وکیل سلمان احدی بیان مطالب حقوقی وکیفری و وکالت در دعاویی
مقالات مرتبط
نسق چیست؟
در ایران قدیم تقسیمات مختلفی در مورد زمین ها رایج بود و در اکثر مزارع نیاکان ما با کشاورزی و فعالیت در زمین، محصول را به نسبت حقی که داشتند تقسیم می کردند.
اگر مالکیت زمین از آن کس دیگری بود، رعیت متناسب با کار و تلاش و سهم خود، از محصول سهم داشت و اگر مالک خود روی زمین کار میکرد، به حاکم سهم می پرداخت و اگر خان و مالک بود بابت ابزار تولید و زمین و سایر حمایت هایی که از رعیت داشت، سهم مشخصی دریافت میکرد.
در نتیجه اگر رعیت سال ها روی زمین مشخصی کار می کرد از سهم بیشتری بهره می برد و یا حق تقدم و حق ریشه و کار و برداشت با او بود و مالک زمین نیز ترجیح میداد که با رعیت با سابقه بیشتر کار کند.
در دِه های ایران تقسیم زمین عمدتا طی یک سال یا چند سال بصورت بنه بندی، و گاوبندی بود و هر کس روی بنه خود کار می کرد و سهم خود را می برد و سهم مالک نیز پرداخت میشد. رعیت و خانواده او از بنه خود دفاع میکردند و دام خود را در بنه خود به چرا میبردند و در بنه خود باغ و زراعت داشتند.
زمین های نسقی یعنی چه
تحول با اصلاحات ارضی
اما با شروع اصلاحات ارضی در سال ۱۳۳۸مالکیت به شکل خاص در ایران شناخته شد. دولت زمین را از خان ها و مالکان بزرگ گرفت و بین رعیت های همان زمین تقسیم کرد و بر اساس میزان فعالیت و کار مردم روستا، زمین های مرغوب، نیمه مرغوب و نامرغوب تقسیم می شد و البته این تقسیم اراضی بابت لطمه زیادی به ساختار تولید و کار و فعالیت روستا شد.
عده ای از رعیت ها توان و دانش ومدیریت کافی نداشتند و قادر به اداره زمین خود نبودند و در نتیجه آن را یا رها کردند و به شهر رفتند و یا فروختند و کارگر و خوش نشین شدند و یا حق و حقوق خود را اجاره می دادند و یا با گرفتاری های جدید دست و پنجه نرم میکردند.
پراکندگی زمین ها و تکه تکه شدن زمین ها به خصوص پس از مرگ پدر خانواده و ارث بردن فرزندان، ساختار تولید روستا را ویران کرد و سلسله مراتب روستا و کار گروهی و مشاع و همکاری و تقسیم کار قبلی را ویران کرد و در نتیجه اکثریت روستا زیان دیدند و درگیری ها و اختلاف ها نیز باعث شدیدتر شدن این مشکلات شد.
اگر کشاورزی به مدت یک سال روی زمینی کار و فعالیت تولیدی انجام میداد با رعایت شرایطی طبق اصلاحات ارضی مالک مشاع روستا دراراضی مرغوب، نیمه مرغوب و پست محسوب می شد و با پرداخت اقساط ، مالکیت رسمی در زمین دارا میشد.
در عین حال رسم تیول داری نیز برای بهبود وضع روستاییان ایران مورد توجه بود اما در یک کلام می توان گفت که اگر به جای اصلاحات ارضی، تقویت تعاونی ها و نظارت بر کار خان و رعیت صورت میگرفت نتیجه بهتری حاصل میشد.
درمهرماه ۱۳۳۱ با توجه به قانون عمرانی ۱۳۱۶ لایحه زیاد شدن سهم کشاورزان و سازمان عمرانی به تصویب رسید. اما این قوانین نیز نتوانست مشکل ساختاری تولید کشاورزی و زمین داری را حل کند و همچنان مشکلات کشاورزان و صاحبان زمین در روستاها ادامه یافت و هنوز بعد از ۵۰ سال از آن زمان بازهم شاهد ادامه دعواها و شکایت ها در مورد نسق، حق ریشه و مالکیت زمینها هستیم.
طبق برنامه های عمرانی باید در ارتباط با بومی شدن تقسیم اراضی و تولید بیشتر کار می شد اما برنامه های عمرانی نیز توفیق کمی داشت. در برنامه سوم عمرانی شرکتهای تعاونی روستایی بوجود آمد اما این تعاونی ها نیز نتوانستند مشکلات مردم و روستائیان و صاحبان زمین و ورثه آن ها را حل کنند.
فعالیت آموزشی وترویج باسپاه دانش، بهداشت روستا، احداث راه روستا، تاسیس انجمن ده از۱۳۴۲ تا ۱۳۴۶ نیز در برنامه سوم عمرانی تحت شعاع اصلاحات ارضی بود که در نهایت باعث قشربندی روستایی شد و ضمن حل برخی مشکلات، چالشهای جدیدی را نیز ایجاد کرد.
نسق از نظر اصطلاحی عبارت است از حق کشاورزی برای کشت روی زمینی که مالک آن دیگری است
نسق در اصلاحات ارضی
در زمان اجرای قانون اصلاحات اراضی ایران، کسانی که مالکیت زمینهای کشاورزی را به گونه ثبتی در دست داشتند مالک خوانده میشدند. کسانی که به گونه مشروط روی زمینهای مالکان کار میکردند و بخشی از فراورده یا درآمد برآمده از فروش فراورده را در دست مالک قرار می‌دادند کشاورز خوانده میشدند. مساحت زمینهای تحت تصرف و کشت کشاورزان متفاوت بود. از این روی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی، مقدار دقیق زمینهای کشاورزان آماربرداری شد. مساحت سندهای صادر شده برای کشاورزان بر پایه نسق آنان در فرم‌های آماری تعیین میشد.
در مورد نسق زراعتی و حقوق مکتسبه از آن توسط زارع در ماده اول قانون اصلاحات ارضی چنین گفته شده بود:
زارع کسی است که مالک زمین نیست یا دارا بودن یک یا چند عامل زراعتی شخصاً یا به کمک افراد خانواده خود در زمین متعلق به مالک مستقلاً زراعت میکند و مقداری از محصول را به صورت نقدی یا جنسی به مالک می‌دهد.
نسق زراعی یک کشاورز عبارت است از مقدار زمینهای تحت تصرف و کشت وی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران، که برای کشت و آبادانی آن اقدام نموده باشد
نسق‌داری
نسق‌داری یا حق داشتن نسق قابل انتقال و موروثی بوده‌است. دهقان حقی دائمی نسبت به قطعه زمین داشت. دهقانان حق فروش زمین را بنا به شرایط قرارداد مابین خود دارا بودند. سرنسقی عبارت بود از بهایی که دهقان بابت حق کشت زمین به کدخدا میداد.
ارباب می‌بایست به حق دهقان برای زراعت، احترام می‌گذاشت . اگر ارباب دهقانی را اخراج میکرد، باید هزینه خسارت را پرداخت میکرد. از این روی این حق، می‌توانست دائمی به معنای واقعی آن نباشد. اما این حق نسق بود که دهقان را نسبت به خوش نشین، برتری میداد. تنها رعیت‌ها حق نسق داشتند.
حق ریشه،حق نسق یا حقوق زارعانه
حق زارعانه اصطلاحاً، عبارت است از سابقه تصرف و کارکرد زارع مستاجر یا عامل (حسب مورد) بر روی زمین های زراعی مالک جهت عمران، آبادانی و مرغوبیت بخشیدن به آنها و یا ابقای کماکان مرغوبیت آن ها و نهایتا فروش محصولات کشاورزی زمین مرغوب شده. این حق اولین بار در ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ شناسایی شده است و برای اولین بار در تبصره یک از بند الف از ماده اول تصویب نامه ۱۸ بهمن ۱۳۶۱ راجع به قانون اصلاحات ارضی مصوب هیات وزیران بدین‌گونه تعریف شده است “حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است”.
از نظر برخی از حقوقدانان عناصر حق زارعانه عبارتند از زمین زراعتی، عمل زارع، مالک و استمرار عمل زارع که جهت کوتاه نمودن کلام، صرفاً بیان می‌گردد حق زارعانه صرفاً برای زارعین صاحب نسق ایجاد می شود و برای زارعین خوش نشین یا کارگران کشاورزی ایجاد نمی گردد. همچنین حق زارعانه صرفاً در املاک عمده مالکین که ملک خویش را جهت کاشت و بهره برداری در اختیار رعایا قرار می‌دهند ایجاد می‌شود و در املاک خرده مالکینی که خود در املاک خویش مشغول زراعت می باشند نمی گردد.
حق زارعانه در قوانین مختلف پیش بینی شده و در خصوص وجود حقی به نام حق زارعانه تقریباً اختلافی بین حقوقدانان وجود ندارد و صرفاً اختلاف در شرایط تحقق آن می باشد. امروزه قوانین، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، آرای اصراری دیوان عالی کشور و همچنین رویه قضایی دادگاههای حقوقی بر وجود این حق، صحه گذاشته‌اند. رویه قضایی حق زارعانه را علاوه بر اراضی موات، بایر، مراتع و جنگلها در سایر اراضی مشمول اصلاحات ارضی و غیره نیز جاری می داند و عمل زارع در همه اراضی در صورت وجود سایر شرایط، مشمول حق زارعانه می گردد.
مطالب بسیاری در خصوص حق زارعانه وجود دارد از جمله قابلیت نقل و انتقال حق زارعانه و ضرورت یا عدم ضرورت رضایت مالک در نقل و انتقال حق زارعانه، همچنین قابلیت تامین، توقیف و توثیق حق زارعانه و سایر موارد که هر یک نیاز به نوشته ای جداگانه دارد.
لازم به ذکر است در صورتی که ملک مذکور به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده ، قابلیت مطالبه دارد. همچنین این حق در اموال موقوفه نیز قابلیت ایجاد و مطالبه را دارد.
در خصوص اینکه آیا حق زارعانه ابتدائا و قبل از انتزاع ید زارع از ملک، قابلیت مطالبه دارد یا خیر؟ اختلاف نظر است، اما به نظر می‌رسد زارع تنها در صورتی می تواند حق زارعانه خویش را مطالبه نماید که مالک اقدام به انتزاع ید زارع از ملک نموده باشد، در غیر اینصورت مالک تعهدی به پرداخت حق زارعانه ندارد. ضمن آن که حق زارعانه فقط در مواردی ایجاد می‌شود که تصرف زارع در اراضی با اذن مالک بوده باشد. لذا در اراضی غصبی هرچند در اثر عمل زارع، مرغوبیتی ایجاد شده باشد، حق زارعانه ایجاد نمی گردد.
تبدیل نسق به سند
از آنجا که عمل کشاورزان منجر به آبادانی زمین می گشت این حق را داشتند که سند رسمی دریافت کنند. لازم به ذکر است نسق به کشاورز فقط امکان کشاورزی و زراعت بر روی زمین را می داد و نه حق مالکیت نسبت به ملک، مگر آنکه از طریق دادگاه مالکیت به اثبات می رسید.
جهت اینکه نسق به سند تبدیل بشود مراحلی وجود دارد که باید آن مراحل طی بشوند.
چنانچه مدارک کامل باشند به سهولت می توان سند برای ملک نسق دار دریافت کرد.
جهت دریافت سند نکاتی را باید لحاظ نمود، اینکه تنها برای املاکی امکان تهیه سند وجود دارد که به صاحب و یا یکی از اولاد وی امکان دسترسی باشد.
زمین های کشاورزی سابقه داشته و پلاک برای آنها تهیه بشود.
تفاوت ملک نسقی و سند دار
متعاقب اصلاح اراضی املاک نسق، مالک زمین، کشاورزانی محسوب می شدند که دارای نوشته یا سند از زمین های خود بودند، دهقان بر اساس “سرنسقی” بابت حق کشت زمین به کدخدا مبلغی را می پرداخت.
در واقع املاک سند دار با طی نمودن مراحل قانونی و نمونه برداری از سطح خاک قبل از شروع گودبرداری گواهی پایان کار و جواز دریافت کرده اند.
هرچند در خصوص ساختمان های سند دار نیز تخلف ممکن است صورت بگیرد اما این مورد در خصوص ملک نسق دار بیشتر است.
صاحب نسق یعنی چه؟
شما میتوانید از طرق لینک معانی متفاوت آن را بیابید:https://abadis.ir/fatofa/%D8%B5%D8%A7%D8%AD %D8%A8-%D9%86%D8%B3%D9%82/
آیا نسق معتبر است؟
از کجا مطمئن شویم که نسق زمین معتبر است؟
املاک سعادت مشهد ارائه خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد سلام برای املاک 1— برای املاک ملکی **** از اداره ثبت بعد شهرداری بروید بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه حتما انجام شود 2- برای املاک موقوفه و سازمانی و… ****اول اداره ثبت بعد اداره موقوفه مربوط بعد هم شهرداری مربوطه بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه حتما انجام شود 3- برای املاک قولنامه ای**** اول چک کرده مدارک مالکیتی پرس جوی و تحقیق محلی از همسایه حتما انجام شود بعد مشاور از چند مشاور املاک داری مجوز و متخصص منقطه و تطبیق مشخصات ثبتی و …ملک 4- برای املاک در بافت روستای**** مثل باغات و.. حتما اول مدارک و مشخصات ثبتی ملک بعد استعلام و مهم ترین مورد پرس جوی و تحیق محل مخصصوص از شورای روستا و دهیار که در نهایت حتما مهر شورای روستا در متن قولنامه الزامی است خلاصه حتما نکته زیر رو هم در موقع تنظیم قرار داد رعایت کنید الف- قرار داد با کد رهگیری تنظیم کنید ب- یک شاهد همیشه همراخود داشته باشید د– حتما ÷ول فقط به صاحب ملک ÷رداخت کنید طی بانک و حتما رسید دریافت کنید ج– حتما در قولنامه مشخصات بنگاه و امضاء و مهر در حضور شما انجام شود و ساعت اول نخسه قرار داد دریافت کنید. نکته مهم و طلایی 1 – حتما کد رهگیری بگیرید البته با رعایت نکات حقوقی و فنی در تنظیم متن قرار داد ( فقط مشاور املاک مجاز این امکان دارند و اگر کسی میگه ندارم و… حتما داره سر شما کلاه میزاره چون وقتی جواز و مدارک کامل نیست و چون میخواهد از زیر بار قبول مسئولیت تنظیم قرار داد شانه خالی کنه و در صورت مشکل فقط یک حرف می زند من که اینو تنظیم نکرده در دفترم و… پس مطمئن پول شما رو میخوره یک آب هم روش) 2- حتما در تمام قرار داد ها یک شاهد داشته باشید از دوستان نزدیک و سالم همرهتون که در متن قرار داد امضا ء کند و حتما مشخصات خود و کد ملی شو بنویسد( بیشتر امضاء شاهدین بدون نام و نامخانوتدگی و کدملی اثبات سخت است) 3- حتما و مهم ترین نکته انتقال پول و مبلغ حتما به حساب طرف قرار داد واریز کنیدباشه و سعی کنید حتما در قبل هر پرداخت از طرف رسید دستی به همراه امضاء و اثر انگشت و با درج موضوع مبلغ مثلا خرید ملک به ادرس فلان و دو شاهد هم این متن رسید امضاء کنند ( به هیچ عنوان به مشاور املاک پول ندهید) 4-حتما نخسه قرار داد رو در روز اول از مشاور املاک بگیرید تا مدرکی داشته باشید که معامله انجام داده اید چون بعد طرف میزنه زیر همه چیز و میگوید اصلا قرار داد نبوده و…( هیچ شاهدی بالاتر از قلم و کاغذ نیست) 5- همیشه با افراد اگاه و دارای تخصص مشورت کنید که معمولا بهترین این افراد مشاور املاک داری سابقه طولانی هستن الویت سوم الویت دوم بازرسان و بچه های بخش تخلفات صنفی منطقه و الویت اول افراد که در مجموعه دعوی ملکی کار می کنند مثلا وکلا و کارشناس ملک و یا اعضای مستقیم با شکایت اتحادیه املاک و شکایت حقوقی ملکی در ارتباط اند چون اینا اطلاع روز از نحوه بیشترین کلاهبرداری دارند مثلا بیشترین کلاهبرداری پیش فروش ملک است حالا نکات فنی و حقوق چیست ؟ الف – حتما از زمین ملک همراه پش فروش خرید کنید در متن قرار دادب در دفتر اسناد رسمی بعد قولنامه هم ثبت کنید موضوع معامله رو ج- حتما در زمان قرار داد بخواهید که یک ضامن معتبر که میشناسید ضمن اجاری قرار داد قبول کند د- حتما مبلغ طی چند مرحله و با توجه به پیشرفت پروژه پرداخت کنید نه یکجا و.. و نکته آخر حتما این نکته رو ذکر کنید که افزایش قیمت مصالح و اعلام ورشکستگی و… باعث عدم تحویل ملک شده باید طرف مقابل مبلغ رو به عنوان زیان به شما پرداخت کند. 6-همیشه برای این که قولنامه و اجارنامه تنظیم کنید برای این که مبلغ کمتر کمیسیون بدهید به املاک بدون موجوز و قرار داد های دستی اکتفا نکید جون در زمان وقوع اتفاقات خاص مثل عدم تحویل ملک و یا پول و اتفاقات ختص ملکی مثل استفاده غیر مجاز ملک در امور خلاف و… اینها هیچ گونه کمکی به شما نمی کنند. املاک سعادت مشهد آشنایی با الزام دریافت کد رهگیری در زمان عقد قرار داد (خرید ،فروش) و (اجارنامه) همانطور که می دانید در گذشته معاملات و قراردادهای ملکی به صورت دست نویس و پیش بنگاه ها و مشاوران املاک انجام می شد اما به دلیل اینکه دولت بتواند از لحاظ سطح قیمت ها و میزان معاملات آمارهای دقیقی از بازار مسکن بدست بیاورد در سال 1387 بخشنامه ای صادر کرد. که از سال 87 به بعد قراردادهای دست نویس دیگر فاقد اعتبار شد و قانون مشاوران املاک را از تنظیم قراردادهای دست نویس منع کرد. (( مشاورین املا ک مجاز که عضو اتحادیه املاک می باشند . باید کلیه قراردادها را در سایت ثبت معاملات واملاک کشور ثبت و بعد پرینت متن قرارداد راه به همراه کد رهگیری و هولوگرام مخصوص که به امضای طرفین قرار داد و دوشاهد رسید همراه با مهر و امضا متصدی مشاور املاک به طرفین ارائه دهد و گرنه تخلف صنفی شناخته میشوند معمولا مشتری می توانند به اتحادیه املاک شهر مربوط مراجعه کنند و شکایتی تنظیم کند در رابطه با موضوع عدم تحریر قرارداد سیستمی بعد اتحادیه املاک و کمیسیون بازرسی شکایت مشتری را سریعا پیگیری می کند در کوتاه ترین زمان ممکن ، در 2 حالت 1- اگر مشاور املاک داری مجوز باشد قرار داد را پرینتی تنظیم میکند و.. و رضایت مشتری حاصل و در صورت که املاک فاقد مجوز باشد اخطار ماده 27 در رابطه با پلمپ املاک غیر مجاز دریافت می کند.)) دریافت قولنامه با کد رهگیری چه مزیتی دارد؟ 1-قابلیت استعلام قولنامه شما از تمام کشور ( با کد ملی و کد رهگیری) 2-تضمین امنیت معامله شما ( عدم امکان دستکاری در متن قرار داد و…) 3-تنظیم و ثبت کامل متن قرار داد با توجه به اجباری بودن پر کردن ایتم های الف-مشخصات دقیق آدرس ملک مثل شهر، منطقه ثبتی ، بخش ثبتی ، پلاک اصلی ، پلاک فرعی ، کد پستی ملک ، ب-مشخصات دقیق طرفین قرار داد و… پ- درج قیمت و نحوه پرداخت توسط خریدار در چند مرحله و با تاریخ دقیق و درج شماره چک و…ت-درج تاریج ثبت قرار داد تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند ملکث-اخذ 15 امضاء و اثر انگشت به جای 3 امضاء و اثر انگشت ،الزام حضور دو شاهد 4- بهترین وآسان ترین راه شناخت مشاورین املاک مجاز از طریق سایت ثبت معاملات واملاک کشور به آدرسhttp://www.iranamlaak.ir منو استعلام 1-کد رهگیری و کد ملی 2- از طریق ارسال کدملی # کد رهگیری به سامانه 110203001 مدارک لازم جهت ثبت قرار داد به صورت اینترنتی و دریافت کد رهگیری و هولگرام 1 – اصل مدارک هویتی کارت ملی هوشمند و شناسنامه ، کارت اقامت برای اتباع و…) 2 – اصل مدارک مالکیت (سند ، قولنامه ، بنچاق و.. وکالت نامه و گواهی انحثار و…) 3- تاییدیه کد پستی ملک مورد نظر(از اداره پست منطقه ، سایتhttp://www.post.ir ) 4- الزام حضور دو شاهد (هر طرف قرار داد یک نفر شاهد به همرا ه مدارک شناسایی) 5 -در صورت درخواست مشاوراملاک برگه کارشناسی ملک فنی و حقوقی (مبالغ بالا) 6- پر کردن فرم پیش نویس قرار داد با کد رهگیری در زمان حضور در دفتر املاک *حتما جهت دریافت کد رهگیری به املاک دارای مجوز و تخصص و دانش کافی در مورد تنظیم و ثبت قرار داد های مراجعه کنید ( مدت زمان تنظیم 1 ال 2 ساعت است) و قبل از تایید نهایی حتما پیش نویس کامپیوتری قرار داد رو یک با کامل مطالعه کنید.
شما میتوانید برای مشاوره تلفنی نامحدود مشاوره گرفته و یا برای سپردن وکالت خود تماس بگیرید.
09120466204 وکیل سلمان احدی.
