حق شفعه چیست؟ شرایط اخذ به شفعه، مهلت، مدارک و نحوه طرح دعوا

حق شفعه یکی از حقوق مهم و در عین حال استثنایی در معاملات املاک مشاع است. این حق در شرایط خاص به یکی از دو شریک اجازه می‌دهد پس از فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، با پرداخت ثمن معامله، سهم فروخته‌شده را تملک کند.

به شخصی که دارای این حق است شفیع و اقدام او برای استفاده از این حق اخذ به شفعه گفته می‌شود.

حق شفعه در همه معاملات املاک مشاع وجود ندارد و برای ایجاد آن باید شرایط ماده ۸۰۸ قانون مدنی و سایر مقررات مربوط به شفعه وجود داشته باشد.

حق شفعه به زبان ساده چیست؟

فرض کنید یک زمین قابل تقسیم، به‌صورت مشاع متعلق به دو نفر است.

یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث می‌فروشد.

اگر شرایط قانونی حق شفعه وجود داشته باشد، شریک دیگر می‌تواند مبلغی را که خریدار بابت سهم پرداخته است به او بدهد و سهم فروخته‌شده را تملک کند.

بنابراین حق شفعه را نباید صرفاً «حق تقدم برای خرید» دانست؛ زیرا پس از تحقق بیع و ایجاد شرایط قانونی، شفیع می‌تواند با اخذ به شفعه، سهم فروخته‌شده را تملک کند.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی و حق شفعه

مبنای اصلی حق شفعه ماده ۸۰۸ قانون مدنی است.

بر اساس این ماده، اگر مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را از طریق بیع به شخص ثالث منتقل کند، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت قیمتی که مشتری داده است، حصه فروخته‌شده را تملک کند.

از این ماده چند شرط اساسی برای حق شفعه استخراج می‌شود.

شرایط ایجاد حق شفعه

۱. مال باید غیرمنقول باشد

قاعده ماده ۸۰۸ مربوط به مال غیرمنقول است.

زمین یکی از روشن‌ترین مصادیق آن محسوب می‌شود.

همچنین طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی، اگر بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

بنابراین در هر پرونده باید دقیقاً مشخص شود موضوع معامله چیست و آیا شرایط قانونی مال مورد شفعه وجود دارد یا خیر.

۲. مال باید قابل تقسیم باشد

ماده ۸۰۸ صراحتاً از «مال غیرمنقول قابل تقسیم» صحبت کرده است.

بنابراین قابلیت تقسیم مال یکی از شرایط مهم ایجاد حق شفعه است.

این موضوع در بعضی پرونده‌های آپارتمان، ساختمان و املاکی که از نظر ثبتی یا فنی قابلیت افراز آنها محل اختلاف است، اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

۳. مال باید مشاع باشد

یکی دیگر از شرایط اصلی، وجود حالت اشاعه است.

یعنی سهم هر شریک در جزء جزء مال مشترک وجود داشته باشد.

اگر ملک قبلاً به‌طور صحیح تقسیم یا افراز شده باشد و هر شخص مالک مستقل قسمت خود باشد، صرف همسایگی دو ملک باعث ایجاد حق شفعه نمی‌شود.

البته ماده ۸۱۰ قانون مدنی درباره اشتراک در ممر یا مجری، حکم خاصی دارد.

 

این مطلب را هم بخوانید:

فروش ملک مشاع

 

۴. مال باید بین دو نفر مشترک باشد

یکی از مهم‌ترین شرایط حق شفعه این است که مال موردنظر بین دو نفر مشترک باشد.

اگر ملک بین سه نفر یا تعداد بیشتری مشترک باشد، قاعده ماده ۸۰۸ درباره حق شفعه به شکل معمول قابل اعمال نیست.

۵. انتقال باید از طریق بیع باشد

حق شفعه اصولاً زمانی ایجاد می‌شود که شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند.

بنابراین هر نوع انتقال مالکیت موجب ایجاد حق شفعه نمی‌شود.

برای مثال، انتقال واقعی سهم از طریق:

• هبه
• صلح
• وقف

اصولاً مشمول حکم ماده ۸۰۸ نیست.

البته اگر عنوان ظاهری قرارداد با ماهیت واقعی آن متفاوت باشد، موضوع باید با توجه به اسناد و دلایل پرونده بررسی شود.

۶. خریدار باید شخص ثالث باشد

مطابق ماده ۸۰۸، سهم باید به شخص ثالث فروخته شده باشد.

در واقع ورود شخص ثالث به شراکت یکی از عناصر اساسی موضوع شفعه است.

• آیا شریک باید تمام سهم خود را بفروشد؟

یکی از اشتباهات رایج این است که گفته شود:

«حق شفعه فقط زمانی ایجاد می‌شود که شریک تمام سهم خود را بفروشد.»

این عبارت به این شکل، شرط صریح ماده ۸۰۸ قانون مدنی نیست.

بنابراین اگر بخشی از حصه مشاع شریک فروخته شده باشد، موضوع باید بر اساس ماهیت معامله و شرایط قانونی بررسی شود و نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه تمام سهم فروخته نشده، حق شفعه را بدون بررسی منتفی دانست.

اما پس از ایجاد حق شفعه نسبت به مبیع، ماده ۸۱۵ قانون مدنی اصل را بر این قرار داده که شفیع نمی‌تواند حق خود را فقط نسبت به قسمتی از مبیع مورد شفعه اعمال کند؛ بلکه باید نسبت به تمام آن اقدام کند یا از حق خود صرف‌نظر نماید.

این دو موضوع نباید با یکدیگر اشتباه شوند.

حق شفعه در ملک سه‌نفره

اگر ملکی متعلق به سه یا چند شریک باشد، شرط «بین دو نفر مشترک باشد» مقرر در ماده ۸۰۸ وجود ندارد.

بنابراین صرف فروش سهم یکی از شرکا باعث ایجاد حق شفعه برای سایر شرکا بر مبنای ماده ۸۰۸ نمی‌شود.

این مسئله یکی از اولین موضوعاتی است که پیش از طرح دعوای اخذ به شفعه باید بررسی شود.

حق شفعه در آپارتمان

وجود حق شفعه در آپارتمان را نباید بدون بررسی وضعیت ملک قطعی دانست.

یکی از شرایط ماده ۸۰۸، قابل تقسیم بودن مال غیرمنقول است.

در نتیجه در املاک آپارتمانی باید وضعیت عرصه، اعیان، قابلیت تقسیم یا افراز و نحوه مالکیت طرفین بررسی شود.

در برخی نظریات حقوقی نیز با توجه به استثنایی بودن حق شفعه، بر تفسیر محدود شرایط آن تأکید شده است.

بنابراین نمی‌توان گفت هرگاه دو نفر مالک مشاع یک آپارتمان باشند، فروش سهم یکی از آنها الزاماً حق شفعه ایجاد می‌کند.

شفعه در راه یا مجرای مشترک

ماده ۸۱۰ قانون مدنی یک وضعیت خاص را پیش‌بینی کرده است.

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را همراه با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری می‌تواند تحت شرایط قانونی دارای حق شفعه باشد؛ حتی اگر در خود ملک فروخته‌شده شریک مشاع نباشد.

اما اگر ملک بدون حق ممر یا مجری فروخته شود، چنین حقی بر این مبنا ایجاد نمی‌شود.

حق شفعه در ملک وقفی

مطابق ماده ۸۱۱ قانون مدنی، اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارند.

 

این مطلب را هم بخوانید:

خرید و فروش مال وقفی

 

حق شفعه در صلح

حق شفعه اصولاً مربوط به بیع است.

اگر انتقال واقعی سهم از طریق عقد صلح انجام شده باشد، شرایط ماده ۸۰۸ برای ایجاد حق شفعه وجود ندارد.

به همین دلیل تشخیص ماهیت واقعی قراردادی که میان شریک و شخص ثالث منعقد شده اهمیت زیادی دارد.

حق شفعه در هبه

اگر شریک سهم خود را واقعاً به دیگری هبه کند، انتقال از طریق بیع صورت نگرفته است و در نتیجه حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ ایجاد نمی‌شود.

اما در صورت اختلاف درباره صوری بودن یا ماهیت واقعی معامله، باید اسناد و دلایل پرونده بررسی شود.

• آیا بیع فاسد حق شفعه ایجاد می‌کند؟

خیر.

مطابق ماده ۸۱۳ قانون مدنی:

در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد.

بنابراین وجود یک بیع صحیح از مقدمات مهم ایجاد حق شفعه است.

در مقابل، طبق ماده ۸۱۴ قانون مدنی، خیاری بودن بیع به خودی خود مانع اخذ به شفعه نیست.

• مبلغی که شفیع باید پرداخت کند چقدر است؟

بر اساس ماده ۸۰۸، شفیع باید قیمتی را که مشتری داده است بپردازد.

بنابراین مبنا اصولاً قیمت روز کارشناسی ملک نیست.

برای مثال اگر سهم مشاع با شرایط قانونی به مبلغ ۵ میلیارد تومان فروخته شده باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل افزایش قیمت روز ملک گفت شفیع باید قیمت جدید کارشناسی را پرداخت کند.

البته اگر درباره ثمن واقعی معامله اختلاف وجود داشته باشد، موضوع اثبات مبلغ واقعی پرداخت‌شده اهمیت پیدا می‌کند.

• اگر قیمت نوشته‌شده در مبایعه‌نامه صوری باشد چه می‌شود؟

گاهی ممکن است شفیع ادعا کند ثمن درج‌شده در قرارداد واقعی نیست یا طرفین برای جلوگیری از اعمال حق شفعه مبلغ غیرواقعی اعلام کرده‌اند.

در چنین شرایطی مسئله از یک محاسبه ساده خارج می‌شود و دادگاه باید بر اساس ادله و اسناد موجود درباره ثمن واقعی معامله تصمیم بگیرد.

گردش حساب بانکی، رسیدهای پرداخت، قرارداد، اقرار طرفین و سایر ادله می‌توانند حسب مورد اهمیت داشته باشند.

• آیا شفیع باید توان پرداخت ثمن را داشته باشد؟

اعمال حق شفعه با پرداخت ثمنی که مشتری داده ارتباط مستقیم دارد.

بنابراین شخصی که قصد اخذ به شفعه دارد باید موضوع تأدیه ثمن معامله را جدی بگیرد.

طرح دعوا بدون آمادگی برای پرداخت ثمن می‌تواند مشکلات اساسی در پرونده ایجاد کند.

به همین دلیل پیش از هر اقدامی باید مبلغ واقعی معامله و امکان تأمین آن بررسی شود.

حق شفعه فوری است..

مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی:

حق شفعه فوری است.

بنابراین شفیع نمی‌تواند پس از اطلاع از فروش سهم شریک، بدون دلیل موجه مدت طولانی سکوت کند و هر زمان که خواست حق خود را اعمال نماید.

با این حال قانون برای فوریت، تعداد روز یا ماه مشخصی مانند «۱۰ روز» یا «یک ماه» تعیین نکرده است.

تشخیص رعایت فوریت با توجه به شرایط پرونده، زمان اطلاع شفیع، امکان اقدام و سایر اوضاع و احوال انجام می‌شود.

• فوریت حق شفعه از چه زمانی محاسبه می‌شود؟

در عمل، زمان آگاهی شفیع از وقوع معامله و اطلاعات لازم برای اعمال حق اهمیت اساسی دارد.

اگر شخص واقعاً از فروش بی‌اطلاع بوده باشد، نمی‌توان صرفاً از تاریخ تنظیم قرارداد نتیجه گرفت که حق او به علت تأخیر ساقط شده است.

با این حال پس از اطلاع، باید بدون تأخیر نامتعارف اقدام کند.

به همین دلیل اثبات تاریخ اطلاع شفیع ممکن است به یکی از مهم‌ترین اختلافات پرونده تبدیل شود.

• آیا ارسال اظهارنامه برای حق شفعه لازم است؟

ارسال اظهارنامه می‌تواند اقدام بسیار مفیدی باشد؛ زیرا ممکن است به اثبات تاریخ اعلام اراده شفیع و اقدام سریع او کمک کند.

اما اظهارنامه را نباید به عنوان تنها روش قانونی اعمال حق شفعه معرفی کرد.

با توجه به فوری بودن حق، در بسیاری از پرونده‌ها بهتر است اقدامات لازم برای تأدیه ثمن و طرح دعوا بدون اتلاف وقت انجام شود.

 

این مطلب را هم بخوانید:

اظهارنامه قضایی

 

مراحل اقدام برای اخذ به شفعه

روند یک پرونده می‌تواند به شکل زیر باشد:

• چه کسانی باید در دعوای اخذ به شفعه خوانده باشند؟

تعیین خواندگان صحیح اهمیت زیادی دارد.

در پرونده معمول اخذ به شفعه، وضعیت حقوقی فروشنده و خریدار سهم مشاع باید مورد توجه قرار گیرد و دعوا باید به نحوی مطرح شود که رأی صادرشده نسبت به اشخاص مؤثر در معامله قابلیت اجرا داشته باشد.

بنابراین نمونه دادخواست‌هایی که فقط فروشنده یا فقط یکی از اشخاص مرتبط با معامله را بدون بررسی وضعیت پرونده طرف دعوا قرار می‌دهند، ممکن است با ایراد مواجه شوند.

مدارک لازم برای دعوای اخذ به شفعه

حسب شرایط پرونده، مدارک زیر می‌توانند اهمیت داشته باشند:

1. سند مالکیت شفیع
2. سند مالکیت ملک مشاع
3. مبایعه‌نامه فروش سهم شریک
4. سند رسمی انتقال در صورت تنظیم
5. استعلام ثبتی ملک
6. مدارک مربوط به تعداد شرکا
7. مدارک مربوط به قابلیت تقسیم یا افراز ملک
8. مدارک مربوط به ثمن معامله
9. رسیدهای بانکی و پرداخت‌ها
10. اظهارنامه ارسالی
11. مدارک مربوط به تاریخ اطلاع از معامله
12. شهادت شهود در موارد قابل استناد
13. پیام‌ها و مکاتبات طرفین
14. سایر ادله مؤثر در اثبات شرایط حق شفعه

• آیا می‌توان فقط بخشی از سهم فروخته‌شده را به شفعه گرفت؟

اصل ماده ۸۱۵ قانون مدنی این است که حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اعمال کرد.

صاحب حق باید یا از حق خود صرف‌نظر کند یا نسبت به تمام موردی که حق شفعه نسبت به آن ایجاد شده اقدام نماید.

البته ماده ۸۱۲ درباره معامله‌ای که مبیع متعدد است و فقط بعضی از آن قابلیت شفعه دارد، حکم خاص خود را مقرر کرده است.

• اگر خریدار بعداً ملک را به شخص دیگری بفروشد چه می‌شود؟

این موضوع بسیار مهم است.

مطابق ماده ۸۱۶ قانون مدنی، اخذ به شفعه بر معاملاتی که مشتری پس از عقد بیع و پیش از اخذ به شفعه نسبت به مورد شفعه انجام داده اثر می‌گذارد.

بنابراین انتقال بعدی ملک لزوماً به این معنا نیست که حق شفیع خودبه‌خود از بین رفته است.

در چنین پرونده‌ای باید زنجیره معاملات و اشخاصی که بعداً نسبت به ملک حق پیدا کرده‌اند به‌دقت بررسی شود.

اسقاط حق شفعه

• آیا حق شفعه به ارث می‌رسد؟

بله.

مطابق ماده ۸۲۳ قانون مدنی، اگر شفیع پس از ایجاد حق شفعه فوت کند، این حق به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.

اما نحوه اعمال آن میان چند وارث مقررات خاصی دارد.

ماده ۸۲۴ مقرر کرده اگر یک یا چند وارث حق خود را اسقاط کنند، سایر وراث نمی‌توانند حق شفعه را فقط نسبت به سهم خود اعمال کنند؛ بلکه باید از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اقدام نمایند.

نمونه دادخواست اخذ به شفعه

این نمونه صرفاً ساختار عمومی دارد و خواسته و خواندگان باید بر اساس وضعیت ثبتی و قراردادی هر پرونده تنظیم شوند

• حق شفعه تا چند روز اعتبار دارد؟

قانون تعداد روز مشخصی تعیین نکرده است؛ اما ماده ۸۲۱ حق شفعه را فوری می‌داند. بنابراین پس از اطلاع از معامله باید بدون تأخیر نامتعارف اقدام شود.

• اگر ملک سه شریک داشته باشد حق شفعه وجود دارد؟

قاعده ماده ۸۰۸ مربوط به مالی است که بین دو نفر مشترک باشد؛ بنابراین در ملک دارای سه یا چند شریک، شرایط معمول این ماده وجود ندارد.

• آیا در صلح حق شفعه وجود دارد؟

اگر انتقال واقعاً از طریق عقد صلح انجام شده باشد، حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ که مربوط به بیع است ایجاد نمی‌شود.

• آیا در هبه حق شفعه وجود دارد؟

در هبه واقعی نیز انتقال از طریق بیع انجام نشده و حق شفعه موضوع ماده ۸۰۸ ایجاد نمی‌شود.

آیا رضایت شریک برای فروش سهم مشاع لازم است؟

اصل فروش سهم مشاع توسط مالک آن را نباید با حق شفعه یکی دانست. شریک می‌تواند در حدود مالکیت خود سهم مشاع را منتقل کند؛ اما اگر شرایط ماده ۸۰۸ ایجاد شود، شریک دیگر ممکن است حق اخذ به شفعه داشته باشد.

• قیمت حق شفعه قیمت روز ملک است؟

خیر. ماده ۸۰۸ از قیمتی صحبت می‌کند که مشتری پرداخت کرده است، نه قیمت کارشناسی روز ملک.

• اگر خریدار ملک را دوباره بفروشد حق شفعه از بین می‌رود؟

لزوماً خیر. ماده ۸۱۶ درباره معاملات بعدی مشتری نسبت به مورد شفعه حکم خاصی دارد و وضعیت معاملات بعدی باید در پرونده بررسی شود.

• آیا حق شفعه قابل بخشیدن یا اسقاط است؟

بله. مطابق ماده ۸۲۲ حق شفعه قابل اسقاط است.

• آیا حق شفعه به ارث می‌رسد؟

بله. طبق ماده ۸۲۳ حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.

• آیا برای اخذ به شفعه حتماً باید اظهارنامه فرستاد؟

ارسال اظهارنامه می‌تواند برای اثبات اقدام سریع و اعلام رسمی اراده مفید باشد، اما نباید آن را جایگزین اقدامات اصلی و فوری لازم برای اعمال حق دانست.

وکیل حق شفعه در سعادت‌آباد و شهرک غرب

پرونده‌های اخذ به شفعه به دلیل استثنایی و فوری بودن این حق نیازمند بررسی دقیق اسناد هستند.

تعداد شرکا، قابلیت تقسیم ملک، نوع قرارداد انتقال، ثمن واقعی معامله، تاریخ اطلاع شفیع و اقدامات او پس از اطلاع می‌توانند مستقیماً بر نتیجه پرونده تأثیر بگذارند.

به همین دلیل در پرونده‌های مربوط به حق شفعه  بهتر است قبل از طرح دعوا، سند مالکیت، وضعیت ثبتی و قرارداد فروش به‌صورت تخصصی بررسی شود.

گروه حقوقی سلمان احدی

شماره تماس: 09120466204

آدرس: تهران، شهرک غرب، بلوار دادمان، خیابان سپهر، خیابان کوثر، پلاک ۷، طبقه ۶، واحد ۲۳.