حق شفعه
حق شفعه به معنی خرید سهم شریک دیگر در مال مشاعی است. در این مقاله، شرایط، ویژگی‌ها و نکات حقوقی مهم در مورد حق شفعه توضیح داده شده است. اگر قصد دارید از این حق در معاملات خود استفاده کنید، این مقاله به شما کمک خواهد کرد تا با دقت بیشتری اقدام کنید.
1-حق شفعه و نکات جالب توجه آن
/حق-شفعه یا /حق-شفعه-و-نکات-جالب-توجه-آن
حق شفعه: تعریف و نکات مهم
حق شفعه یکی از اصول مهم در حقوق مدنی است که هدف آن جلوگیری از ضرر برای شرکای یک مال مشاعی است. در حقیقت، این حق به شریک اجازه می‌دهد تا با پرداخت مبلغی که شریک دیگر برای سهم خود تعیین کرده، صاحب سهم وی گردد. قانونگذار از قرار دادن این حق در قانون مدنی به دنبال حمایت از حقوق شرکای مشاعی است تا در صورت انتقال سهم یکی از شرکا به شخص ثالث، حقوق شریک دیگر محفوظ بماند.
به‌ویژه در اموال غیرمنقول مانند زمین‌ها، املاک و مستغلات، این حق از اهمیت بیشتری برخوردار است. چراکه انتقال سهم یک شریک می‌تواند سبب بروز مشکلات جدید در مدیریت و بهره‌برداری از مال مشاعی شود. به همین دلیل، این قانون به‌طور ویژه از مالکیت واحد حمایت می‌کند.
2-شرایط ایجاد حق شفعه
حق شفعه تنها زمانی برای شریک ایجاد میشود که شرایط خاصی در خصوص مال مشاعی و شرکای آن برقرار باشد. این شرایط به شرح زیر است:
1. غیرمنقول بودن مال: طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق شفعه تنها زمانی برای شریک ایجاد میشود که مال غیرمنقول باشد. به این معنا که مال باید ذاتاً غیرمنقول بوده و به‌طور طبیعی از ویژگی‌های یک ملک، زمین یا ساختمان برخوردار باشد. در صورتی که یک ملک از طریق فرآیندهای انسانی مانند ساخت و ساز به اموال غیرمنقول تبدیل شود، این قانون شامل حال آن نخواهد شد. همچنین در صورتی که یک درخت یا ملک و بنای آن بدون زمین آن فروخته شود، برای شریک شفعه ایجاد نمی‌شود.
2. مشاع بودن مال: حق شفعه فقط در صورتی برای شریک ایجاد میشود که مال مشاعی باشد. در واقع، این حق در صورتی اعمال میشود که مال به‌طور مشترک بین چند نفر قرار گرفته باشد و هیچ‌کدام از شرکا سهم خود را به‌طور مستقل و مجزا به کسی نفروخته باشد. در صورتی که مال به‌طور کامل تقسیم شود، دیگر شرایط برای اعمال این حق وجود نخواهد داشت. در این صورت، هر شریک می‌تواند سهم خود را به فرد ثالثی بفروشد بدون اینکه شریک دیگر حق شفعه داشته باشد.
3. قابلیت تقسیم مال غیرمنقول: در صورتی که مال غیرمنقول قابل تقسیم باشد، حق شفعه ایجاد میشود. برای مثال، اگر یک زمین به چند بخش تقسیم‌پذیر باشد و شریک بخواهد بخشی از آن را به فروش برساند، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کند. این ویژگی مخصوص به املاکی است که قابلیت تقسیم دارند و در اموالی که تقسیم‌پذیر نیستند، این حق قابل اعمال نخواهد بود.
4. انتقال از طریق بیع حق شفعه: تنها در صورتی به وجود می‌آید که مال از طریق بیع (فروش) به شخص ثالث منتقل شود. بنابراین، اگر یکی از شرکای یک مال مشاعی، سهم خود را از طریق هبه، وقف یا هر نوع انتقال دیگری به شخص ثالث منتقل کند، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود. این نکته بسیار مهم است، زیرا بسیاری از افراد ممکن است تصور کنند که این حق برای تمام انواع انتقال‌های مالکیت به وجود می‌آید.
5. تعداد شرکا باید دو نفر باشد: در صورتی که در یک مال غیرمنقول بیش از دو نفر شریک باشند، و یکی از آن‌ها سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، برای سایر شرکا حق شفعه ایجاد نمی‌شود. بنابراین، باید حداقل دو شریک در مال مشاعی باشند تا این حق برای شریک دیگر به‌وجود آید. در این شرایط حتی اگر شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، برای شریک دیگر هیچ‌گونه حق شفعه‌ای ایجاد نمی‌شود.
6. انتقال تمام حصه توسط شریک: یکی از نکات مهم در مورد حق شفعه این است که برای ایجاد این حق، شریک باید تمام سهم خود را به شخص ثالث منتقل کند. اگر شریک تنها بخشی از سهم خود را به فروش برساند، برای شریک دیگر این حق ایجاد نمی‌شود. این ویژگی باعث میشود که شریک نتواند از این حق برای خرید بخشی از ملک استفاده کند.
7. فوریت حق شفعه حق شفعه فوریت دارد، به این معنا که شریک به محض اطلاع از فروش سهم شریک دیگر باید اقدام کند. هر گونه تأخیر در استفاده از این حق می‌تواند منجر به از دست دادن آن شود. این فوریت به‌ویژه در مورد املاک غیرمنقول مانند زمین‌ها و املاک ضروری است.
8. قدرت شفیع به پرداخت ثمن: برای اینکه حق شفعه برای شریک اجرایی شود، او باید توانایی پرداخت مبلغ معامله (ثمن) را داشته باشد. در صورتی که شفیع قادر به پرداخت ثمن نباشد، نمی‌تواند از این حق استفاده کند. به عبارت دیگر، ادعای اعسار یا عدم تمکن مالی از سوی شفیع نمی‌تواند مانع از اجرای این حق شود.
9. این حق ازجمله خیارات فوری است: به‌طور کلی، حق شفعه یکی از خیارات فوری است. به این معنی که شریک باید فوراً پس از اطلاع از انتقال سهم شریک خود، نسبت به پرداخت ثمن اقدام کند و در غیر این صورت، این حق از بین می‌رود.
جهل شفیع و اثر آن بر حق شفعه
یکی از موضوعات پیچیده در این زمینه “جهل شفیع” است. زمانی که یکی از شرکا از انتقال سهم شریک دیگر بی‌خبر باشد، حق شفعه برای او از بین نمی‌رود. هر زمان که شریک از این انتقال مطلع شود، می‌تواند برای خرید سهم منتقل‌شده اقدام کند. قانونگذار در این زمینه تصریح کرده که ادعای جهل شفیع پذیرفته میشود و نیازی به اثبات آن ندارد.
زمانی که بیع به‌طور صحیح انجام شود، حق شفعه برای شریک ایجاد میشود. این حق به‌طور قانونی از آثار بیع صحیح است و اگر بیع به هر دلیلی باطل شود، حق شفعه برای شریک وجود نخواهد داشت. در صورتی که شریک قصد اعمال این حق را داشته باشد، باید تمامی سهم شریک را خریداری کند و نمی‌تواند این حق را تنها نسبت به بخشی از ملک اعمال کند.
ویژگی‌های حق خرید سهم مشاعی
حق شفعه ویژگی‌های خاصی دارد که آن را از سایر حقوق متفاوت می‌کند. این ویژگی‌ها عبارتند از:
مالی بودن: این حق با پرداخت ثمن معادل سهم شریک ایجاد میشود.
عینی بودن: دادگاه تنها حکم اعلامی برای آن صادر می‌کند، زیرا این حق از ابتدا برای شفیع ایجاد شده است.
حقوق ممتاز: در صورتی که شریک ورشکسته شود یا سهم او توقیف گردد، شفیع می‌تواند سهم را خریداری کند.
وراثتی بودن: این حق به وراث منتقل میشود، مگر اینکه یکی از وراث از آن صرف‌نظر کند.
اسقاط حق شفعه
بر اساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی، شفیع می‌تواند حق شفعه خود را اسقاط کند. این اسقاط می‌تواند به‌صورت کلامی یا عملی باشد و حتی شفیع می‌تواند با خریدار از طریق مصالحه، این حق را از خود ساقط کند.
چگونگی اقدام برای اخذ به شفعه
شفیع می‌تواند برای اجرای حق شفعه از دو روش استفاده کند:
1. از طریق صلح و سازش: در این روش، خریدار با توضیح مسائل به شریک خود، اقدام به خرید سهم شریک می‌کند.
2. از طریق دادگاه: در صورتی که سازش ممکن نباشد، شفیع می‌تواند با ارسال اظهارنامه اعتراض خود را اعلام کرده و در صورت عدم توجه طرف مقابل، دادخواست اخذ به شفعه به دادگاه صالح ارائه کند.
حق شفعه برای موقوف علیهم
طبق ماده ۸۱۱ قانون مدنی، اگر حصه یکی از شرکا وقف باشد، متولی یا موقف علیهم حق اخذ به شفعه ندارند. این موضوع در مواردی که مال غیرمنقول، مشترک بین طلق و موقف علیهم باشد، اجرایی نمی‌شود. با این حال، این موضوع نیاز به اصلاحات قانونی دارد.
نتیجه‌گیری:
حق شفعه یکی از حقوق مهم در معاملات املاک مشاعی است که به شرکا این امکان را می‌دهد که در صورت فروش سهم شریک به شخص ثالث، آن سهم را خریداری کنند. این حق به‌ویژه برای جلوگیری از تغییرات ناخواسته در شراکت و حفظ مالکیت مشترک اهمیت دارد. شروطی مانند غیرمنقول بودن مال، مشاع بودن و انتقال از طریق بیع برای اعمال این حق ضروری است.
در صورتی که شما به‌عنوان شریک در یک مال مشاعی با فروش سهم شریک خود مواجه شدید، مشاوره حقوقی و کمک از یک وکیل متخصص می‌تواند به شما در استفاده به‌موقع از این حق کمک کند. وکیل با دانش کامل از قوانین می‌تواند فرآیند حقوقی را به‌طور دقیق و سریع انجام دهد و از تضییع حقوق شما جلوگیری کند. انتخاب وکیل مناسب برای پیگیری این مسائل حقوقی، گامی مهم در حفظ حقوق شماست.
نمونه دادخواست حق شفعه
مشخصات دادخواست‌دهنده (خواهان):
نام و نام خانوادگی: علی رضایی
شماره ملی: ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰
آدرس: تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۵
مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: مهدی احمدی
شماره ملی: ۰۹۸۷۶۵۴۳۲۱
آدرس: تهران، خیابان انقلاب، پلاک ۱۰
موضوع دعوا:
اعمال حق شفعه و الزام به انتقال مالکیت
بهای خواسته:
[مبلغ سهم مورد نظر]
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه حقوقی [شماره شعبه]
با سلام و احترام
اینجانب علی رضایی، به عنوان شریک در ملکی به شماره پلاک ثبتی ۱۲۳۴۵۶، به مساحت [ذکر مساحت ملک]، به موجب شراکت با آقای مهدی احمدی شناخته می‌شوم. اخیراً آقای احمدی بدون اطلاع و رضایت اینجانب اقدام به فروش سهم خود به شخص ثالث، خانم زهرا مرادی، نموده است.
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اینجانب به عنوان شریک حق شفعه دارم و خواستار اولویت در خرید سهم فروخته شده می‌باشم. نظر به این که این معامله بدون اطلاع بنده صورت گرفته است، از دادگاه محترم تقاضای اعمال حق شفعه و صدور حکم به انتقال مالکیت سهم فروخته شده به اینجانب را دارم.
لذا با استناد به مواد ۸۰۸ و ۸۰۹ قانون مدنی، از محضر دادگاه محترم درخواست رسیدگی و صدور حکم به انتقال سهم مذکور به نام اینجانب را دارم.
با تشکر و احترام،
علی رضایی
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]
—
نمونه رأی دادگاه در مورد حق شفعه
رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقای علی رضایی، فرزند محمد، با کد ملی ۱۲۳۴۵۶۷۸۹۰، به طرفیت آقای مهدی احمدی، با خواسته اعمال حق شفعه و انتقال مالکیت سهم فروخته شده از پلاک ثبتی ۱۲۳۴۵۶ به مساحت [ذکر مساحت]، دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات ارائه شده و با توجه به شهادت شهود و قرارداد ارائه شده، به این نتیجه رسیده که معامله انجام شده بدون اطلاع و رضایت خواهان صورت گرفته است.
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق تقدم خرید برای خواهان محرز گردیده است. لذا دادگاه، دعوای خواهان را موجه تشخیص داده و به استناد مواد ۸۰۸ و ۸۰۹ قانون مدنی، حکم به الزام خوانده به انتقال مالکیت سهم فروخته شده به آقای علی رضایی صادر و اعلام می‌دارد. هزینه دادرسی نیز بر عهده خوانده خواهد بود.
رئیس شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی تهران
تاریخ صدور رأی: [تاریخ]
نقش وکیل متخصص در مسائل حق شفعه:
در مواردی که به حق شفعه مرتبط میشود، یک وکیل متخصص در امور حقوقی می‌تواند نقشی حیاتی ایفا کند. وکیل با بررسی دقیق مستندات و شرایط موجود، می‌تواند به شفیع کمک کند تا حق خود را در کوتاه‌ترین زمان ممکن اعمال کند و از تضییع حقوقش جلوگیری نماید. همچنین، در صورت بروز مشکلات حقوقی پیچیده یا نیاز به طرح دعوا در دادگاه، وکیل می‌تواند به‌طور مؤثر و حرفه‌ای از حقوق موکل خود دفاع کند.
بنابراین، در صورتی که شما نیز با موضوعات مربوط به حق شفعه مواجه شدید، به‌ویژه در زمینه خرید و فروش املاک مشاعی یا حقوق مرتبط با آن، حتماً از خدمات یک وکیل معتبر و با تجربه بهره‌مند شوید تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید و فرآیند قانونی را به درستی طی کنید. انتخاب یک وکیل خوب می‌تواند تضمین‌کننده این باشد که در مسیر حقوقی خود با کمترین مشکلات و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نتیجه مطلوب برسید.
وکیل پایه یک دادگستری سلمان احدی 09120466204
