین گردد.
چنانچه خواهان مالک سند رسمی نباشد، بهتر است هم‌زمان با دادخواست الزام به تحویل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح گردد تا با قرار رد استماع دعوی مواجه نشود.
قاضی بر اساس مدارک ارائه‌شده توسط خواهان و نیز دفاعیات خوانده، اقدام به صدور رأی می‌نماید.
پس از قطعی شدن حکم به نفع خواهان، از طریق اجرای احکام، حکم موردنظر ارجاع می‌گردد.
ضمانت اجرای قانونی عدم تحویل مبیع ( ملک )
1– اجبار فروشنده به تسلیم با استفاده از حق فسخ : خریدار می تواند به استناد ماده 376 قانون مدنی فروشنده را به تسلیم مبیع اجبار کند مطابق ماده مذکور در صورت تاخیر در تسلیم مبیع با ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود هرگاه اجبار ممتنع ممکن نباشد و محکمه نیز نتواند ممتنع را به تسلیم موضوع مجبور کند خریدار و فروشنده به عنوان اخرین حربه حق فسخ دارند زیرا هدف نهایی از بیع، ایفای تعهدات ناشی از آنست و این امر امر یکی از اصول مسلم حقوقی است
2- ایجاد حق حبس : به موجب ماده 377 قانون مدنی ” هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع با ثمن خوداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد در اینصورت هر کدام از مبیع با ثمن که حال باشد، تسلیم می شود
ضمانت اجرای قرردادی عدم تحویل مبیع ( ملک )
الزام فروشنده به تحویل یا تسلیم مبیع ریشه قردادی داشته و ملزم بودن فروشنده به تسلیم ناشی از شرط و تعهد ضمنی در عقد بیع است. مطابق قواعد عمومی قراردادها فروشنده و خریدار میتوانند ضمانت اجرای مناسبی را برای متخلف پبیش بینی کنند مانند اینکه شرط شود که در صورت عدم تسلیم به موقع مبیع، قرارداد خوبه خود منفسخ شود یا مشروط له بتواند وجه التزام را مطالبه نماید.
مبیع همان مالی است که در عقد بیع یا همان خرید و فروش، مورد داد و ستد واقع می گردد و فروشنده را با بیع می نامند
تحویل یا تسلیم مبیع نیز یعنی دادن مال مورد معامله به تصرف مشتری به گونه‌ای که خریدار بتواند هر نوع تصرفی که بخواهد انجام دهد و مانعی برای آن نباشد
مال مورد معامله و امکان تسلیم آن( یعنی امکان تحویل به خریدار) از شروط اساسی برای صحت معامله است که فقدان آن در برخی موارد موجب بطلان بیع می گردد، لیکن در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که در صورتی که پس از عقد قرارداد با همان مبایعه نامه فروشنده از تحویل کالا به خریدار امتناع نماید چه باید کرد؟ و فروض مختلف آن را بررسی می نماییم
چنانچه پس از عقد بایع از تسلیم مبیع امتناع نماید و مال مورد معامله موجود، و در دست فروشنده باشد خریدار می تواند با تهیه و تنظیم دادخواست با خواسته الزام فروشنده به تحویل کالا یا همان مال مورد معامله، از دادگاه صالح بخواهد و دادگاه پس از بررسی قرار داد و خصوصاً زمان تحویل مبیع در صورتی که برای تحویل زمانی مشخص نشده باشد یا زمان تحویل سپری شده باشد حکم به تحویل آن به خریدار صادر می نماید
تحویل مبیع غیر منقول
تحویل مبیع غیر منقول یکی از اقسام دعاوی ملکی است که دارای مقررات خاص می باشد، در این دعوای حقوقی خریدار ملک، الزام فروشنده را به تسلیم آن می خواهد و با توجه به اینکه صدور حکم به تحویل مبیع فرع بر اثبات مالکیت خواهان است ابتدا دادگاه به مالکیت خواهان (خریدار) رسیدگی می‌نماید و در صورت اثبات مالکیت و انقضای مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار حکم به تحویل آن صادر می نماید
البته در صورتی که قرارداد بین طرفین از نوع پیش فروش آپارتمان باشد رعایت ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان ها ضرورت دارد و خریدار ابتدا باید از طریق داوری خواسته خویش را مطرح نماید و در صورتی که از آن طریق در فرصت قانونی رای داوری صادر نشود خریدار می تواند به دادگاه صالح که همان دادگاهی است که ملک در حوزه آن قرار دارد مراجعه نماید
یکی از مواردی که در این دعاوی حقوقی بسیار اهمیت دارد و بایستی مورد توجه قرار بگیرد این است که در تحویل مبیع غیر منقول یا تحویل ملک این دعوای حقوقی باید به همراه الزام به تنظیم سند رسمی اقامه گردد زیرا با توجه به مقررات ماده 22 قانون ثبت دادگاه ها فقط کسی را که سند رسمی به نام ایشان است مالک می شناسد و اگر در موردی، خریدار هنوز سند رسمی ندارد این دعوا را فراخ کند امکان رد دعوای ایشان وجود دارد
بنابراین نظر مقررات متعدد و پیچیدگی فنی این دعاوی حقوقی بهتر است شهروندان پیش از اقدام در خصوص موضوع خویش با وکلای متخصص در دعاوی ملکی مشاوره نمایند و یا از خدمات وکالتی وکلای متخصص بهره مند گردند.
نکات حقوقی دعوای الزام به تحویل مبیع:
1-چنانچه، خوانده دعوی الزام به تحویل مبیع مالک سند رسمی نباشد، باید تمامی ایادی بالادست آن تا رسیدن به مالک سند رسمی طرف مقابل دعوی قرار گیرند.
2-چنانچه، فروشنده از تحویل مبیع بر اساس قرارداد خودداری نماید، خریدار می‌تواند از حق حبس استفاده نموده و مبلغ مربوط به تحویل مبیع را تا زمان تحویل پرداخت ننماید.
3-چنانچه پس از حکم دادگاه، تحویل مبیع ممکن نباشد و یا فروشنده از این کار خودداری نماید، خریدار می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.
4-الزام به تحویل مبیع، یکی از پیچیده‌ترین دعاوی مالی است که طرح آن حتماً نیازمند وکیل است. بنابراین، پیشنهاد می‌شود با بهترین وکیل مالی یا بهترین وکیل ملکی در دسترس خود، مشاوره حقوقی تلفنی و یا حضوری نمایید.
نمونه رای الزام به تحویل مبیع
دادنامه: 9309970221200236 مورخ: 1393/03/12
رای بدوی
در خصوص دعوی آقای الف.الف. با وکالت آقای ع.الف. و ب.ب. به خواسته الزام به تحویل مبیع به شماره پلاک ثبتی 92 اصلی دو هزار متر مربع؛ نظر به کپی قرارداد عادی 91/6/5 قبول امضاء ذیل آن توسط خوانده که دلالت بر ابتیاع دو هزار متر مربع زمین مشاع داشته و عدم پرداخت ثمن معامله که موجل بوده مانع از تحویل مبیع نمی باشد با این وصف خواسته خواهان ثابت بوده و دادگاه مستنداً به بند 3 ماده 362 و 338 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به تحویل دوهزار متر مربع زمین مشاعی به شرح توصیف در قرارداد عادی 91/6/5 به خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
دادرس علی البدل دادگاه عمومی حقوقی ملارد – امین نژاد
رای تجدید نظر
آقای م.ص. به طرفیت آقای الف.الف. نسبت به دادنامه شماره 1425 – 92/11/27 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ملارد تجدیدنظرخواهی کرده است براساس دادنامه موصوف دعوی تجدیدنظرخوانده به خواسته الزام به تحویل مبیع جزء پلاک ثبتی 92 اصلی به متراژ دوهزار متر مربع با اتکا به قرارداد عادی مورخ 5/6/91 مورد پذیرش قرار گرفته حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به تحویل دوهزار متر مربع زمین مشاعی به شرح توصیف در قرارداد عادی مورخ 91/6/5 صادر شده است اینک با بررسی محتویات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی طرفین به عقیده این دادگاه دادنامه معترض عنه به جهات ذیل مخدوش بوده و قابل تایید نمی باشد اولاً: در قراردادهایی که طرفین، تعهدات متقابلی در قبال یکدیگر دارند یک طرف معامله در صورتی می تواند الزام طرف دیگر به اجرای تعهد را بخواهد که اثبات نماید به تعهدات قراردادی خویش عمل کرده است در مانحن فیه چون تجدیدنظرخوانده (خریدار) حسب اقرار خود بخشی از ثمن را پرداخت نکرده فلذا مستحق دریافت مبیع نمی باشد ثانیاً دعوی الزام به تحویل ملک فرع بر اثبات مالکیت است در دعوی حاضر دلیلی که مثبت مالکیت تجدیدنظرخواه و یا حتی تجدیدنظرخوانده باشد ارائه نگردیده است ثالثاً: حسب ادعا ملک مشاعی است و تجدیدنظرخوانده دو هزار متر مشاع از آن را خریداری کرده است با توجه به اینکه تحویل ملک مشاع قانوناً مستلزم موافقت سایر شرکا است در دعوی حاضر شرکا ملک طرف دعوی قرار نگرفته اند با توجه به جهات یاد شده دعوی تقدیمی به کیفیت مطروحه قابل پذیرش نبوده از این رو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن پذیرش اعتراض، دادنامه تجدیدنظرخواسته که در مخالفت با موازین قانونی و مستندات پرونده صادر شده نقض می گردد آنگاه با توجه به استدلال فوق الذکر و به استناد ماده 2 قانون مرقوم ،قرار عدم استماع دعوی بدوی صادر و اعلام می گردد. این رای قطعی است.
رئیس شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران – مستشار دادگاه
دوبحری – قیصری
شما میتوانید برای مشاوره تلفنی تنها با پرداخت 220.000 هزار تومان نامحدود مشاوره گرفته و یا برای سپردن وکالت خود تماس بگیرید.
09120466204 وکیل سلمان احدی.
